Pokiaľ nefinancujete kúpu nehnuteľnosti z vlastných zdrojov, čo je síce najvýhodnejšie, ale nie vždy možné, na úhradu kúpnej ceny musíte použiť cudzie prostriedky. Hypotekárny úver predstavuje jeden z najdôležitejších finančných nástrojov, ktoré umožňujú získať vlastné bývanie. Je to úver s lehotou splatnosti najmenej 4 a najviac 30 rokov, ktorý je primárne určený na financovanie kúpy, výstavby alebo rekonštrukcie nehnuteľnosti. Klasické hypotekárne úvery poskytujú na Slovensku takmer všetky väčšie banky, ktoré sa často predbiehajú v ponuke úrokových sadzieb. Proces získania hypotéky však zahŕňa množstvo krokov, ktoré je potrebné splniť pred tým, ako banka uvoľní peniaze.
Proces získania hypotéky: Od žiadosti po čerpanie
Proces získania hypotéky je zložitý a môže trvať niekoľko dní, ale aj týždňov. Zvyčajne zahŕňa nasledujúce kľúčové kroky:
Predbežné schválenie hypotéky
Pred podaním oficiálnej žiadosti o hypotéku je často vhodné získať predbežné schválenie. Ide o formu schválenia hypotéky ešte predtým, ako má klient vybranú nehnuteľnosť. Celý proces prebieha tak, že banka si preverí žiadateľa a posúdi jeho možnosti podľa podmienok a pravidiel získania hypotekárneho úveru. Ak klient všetky nároky splní, banka mu vystaví hypotekárny certifikát, čím mu dáva prísľub, že mu je ochotná poskytnúť hypotéku. Niektoré banky dokonca v tomto dokumente garantujú aj presnú výšku úveru a úrokovú sadzbu. Tento certifikát sa vydáva na dobu určitú a dovtedy si klient musí nájsť vhodnú nehnuteľnosť. Podobne to funguje aj pri ostatných typoch úverov.
Podanie oficiálnej žiadosti o hypotéku
Po získaní predbežného schválenia nasleduje podanie oficiálnej žiadosti o hypotéku. Banka bude od vás požadovať rôzne dokumenty, ktoré potvrdzujú vašu bonitu a schopnosť splácať úver. Medzi základné dokumenty patria doklady totožnosti, potvrdenie o príjme, výpisy z účtov a iné relevantné dokumenty v závislosti od vašej situácie (napr. doklady o vlastníctve inej nehnuteľnosti, ak ju chcete použiť ako zabezpečenie).
Doloženie financovania z vlastných zdrojov
Ak kupujete nehnuteľnosť, často je potrebné doložiť, že máte dostatočné vlastné zdroje na pokrytie časti nákladov, ktoré hypotéka nepokrýva (napr. daň z prevodu nehnuteľnosti, poplatky za právne služby, náklady spojené s rekonštrukciou). V ideálnom prípade sa odporúča mať nasporených minimálne 20% z ceny nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť. Banka môže poskytnúť hypotéku maximálne do 90 % ceny nehnuteľnosti.
Ocenenie nehnuteľnosti
Banka vyžaduje ocenenie nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť, aby mohla určiť jej trhovú hodnotu a stanoviť maximálnu výšku hypotéky. Ocenenie vykonáva súdny znalec, ktorého výber môže byť na vás alebo na banke. Výsledkom je znalecký posudok, ktorý je záväzný pre banku pri stanovení výšky úveru.
Podpis úverovej zmluvy a zabezpečenie nehnuteľnosti
Po schválení hypotéky je potrebné podpísať úverovú zmluvu medzi vami a bankou. Súčasne s týmto krokom prebieha aj zabezpečenie nehnuteľnosti. Banka požaduje, aby bola nehnuteľnosť, ktorá je predmetom hypotéky, zabezpečená záložným právom v prospech banky. Zriadenie záložného práva je administratívny proces, ktorý sa realizuje na základe zmluvy medzi bankou a vlastníkom nehnuteľnosti. Po uzatvorení tejto zmluvy vlastník podá do katastra nehnuteľností návrh na vklad záložného práva.
Poistenie nehnuteľnosti
Nehnuteľnosť musí byť poistená proti rôznym rizikám, ako sú požiar, povodeň alebo iné poškodenia. Banka od klienta požaduje mať uzatvorené iba platné poistenie nehnuteľnosti. Pre komplexné zabezpečenie vášho bývania odporúčame uzatvoriť poistenie nehnuteľnosti aj domácnosti. Keď nastane škoda na vinkulovanej nehnuteľnosti, poisťovňa má povinnosť vyplatiť poistné plnenie najskôr banke a tá ho následne poskytne klientovi.
