Sťahujete sa do nového, zaobstarali ste si vysnívané bývanie alebo meníte váš podnájom? V tom prípade potrebujete napísať žiadosť o ukončenie nájomnej zmluvy. Ak si nie ste istý, čo všetko má obsahovať, ste tu správne. V tomto článku sa dozviete všetky náležitosti potrebné na riadne ukončenie nájomnej zmluvy.
Doba trvania nájomnej zmluvy: Kľúč k predvídateľnosti
Nájomná zmluva môže byť uzavretá na dobu určitú alebo dobu neurčitú. Spôsob jej uzatvorenia má zásadný vplyv na možnosti jej predčasného ukončenia.
Nájomná zmluva na dobu určitú si vyžaduje dohodnutie konkrétnej doby trvania nájmu priamo v zmluve. Táto doba sa môže pohybovať od niekoľkých mesiacov po niekoľko rokov, v závislosti od dohody medzi prenajímateľom a nájomcom. Prenájom na dobu určitú sa odporúča najmä pri prenajímaní bytu, pretože poskytuje jasnejší rámec pre obe strany. Podľa Občianskeho zákonníka alebo Zákona o krátkodobom nájme bytu (v tomto prípade vždy na dobu určitú) je možné takúto zmluvu uzatvoriť. Po uplynutí dohodnutej doby sa zmluva musí buď predĺžiť, alebo zaniká.
Ak doba trvania nájomnej zmluvy nie je dohodnutá, predpokladá sa, že je na dobu neurčitú. V takomto prípade sa doba nájmu neobmedzuje konkrétnym termínom, ale nájomná zmluva zostáva platná, kým nie je ukončená jednou zo strán podľa zákonných podmienok. Na dobu neurčitú môžete prenajímať akúkoľvek nehnuteľnosť, ale určite sa neodporúča takto prenajímať byt, nakoľko to môže viesť k neistote a komplikáciám pri ukončení nájomného vzťahu.
Je dôležité si uvedomiť, že na Slovensku je pomerne častou praxou prenajímanie nehnuteľnosti (najmä bytu) bez písomnej nájomnej zmluvy. V takom prípade, keď nemáte nájomnú zmluvu v písomnej forme a nájomné vám nájomca platí v hotovosti, takýto nájomný pomer sa spravuje Občianskym zákonníkom ako nájomný pomer na dobu neurčitú. To znamená, že platia pravidlá pre ukončenie zmluvy na dobu neurčitú.
Predčasné ukončenie nájomnej zmluvy: Možnosti a obmedzenia
Môže nastať situácia, že vy ani nájomca nechcete pokračovať v spoločnom nájomnom pomere. V takom prípade sa môžete písomne dohodnúť na ukončení. Toto je najjednoduchší a najmenej komplikovaný spôsob.
Nemôžete ale podať jednostrannú predčasnú výpoveď, ak na to nemáte dôvod uvedený v zmluve alebo v zákone. Ak ste svoju nehnuteľnosť prenajali na dobu určitú, ste povinný ju nájomcovi prenajímať až do skončenia tejto doby. Zmluva bola uzatvorená dobrovoľne, a preto je dôležité, aby ste sa riadili zmluvnými záväzkami, ktoré ste si sami dohodli.
Výpovedná lehota: Koľko času potrebujete?
Pri prenájme nehnuteľnosti vo všeobecnosti platí 3-mesačná výpovedná lehota. Táto lehota začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola druhej strane doručená výpoveď. V nájomnej zmluve si však prenajímateľ s nájomcom môžu dohodnúť vlastné podmienky, vrátane inej dĺžky výpovednej lehoty. Podľa právnej doktríny, ak nájomná zmluva upravuje kratšiu výpovednú lehotu, ako je zákonná, táto časť zmluvy je neplatná. Prenajímateľ však môže nájomcovi písomne určiť aj dlhšiu výpovednú lehotu.
