V dnešnej dobe sa čoraz častejšie stretávame s pojmami, ktoré sa postupne udomácňujú v našej bežnej reči, no ich presný význam býva často zahmlený. V oblasti realít je tento fenomén obzvlášť výrazný, kde sa popri klasických bytoch čoraz častejšie objavujú v ponukách aj apartmány. Na prvý pohľad sa môže zdať, že ide o synonymá, no realita je oveľa komplexnejšia a rozdiely môžu mať zásadný vplyv na naše bývanie, najmä ak uvažujeme o trvalom rodinnom bývaní. Tento článok sa zameriava na hlbšie pochopenie pojmu apartmán, jeho odlišností od bytu a na právne a praktické aspekty, ktoré s ním súvisia, s osobitným zreteľom na možnosť trvalého pobytu.
Čo je apartmán a ako sa líši od bytu?
Klasické výkladové slovníky definujú apartmán ako väčší súkromný alebo hotelový byt s príslušenstvom. Tento pojem k nám prišiel najmä v súvislosti s rozvojom dovolenkového a rekreačného bývania. S rastúcou popularitou cestovania a túžbou po alternatívnych formách oddychu sa apartmány stali atraktívnou možnosťou, najmä v blízkosti lyžiarskych a vodných stredísk. Tento trend kopíroval zahraničné modely bývania, ktoré sa preferovali v západných krajinách.
Na Slovensku však pojem apartmán nadobudol od začiatku nejednoznačný charakter. Zatiaľ čo slovník hovorí o "väčšom" objekte, slovenské dovolenkové apartmány často dosahujú menšie rozmery, pričom najbežnejšie sú dvojizbové varianty. Dôvodom je predpoklad, že na krátkodobý pobyt stačí menší priestor. Navyše, rekreačné apartmánové bývanie zvyčajne zahŕňa zabezpečenie služieb a údržbu objektu, čo je oproti starostlivosti o vlastnú chatu významnou výhodou.
Situácia sa stáva komplikovanejšou v prípade tzv. "mestských apartmánov". Tu sa základný rozdiel medzi bytom a apartmánom skrýva v odlišných technických normách, ktoré sa pri ich výstavbe používajú. Jedným z najvýraznejších rozdielov sa týka noriem na svetlotechniku. Apartmány, najmä tie na nižších poschodiach v husto zastavaných oblastiach, môžu trpieť nedostatkom prirodzeného denného svetla. Na druhej strane, ako nebytové priestory, môžu byť na apartmány kladené vyššie nároky na požiarnu ochranu v porovnaní s klasickými bytmi. Keďže bytové normy sú pomerne prísne, mnohí developeri sa rozhodnú označiť takéto nehnuteľnosti ako "apartmány", aby obišli niektoré regulačné požiadavky.
V nových bytových komplexoch apartmány často slúžia na "vyplnenie priestoru" a riešenie otázky nevyužitých plôch. Príčinou ich vzniku môže byť aj územný plán danej mestskej časti, ktorý stanovuje presný počet metrov štvorcových určených pre administratívu alebo obchod. V snahe splniť tieto požiadavky a zároveň využiť potenciál priestoru, developeri siahnu po výstavbe mestských apartmánov.
Právne aspekty a trvalý pobyt: Kľúčová otázka
Najproblematickejšou otázkou v súvislosti s mestskými apartmánmi sa stáva možnosť trvalého pobytu. Ak si kúpite nehnuteľnosť označenú ako apartmán, na liste vlastníctva bude váš majetok zapísaný ako nebytový priestor. Slovenská legislatíva však v prípade nebytových priestorov neumožňuje trvalý pobyt. Zákon o hlásení pobytu občanov jednoznačne stanovuje, že trvalý pobyt má občan len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu.
Pojem "apartmán" v slovenskej právnej úprave nemá vlastnú legálnu definíciu. Preto pri apartmánoch, ktoré sú určené na trvalé bývanie, vznikajú pochybnosti, či ide o byty alebo nebytové priestory. Jednoznačná odpoveď z aktuálnej právnej úpravy nevyplýva.
