Prenájom nehnuteľnosti môže predstavovať významný zdroj príjmu, no zároveň prináša aj daňové povinnosti a špecifické situácie, na ktoré je potrebné pamätať. Jednou z takýchto situácií je aj úprava základu dane v súvislosti s neuhradeným nájomným, či už z pohľadu prenajímateľa alebo nájomcu. Tento článok sa zameriava na daňové aspekty neuhradeného nájomného a ich dopad na daňové priznanie, pričom zohľadňuje legislatívu a postupy platné na Slovensku. Cieľom je poskytnúť komplexný prehľad o tom, ako správne postupovať v prípadoch, keď faktúry za nájomné nie sú uhradené včas, ako aj o možnostiach úpravy základu dane v závislosti od rôznych scenárov.
Registrácia na daňovom úrade: Prvá a často zabúdaná povinnosť
Ak prenajímate byt či dom ako bežná fyzická osoba (nie firma), musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Väčšina ľudí na túto povinnosť zabúda a začne ju riešiť až pred podaním daňového priznania. Je však dôležité si uvedomiť, že ide o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Preto je lepšie, ak si povinnosť splníte včas. Registrácia na účely dane z príjmov je nevyhnutná najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR.
Dôležité upozornenie: DIČ, ktoré je prenajímateľovi pridelené na základe prenájmu nehnuteľnosti, nie je možné použiť na iné činnosti, ako napríklad na vykonávanie živnosti.
Daňové priznanie pri príjmoch z prenájmu: Kedy a ako podať?
Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (vrátane príjmu zo závislej činnosti, ak ste zamestnanec) za zdaňovacie obdobie presiahol zákonom stanovenú hranicu. Pre rok 2025 táto suma predstavuje 2 876,90 eura. Lehota na podanie daňového priznania je zvyčajne 31. marca nasledujúceho roka. Túto lehotu si môžete predĺžiť podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace (do 30. júna) alebo až o šesť kalendárnych mesiacov (do 30. septembra).
Príklad: Prenajímateľ mal v roku 2025 príjem z prenájmu bytu 6 600 eur. Iné zdaniteľné príjmy nemal. Z príjmu z prenájmu si najskôr uplatní oslobodenie 500 eur.
Úprava príjmov a výdavkov pri prenájme: Oslobodenie a preukázateľnosť
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur. Toto oslobodenie sa odpočíta priamo od vašich príjmov. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky. Prehľad príjmov a výdavkov si vedieme v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve.
Dôležitý princíp: Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom "krátiť" aj výdavky. To znamená, že pomer medzi oslobodenou a zdaniteľnou časťou príjmu sa musí rovnako aplikovať aj na výdavky.
Príklad: Prenajímateľ dosiahol v roku 2025 príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov, rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky. Výšku preukázateľných výdavkov ovplyvňuje skutočnosť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie.
Pozor! Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov.
Výdavky pri prenájme: Čo je a čo nie je daňovo uznateľné?
Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP. Patria sem aj výdavky za ostatné služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr. energie, opravy a údržba, daň z nehnuteľnosti, poistenie, úroky z hypotéky a odpisy nehnuteľnosti, ak je zaradená do obchodného majetku.
Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti (tzv. pasívne príjmy), nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku. Sadzba dane z príjmov pri prenájme nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. je rovnaká ako pri iných aktívnych príjmoch.
Základ dane a jeho úprava: Kedy náklady nie sú daňovo uznané?
Pre správne zostavenie daňového priznania k dani z príjmov je nevyhnutné určiť správny základ dane. Základ dane je výsledok hospodárenia upravený o pripočítateľné a odpočítateľné položky. Nie všetky náklady, o ktorých účtujeme počas roka, sú daňovo uznaným nákladom. Na konci zdaňovacieho roka si kontrolujeme náklady, ktoré sú daňovým výdavkom až po ich skutočnom zaplatení.
Podľa § 17 ods. 19 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov sú náklady, ktoré sú daňovými výdavkami až po zaplatení, vymedzené. Medzi ne patria napríklad:
- Výdavky (náklady) na nájomné hnuteľnej veci, nehnuteľnosti.
- Odplaty za poskytnutie práva na použitie alebo za použitie predmetu priemyselného vlastníctva, softvéru, know-how.
- Výdavky (náklady) vzťahujúce sa k úhrade príjmov podľa § 16 ods. 1 zákona o dani z príjmov vyplácané, poukazované alebo pripisované v prospech daňovníka nezmluvného štátu.
- Výdavky (náklady) na sponzorské.
- Výdavky (náklady) na reklamu.
Ak suma týchto nákladov vstupuje do obstarávacej ceny alebo vlastných nákladov majetku, podmienka zaplatenia sa neuplatňuje.
