Získanie úveru so založením nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých kľúč k realizácii svojich bývacích snov, či už ide o kúpu nového bývania, rekonštrukciu existujúceho domu alebo bytu, alebo len o získanie dodatočných finančných prostriedkov za výhodnejších podmienok. Tento typ financovania sa vyznačuje nižšou úrokovou sadzbou a dlhšou dobou splácania v porovnaní s bežnými spotrebnými úvermi, čo ho robí atraktívnym riešením pre široké spektrum žiadateľov. V tomto článku sa ponoríme do špecifík úverov zabezpečených nehnuteľnosťou, preskúmame rôzne možnosti financovania bývania, vrátane štátnej podpory, a poskytneme praktické rady, ako úspešne preplávať procesom žiadosti.
Hypotéka: Najčastejšia forma úveru so založením nehnuteľnosti
Najčastejšie využívaným úverom so založením nehnuteľnosti je hypotéka. Jej hlavnou výhodou je, že ide o bezúčelový úver, čo znamená, že získané financie môžete použiť na akýkoľvek účel bez nutnosti ich detailného dokladovania banke. Vďaka hypotéke môžete získať financie až do 80 % z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti. V prípade potreby je možné založiť aj dve nehnuteľnosti, čím sa otvára cesta k získaniu vyššej pôžičky. Je však dôležité poznamenať, že v takomto prípade musia obe nehnuteľnosti spĺňať všetky podmienky stanovené bankou.
Dokonca aj rozostavaný dom môže byť predmetom založenia. V tomto prípade bude banka starostlivo posudzovať jeho právny status a ďalšie vlastnosti. Celý proces podania žiadosti o hypotéku je spravidla dlhší a náročnejší ako pri žiadosti o bezúčelový spotrebný úver, pretože banka posudzuje nielen možnosť založenia nehnuteľnosti, ale aj množstvo ďalších faktorov súvisiacich s bonitou žiadateľa.
Príprava na hypotéku: Informovanosť a dokumentácia
Predtým, ako sa pustíte do samotného procesu žiadosti, je múdre informovať sa o podmienkach a výške hypotéky telefonicky alebo online. Týmto spôsobom zistíte svoje možnosti a či si vôbec úver so založením nehnuteľnosti môžete dovoliť.
Ak zakladáte byt, môžete požiadať o zabezpečenie znaleckého ohodnotenia priamo v banke. Pri hypotéke je povinné aj poistenie zakladanej nehnuteľnosti. Budete potrebovať doručiť do banky poisťovňou potvrdené tlačivo „Potvrdenie prijatia oznámenia o vzniku záložného práva“. Príprava dokumentov k žiadosti o úver so založením nehnuteľnosti a k jeho čerpaniu si síce vyžiada trochu vášho času, ale určite sa oplatí.
Štátna podpora pre bývanie: Stimuly pre mladých a stavebné sporenie
Štát sa snaží aktívne podporovať bývanie prostredníctvom rôznych foriem podpory, ktoré znižujú finančné zaťaženie pre cieľové skupiny.
Podpora hypoték pre mladých
Štát podporuje poskytovanie hypoték pre mladých plnoletých poberateľov do 35 rokov na účely nadobudnutia nehnuteľnosti (dom alebo byt), jej výstavby alebo zmeny dokončenej stavby. Podpora spočíva v daňovom bonuse na zaplatené úroky. V minulosti podpora spočívala vo forme štátneho príspevku pre mladých poberateľov hypotekárneho úveru, tzn. bonifikácie úrokovej sadzby hypotéky. Keďže ide o formu daňového bonusu, podmienkou je, aby poberateľ pracoval a odvádzal štátu dane.
Príjem poberateľa hypotéky musí byť nižší ako určitý násobok priemernej mesačnej mzdy v národnom hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok. V prípade manželov ide o dvojnásobok tohto koeficientu. V prípade spoludlžníkov má nárok na daňový bonus iba jeden z nich.
Zmena od 1. januára 2024:
- Príjem: Pre zmluvy uzavreté od 1. januára 2024 platí, že príjem žiadateľa musí byť nižší ako 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy, v prípade manželov 3,2-násobok.
- Výška daňového bonusu: Daňový bonus na zaplatené úroky je vo výške 50 % z celkovej výšky zaplatených úrokov, najviac však 1200 eur ročne po dobu piatich po sebe idúcich rokov. Táto nehnuteľnosť sa nesmie prenajímať.