Podľa Ministerstva vnútra SR je možné si v apartmáne nahlásiť trvalý pobyt, ak je tento priestor v liste vlastníctva označený ako byt. V takom prípade nie je dôvod, aby ohlasovňa pobytov odmietla zapísať trvalý pobyt. Kľúčovým argumentom je ustanovenie zákona o hlásení pobytu občanov, podľa ktorého sa za časť budovy považuje aj byt.
Situácia sa však mení, ak je apartmán v katastri nehnuteľností zapísaný ako nebytový priestor. V takom prípade ohlasovňa pobytov nemá právomoc posudzovať, či daný priestor spĺňa podmienky na bývanie - túto právomoc má výlučne stavebný úrad.
V praxi sa môžeme stretnúť s tým, že samospráva, do ktorej novostavba s apartmánmi patrí, povolila pre niektorých vlastníkov trvalý pobyt. Toto rozhodnutie však nie je garanciou do budúcnosti, nakoľko samospráva môže toto svoje rozhodnutie kedykoľvek zrušiť. Tí majitelia, ktorí by chceli apartmán predať, potom nemajú záruku, že budúci kupec získa trvalý pobyt. Z tohto pohľadu je tento typ nehnuteľnosti rizikovejší z hľadiska potenciálu na predaj.
Je dôležité rozlišovať, či apartmán spĺňa stavebnotechnické normy pre bývanie, alebo nie. Ak apartmán nespĺňa tieto normy, stavebný úrad by ho pri kolaudácii nemal označiť za priestor určený na trvalé bývanie, teda za byt.
Takto má vyzerať bývanie v meste ✨4 izbový byt v projekte Prístavná 1
Finančné a praktické aspekty
Finančná stránka mestských apartmánov nie je až taká "zapeklitá" ako právne aspekty. Ceny mestských apartmánov sa riadia podobnými pravidlami ako pri klasických bytoch a závisia od použitých materiálov, lokality a doplnkových služieb (napr. vrátnik, strážna služba, relaxačné možnosti). Podobne to platí aj pri možnosti získania hypotekárneho úveru na tieto nebytové priestory.
V prípade prenájmu sa ceny pohybujú v podobných reláciách ako pri porovnateľných bytoch. To isté platí aj pre platby za vodu, stočné a fond opráv.
Z hľadiska výhodnosti pre právnické osoby (PO) je tento typ "príbytku" zaujímavejší ako pre fyzické osoby (FO). Výhodou pre PO je možnosť odpisu DPH, čo pri FO neprichádza do úvahy. Ďalšou výhodou pre PO je fakt, že problém "trvalého pobytu" pre firmu odpadá.
Záverom k téme trvalého rodinného bývania
Pri uvažovaní o kúpe apartmánu, najmä s cieľom trvalého rodinného bývania, je nevyhnutné dôkladne zvážiť všetky aspekty. Hoci sa apartmány môžu javiť ako atraktívna a moderná forma bývania, právne nejasnosti spojené s trvalým pobytom a potenciálne nesplnenie stavebnotechnických noriem predstavujú významné riziká.
Ideálnym stavom pri výstavbe ďalších novostavieb by malo byť minimalizovanie počtu komerčných priestorov a úplné vylúčenie apartmánových bytov, ktoré by mohli byť zamenené za plnohodnotné byty spĺňajúce všetky legislatívne a technické požiadavky na trvalé bývanie. V súčasných legislatívnych podmienkach je však tento ideál ťažko dosiahnuteľný.
Pre kupujúcich je kľúčové vždy si dôkladne overiť zápis nehnuteľnosti v liste vlastníctva a konzultovať s odborníkmi, či daná nehnuteľnosť spĺňa všetky podmienky pre trvalé bývanie a či je v súlade s územným plánom a stavebnými predpismi. Len tak je možné predísť budúcim komplikáciám a zabezpečiť si skutočne bezproblémové a legálne rodinné bývanie.