Príklad: Nájomné a daňové nákladySpoločnosť si od iného platcu prenajímala zváračské zariadenie. K 31. 12. 2025 spoločnosť nezaplatila dohodnuté nájomné za mesiac december 2025. Úhrada bola zrealizovaná až v januári 2026. Nezaplatené nájomné nie je daňovým nákladom v roku 2025, je preto potrebné zvýšenie základu dane. V roku 2026 bolo nájomné zaplatené a stáva sa daňovým výdavkom, čo umožní zníženie základu dane v daňovom priznaní za rok 2026.
Ako funguje projekt štátom podporovaného nájomného bývania?
Dodanenie záväzkov: Kedy musíte pripočítať k základu dane?
Podľa § 17 ods. 27 a 32 ZDP je firma povinná dodaniť záväzok prislúchajúci k daňovému výdavku, ak nie je uhradený do konca zdaňovacieho obdobia. Hrubo povedané: ide o faktúry neuhradené do konca daného roka. Netýka sa to však záväzkov prislúchajúcich ku kúpe iného majetku, pri ktorom daňový výdavok vzniká až pri jeho zaradení do užívania (napr. odpisovaný majetok).
Percentuálne navýšenie základu dane:
- V roku, v ktorom od splatnosti záväzku uplynulo 360 dní, pripočíta k účtovnému výsledku aspoň 20 % hodnoty záväzku.
- V roku, v ktorom od splatnosti záväzku uplynulo 720 dní, pripočíta aspoň 50 % hodnoty záväzku.
- V roku, v ktorom od splatnosti záväzku uplynulo 1080 dní, pripočíta 100 % hodnoty záväzku.
Výraz "aspoň" znamená, že ak to firma financie dovoľujú, môže rovno pripočítať celú sumu záväzku. Je však dôležité sledovať "život" záväzkov z roka na rok.
Zníženie základu dane pri úhrade alebo odpise záväzku
V roku, v ktorom sa záväzok uhradí, sa o sumu úhrady zníži základ dane. Ak firma vstúpi do konkurzu alebo reštrukturalizácie (po potvrdení plánu súdom), o predmetný záväzok sa rovnako základ dane zníži.
Dodanenie záväzkov vs. Odpis záväzku: Rozdielne prístupy
Dodanenie záväzkov a odpis záväzku nie sú rovnaké veci. Väčšinu neuhradených záväzkov firma jednoducho dodaniť musí - ide o daňovú úpravu v daňovom priznaní, mimo účtovníctva. V účtovníctve záväzok ostáva.
Účtovný odpis záväzku je definitívne vyradenie záväzku z účtovníctva. Je to účtovná operácia, nie daňová. Môže sa stať, že záväzok už bol dodanený. Ak dôjde k jeho zániku (napr. premlčaniu), záväzok definitívne vypadne z účtovníctva. Keďže tento výnos už bol v minulosti zdanený (dodanením), o sumu odpisu sa základ dane v roku odpisu znova zníži.
Premlčanie záväzkov
Občiansky zákonník stanovuje premlčaciu dobu 3 roky, Obchodný zákonník 4 roky. Tieto doby sa však môžu v niektorých prípadoch predĺžiť.
Príklady dodanenia záväzkov
Príklad 1: Záväzok po splatnosti viac ako 360 dníSpoločnosť má faktúru splatnú 30.12.2018 vo výške 10 000 €. K 31.12.2019 je faktúra 366 dní po splatnosti. Spoločnosť zvýši základ dane o 20 % z menovitej hodnoty záväzku, teda o 2 000 € (10 000 € * 0,2).
Príklad 2: Záväzok po splatnosti viac ako 720 dníPokračovanie predchádzajúceho príkladu. K 31.12.2020 spoločnosť zvýši základ dane o 50 % z menovitej hodnoty záväzku, teda najmenej o 5 000 €.
Príklad 3: Čiastočná úhrada záväzkuSpoločnosť mala faktúru splatnú 30.12.2018 vo výške 10 000 €. K 31.12.2019 zvýšila základ dane o 20 % z menovitej hodnoty záväzku (1 600 € z 8 000 €). V roku 2020 bola faktúra čiastočne uhradená vo výške 3 000 €. K 31.12.2020 je neuhradená časť faktúry (7 000 €) viac ako 720 dní po splatnosti. Spoločnosť zvýši základ dane najmenej o 50 % z tejto sumy (5 000 € * 0,5 = 2 500 €).
Príklad 4: Úhrada faktúry v nasledujúcom rokuSpoločnosť v roku 2019 zvýšila základ dane o 20 % z menovitej hodnoty záväzku (2 000 €). Ak je táto faktúra v roku 2020 uhradená, spoločnosť si môže v daňovom priznaní za rok 2020 uplatniť odpočítateľnú položku na zníženie základu dane.
Kaucia (depozit) pri prenájme
Ak nájomca uhradí prenajímateľovi kauciu (depozit), ktorá sa nepoužije na úhradu pohľadávok voči nájomcovi, táto kaucia nebude podliehať zdaneniu.
Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti pri prenájme
Ak nehnuteľnosť prenajímajú dvaja spoluvlastníci (napr. manželia), príjmy a výdavky sa delia v pomere ich spoluvlastníckych podielov. Každý z nich potom uvádza v daňovom priznaní svoj podiel na príjmoch a výdavkoch.
