Získanie vlastného bývania je pre mnohých životným cieľom, no často sa spája s potrebou finančnej podpory. Úvery na bývanie, predovšetkým hypotekárne úvery, predstavujú kľúčový nástroj, ako tento cieľ dosiahnuť. Sú charakteristické nižšími úrokmi v porovnaní s inými typmi úverov, čo ich robí atraktívnou voľbou pre financovanie kúpy, výstavby či rekonštrukcie nehnuteľnosti.
Typy úverov na bývanie: Od hypotéky po stavebné sporenie
Úver na bývanie je v prvom rade účelový bankový produkt, ktorý slúži na financovanie rôznych potrieb spojených s bývaním. Medzi najčastejšie patria:
- Hypotekárny úver: Klasický úver na bývanie, ktorý je spravidla zabezpečený záložným právom na nehnuteľnosť. Tento typ úveru je obvykle dlhodobý a umožňuje financovanie kúpy, výstavby alebo rekonštrukcie tuzemskej nehnuteľnosti. V prípade financovania kúpy nehnuteľnosti takýmto typom úveru je povinné nehnuteľnosť poistiť.
- Úver na bývanie bez založenia nehnuteľnosti: V niektorých prípadoch, keď nemôžete alebo nechcete založiť nehnuteľnosť, existuje možnosť vybaviť si tzv. spotrebný úver na bývanie. Tento úver je síce účelovo viazaný, ale nevyžaduje založenie nehnuteľnosti. Nevýhodou je mierne vyššia úroková sadzba v porovnaní s úverom založeným nehnuteľnosťou, a tiež je obmedzený maximálnou výškou, ktorá sa líši v rôznych bankách.
- Úver zo stavebného sporenia: Ak máte stavebné sporenie, môžete k nemu dostať v stavebnej sporiteľni úver, ktorý môžete použiť na vyriešenie bývania. Tento úver získate, ak si už vopred sporíte na stavebnom sporení a splníte stanovené podmienky. Ide o úver, na ktorom sa vám počas celej doby splácania nemení úroková sadzba. Úroková sadzba je o niečo vyššia ako pri hypotekárnom úvere, pretože vám ju stavebná sporiteľňa garantuje počas celej doby splácania, čo môže byť aj 15 či 20 rokov. Tento úver sa často kombinuje s hypotékou, kedy hypotéka pokrýva väčšinu hodnoty nehnuteľnosti a stavebné sporenie dofinancuje zvyšnú časť.
Zabezpečenie úveru a jeho vplyv na podmienky
Úver na bývanie je takmer vždy úverom so zabezpečením. Najčastejšou formou zabezpečenia je záložné právo k nehnuteľnosti. To znamená, že banka má právo na vašu nehnuteľnosť v prípade, že nebudete úver splácať. Tento spôsob zabezpečenia umožňuje bankám poskytovať dlhodobé úvery s nižšími úrokovými sadzbami, keďže riziko pre banku je znížené.
Maximálna výška úveru na bývanie, ktorý dnes finančné inštitúcie poskytujú, je zvyčajne 70 % až 90 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Aj keď sa nám to nemusí páčiť, má to svoje opodstatnenie. Predstavme si, že ceny nehnuteľností časom klesnú. V takom prípade by banka, ktorá by poskytla 100 % financovanie, mohla prísť o svoje peniaze. Spoluúčasť na financovaní vlastného bývania je preto motivujúca nielen pre banku, ale aj pre klienta, ktorý si tak viac cení svoju nehnuteľnosť.
Posudzovanie žiadosti o úver: Čo banka skúma?
Banky pri posudzovaní žiadosti o hypotéku či úver na bývanie zohľadňujú viacero faktorov. Okrem príjmu a výdavkov na živobytie či iných pôžičiek banka posudzuje aj vašu schopnosť splácať úver. Stanoví maximálnu výšku mesačnej splátky, ktorú si môžete dovoliť uhrádzať. Do tejto sumy musíte započítať nielen hypotéku, ale aj splátky zo všetkých vašich ďalších záväzkov, ako je kreditná karta, povolené prečerpanie účtu či lízing.