Je dôležité si uvedomiť, že prenajímateľ nemôže bezdôvodne alebo z akéhokoľvek dôvodu vypovedať nájomnú zmluvu. Prenajímateľ môže nájomnú zmluvu vypovedať iba z dôvodov upravených v ustanovení § 711 ods. 1 Občianskeho zákonníka a musí tento dôvod výpovede uviesť priamo vo výpovedi. V prípade, že jeho výpoveď neobsahuje žiadny dôvod, je neplatná. Neplatnosť výpovede však musíte v lehote troch mesiacov od jej doručenia napadnúť na súde, inak sa neplatnosť konvaliduje a výpoveď sa bude považovať za platnú.
Dôvody na výpoveď
Občiansky zákonník (§ 711 ods. 1) definuje niekoľko zákonných dôvodov, kedy môže prenajímateľ vypovedať nájomnú zmluvu. Medzi najčastejšie patria:
- Prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov.
- Nájomca hrubo porušuje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu, najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenie poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace.
- Nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenie v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome.
- Nájomca prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.
- Je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať.
V prípade nebytových priestorov zákon č. 116/1990 Z. z. o nájme a podnájme nebytových priestorov uvádza iné výpovedné dôvody. Je dôležité si uvedomiť, že dôvod predaja bytu nie je automaticky dôvodom na ukončenie nájomnej zmluvy, najmä ak ide o zmluvu na dobu určitú. V takom prípade práva a povinnosti z nájmu prechádzajú na nového vlastníka.
Odstúpenie od zmluvy
Odstúpenie od zmluvy je odlišný spôsob ukončenia nájomného vzťahu od výpovede. Odstúpenie od zmluvy znamená zrušenie zmluvy od počiatku. Zákon neupravuje možnosť odstúpiť od zmluvy pre bežné situácie ako je napríklad rušenie nočného kľudu susedom. Odstúpiť od zmluvy je možné len v prípadoch, ktoré predpokladá zákon alebo upravuje priamo zmluva. Typickými dôvodmi na odstúpenie od zmluvy sú:
- Zdraviu škodlivé podmienky v prenajatých priestoroch: Napríklad plesne na stenách, výskyt škodlivých látok, ktoré ohrozujú zdravie. Stačí len existencia nebezpečenstva ohrozenia zdravia.
- Zjavné poškodenia bytu: Ktoré bránia jeho riadnemu užívaniu.
- Porušenie zmluvných povinností prenajímateľom: Ak prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu.
- Pri krátkodobom nájme bytu: Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu umožňuje prenajímateľovi odstúpiť od zmluvy aj v prípade, ak nájomca dva mesiace neplatí nájomné.
Právo odstúpiť od zmluvy máte aj vtedy, ak ste o týchto nedostatkoch bytu vedeli pred uzavretím Vašej zmluvy. Vzdanie sa uvedeného práva na odstúpenie je zo zákona neplatné.
Finančné náležitosti pri ukončení nájmu
Pri ukončení nájomnej zmluvy je dôležité vyrovnať všetky finančné záväzky.
Kaucia (depozit)
Pri uzatváraní nájomnej zmluvy je bežné zloženie peňažnej zábezpeky (kaucie alebo depozitu). Táto slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, ako je neplatenie nájomného, úhrad za plnenia, alebo škody spôsobené na byte či jeho zariadení. Výška kaucie nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia.
Rovnako v ukončení nájomnej zmluvy uveďte sumu, ktorú vám prenajímateľ má z depozitu vrátiť naspäť. Je dobré uviesť všetky finančné náležitosti, aby ste mali dôkaz o uhradení vy i prenajímateľ. Po vrátení depozitu, prípadne doplatení, by ste nemali mať s prenajímateľom voči sebe žiadne záväzky, dlhy ani povinnosti. Finančné vyrovnanie môžete na konci zmluvy potvrdiť podpisom.
