Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.
Registrácia na daňovom úrade: Kedy a ako?
Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €.
Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácií a daňové identifikačné číslo.
Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.
Daňové priznanie: Kedy podať a čo zahrnúť do výdavkov?
Ako je to s daňovým priznaním v prípade nepodnikateľa? Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania.
Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn.
Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu; osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov; odvádzanie odpadovej vody; odvoz smetí; čistenie žúmp a komínov; koncesionárske poplatky; a internet.
Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy.
Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.
Ako platiť nulovú daň z nájmov? - Money Talk 25
Zmluva o nájme: Kľúč k bezproblémovému prenájmu
Nájomná zmluva alebo zmluva o nájme je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Podľa zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka, Zmluva o nájme bytu musí obsahovať:
- Označenie zmluvných strán
- Predmet nájmu a rozsah jeho používania
- Výšku nájomného
- Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu
Podrobnejšie informácie o nájomnej zmluve sa môžete dočítať v tomto článku.
Prenájom bytu z pohľadu podnikateľa
Ak ste podnikateľ alebo sa chystáte založiť si živnosť a teda byt prenajímať ako podnikateľský subjekt, znamená to pre vás nevyhnutnosť platenia odvodov. Prenájom bytu či domu vám môže priniesť pravidelný príjem, no zároveň aj povinnosti, na ktoré sa často zabúda. Práve tu vznikajú chyby, ktoré vás môžu stáť zbytočné peniaze a pokuty.
Ak prenajímate byt ako bežná fyzická osoba (nie firma), musíte sa zaregistrovať na daňovom úrade. Väčšina ľudí na toto povolenie zabúda a začnú ho vybavovať až pred samotným podaním daňového priznania. Ide však o porušenie zákona, za ktoré vám môže daňový úrad uložiť pokutu v minimálnej výške 60 eur. Preto je lepšie, ak si povinnosť splníte v termíne a zaregistrujete sa na účely dane z príjmov najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúcom po mesiaci, kedy ste po prvýkrát prenajali nehnuteľnosť na území SR.
Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie máte povinnosť podať vtedy, ak úhrn všetkých vašich zdaniteľných príjmov (ak ste zamestnanec, tak aj príjem zo závislej činnosti) za rok presiahol sumu 2 876,90 eura. Lehota na podanie je 31. marec nasledujúceho roka. Predĺžiť si ju môžete podaním oznámenia, a to najviac o tri kalendárne mesiace, do 30. 6. alebo šesť kalendárnych mesiacov, do 30. 9.
Príklad: Prenajímateľ mal v roku príjem z prenájmu bytu 6 600 eur. Iné zdaniteľné príjmy nemal. Z príjmu z prenájmu si najskôr uplatní oslobodenie 500 eur. Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti si môžete uplatniť len skutočné, preukázateľné daňové výdavky, pričom prehľad príjmov a výdavkov vediete v daňovej evidencii alebo v jednoduchom účtovníctve. Ak si z príjmu z prenájmu odpočítate oslobodených 500 eur, musíte rovnakým pomerom „krátiť“ aj výdavky.
Príklad: Prenajímateľ dosiahol v roku príjmy z prenájmu bytu vo výške 7 440 eur. Preukázateľné výdavky spojené s prenájmom mal 2 250 eur. Do základu dane sa nezahŕňa celá suma príjmov, pretože 500 eur je od dane oslobodených. Keďže sa zdaňuje len časť príjmov, rovnakým pomerom sa musia upraviť aj výdavky. Výšku preukázateľných výdavkov ovplyvňuje skutočnosť, či prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku alebo nie.
POZOR! Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP si daňovník nemôže uplatniť výdavky percentom z príjmov podľa § 6 ods.
Výdavky na ostatné služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr.
Výdavky na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti (napríklad práčka, nábytok a iné) je možné považovať za daňový výdavok, ak sú splnené podmienky vymedzené pre daňový výdavok v ZDP, tzn.
služby v prenajatej nehnuteľnosti, ako napr.
Ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti, tzv. pasívne príjmy, nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku.
Rozdielne prístupy k výdavkom: Obchodný majetok verzus súkromné vlastníctvo
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností sa môžu uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti.
V prípade, že prenajímateľ prenajímanú nehnuteľnosť zaradil do obchodného majetku, má možnosť si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky, ktoré platil v súvislosti s využívaním tejto nehnuteľnosti.
Aký typ výdavkov si môže prenajímateľ uplatniť v prípade zaradenia do obchodného majetku:
- Výdavky vynaložené na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti - prostredníctvom odpisov
- Výdavky na technické zhodnotenie nehnuteľnosti
- Výdavky na opravy a udržiavanie nehnuteľnosti
- Výdavky súvisiace s využívaním nehnuteľnosti (platby za vodu, energie, atď.)
- Výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľnosti
- Výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov do fondu prevádzky, údržby a opráv
- Úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti
- Ostatné výdavky (napr. poplatok právnikovi za vypracovanie zmluvy o prenájme nehnuteľnosti)
Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť vo svojom súkromnom vlastníctve - teda nezaradil ju do obchodného majetku - nemôže si uplatniť všetky výdavky spojené s jej obstaraním či amortizáciou (napríklad odpisy, opravy alebo technické zhodnotenie). Ako daňovo uznateľné výdavky si môže zahrnúť iba tie náklady, ktoré súvisia priamo s jej prevádzkou, teda napríklad:
- Platby za vodu, elektrinu, plyn a kúrenie
- Výdavky na upratovanie spoločných priestorov
- Poplatky za smeti, internet, správcovské poplatky a pod.
Je však dôležité vedieť, že ani tieto výdavky si daňovník nemôže uplatniť v plnej výške. Ak časť príjmu z prenájmu nie je zdaniteľná (napríklad vďaka oslobodeniu do výšky 500 € ročne), musí výdavky pomerne upraviť.
Príklad zdaňovania príjmu z prenájmu nehnuteľnosti:Daňovník dosiahol za rok príjmy z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 5 000 €. K týmto príjmom mal preukázateľné výdavky v celkovej sume 2 500 €. Z tejto sumy je 500 € oslobodených od dane, takže zdaniteľný príjem predstavuje 4 500 €.
Keďže výdavky je možné uplatniť len v pomernej výške vo vzťahu k zdaniteľnej časti príjmov, daňovník si môže odpočítať 2 250 €, čo sa vypočíta nasledovne:(4 500 / 5 000) × 2 500 = 2 250 €
Tým pádom bude základ dane predstavovať: 4 500 € (zdaniteľný príjem) - 2 250 € (výdavky) = 2 250 €Na túto sumu sa následne uplatní sadzba dane.
Zdaňovanie príjmov z prenájmu v BSM (Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov)
Ak prenajímate nehnuteľnosť, ktorá je v bezpodielovom vlastníctve manželov, príjem z prenájmu si môžu rozdeliť. V tomto pomere sa rozdelia aj výdavky a každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie od dane z príjmov vo výške 500 €.
Príklad č. 1: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Nakoľko v roku nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Príklad č. 2: Manželia prenajímali v roku byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Manželia sa rozhodli príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 2 300 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manžel nemá povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a môže sa rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti. Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. Nakoľko v roku nedosahuje manželka iné zdaniteľné príjmy, nevzniká jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok.
Príklad č. 3: Manželia prenajímali v roku nehnuteľnosť patriacu do ich bezpodielového spoluvlastníctva, z čoho dosiahli príjem vo výške 7 440 eur. Daňové výdavky vynaložené v súvislosti s prenajímaním tejto nehnuteľnosti predstavujú sumu 3 840 eur. Manželia sa dohodli, že príjem z prenájmu nehnuteľnosti si rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Nakoľko každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur.
