Pri hľadaní nového bývania sa často stretávame s rôznymi označeniami bytov. Niektoré sú známe, ako „klasický dvojizbový či trojizbový byt“, ale iné nám môžu znieť cudzo. Možno ste už počuli slová ako bauring, loft alebo mezonet, ale nie ste si úplne istí, čo presne znamenajú. V tomto článku si prejdeme tie najčastejšie typy bytov, ich charakteristiky a rozdiely, aby ste sa v spleti bytových jednotiek orientovali lepšie.
Garzónka a 1+0: Kompaktné bývanie pre jednotlivcov
Začnime tými najmenšími bytovými jednotkami. Garzónku tvorí jedna obytná miestnosť a oddelené je len sociálne zariadenie (WC a kúpeľňa). Jej názov je odvodený z francúzštiny, v preklade ide o tzv. staromládenecký byt, čo naznačuje, že je vhodný na bývanie len pre jednu osobu. Často sa stretávame aj s označením 1+0, ktoré v zásade znamená to isté - jednu obytnú miestnosť, pričom kuchynský kút môže byť integrovaný priamo v obytnej miestnosti, alebo je varenie riešené inak, napríklad mikrovlnným ohrevom.
1+1 a 2+0: O krok väčšie, s oddelenou kuchyňou
Označenie 1+1 už naznačuje mierne zväčšenie priestoru. Disponuje celkom slušnou výmerou pre spolužitie 2 osôb - viac ako 45 m². Okrem sociálneho zariadenia má samostatnú kuchyňu a jednu obytnú miestnosť. V prípade 2+0 máme dve oddelené izby, ale kuchyňa chýba a je „nahradená“ kuchynským kútom. Samozrejmosťou je sociálne zariadenie. Výmera bytu v tomto prípade býva zvyčajne od 35 do 45 m².
2+1 a 3+1: Klasické dispozície pre rodiny
Typické dispozície ako 2+1 a 3+1 predstavujú klasické usporiadanie bytov, ktoré sú obľúbené najmä u rodín s deťmi. V prípade 2+1 byt disponuje dvoma obytnými miestnosťami (zvyčajne obývačka a spálňa), samostatnou kuchyňou a sociálnym zariadením. 3+1 byt rozšíri tento koncept o ďalšiu obytnú miestnosť, čím poskytuje viac priestoru pre rastúcu rodinu alebo pre tých, ktorí potrebujú pracovňu či hosťovskú izbu.
Bauring: Klasika z čias socializmu
Ak ste vyrastali v paneláku, možno ste bývali práve v tzv. bauringu. Bauring je názov stavebného panelového konštrukčného systému, ktorý sa realizoval v rokoch 1972-1983. Ide o typizovaný byt z 70. rokov s charakteristickým umakartovým jadrom a premyslenou dispozíciou. Aj keď tieto byty môžu pôsobiť zastaralo, ich výhodou býva často dobrá dostupnosť a relatívne nižšia cena. Niektoré atypické byty vznikli ako prispôsobenie sa trhu, kedy sa napríklad z klasického štvorizbák stal dvojizbák s chodbou, ktorá nikam nevedie.
Ateliér: Priestor s potenciálom
Ateliér vyzerá ako bežný byt, no z právneho hľadiska ide o nebytový priestor. Označenie apartmán sa v realitnom svete používa v dvoch hlavných významoch. Prvým je označenie nebytového priestoru predávaného na bývanie v bytovom projekte. Druhým je byt určený na rekreáciu (rekreačný apartmán). Developeri niekedy používajú označenie „apartmán“ na byty, ktoré nevyhoveli svetlotechnickým podmienkam, alebo na priestory schválené ako administratívne, no napokon ponúkané na bývanie. Taktiež sa takto môžu označovať byty vzniknuté rozdeľovaním väčších bytov počas výstavby. Apartmány sú často lacnejšie a právnické osoby si z ceny môžu odpočítať DPH, no problematické býva prihlasovanie trvalého pobytu. Ateliér ako priestranný presvetlený byt vzniká najčastejšie prestavbou podkroví v starších domoch a vyznačuje sa otvorenou dispozíciou.
Loft: Bývanie s industriálnym nádychom
Loftové byty sú snom pre tých, ktorí milujú otvorené priestory, vysoké stropy a veľké okná. Loft je byt, ktorý vznikol rekonštrukciou starého priemyselného priestoru, ako sú nevyužívané haly, fabriky alebo iné priemyselné priestory. Neodmysliteľnou súčasťou sú často staré tehlové múry a priznaná konštrukcia. Interiér loftu je riešený ako jeden veľký celok, kde sú spoločenské priestory, kuchyňa, jedáleň a obývacia izba prepojené. Pôvodne išlo o prerobené továrne a sklady, dnes sa už stavajú aj nové projekty v štýle loftov. Priestor je často bez priečok a s výraznými industriálnymi prvkami. Vznikajú najmä prestavbou brownfieldov.
Mezonet: Dvojpodlažné bývanie
Mezonetovým bytom nazývame byt, ktorý má dve alebo viac podlaží. Ide o viacpodlažný byt umiestnený v klasickom bytovom dome. Typické mezonety spájajú najvyššie poschodie s podkrovím, pričom druhé podlažie môže byť riešené na štýl tzv. galérie. Mezonetové byty sú v súčasnosti atraktívnou alternatívou „bežného“ bývania a sú akýmsi fenoménom tohto storočia, lebo napriek tomu, že sa u nás začali stavať pred niekoľkými desiatkami rokov, až dnes sa o ne prejavuje zvýšený záujem. Typy mezonetov sa rôznia a je to skutočne len otázkou kreativity.