Príklad: Stanovi a jeho manželke (obaja 21r.) banka schválila hypotéku 100 000 eur. Ich spoločný príjem bol nižší ako 2,6-násobok priemernej mzdy (podmienka pre zmluvy do 31.12.2023). V roku 2023 zaplatili zo sumy 100 000 eur úroky 1 200 eur. Ze sumy 50 000 eur (maximálna suma úrokov zohľadňovaná pre bonus) to bolo 600 eur. Mohli si uplatniť 50 % z 600 eur = 300 eur (maximálne 400 eur ročne). Stano si mohol uplatniť daňový bonus 300 eur v daňovom priznaní za rok 2023.
Stavebné sporenie
Stavebné sporenie je účelový, štátom podporovaný produkt, ktorého cieľom je získať prostriedky na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu bývania. Pri stavebnom sporení sa sporí aspoň 6 rokov a po splnení podmienok štát poskytuje štátnu prémiu. Štátna prémia je príspevok nepodliehajúci dani z príjmov.
Pre získanie štátnej prémie v plnej výške (napr. 70 eur v roku 2024) je potrebné v danom roku vložiť finančné prostriedky vo výške 1000 eur, čo predstavuje približne 83,33 eur mesačne. Tieto prostriedky je možné vkladať priebežne alebo jednorazovo. Nasporené peniaze spolu s úrokom a štátnou prémiou môžu byť použité na financovanie vášho bývania.
IDE O PENIAZE - Je stavebné sporenie prežitý produkt? Komu sa ešte oplatí?
Mladomanželský úver
Tento úver je určený pre mladomanželov do 35 rokov a predstavuje štátny príspevok vo forme zníženia úrokovej sadzby. Podmienkou je, aby obaja manželia na úverovej zmluve vystupovali ako jeden dlžník. Mladomanželia môžu požiadať o štátnu podporu prostredníctvom banky, v ktorej si plánujú úver čerpať.
Financovanie kúpy bytu: Možnosti a kroky
Pri kúpe nového bytu sa najčastejšie využíva hypotekárny úver, stavebné sporenie, prípadne ich kombinácia so spotrebným úverom.
Ak kupujete dokončený a skolaudovaný byt, ide o klasickú kúpu. V tomto prípade môže banka, cez ktorú financujete hypotékou, byť aj financujúcou bankou developera, alebo to môže byť iná banka. Developerské spoločnosti zvyčajne pred podpisom zmlúv vyžadujú zloženie rezervačného poplatku, napríklad 2 000 eur. Táto suma nebýva vysoká. Pri podpise zmluvy je určený plán splátok, ktoré tvoria určité percento z ceny bytu.
Teoreticky by ste mohli založiť banke akúkoľvek inú nehnuteľnosť vo svojom vlastníctve alebo vo vlastníctve inej osoby, napríklad rodičov. V praxi je však najčastejšie predmetom zabezpečenia pre vašu hypotéku práve financovaný byt vo výstavbe.
Reprezentatívny príklad hypotéky
Pre ilustráciu si uveďme príklad mHypotéky:
- Výška úveru: 30 000 EUR
- Počet mesačných splátok: 480
- Fixná 3-ročná úroková sadzba: 3,39 % p.a.
- RPMN: 3,75 %
- Mesačná splátka: 114,25 EUR
- Celková čiastka zaplatená spotrebiteľom: 57 088,29 EUR (za predpokladu, že úroková sadzba sa nezmení počas celej doby splatnosti úveru)
Úroková sadzba platí počas doby fixácie za predpokladu, že klient má otvorený účet mKonto. Klient neplatí poplatok za vedenie úverového účtu ani za poskytnutie úveru. Jednorazový poplatok za vklad do katastra nehnuteľností je 100 EUR. Do výpočtu RPMN a celkovej sumy sa zohľadňujú aj predpokladané náklady klienta na poistenie predmetu zabezpečenia (50 EUR ročne) a na vyhotovenie znaleckého posudku (150 EUR). Zabezpečením úveru je byt.
Úvery na rekonštrukciu: Možnosti pre modernizáciu bývania
Modernizácia bývania je dôležitý krok, ktorý zvyšuje komfort a hodnotu nehnuteľnosti. Správne zvolené financovanie (úver na rekonštrukciu alebo kombináciu sporenia a úveru) môže pomôcť splniť vaše predstavy bez zbytočných finančných stresov.
