V súčasnosti je bežnou praxou, že mnohí Slováci odchádzajú pracovať do zahraničia s vidinou lepšieho zárobku. Často sa tak deje hneď po ukončení strednej alebo vysokej školy, kedy mladých ľudí láka skúsiť niečo nové práve za hranicami Slovenska. V oboch prípadoch sa však väčšina ľudí po čase chce vrátiť na Slovensko, zabezpečiť si tu bývanie do budúcna či kúpiť investičnú nehnuteľnosť. Toto však nemusí byť vždy jednoduché bez predbežnej analýzy. Banky totižto v závislosti od typu príjmu posudzujú zahraničné príjmy rôzne, väčšinou prísnejšie ako tie slovenské. Keďže v mnohých prípadoch nie je ľahké určiť a vyhodnotiť bližšie informácie o zahraničnom zamestnávateľovi, banka to môže vnímať ako rizikový typ príjmu a na základe toho si určuje aj podmienky pri jeho posudzovaní a pri schvaľovaní hypotéky, obzvlášť v dnešnej situácii, keď stále pretrváva pandémia, ktorá prispieva k ešte prísnejším podmienkam.
Posudzovanie zahraničných príjmov pre hypotéku
Kľúčovými faktormi pri posudzovaní zahraničných príjmov sú: v akej mene je daný príjem vyplácaný, ako dlho má žiadateľ zmluvu u aktuálneho zamestnávateľa a či pracuje na trvalý pracovný pomer alebo podniká. Nepochybne zaváži aj odvetvie, v ktorom žiadateľ pracuje, pretože banky vyhodnocujú pravdepodobnosť udržania si práce aj v čase pandémie. V období najprísnejších opatrení a počas lockdownu boli najhoršie posudzované príjmy v oblasti cestovného ruchu, gastronómie a zábavného priemyslu a rekreácie.
Je veľmi dôležité spomenúť, že posudzovanie zahraničných príjmov v mnohých prípadoch podlieha individuálnemu posúdeniu, keďže nie každý zahraničný zamestnávateľ je overiteľný bankou. Banky uprednostňujú príjem z krajín EÚ vyplácaný v eurách na účet. Taktiež sa vyžaduje potvrdenie o príjme na tlačivách jednotlivých bánk, doloženie výpisov z účtu a pracovná zmluva. Pri živnostníkoch zase banky vyžadujú podanie aspoň informatívneho daňového priznania na Slovensku, potvrdenie z daňového úradu a tiež živnostenský list. V prípade opatrovania v Rakúsku je potrebná zmluva, na základe ktorej sa vypláca príjem. Každý prípad je každopádne potrebné prekonzultovať v banke alebo s vaším finančným poradcom a uistiť sa, že spĺňate všetky podmienky na schválenie hypotéky s požadovanými podmienkami.
Podmienky pre nerezidentov SR pracujúcich na Slovensku
Pri občanoch z iných krajín ako SR, ktorí žijú a pracujú na Slovensku, sú podmienky na schválenie hypotéky často ešte náročnejšie ako pri zahraničných príjmoch. Keďže pandémia stále pretrváva a nie je vylúčené, že sa zopakuje minuloročný scenár, je dôležité poznať špecifické požiadavky.
Hypotéka pre zahraničných - 4 tipy ako získať úver
Kedy môže cudzinec na Slovensku dostať hypotéku?
Cudzinec môže na Slovensku získať hypotéku na nehnuteľnosť, ktorá sa nachádza na území SR. Banky zvyčajne neposkytujú hypotéku na nehnuteľnosť mimo SR. Hlavným dôvodom je prípadný výkon záložného práva - banka by len veľmi ťažko predala zahraničnú nehnuteľnosť na dražbe. Toto pravidlo platí aj opačne pre občanov SR, ktorí by chceli hypotéku na nehnuteľnosť v zahraničí.
Pri schvaľovaní hypotéky pre cudzincov musia banky zohľadniť pravidlá a obmedzenia Národnej banky Slovenska (NBS). Okrem štandardných kritérií, ako sú bonita klienta, vek a príjem, sa posudzuje aj krajina pôvodu žiadateľa, jeho dĺžka pobytu na Slovensku a jeho pracovný status.