Čerpanie úveru
Aj keď je hypotéka schválená, peniaze nie sú automaticky k dispozícii. Uvoľnenie peňazí z hypotéky je komplexný proces, ktorý zahŕňa množstvo krokov a splnenie rôznych podmienok. Banky potrebujú zabezpečiť, že nehnuteľnosť je správne ocenená, zabezpečená a poistená, aby minimalizovali riziko pre seba a pre vás. Celková lehota od podania žiadosti po čerpanie úveru sa pohybuje od niekoľkých dní až do približne dvoch týždňov.
TIP OD NÁS: Pre úspešné získanie a uvoľnenie peňazí z hypotéky je kľúčová dobrá komunikácia s bankou, dôkladná príprava a splnenie všetkých požiadaviek a podmienok. Aby ste si zjednodušili celý proces vybavovania hypotéky, neváhajte nás kontaktovať na našom webe Finančný Kompas.
Ako si vybaviť hypotéku: Krok za krokom s Jánom Humeníkom z Gepard Finance | Hypocast #podcast
Výška úrokovej sadzby a bankové poplatky: Na čo si dať pozor
Banky sa často predbiehajú vo výške úrokových sadzieb, čo môže u niektorých klientov vyvolať mylnú predstavu, že ak má banková inštitúcia nižšiu úrokovú sadzbu, aj celkový úver bude výhodnejší. Niektoré banky si však zvyknú kompenzovať zníženú úrokovú sadzbu v poplatkoch. Máloktorý klient si pri uzatváraní zmluvy prečíta aj aktuálny sadzobník bankových poplatkov, čo môže viesť k nepríjemným prekvapeniam.
Bežné bankové poplatky
Medzi časté poplatky, s ktorými sa môžete stretnúť, patria:
- Poplatok za spracovanie úveru: Jednorazový poplatok pri poskytnutí úveru.
- Poplatok za zmenu v úverovej zmluve: Napríklad pri zmene doby splatnosti alebo iných podmienok.
- Poplatok za predčasné splatenie úveru: Hoci zákon umožňuje predčasné splatenie, banky si môžu účtovať poplatok, najmä mimo obdobia fixácie úrokovej sadzby.
- Poplatok za nedočerpanie úveru: Ak si úver nedočerpáte v plnej výške v stanovenom termíne.
Je dôležité dôsledne preskúmať všetky poplatky a ich výšku, aby ste predišli zbytočnému predraženiu celého úveru.
Úroková sadzba a jej vplyv
Výška úrokovej sadzby je vždy individuálna a ovplyvňujú ju mnohé faktory, najmä na strane žiadateľa, ako sú jeho príjmy, úverová história, vek a iné. Obozretný treba byť pri podozrivo nízkych úrokových sadzbách, ktoré môžu byť kompenzované vysokými poplatkami.
Informujte sa, ako vám banka upravuje úrokovú sadzbu (ak ju nemáte fixovanú na určité obdobie). Sledujte aj to, ako priebežne mení výšku jednotlivých bankových poplatkov. Ak sa vám ich vývoj nepozdáva, neváhajte splatiť úver predčasne (k výročiu ukončenia fixácie bez poplatku) a to aj z prostriedkov iného hypotekárneho úveru.
Dôležité aspekty a tipy pre žiadateľov
Pri žiadosti o hypotekárny úver je potrebné zvážiť viacero faktorov, ktoré môžu ovplyvniť jeho výhodnosť a úspešnosť získania.
Životné poistenie a poistenie nehnuteľnosti
Aj keď poistenie nehnuteľnosti a vinkulácia poistného plnenia v prospech banky v prípade vzniku škody je logické a je jednou zo základných podmienok bánk pre poskytnutie úveru, treba dôsledne preskúmať, či vám banka „nevnucuje“ určitú poisťovňu, ktorá si účtuje podstatne vyššie poistné ako iné poisťovne. Predražiť celý úver môže aj povinnosť dlžníka uzavrieť životné poistenie. Keď si klient vezme hypotéku, nie je povinný uzatvoriť si životné poistenie. Zákon o hypotekárnych úveroch to nevyžaduje a banky tiež nie. Je však dôležité si uvedomiť, že hypotéka je záväzok na veľmi dlhý čas a oplatí sa myslieť na zabezpečenie rizík súvisiacich s financovaním bývania prostredníctvom hypotekárneho úveru.