Keďže úver na bývanie je dlhodobý záväzok na desiatky rokov, banka musí myslieť dopredu. Vo výpočtoch, ktoré rozhodnú o tom, koľko si môžete dovoliť mesačne platiť, zohľadňuje tzv. „preventívne“ úroky o dve percentá vyššie, ako sú aktuálne platné. Trh sa totiž mení a vaše splátky môžu časom stúpať v závislosti od stúpajúcich úrokov. Banku bude tiež zaujímať váš príjem, ktorý pri výpočte očistí o životné minimum. Z takto vyrátaného príjmu môžete použiť na splátky maximálne 60 %. Toto pravidlo pomáha chrániť domácnosti pred nekontrolovaným zadlžovaním, hoci si môžete myslieť, že „to zvládneme a nejako to vyjde“. Nečakané životné situácie vás totiž môžu dostať do problémov.
Úvery pre mladých a štátna podpora
Úver na bývanie pre mladých je špecifickým typom úveru, pri ktorom žiadateľ spĺňajúci stanovené podmienky (vek do 35 rokov a stanovenú maximálnu výšku zárobku) získava daňový bonus určený na podporu kúpy vlastného bývania. Mladí ľudia do 35 rokov si môžu uplatniť tzv. daňový bonus na zaplatené úroky. Ten si po splnení podmienok (vek, príjem, účel úveru) uplatňuje žiadateľ priamo u svojho zamestnávateľa alebo v daňovom priznaní.
Okrem daňového bonusu existuje aj možnosť štátnej dotácie - príspevku štátu na splátku hypotéky najviac do 150 eur mesačne, ak žiadateľ splní príjmové kritérium a zvýšila sa mu splátka po skončení fixácie úroku. Štát má v rozpočte pomoc naplánovanú zatiaľ do konca roka.
Generácia Z (mladí od 18 do 30 rokov) tvorí aktuálne približne pätinu majiteľov hypoték. Najväčšou výzvou pre nich sú vlastné zdroje, ktoré by mali vykryť 10 až 20 % ceny bývania, ktorú hypotéka nekryje. Existujú rôzne spôsoby, ako sa na hypotéku pripraviť vopred, no najčastejšia je pomoc rodičov - či už hotovosťou alebo zábezpekou svojho vlastného bývania.
Čo sú hypotéky? | od Wall Street Survivor
Príprava na hypotéku: Vlastné zdroje a ich pokrytie
Ak chcete kupovať nehnuteľnosť čo najskôr, máte tri možnosti na pokrytie 10 % alebo 20 % časti kúpnej ceny nehnuteľnosti, ktorú hypotéka nekryje:
- Vlastné úspory: Toto je najprirodzenejší a najvýhodnejší spôsob. Pravidelné sporenie, aj menších súm, sa môže v dlhodobom horizonte kumulovať do významného kapitálu.
- Extra úvery: V prípade nedostatku vlastných zdrojov môžete siahnuť po spotrebnom úvere alebo medziúvere zo stavebnej sporiteľne. Nevýhodou spotrebného úveru je jeho krátka doba splatnosti (maximálne 8 rokov), čo zvyšuje mesačnú splátku. Úroky sa pohybujú štandardne od 6 do 7 %, čo je dvakrát viac ako pri hypotéke. Medziúver zo stavebnej sporiteľne síce ponúka možnosť dlhšej splatnosti (až do 20 rokov), čím sa znižuje mesačná splátka, no jeho úroková sadzba je podobná ako pri spotrebnom úvere. Títo klienti idú často na hranu svojich finančných možností, čo môže spôsobiť problém pri schvaľovaní potrebnej výšky hypoúveru a zároveň to môže nabúrať ich mesačný cash flow.
- Dozaloženie druhej nehnuteľnosti: Bežným riešením chýbajúcej hotovosti je dozaloženie ďalšej nehnuteľnosti, zväčša rodičovskej. Banka môže po zabezpečení druhej nehnuteľnosti zvýšiť limit hypotéky, ktorá tak pokryje celú cenu vybranej nehnuteľnosti. Riziko pre rodičov nastáva len vtedy, ak ich dieťa nespláca úver, čo sa však nestáva zo dňa na deň. V týchto výnimočných prípadoch sa odporúča komunikovať s bankou a spoločne nájsť riešenie. Cieľom bánk nie je dostať sa k nehnuteľnostiam, ale zabezpečiť dlhodobé splácanie úverov.