Penthouse: Vrchol luxusu
Penthouse je luxusný byt na najvyššom poschodí budovy. Zvyčajne zaberá kompletne celé poschodie, má vlastný výťah a dokonca aj vlastnú terasu. Luxusné byty kombinujú výhody rodinného domu a bytu zároveň. Sú umiestnené na najvyššom podlaží, ktoré celé patrí len vám. Samozrejmosťou je obrovská terasa a výťah končiaci priamo v byte.
Polyfunkčný dom: Bývanie a práca pod jednou strechou
Polyfunkčná budova nie je definovaná v stavebnom zákone. Jej definícia vyplýva zo zákona o štátnom fonde rozvoja bývania a iných zákonov. Slovo polyfunkčný je zložené slovo. V prvej jeho časti má grécku predponu poly, ktorá vyjadruje význam mnoho, množstvo, viacnásobnosť, t.j. multifunkčnosť domu, resp. účelu jeho využitia. Pre polyfunkčný dom je charakteristický zmiešaný účel užívania, teda polyfunkcia. V závere je teda možné povedať, že hlavným rozdielom medzi bytovou budovou a polyfunkčnou budovou je ich účel a využitie priestorov. V takýchto budovách sa často nachádzajú byty, kancelárie, obchody a služby na prízemí.
Rekreačný apartmán: Druhé bývanie s potenciálom prenájmu
Rekreačný apartmán je byt primárne určený na oddych, ako druhé bývanie. Sú to klasické bytové jednotky, avšak postavené za účelom rekreácie. Budujú sa najmä v prírodne atraktívnych lokalitách, v horách, či pri aquaparkoch. Majiteľ rekreačného apartmánu ho môže sám alebo prostredníctvom správcovskej spoločnosti prenajímať, potom sa o tržbu z prenájmu delí so správcom, či developerom projektu.
Brownfield a Greenfield: Výstavba na existujúcich alebo nových územiach
Brownfield je „hnedé územie“. Ide o lokality blízko centier veľkých miest, ktoré v minulosti už boli zastavané a slúžili pre fabriky a sklady. V súčasnosti sa prestavujú na moderné výrobné haly a najmä centrá bývania, kancelárií a obchodov. Diskusiu vyvoláva prípadné zachovanie pôvodných priemyselných objektov. Na Slovensku, žiaľ, dochádza väčšinou k búraniu týchto objektov. Greenfield je „zelené územie“. Znamená to novú výstavbu na doteraz nezastavanom území, na „zelených“ plochách, čo často vyvoláva veľké diskusie.
Developer a výstavba: Od plánu po kolaudáciu
Developer je hlavný investor. Je to spoločnosť zastrešujúca výstavbu, ktorá sa o projekt investičnej výstavby „stará“ od štádia príprav (kúpa pozemku/projektu, vyjednávanie s mestom, architektonické riešenie), cez zabezpečenie financovania a výstavby až po samotný predaj, resp. prenájom. Niekedy sa zamieňa s investorom. Built-to-suit znamená výstavba priamo podľa požiadaviek konkrétneho klienta, čo je opakom špekulatívnej výstavby, teda výstavby projektu bez konkrétnych záujemcov o kúpu alebo prenájom. Pred začatím výstavby je nevyhnutné získať územné rozhodnutie (ÚR), ktoré špecifikuje využiteľnosť územia a približné objemy. Po ňom nasleduje stavebné povolenie (SPP), ktoré presne špecifikuje, čo a za akých podmienok možno postaviť. Po dokončení projektu nasleduje kolaudačné konanie, ktoré vedie k vydaniu kolaudačného rozhodnutia (KR), umožňujúceho užívanie stavby.
Štádium dokončenia bytu: Holobyt a štandard
Holobyt je v zásade marketingový pojem určujúci, v akom štádiu je nový byt. Zväčša znamená, že v byte sú dokončené podlahové potery, vchodové dvere, okná a radiátory. Klient si ešte musí dorobiť podlahy, sanitu, niekedy aj kompletne vymaľovať. Opakom je štandard, ktorý znamená, že sú v byte zväčša uložené aj podlahy, sanita v kúpeľni a na WC, vchodové i interiérové dvere, omietky a radiátory. Niekedy developeri ponúkajú v štandarde aj kuchynskú linku.
Ďalšie dôležité pojmy v realitách
- Atypické byty: Vznikli ako prispôsobenie sa trhu.
- EEIA (Environmental Impact Assessment): Posudzovanie dopadov projektu na životné prostredie.
- Feasibility study: Štúdia priechodnosti projektu najmä z finančného hľadiska.
- Facility management: Komplexné prevádzkovanie nehnuteľnosti.
- LTV (loan to value ratio): Ukazovateľ výšky úveru v pomere k hodnote nehnuteľnosti.
- LV (list vlastníctva): Dokument uložený na katastri nehnuteľností.
- PM (parkovacie miesto): Možno nadobudnúť do vlastníctva alebo formou práva užívania.
- Preberací protokol: Spisuje sa pri preberaní priestorov a zaznamenávajú sa v ňom nedostatky.
- Prelease/Presale: Predpredaj/predzmluvné nájomné priestorov pred začatím výstavby.
- Yield: Čistý percentuálny výnos z celkových nákladov, dôležitý pri investíciách.
Tento prehľad vám snáď pomohol lepšie sa zorientovať v rôznych typoch bytov a realitných pojmoch. Pri výbere vášho nového bývania je dôležité nielen poznať rôzne označenia, ale aj rozumieť ich špecifikám a právnym aspektom.