Dôležité upozornenie: Klauzula o prepadnutí kaucie pri predčasnom ukončení nájomnej zmluvy nájomcom nie je v súlade s právnym poriadkom a ustálenou judikatúrou slovenských súdov. Druhá zmluvná strana môže byť sankcionovaná len za porušenie svojich zmluvných povinností, nie za výkon práva. Keďže podanie výpovede jednou zmluvnou stranou je realizovanie jej oprávnenia, viazanie prepadnutia kaucie na výpoveď nájomcu je nezákonné.
Základné nájomné zmluvy medzi prenajímateľom a nájomcom - 5 KĽÚČOVÝCH DOLOŽIEK NÁJOMNEJ ZMLUVY, KTORÉ MUSÍTE ZAHRNUŤ!
Ostatné finančné záväzky
Je dobré uviesť v dokumente o ukončení nájomnej zmluvy, že po vrátení depozitu, prípadne doplatení, nemáte s prenajímateľom voči sebe žiadne záväzky, dlhy ani povinnosti. Môžete tiež doplniť, že na konci zmluvy finančné vyrovnanie potvrdzujete podpisom.
Formálne náležitosti a čo nezabudnúť
Ukončenie nájomnej zmluvy vyhotovte v dvoch kópiách, jednu pre vás a druhú pre prenajímateľa. Je dobré doplniť, že proti ukončeniu nájomnej zmluvy sa nedá odvolať, a že nižšie podpísaní súhlasia a rozumejú jej obsahu. Nakoniec uveďte miesto a dátum, zmluvu podpíšte a rovnako dajte podpísať prenajímateľovi.
Čo nezabudnúť:
- Odhlásenie trvalého alebo prechodného bydliska: Je to vaša povinnosť po ukončení nájmu.
- Protokol o odovzdaní bytu: Pri odovzdaní bytu si urobte fotodokumentáciu jeho stavu a spíšte záznam o odovzdaní bytu, popis jeho stavu, vrátane stavu jednotlivých meračov (voda, elektrina, plyn, kúrenie). V zázname treba uviesť, že všetky poplatky z vašej strany (nájom a úhrady za služby spojené s užívaním bytu) sú v celosti uhradené a nemáte voči prenajímateľovi žiadne neuhradené záväzky.
- Komunikácia: Ak chcete predčasne ukončiť nájomnú zmluvu, je dôležité komunikovať s prenajímateľom. Oslovte majiteľa, vysvetlite situáciu, možno vám vyjde v ústrety a dohodnete sa na podmienkach.
Riešenie problémov pri predčasnom ukončení nájmu
Bežné opotrebenie a maľovanie: Pri skončení nájmu máte povinnosť odovzdať byt v stave, v akom ste ho prevzali, s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie. Maľovanie pri dlhšom užívaní bytu sa považuje za bežnú údržbu, ktorá ide na ťarchu vlastníka. Ak prenajímateľ vyžaduje vymaľovanie bez opory v zmluve, môže sa to považovať za neopodstatnené.
Plesne: Ak ste byt z dôvodu plesní upravovali na vlastné náklady, odporúča sa pripraviť si dôkazy (fotky, komunikácia, doklady o úhrade).
Neplatenie nájomného: Ak ste dostali výpoveď z dôvodu neplatenia nájomného, je dôležité rozlíšiť, či už uplynula výpovedná lehota. Ak ste dlh uhradili a máte záujem naďalej bývať v byte, odporúča sa informovať prenajímateľa o vašej situácii a schopnosti plniť povinnosti do budúcna. V prípade, že nájomca preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, môže sa pred uplynutím ochrannej lehoty dohodnúť s prenajímateľom na doplatení nájomného.
Predaj bytu: Dôvod predaja bytu nie je automaticky dôvodom na ukončenie nájomnej zmluvy. Aj keď sa byt predá, práva a povinnosti z nájmu prechádzajú na nového vlastníka.
V prípade nejasností alebo komplikovaných situácií je vždy najlepšie konzultovať situáciu s právnikom, aby ste sa vyhli prípadným problémom a zabezpečili dodržanie všetkých zákonných postupov.