Refinancovanie a optimalizácia splátok
V súčasnosti sledujeme pokles úrokových sadzieb, čo otvára priestor na optimalizáciu splátok hypoték. Ľuďom s vyššími úrokmi sa oplatí poobzerať po možnostiach, ako si ich znížiť. Môžu sa pokúsiť o dohodu s ich pôvodnou bankou, ktorá im prehodnotí úrok mimo výročia fixácie, alebo sa môžu porozhliadnuť po lepších úrokoch v iných bankách a hypotéku refinancovať.
Každý prípad je však individuálny. Pri rozhodovaní o znížení úroku zohrávajú rolu aj poplatky, ktoré sa v bankách líšia a ovplyvňujú celkovú výhodnosť zmeny úveru. Treba zohľadniť náklady ako poplatok za predčasné splatenie hypotéky, poplatok za spracovanie úveru v novej banke, kataster aj znalecký posudok. Tieto rozhodnutia je vhodné konzultovať s odborníkom, ktorý má k dispozícii všetky potrebné informácie o poplatkoch a kampaniach rôznych bánk.
Spoločné bývanie a hypotéka: Na čo si dať pozor?
Pri žiadosti o hypotéku na spoločné bývanie, či už ako pár alebo manželia, je dôležité zvážiť niekoľko scenárov. Môžete sa rozhodnúť, že hypotéku si na seba vezme len jeden z partnerov, najmä ak jeden zarába podstatne viac. Alebo môžete do toho ísť spoločne, obaja splácať a obaja byť 50% vlastníkmi. Ešte sa môže stať aj to, že jeden z vás si zoberie hypotéku a ten druhý má dostatok prostriedkov na to, aby zaplatil za bývanie v hotovosti.
Každopádne, treba myslieť najmä nad budúcnosťou. V prípade rozchodu či rozvodu je potom veľmi komplikované vyrovnanie partnerov, ak je hypotéka napísaná na oboch. Jeden druhého musí vyplatiť a splácať celú hypotéku sám, alebo byt spoločne predať a vyrovnať hypotéku s bankou. Riešení je mnoho, ale môžu byť príliš obtiažne a zdĺhavé. Preto, aby ste predišli nepríjemnostiam, si tieto veci dopredu medzi sebou urovnajte.
Na trh hypoték prichádza čoraz viac mladých ľudí z generácie Z, ktorí túžia po vlastnom bývaní. Podľa finančných sprostredkovateľov si hypotéky berú ľudia najčastejšie po dosiahnutí veku 27 rokov. Priemerné hypotéky v tejto skupine sa pohybujú okolo 120-tisíc eur. Najsilnejšia skupina majiteľov hypoték sú mileniáli (31 až 45 rokov) so 66 %, s priemernou výškou hypotéky okolo 136-tisíc eur.
Dôležitosť poistenia a fixácie úrokových sadzieb
Ak financujete kúpu nehnuteľnosti hypotekárnym úverom, je povinné nehnuteľnosť poistiť. Toto poistenie chráni banku aj vás pred finančnými stratami v prípade nepredvídaných udalostí, ako je požiar, povodeň alebo iná škoda. Okrem poistenia nehnuteľnosti sa banky často pýtajú aj na životné poistenie klienta.
Úrokovú sadzbu si vždy zafixujete na konkrétne obdobie, napríklad tri či päť rokov (alebo aj viac či menej, podľa ponuky banky). Dĺžka fixácie je podstatná aj pre ďalšiu vec. Ak by ste časom chceli úver preniesť do inej banky, teda refinancovať, budete musieť zaplatiť svojej pôvodnej banke poplatok. Ak by ste však prenášali úver v termíne výročia fixácie, teda v čase, keď sa opäť prehodnocuje úroková sadzba, neplatíte nič navyše. Na ako dlho je najlepšie úrok dohodnúť? To je šalamúnska otázka aj pre bankárov, vývoj na finančných trhoch je totiž na roky dopredu ťažké predpovedať.
Pri výbere úveru na bývanie je dôležité získať minimálne tri ponuky od rôznych bánk a dôkladne porovnať všetky podmienky, poplatky a úrokové sadzby. Nezabudnite si úverovú zmluvu vziať domov, preštudovať si ju a ak čomukoľvek nerozumiete, pýtajte sa v banke. Kúpa nehnuteľnosti a s ňou spojená hypotéka je rozhodnutie na celý život, preto je dôležité k nemu pristupovať zodpovedne a informovane.