Spotrebný úver na rekonštrukciu
Spotrebný úver predstavuje rýchly a flexibilný spôsob získania financií na rekonštrukciu. Jeho výhodou je, že ho môžete využiť na akúkoľvek fázu obnovy bývania bez potreby ručenia nehnuteľnosťou a bez dokladovania čerpania úveru. Nevýhodou sú však vyššie úrokové sadzby a kratšia doba splatnosti (do 8 rokov), čo znamená vyššie mesačné splátky. Vlastníte starší byt, ktorý potrebuje modernizáciu - výmenu kuchynskej linky, rekonštrukciu kúpeľne či nové podlahy? Spotrebný úver vám poskytne financie okamžite, ale ide spravidla o najdrahší typ úveru.
Úver na bývanie s účelom rekonštrukcia
Tento typ úveru je ideálny pre tých, ktorí preferujú dlhodobé financovanie s výhodnejšou úrokovou sadzbou a dlhšou splatnosťou (až 30 rokov). Podmienkou je dokladovanie účelu použitia poskytnutých finančných prostriedkov. Je vhodný pre klientov, ktorí už majú stavebné sporenie, ale aj pre tých, ktorí ho ešte nemajú.
Ak plánujete väčšiu rekonštrukciu, napríklad výmenu strechy alebo zateplenie domu, tento typ úveru vám poskytne výhodnejšie podmienky ako bežný spotrebiteľský úver. V niektorých prípadoch môžete využiť aj rôzne štátne dotácie a príspevky na obnovu bývania, napríklad pri zatepľovaní domu alebo inštalácii ekologických technológií.
Stavebný úver v kombinácii so stavebným sporením
Produkt môjDOMOV je kombináciou pravidelného sporenia a stavebného úveru s garantovanou nízkou úrokovou sadzbou. Po nasporení polovice cieľovej sumy môžete získať stavebný úver s výhodnou úrokovou sadzbou. Pravidelné sporenie znamená vykonávať na účet stavebného sporenia aspoň 10 mesačných vkladov v minimálnej odporúčanej výške za každý mesiac. Aby ste získali nárok na stavebný úver, je potrebné nasporiť aspoň polovicu cieľovej sumy. K vlastným finančným prostriedkom môžete počas sporenia po splnení podmienok získavať aj štátnu prémiu.
Podmienky získania úveru: Čo banky posudzujú?
Podmienky na získanie úveru sa líšia v závislosti od konkrétneho produktu a banky, avšak existujú všeobecné kritériá, ktoré banky posudzujú:
- Pravidelný príjem: Žiadateľ musí mať stabilný a pravidelný príjem (zamestnanie, podnikanie, dôchodok a pod.), ktorý preukáže relevantnými dokumentmi.
- Schopnosť splácať úver (Bonita): Banka posudzuje vašu schopnosť pravidelne a včas splácať dohodnutú výšku splátky úveru. V prípade žiadosti manželov sa posudzuje bonita oboch. Banka preveruje vašu bonitu na základe druhu príjmu (závislá činnosť, podnikanie).
- Zabezpečenie úveru: Pri niektorých typoch úverov, najmä pri hypotékach a úveroch zo stavebného sporenia vo vyššej výške, je nutné zabezpečiť úver nehnuteľnosťou.
- Úverová história: Banka si preveruje vašu úverovú históriu. Dobrá platobná disciplína zvyšuje šance na schválenie úveru.
- Sporenie: Niektoré produkty vyžadujú pred získaním úveru sporenie.
- Dokumentácia: Na získanie úveru budete musieť predložiť rôzne dokumenty.
Dôležité aspekty pri výbere úveru
Pri výbere úveru je dôležité zvážiť viacero faktorov. Prvá stavebná sporiteľňa (PSS) ponúka širokú škálu úverov, vrátane tých bez nutnosti založenia nehnuteľnosti až do výšky 50 000 €. PSS ponúka flexibilné podmienky, bez poplatkov za predčasné splatenie stavebného úveru či mimoriadne splátky.
Poistenie úveru
Poistenie úveru môže ochrániť vás a vašich blízkych pred nečakanými finančnými problémami. V prípade úmrtia poistená suma pokryje zostatok úveru, čím odbremení rodinu od splácania. Zvolením poistenia pri žiadosti o úver môžete navyše získať aj nižšiu úrokovú sadzbu.
Záverečné rady pre úspešné financovanie bývania
Výber správneho spôsobu financovania rekonštrukcie či kúpy nehnuteľnosti závisí od vašich možností a priorít. Odporúča sa obrátiť na odborníkov, ktorí vám pomôžu nájsť ideálne riešenie. Dôležité je premyslieť si každý krok, porovnať dostupné možnosti a vybrať riešenie, ktoré najlepšie vyhovuje vašim finančným možnostiam a potrebám. S vhodným financovaním sa môže prerábka starého domu alebo kompletná modernizácia bytu stať realitou bez zbytočných komplikácií.