Kľúčové faktory pri žiadosti o hypotéku pre cudzincov
Bonita cudzinca - klienta:
- Vek: Minimálny vek žiadateľa je vo väčšine prípadov 18 rokov. Dĺžka splatnosti úveru je obmedzená vekom, v ktorom klientovi vzniká nárok na starobný dôchodok.
- Príjem: Banky posudzujú nielen výšku príjmu, ale aj jeho stabilitu a zdroj. Ideálny žiadateľ o hypotéku je zamestnanec slovenskej firmy, ktorá pôsobí v nerizikovom sektore a dosahuje solídne výsledky hospodárenia, pričom je u nej žiadateľ zamestnaný na trvalý pracovný pomer. Zamestnanca si vie banka overiť v Sociálnej poisťovni a zamestnávateľa cez dostupné registre. Ak je cudzinec zamestnaný, banky majú väčšinou striktnejšie požiadavky na minimálne trvanie pracovného pomeru (napríklad 12 mesiacov oproti 6 mesiacom pri občanovi SR).
- Pracovný pomer: Banky preferujú trvalý pracovný pomer na dobu neurčitú. Výnimočne, ak bola zmluva na dobu určitú už minimálne raz predĺžená, môže byť akceptovaná. Dĺžka zamestnania u aktuálneho zamestnávateľa predstavuje minimálne 6 mesiacov, výnimočne tri mesiace (napr. návrat do práce po materskej dovolenke alebo tzv. "skrátený" pomer).
- Podnikatelia: Podnikatelia sú pri žiadaní o hypotekárny úver zvyčajne v nevýhodnejšej pozícii ako zamestnanci, a to aj keď podnikajú formou slovenskej živnosti, či s.r.o. Najhoršia kombinácia pri žiadosti o hypotéku je príjem z podnikania formou zahraničného subjektu. Cudzozemci s príjmom z podnikania zo zahraničia do banky ani nemusia chodiť. Pri živnostníkoch sa vyžaduje minimálne dve celé účtovné obdobia a podanie aspoň informatívneho daňového priznania na SR, potvrdenie z daňového úradu a živnostenský list.
- Vzdelanie: Banky môžu prihliadať aj na úroveň vzdelania. Vzdelaného klienta s maturitou je vyšší ako príjem klienta bez maturity.
- Úverová história: Každej žiadosti o úverový produkt predchádza preverenie existujúcich, ale aj minulých úverových záväzkov klienta. Banka históriu preveruje v tzv. úverových registroch (napr. v registri CNB, Solus). Tieto registre poskytujú informácie o tom, ako klient svoje úvery splácal, resp. nesplácal. DTI (Debt To Income) a DSTI (Debt Service To Income) sú parametre, ktoré banka skúma u každého klienta. DTI predstavuje pomer celkového dlhu žiadateľa k jeho ročnému príjmu a DSTI predstavuje pomer mesačných splátok jeho záväzkov k jeho mesačnému príjmu.
- Finančný vankúš: Banky po odpočítaní životného minima a existujúcich splátok úverov vyžadujú, aby žiadateľovi zostala na účte finančná rezerva. Táto rezerva by mala predstavovať aspoň 40 % z jeho čistého príjmu.
Zabezpečenie hypotéky - nehnuteľnosť:
- Typ nehnuteľnosti: Hypotéku je možné získať na kúpu domu, bytu, apartmánu, rozostavaného domu, výnimočne rozostavaného bytu. Banky obvykle vyžadujú, aby bola nehnuteľnosť v tuzemsku, teda na území SR.
- LTV (Loan to Value): Banka skúma základný parameter LTV, ktorý predstavuje pomer výšky hypotéky k hodnote zakladanej nehnuteľnosti. Aktuálne môžu klienti získať úver maximálne do 90 % hodnoty nehnuteľnosti určenej bankou. Pre získanie vyššieho LTV (nad 80 %) banky vyžadujú dodatočné podmienky. Čím vyššie LTV, tým vyšší úrok.
- Lokalita nehnuteľnosti: Banky môžu zohľadňovať aj lokalitu nehnuteľnosti. V niektorých mestách sú ochotné požičať vyššie sumy peňazí ako na dedine.
