Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.
Založenie živnosti a registrácia na daňovom úrade: Kedy je to potrebné?
Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne.
Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.
Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.
Daňové priznanie: Kedy a ako ho podať?
Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania.
Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí:
- Pitná a úžitková voda
- Teplo na kúrenie
- Elektrická energia a plyn
Výdavky na ostatné služby sú:
- Použitie výťahu
- Osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov
- Odkanalizovanie odpadovej vody
- Odvoz smetí
- Čistenie žúmp a komínov
- Koncesionárske poplatky
- Internet
Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.
Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.
Základy zdaňovania prenajímaných nehnuteľností
Nájomná zmluva: Kľúčový dokument pre bezproblémový prenájom
Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:
- Označenie zmluvných strán
- Predmet nájmu a rozsah jeho používania
- Výšku nájomného
- Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu
Je dôležité, aby nájomná zmluva bola čo najdetailnejšia a aby jasne definovala práva a povinnosti oboch strán. V prípade nejasností alebo sporov bude práve tento dokument slúžiť ako základ pre ich riešenie.
Podrobnejšie informácie o nájomnej zmluve sa môžete dočítať v tomto článku: [Odkaz na podrobný článok o nájomnej zmluve]
Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa: Odvody a účtovníctvo
Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a teda byt prenajímať ako podnikateľský subjekt, znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov. Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon o dani z príjmov) vtedy, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 (príjmy z podnikania) a v § 5 zákona o dani z príjmov. Poberanie tohto druhu príjmu nie je u fyzickej osoby - prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia, uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve (v súlade s § 663 a nasl.).
Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností vymedzené v ustanovení § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov patria príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb, ako sú napr. služby hotelového typu. Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové výdavky, pričom vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. Ustanovenie § 6 ods. 13 zákona o dani z príjmov vymedzuje, že ak sa daňovník s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, rozhodne, môže účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. Daňovník nie je v tomto prípade účtovnou jednotkou podľa zákona č. 431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o účtovníctve“), preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov fyzickej osoby účtovné výkazy.
Ak preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sú vyššie ako tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada. Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a nezdaniteľnú časť základu dane na manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j. príjmov zo závislej činnosti (§ 5 zákona) alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 zákona). Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t.j. príjmov z podnikania, príjmov z prenájmu, ostatných príjmov) presiahne určitú hranicu stanovenú zákonom.
Príklad z praxe:
Daňovník - FO nepodnikateľ prenajal byt v osobnom vlastníctve na základe uzavretej nájomnej zmluvy vymedzenej podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú vymedzené v § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Daňovník si vysporiada dosiahnuté príjmy podaním daňového priznania z príjmov FO typ B, pričom príjem z prenájmu sa uvádza v VI. odd., Tabuľka č. 1.
Kedy prenájom nie je len prenájmom?
Otázka č. 2: Daňovník prenajíma byt, pričom okrem prenájmu poskytuje aj upratovanie a výmenu bielizne. Považuje sa takýto príjem za príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov?
Ak okrem základných služieb spojených s prenájmom prenajímateľ poskytuje aj ďalšie služby, ako napr. upratovanie, považuje sa takýto prenájom za živnosť a príjmy plynúce z takéhoto prenájmu sa považujú za príjmy vymedzené v § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Za základné služby možno považovať služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako napr. dodávku energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod.
Kaucia a jej vysporiadanie
Z uzatvorenej nájomnej zmluvy vyplýva povinnosť úhrady kaucie (zábezpeky) vo výške 1-mesačného nájomného, ktorá bude použitá v prípade nepredvídaných udalostí (napr. nezaplatené nájomné, poškodenie prenajatého majetku). Pri posudzovaní kaucie je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej zmluvy, pričom by malo byť zrejmé, kedy a za akých podmienok bude kaucia prenajímateľom použitá alebo vrátená, čo má vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa.
Daňovník dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v zmysle § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Kaucia ako taká nie je zdaniteľným príjmom v momente jej prijatia. Zdaniteľným príjmom sa stáva až vtedy, ak je použitá na úhradu škody alebo nedoplatkov, ktoré neboli nájomcom uhradené. V prípade, že je kaucia vrátená nájomcovi v plnej výške, nemá to žiadny daňový dopad.
Oslobodenie od dane a nezdaniteľné časti základu dane
Daňovník mal v príslušnom zdaňovacom období okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. V uvedenom prípade si daňovník môže pri príjmoch z prenájmu uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur. Tieto nezdaniteľné časti je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov.
Dôležité upozornenie:
Daňovník dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v zmysle § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, daňovník nemá nárok na uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka a nezdaniteľnej časti základu dane na manželku, nakoľko sa tieto nezdaniteľné časti uplatňujú len od aktívnych príjmov.
Zahraničný prenájom a daňové povinnosti
V prípade, že fyzická osoba prenajíma nehnuteľnosť nachádzajúcu sa v zahraničí, je potrebné túto skutočnosť riešiť individuálne s daňovým poradcom. Daňové povinnosti sa v takomto prípade odvíjajú od medzinárodných zmlúv o zamedzení dvojitého zdanenia a legislatívy danej krajiny.