Časové rozlíšenie výdavkov pri prenájme
V prípade nájomného plateného vopred alebo pozadu sa výdavky časovo rozlišujú. Zaplatené nájomné fyzickej osobe za príslušné zdaňovacie obdobie sa uzná najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy prislúchajúcej na zdaňovacie obdobie.
Operatívny a finančný prenájom
Pri operatívnom prenájme zostáva vlastníkom prenajatej veci prenajímateľ, ktorý majetok vedie vo svojom obchodnom majetku a odpisuje ho. Nájomca nemá možnosť zahrnúť prenajatý majetok do svojho majetku ani ho odpisovať.
Pri finančnom lízingu lízingové spoločnosti často vyžadujú prvú zvýšenú splátku (akontáciu), ktorá odzrkadlí výšku splátky majetku. Operatívny lízing akontáciu nevyžaduje.
Ukončenie operatívneho prenájmu a kúpa prenajatej veci
Pri skončení operatívneho prenájmu s dohodnutým právom kúpy prenajatej veci je potrebné z hľadiska zákona o dani z príjmov testovať cenu, za ktorú sa vec odkúpi. Úprava sa vykoná v prípadoch, keď nájomca vopred hradí za budúci predaj vyššími nákladmi na prenájom. Úprava základu dane nie je jednostranne zaťažujúca, pretože sa zároveň zvýši daňová vstupná cena odkúpeného majetku.
Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti fyzickou osobou
Fyzická osoba má pri prenájme nehnuteľnosti dve možnosti zdaňovania:
- Prenájom na základe živnostenského oprávnenia: Príjem sa zdaňuje podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov.
- Prenájom bez živnostenského oprávnenia: Príjem sa zdaňuje podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.
Krátkodobé ubytovanie (napr. cez Airbnb) sa považuje za poskytovanie ubytovacích služieb, ktoré vyžaduje živnostenské oprávnenie a zároveň je prenajímateľ povinný odvádzať daň za ubytovanie obci.
Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku
Ak prenajímateľ nezaradí nehnuteľnosť do obchodného majetku, nemá povinnosť viesť účtovníctvo ani daňovú evidenciu. Môže si však uplatniť daňové výdavky vynaložené na riadnu prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti. Tieto výdavky zahŕňajú najmä:
- Výdavky na energie (elektrina, teplo, voda, plyn).
- Výdavky za služby spojené s užívaním nehnuteľnosti (odvádzanie odpadových vôd, osvetlenie spoločných priestorov, upratovanie, používanie výťahu, dodávka vody, tepla, odvoz smetí, kontrola komínov, čistenie žúmp, poplatky za TV a internet, správa bytového domu).
- Právne a účtovnícke služby súvisiace s prenájmom.
- Poštovné pri komunikácii s daňovým úradom.
Ostatné výdavky, ako odpisy, technické zhodnotenie, daň z nehnuteľností, poistenie, úroky z úverov, si nemôže odpočítať, pretože ide o výdavky na osobnú potrebu daňovníka.
Výdavky pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku
Ak je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku, prenajímateľ má povinnosť viesť si jednoduché alebo podvojné účtovníctvo, prípadne daňovú evidenciu. V tomto prípade si môže uplatniť širší okruh daňových výdavkov, vrátane:
- Nákladov za energie a služby.
- Poistenia bytu.
- Dane za nehnuteľnosť.
- Príspevku do fondu opráv.
- Úrokov z hypotéky.
- Odpisov nehnuteľnosti.
Príklady z praxe:
Príklad č. 1 (Daňové priznanie FO): Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. Môže si uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur, teda na zdanenie mu zostane 1 500 eur. Keďže nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nepodáva daňové priznanie, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
Príklad č. 2 (Daňové priznanie FO): Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností vo výške 1 550 eur. Po odpočítaní oslobodenia 500 eur z prenájmu predstavuje zdaniteľný príjem z prenájmu 1 050 eur. Úhrn zdaniteľných príjmov presiahol 2 876,90 eura, preto musí podať daňové priznanie.
Príklad č. 3 (Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov): Manželia prenajímali byt v bezpodielovom spoluvlastníctve, z ktorého dosiahli príjem 7 440 eur a výdavky 3 840 eur. Rozdelili si príjem rovnakým dielom (každý 3 720 eur). Po odpočítaní oslobodenia 500 eur každý uvedie v daňovom priznaní zdaniteľný príjem 3 220 eur.
Záver
Správne pochopenie daňových pravidiel pri prenájme nehnuteľnosti je kľúčové pre predchádzanie pokutám a optimalizáciu daňovej povinnosti. Či už ste prenajímateľ alebo nájomca, informovanosť o úprave základu dane, o tom, kedy sú náklady daňovo uznateľné a kedy nie, vám pomôže predísť nepríjemným prekvapeniam pri podávaní daňového priznania. V prípade nejasností je vždy vhodné konzultovať situáciu s daňovým poradcom.