Pravdivé informácie a osobný vzťah
Pri žiadosti o poskytnutie hypotekárneho úveru uvádzajte a banke predkladajte len pravdivé informácie. Banka bude prihliadať aj na to, ktorej krajiny je žiadateľ občanom. Spravidla majú najväčšiu šancu občania EÚ, ktorí majú trvalý pobyt na území SR. Ak žiadate o hypotéku od banky, ktorá má dokonalý prehľad o vašich financiách vďaka zavedenému bežnému účtu, zvýši to šance získať takýto úver. Nemusíte dodatočne dokladovať všetky vaše príjmy a výdavky alebo ich dohľadávať externe.
Zabezpečenie úveru inou nehnuteľnosťou
Ak si mladí manželia, ktorí žijú v podnájme a nevlastnia žiadnu nehnuteľnosť, chcú kúpiť byt, môžu úver zabezpečiť nehnuteľnosťou, ktorá je vo vlastníctve tretej osoby (napr. rodičov).
Spoludlžníctvo
V prípade, že ste vydatá, banka bude obvykle vyžadovať spoludlžnícky záväzok manžela. Dvojica nemusí znamenať len životných partnerov, môže ísť aj o súrodencov, alebo napríklad rodiča a dieťa.
Štátne príspevky a daňový bonus
Mladí ľudia mohli v minulosti získať zvýhodnenie v podobe štátneho príspevku pre mladých, ktorý je od 1.1.2018 zrušený. Nahradil ho tzv. daňový bonus na zaplatené úroky. Príjem žiadateľa nesmie presiahnuť 1,3-násobok priemernej hrubej mesačnej mzdy. Účelom úveru musí byť kúpa, výstavba alebo zmena či rekonštrukcia nehnuteľnosti. Vďaka daňovému bonusu si klient môže znížiť daň z príjmu. Tento bonus si môže uplatniť každý rok počas prvých 5 rokov splácania hypotekárneho úveru do výšky 400 €. Maximálna suma, na ktorú si možno uplatniť daňový bonus, je 50 000 €. Celková výška hypotéky môže predstavovať aj vyššiu sumu, daňová úľava sa však aj v takom prípade bude vzťahovať maximálne na sumu 50 000 €. Na to, aby si klient mohol uplatniť daňový bonus, musí k daňovému priznaniu priložiť potvrdenie z banky o zaplatených úrokoch.
POZOR! Daňový bonus sa neposkytuje k hypotekárnym úverom na účel splatenia poskytnutého úveru, ktorý nie je hypotekárnym úverom. Daňový bonus je možné získať iba na hypotéku, ktorej účelom je kúpa, dostavba alebo výstavba nehnuteľnosti. Dom či byt, na ktorý je viazaný hypotekárny úver, musí byť určený na bývanie.
Kedy je najlepší čas na žiadosť o hypotéku?
Najlepší čas pre žiadosť o úver je vždy začiatkom nového štvrťroka, takto si zabezpečíte istotu, že banky nevyčerpali svoju kvótu pre úvery na bývanie. Taktiež pri každom zvýšení životného minima (vždy 1. júla) sa vám „odráta“ pár eur, čo znamená, že ak teda plánujete žiadať o hypotéku, odporúčame tak robiť v predstihu pred ďalším plánovaným zvyšovaním životného minima. Ak máte nastavenú splátku ešte pred výplatou, požiadajte o zmenu dátumu splácania až po výplate. Treba brať ohľad aj na detail, ako keď ste v novom zamestnaní, s podaním žiadosti o úver počkajte do konca skúšobnej lehoty.
Čo ak sa zmenia okolnosti? Predčasné splatenie hypotéky
Kedykoľvek počas splácania hypotekárneho úveru môže klient, samozrejme, požiadať banku o predčasné splatenie úveru alebo jeho čiastočné splatenie. Vždy je však potrebné o to požiadať písomne s uvedením presného termínu. Predčasne splatiť hypotekárny úver môže klient vždy len po predchádzajúcej dohode s bankou. Nie každá banka dá na výber klientovi z obidvoch možností. Pri zmene úverovej zmluvy, napríklad pri zmene doby splatnosti, si banka môže účtovať poplatok.
Hypotekárny úver na zahraničnú nehnuteľnosť
Nie, v súčasnosti nie je možné dostať hypotéku priamo na nehnuteľnosť v zahraničí bez dodatočného zabezpečenia na Slovensku. Avšak pod podmienkou, že bude založená nehnuteľnosťou, ktorá sa nachádza na území Slovenskej republiky, je možné získať hypotéku. Ostatné podmienky a kritériá hypotekárneho úveru na zahraničnú nehnuteľnosť nie sú odlišné od tých pre tuzemské stavby. Banka však môže prísnejšie nastaviť tzv. LTV, teda pomer hodnoty nehnuteľnosti voči výške hypotéky.