Bežné otázky a odpovede z praxe
Otázka č. 1: Dobrý večer, potrebujem sa poradiť. Bývame v podnájme a niekoľkokrát som od majiteľa bytu žiadala o ročné vyúčtovanie. Napriek tomu, nebol ochotný mi ho ukázať. Po dlhšom naliehaní mi vyúčtovanie predložil a objavil sa na ňom preplatok. Každý mesiac sme mu platili nájom 350 eur na jeho účet, z ktorého išli platby za nájom bytovému družstvu a inkasu. Chcem sa opýtať, či mám právo na vrátenie preplatku za nájom, aj keď to nemáme zahrnuté v nájomnej zmluve. Rovnako ma zaujíma ďalšia vec. Nájom bytu je 180 eur, avšak majiteľ z našich peňazí platí 210 eur. Tvrdí, že týchto 30 eur si odklada pre prípad nedoplatku a preto nechce uznávať preplatok. Tvrdí, že uzná len položku, ktorá je oficiálne na platby a tých 30 eur navyše považuje za svoje. Avšak peniaze na nájom platíme my. Cítim sa bezradná a neviem, ako mám postupovať.
Odpoveď: V tomto prípade je dôležitá uzavretá platná nájomná zmluva. Pokiaľ sú v nej náležitosti, ktoré neodporujú zákonu, je potrebné sa touto riadiť. Veci, ktoré zákon neupravuje je potrebné v tejto zmluve upraviť, pokiaľ máte na tom záujem. Vlastník nehnuteľnosti má však voči vám nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia. Ak nemáte špecifikovaných výšku týchto úhrad konkrétnou sumou nie je možné určiť či máte preplatok alebo nedoplatok. Znenie vašej nájomnej zmluvy ako uvádzate v otázke je pomerne komplikované a nie dosť šťastne resp. jednoznačne formulované. Uvádzate však, že podľa nájomnej zmluvy platíte za nájom bytu a úhradu za služby spojené s bývaním v jednej sume 700 €. Ak je náš predpoklad správny, potom prenajímateľ od vás nemôže žiadať úhradu nedoplatku a vy nemôžete žiadať vyplatenie preplatku. Opätovne uvádzame, že ak nájomná zmluva obsahuje len jednu platbu v celosti 700 € za nájom a za služby spojené s bývaním /el., plyn, voda, kúrenie/, potom je nájomná zmluva v tejto časti neplatná a prenajímateľ od vás nemôže žiadať úhradu nedoplatku, lebo nevie preukázať, aká suma zo 700 € bola určená na úhradu za služby spojené s bývaním.
Otázka č. 2: Dobrý deň, potrebujem poradiť. Bývam v prenájme a majiteľka mi doteraz neukázala vyúčtovanie. Nájomná zmluva je podľa Občianskeho zákonníka. Posielam časť zmluvy, ktorá sa týka vyúčtovania. Mám nárok nahliadnuť do originálnych dokumentov od majiteľky? Prípadne môžem ísť osobne do SPP, ZSE alebo k správcovi bytu a požiadať o nahliadnutie do vyúčtovania? Čo ak by mi majiteľka odmietla spolupracovať? Za minulý rok viem len o nedoplatku za elektrinu, ostatné informácie nemám. Môžem to s majiteľkou ešte riešiť?
Odpoveď: 1. Máte právo žiadať od prenajímateľky predloženie originálnych vyúčtovaní týkajúcich sa energií a služieb, keďže na základe zmluvy platíte za tieto služby v nájomnom. 2. Dodávatelia energií (SPP, ZSE) a správca bytového domu nemusia s vami ako nájomcom riešiť konkrétne vyúčtovania, ak nie ste vedený ako zmluvná strana. Údaje zvyčajne poskytujú iba vlastníkovi bytu, nie nájomcovi. 3. Ak prenajímateľka nespolupracuje a odmieta vám vyúčtovanie ukázať, môžete sa so žiadosťou obrátiť písomne a požiadať ju o nápravu. 4. Ak by ste potrebovali detailnejší postup, odporúčam obrátiť sa na odborníka v oblasti nájomného práva.
Otázka č. 3: Dobrý deň, s priateľkou bývame v podnájme. Bývame len dvaja a dostali sme nedoplatok vo výške 511 € za vodu, smeti, osvetlenie v spoločných priestoroch, údržbu výťahu a za upratovanie. Moja otázka znie, či ako nájomník môžem platiť všetky tieto náklady a či dáva zmysel, že mám nedoplatok za všetky tieto položky.
Odpoveď: Pokiaľ ide o samotný nedoplatok, podstatná je v tomto smere nájomná zmluva, ktorú máte uzatvorenú s prenajímateľom. V tejto v súlade s ust. Občianskeho zákonníka alebo zákona o krátkodobom nájme bytu má byť samostatne uvedená úhrada za nájom v € a osobitne úhrada za služby spojené s bývaním rovnako v € /voda, elektrina, plyn, kúrenie a pod./. Možnosťou dojednania v nájomnej zmluve je dohodnúť uvedené úhrady za služby spojené s bývaním buď paušálnou sumou bez hľadu na spotrebu, kedy prenajímateľ nemôže od vás žiadať uhradiť nedoplatok. Uvádzame, že ak v nájomnej zmluve máte dohodnutý nájom a úhrady za služby spojené s bývaním v jednej sume v €, prenajímateľ nevie preukázať aká suma bola za nájom a aká suma za úhradu za služby spojené s bývaním. Vzhľadom na skutočnosť, že nepoznáme obsah vami podpísanej nájomnej zmluvy, nemôžeme uviesť presnú odpoveď pre Vás. Treba preto vychádzať zo nájomnej zmluvy a našej odpovede, ktorá by vám mala pomôcť.
tags: #uctovanie #najomneho #za #prenajom #nehnutelnosti