- Stav nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť musí byť v dobrom stave a bez ťarchy, ktorú by banka neakceptovala (napr. vecné bremeno, exekúcie). V prípade starších nehnuteľností sa môže stať, že banka bude vyžadovať nový znalecký posudok.
- List vlastníctva: Musia byť usporiadané všetky právne vzťahy k nehnuteľnosti a na liste vlastníctva musia byť vyznačené všetky relevantné údaje (napr. garáž, prístavba).
Dokladovanie účelu úveru:
- Banky vyžadujú doklad, že nehnuteľnosť nadobudnete, napr. kúpnu zmluvu, zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, alebo dedičské konanie.
- Pri výstavbe alebo rekonštrukcii banka uvoľňuje finančné prostriedky postupne, podľa toho, ako postupuje proces výstavby. Banka najskôr uvoľní prvú tranžu po zdokladovaní investície.
Spolužiadateľ o hypotéku
Spolužiadateľ po schválení hypotéky vystupuje v zmluve o úvere automaticky ako spoludlžník. Ak hlavný dlžník úver nespláca, má povinnosť úver splácať v plnej výške. Preto spolužiadateľ predstavuje pre banku nižšie riziko nesplatenia požičaných peňazí a zvyšuje ochotu banky žiadaný úver schváliť. V praxi môže banka žiadosť o hypotéku slobodného cudzinca pracujúceho v SR zamietnuť, ale ženatý cudzinec so zamestnanou (bonitnou) manželkou môže mať hypotéku bez problémov schválenú.
Osobné bankroty a exekúcie
V súvislosti s hypotékou je dôležité spomenúť aj otázky týkajúce sa exekúcií a osobných bankrotov. Prihlásenie na trvalý pobyt na adrese, kde má niekto exekúcie, síce nezakladá právo na nehnuteľnosť, ale môže spôsobiť problémy. Exekútor si môže vymôcť vstup do nehnuteľnosti, aby zaistil veci vo vlastníctve dlžníka, ktoré môžu byť predmetom exekúcie. Avšak exekútor nemôže siahnuť na nehnuteľnosť, ktorá nie je vo vlastníctve dlžníka.
V prípade, že žiadateľ o hypotéku má exekúcie, je nevyhnutné túto skutočnosť riešiť pred podaním žiadosti. Banky tieto informácie preverujú a exekúcie môžu byť dôvodom na zamietnutie hypotéky. V takýchto prípadoch je vhodné zvážiť možnosti oddlženia alebo osobný bankrot, avšak tento proces je potrebné riešiť s odbornou pomocou a s dostatočným predstihom.
Dôležitosť finančného poradenstva
Získanie hypotéky, najmä pri komplikovanejších situáciách ako sú zahraničné príjmy alebo exekúcie, si vyžaduje dôkladnú prípravu a pochopenie všetkých podmienok. Finančné sprostredkovanie vnímame ako skvelú možnosť poskytnúť klientom transparentný pohľad na ich osobné alebo firemné financie, čo im pomôže urobiť správne rozhodnutie predstavujúce dlhodobý prínos.
Každá žiadosť o hypotéku je individuálna a banky posudzujú žiadateľov na základe mnohých kritérií. Preto je kľúčové konzultovať vašu konkrétnu situáciu s bankou alebo certifikovaným finančným poradcom, ktorý vám pomôže nájsť najvhodnejšie riešenie a pripraviť všetky potrebné dokumenty.
Zhrnutie dôležitých bodov:
- Zahraničné príjmy: Banky ich posudzujú prísnejšie, dôležitá je mena, dĺžka zamestnania, typ pracovného pomeru a odvetvie.
- Nerezidenti SR: Podmienky sú často náročnejšie, vyžaduje sa preukázanie stability príjmu a pobytu na Slovensku.
- Cudzinci na Slovensku: Hypotéku je možné získať na nehnuteľnosť na SR, s prísnejšími podmienkami k bonite a príjmu.
- Exekúcie a osobný bankrot: Tieto skutočnosti môžu byť prekážkou pri získaní hypotéky a vyžadujú si špecifické riešenia.
- Finančné poradenstvo: Je nevyhnutné pre správne zorientovanie sa v procese a maximalizáciu šancí na úspech.
Hypotekárny úver je záväzok na dlhé roky, preto je dôležité k nemu pristupovať zodpovedne a informovane.