Úver s vopred nešpecifikovaným objektom úveru
Tento typ hypotekárneho úveru je vhodný pre tých klientov, ktorí si chcú zabezpečiť financovanie svojho bývania aj keď ešte nemajú vybranú nehnuteľnosť. Ide teda o hypotéku, ktorú banka vopred schváli v určitej výške a klient má potom stanovenú lehotu, počas ktorej si musí nájsť vhodnú nehnuteľnosť. Úver s vopred nešpecifikovaným objektom úveru možno využiť nie len na kúpu, ale aj na rekonštrukciu alebo výstavbu nehnuteľnosti.
Postupné financovanie výstavby alebo rekonštrukcie
Hypotéku si môže klient vziať buď na kúpu, alebo výstavbu či rekonštrukciu nehnuteľnosti. Pri výstavbe alebo rekonštrukcii banka uvoľňuje finančné prostriedky postupne, podľa toho, ako postupuje proces výstavby nehnuteľnosti. Je to tak preto, lebo na začiatku výstavby je hodnota predmetnej nehnuteľnosti nízka, a tak banka najskôr uvoľní iba prvú časť finančných prostriedkov, nazýva sa to prvá tranža. Výstavba pokračuje ďalej a keď sú všetky financie z prvej tranže investované, po náležitom zdokladovaní banka uvoľní druhú tranžu. Áno, v prípade zabezpečenia úveru rozostavanou nehnuteľnosťou (rozostavanou stavbou), sa zohľadňuje tzv. budúca hodnota nehnuteľnosti, t.j. jej hodnota po dokončení stavby.
Zabezpečenie hypotekárneho úveru
Každá hypotéka musí byť niečím zabezpečená. Zabezpečenie hypotekárneho úveru predstavuje pre banku istú formu zábezpeky pre prípad, že klient nebude schopný hypotéku splácať. Realizuje sa na základe zriadenia záložného práva (ťarchy) nehnuteľnosti v prospech banky. Hypotekárny úver môže byť zabezpečený buď tou nehnuteľnosťou, na ktorú je čerpaný, alebo aj inou, prípadne viacerými ďalšími nehnuteľnosťami. Tieto môžu byť aj vo vlastníctve inej osoby než je žiadateľ o úver.
Kto môže získať hypotéku?
Žiadateľom o hypotekárny úver môže byť fyzická osoba s trvalým bydliskom na území Slovenskej republiky (aj cudzí štátny príslušník) a podnikateľský subjekt so sídlom na území SR. Pri posudzovaní žiadosti bude banka prihliadať aj na to, ktoré krajiny je žiadateľ občanom. Spravidla majú najväčšiu šancu občania EÚ, ktorí majú trvalý pobyt na území SR. Ostatné kategórie, ako je napríklad občan EÚ s prechodným pobytom na území SR, sú posudzované individuálne. Maximálna výška hypotekárneho úveru je pre každého klienta iná. Pri poskytovaní hypotéky musia banky rešpektovať aj ukazovateľ DSTI (Debt Service To Income), ktorý určuje, že po odpočítaní životného minima musí klientovi ostať z jeho mesačného príjmu finančná rezerva, ktorá nemôže byť určená na splácanie úverov. Platí, že mesačné splátky záväzkov nemôžu byť viac ako 60 % z príjmu klienta.
Dôležitosť komunikácie s bankou
Hypotéka je jedným z najdôležitejších finančných nástrojov, ktoré umožňujú získať vlastné bývanie. Proces získania hypotéky však zahŕňa množstvo krokov, ktoré je potrebné splniť pred tým, ako banka uvoľní peniaze. Pre úspešné získanie a uvoľnenie peňazí z hypotéky je kľúčová dobrá komunikácia s bankou, dôkladná príprava a splnenie všetkých požiadaviek a podmienok.
Úver môže byť užitočným nástrojom na financovanie životných cieľov, ako je kúpa nehnuteľnosti, vzdelanie alebo podnikanie. Avšak, nesprávne zvolený úver môže viesť k vážnym finančným problémom. Výber správneho úveru závisí od vašich aktuálnych finančných potrieb a budúcich cieľov. Pred rozhodnutím vždy zvážte úrokové sadzby, dobu splatnosti a porovnajte ponuky rôznych veriteľov. Svoje existujúce úvery vám môžeme pomôcť zlúčiť do jedného nového s výhodnejším výsledným úrokom a nižšou splátkou. Naši vyškolení hypotekárni špecialisti s dlhoročnými skúsenosťami vám pomôžu si urobiť prieskum trhu.
tags: #uverova #rada #ba #hypotekarny #uver