DPH a prenájom bytu
Prenájom bytu je spravidla oslobodený od DPH. V prípade fyzických osôb sa s DPH pri prenájme stretávame len výnimočne - napríklad ak je prenajímateľ platcom DPH alebo keď sa prenajímaná nehnuteľnosť využíva na podnikanie. Navyše musí ísť o nehnuteľnosť, ktorá nie je podľa listu vlastníctva určená na bývanie (napr. kancelária alebo skladový priestor). V takýchto prípadoch sa môžu zmluvné strany dohodnúť, že nájom bude fakturovaný s DPH. Pri klasickom prenájme bytu určeného na bývanie však DPH riešiť netreba.
Neviete si rady? Obráťte sa na odborníka
Pre tých, ktorí nie sú zbehlí v účtovníctve, môžu byť pojmy ako daň z príjmu, daň z prenájmu nehnuteľnosti či odpisy nehnuteľnosti veľkou neznámou. V takom prípade je určite rozumné vyhľadať pomoc odborníka - daňového poradcu.
Prečo osloviť práve daňového poradcu, keď daňové priznanie zvládne aj účtovník? „Daňové poradenstvo je regulovaná profesia a nie voľná živnosť. Ponúkať ho môžu iba odborníci s príslušným vzdelaním, praxou, ktorí sú krytí poistením,“ vysvetľuje Mgr. Zuzana Moravčíková Kolenová. Zákon stanovuje, že daňoví poradcovia musia byť poistení pre prípad, že by spôsobili klientovi škodu - čo je pri účtovníkoch v oblasti daní často problém, keďže poisťovne tieto riziká bežne nekryjú. „V prípade, ak niekto poskytuje daňové poradenstvo a nie je daňovým poradcom, postupuje protiprávne a môžu mu z toho vyplývať dôsledky. Ak napríklad klientovi v daňových veciach radí účtovník alebo ekonóm, škoda, ktorá mu môže vzniknúť, napr. nesprávnym určením daňovej povinnosti, nemusí byť krytá poistením. Náhrada škody sa stáva potom ťažšie dostupnou,“ dopĺňa Mgr.
Základné pravidlá pre prenájom - stručný prehľad
- Príjem z prenájmu je zdaniteľný príjem: Musíte ho priznať, ak presiahne zákonnú hranicu.
- Oslobodenie od dane: Prvých 500 € ročne z príjmu z prenájmu je oslobodených od dane.
- Potrebujete daňové priznanie typ B: Ak máte príjmy z prenájmu, podávate daňové priznanie fyzickej osoby typu B.
- Výdavky: Môžete si uplatniť buď skutočné výdavky (s dokladmi) alebo paušálne výdavky (30 % z príjmov, ak nie ste podnikateľ).
- Oslobodenie 500 € - kedy nemusíte podávať priznanie? Ak váš celkový ročný príjem z prenájmu nepresiahne 500 € a nemáte iný dôvod na podanie daňového priznania, nemusíte ho podať.
- Paušálne vs. skutočné výdavky: Voľba závisí od výšky vašich nákladov. Ak sú vaše skutočné výdavky vyššie ako 30 % príjmov, sú skutočné výdavky výhodnejšie.
Časté chyby pri zdaňovaní prenájmu
- Zabudnutie na oslobodenie: Mnoho prenajímateľov zabudne odpočítať oslobodených 500 € a zbytočne zdaňujú vyššiu sumu.
- Nesprávne výdavky: Nie všetky výdavky súvisiace s bytom sú daňovo uznateľné. Napríklad splátky hypotéky nie sú priamym výdavkom na prenájom.
- Kombinácia výdavkov: Nemôžete kombinovať paušálne a skutočné výdavky v jednom zdaňovacom období. Musíte si vybrať jeden spôsob.
Správne pochopenie daňových povinností pri prenájme bytu je kľúčové pre minimalizáciu rizík a optimalizáciu vašich príjmov. Ak si nie ste istí, neváhajte sa obrátiť na daňového poradcu.