Zabezpečenie vlastného bývania je pre mnohých jedným z najdôležitejších životných cieľov. S rastúcimi cenami nehnuteľností a úrokovými sadzbami sa však táto méta stáva čoraz náročnejšou. Našťastie, štát a zamestnávatelia ponúkajú rôzne formy podpory, ktoré môžu pomôcť prekonať finančné prekážky. Tento článok sa zameriava na tri kľúčové možnosti: hypotéku pre mladých, daňový bonus na zaplatené úroky a mimoriadny bonus na zvýšené splátky.
Hypotéka pre mladých: Štátna podpora s cieľom uľahčiť štart
Hypotéka pre mladých je v podstate štandardný úver na bývanie, ktorý však ponúka špecifické zvýhodnenia pre mladých žiadateľov. Cieľom tejto podpory je pomôcť mladým ľuďom pri zabezpečení vlastného bývania v čase, keď sú ich príjmy často nižšie a nemajú ešte vybudovaný dlhodobý finančný kapitál.
Historicky, keď boli úrokové sadzby na hypotekárnom trhu vyššie, dosahujúce aj 7-8% a viac, štát poskytoval príspevok pre mladých vo výške 3%. Tento príspevok predstavoval významnú úľavu a výrazne znižoval celkové náklady na bývanie. Ako sa však úrokové sadzby postupne znižovali a dostávali sa pod 1%, trojpercentná podpora stratila svoj pôvodný zmysel a efektivitu.
V reakcii na tieto zmeny štát pristúpil k prehodnoteniu systému podpory a zaviedol nový mechanizmus, ktorý má mladým ľuďom pomôcť. Tento nový systém je možné si predstaviť ako formu zníženia daňovej povinnosti dlžníka, konkrétne fyzickej osoby. V prípade, že je daňová povinnosť dlžníka nižšia ako výška potenciálneho daňového bonusu, môže mu štát v konečnom dôsledku vyplatiť časť tohto bonusu.
Maximálna výška hypotéky, na ktorú sa tento daňový bonus vzťahuje, je nastavená na 50 000 eur. To znamená, že aj keď si žiadateľ kúpi byt v hodnote 150 000 eur, daňový bonus sa bude počítať len z časti úveru do výšky 50 000 eur. Kľúčovým kritériom pre získanie tejto podpory je vek žiadateľa. Pri podaní žiadosti o úver nesmie mať žiadateľ viac ako 35 rokov.
Okrem vekového obmedzenia je dôležité aj dodržať účel, na ktorý sú finančné prostriedky alebo daňový bonus viazané. V prípade, že sú na úverovej zmluve dvaja dlžníci, na daňový bonus má nárok iba jeden z nich. Tento nárok závisí od konkrétnej situácie a dohody medzi spoludlžníkmi.
Proces uplatnenia daňového bonusu pre mladých je viazaný na ročné zúčtovanie daní. Do 15. februára môže zamestnanec požiadať svojho zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania preddavkov na daň. Zamestnávateľ toto zúčtovanie vystaví a zohľadní ho v marcovskej mzde. Podľa príslušných paragrafov zákona o dani z príjmov je potrebné v daňovom priznaní uviesť sumu zaplatených úrokov v plnej výške, ako ju uviedla banka, a tiež počet mesiacov v roku, počas ktorých si žiadateľ uplatňoval daňový bonus. V prípade, že daňový bonus na hypotéku presiahne výšku splatnej dane, je potrebné požiadať daňový úrad o vyplatenie rozdielu, podobne ako pri preplatku na dani.
Daňový bonus na zaplatené úroky: Úľava pre všetkých
Okrem špecifickej podpory pre mladých existuje aj širší daňový bonus na zaplatené úroky z úverov na bývanie, ktorý môžu využiť všetci daňovníci spĺňajúci zákonné podmienky. Tento bonus predstavuje ďalší spôsob, ako si znížiť daňovú záťaž spojenú s hypotékou.
Daňový bonus na zaplatené úroky je upravený v zákone č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, konkrétne v paragrafoch § 33a a § 52zzy. Jeho cieľom je podporiť ľudí pri financovaní bývania a zmierniť finančnú záťaž spojenú s úrokmi z hypoték. Maximálna výška daňového bonusu na zaplatené úroky môže dosiahnuť až 400 eur ročne pre úvery uzatvorené do 31. decembra 2023. Pre úvery uzatvorené od 1. januára 2024 je maximálna výška bonusu stanovená na 50 % zo zaplatených úrokov v príslušnom zdaňovacom období, avšak najviac do výšky 1 200 eur ročne.
Kľúčovou podmienkou pre uplatnenie daňového bonusu je, že zmluva o úvere na bývanie musí byť uzatvorená na účel obstarania bývania. Tento nárok na daňový bonus je možné uplatniť si po dobu piatich bezprostredne po sebe nasledujúcich rokov, počnúc mesiacom, v ktorom sa začalo úročenie úveru na bývanie. Je dôležité si uvedomiť, že tento nárok sa na novú hypotéku pri refinancovaní neprenáša. Pri refinancovaní alebo konsolidácii dlžník o nárok na uplatnenie daňového bonusu prichádza, nakoľko nie je dodržaný účel pôvodného úveru. Preto je pri refinancovaní dôležité zohľadniť aj stratu daňového bonusu do prepočtu výhodnosti.
Pre uplatnenie daňového bonusu je potrebné, aby celková suma úveru na bývanie nepresiahla stanovené limity. Pre úvery uzatvorené do 31.12.2023 je maximálna výška úveru 50 000 eur a ročný príjem daňovníka nesmie presiahnuť 1 574,30 eur. Pre úvery uzatvorené od 1.1.2024 sa tieto limity upravujú. Maximálna výška úveru je 50 000 eur a maximálny ročný príjem daňovníka môže dosahovať až 1,6 násobku priemernej mzdy. V prípade, že je na úverovej zmluve spoludlžník (napríklad manželia), tieto hranice sa zdvojnásobujú.
Praktické tipy odborníkov zdôrazňujú, že potvrdenie o zaplatených úrokoch na hypotéke možno získať rôznymi spôsobmi. Niektoré banky ho zasielajú automaticky do internet bankingu alebo aplikácie, iné poštou, zatiaľ čo u niektorých bánk je potrebné oň požiadať. Dôležité je však uvedomiť si, že aj keď banka vystaví toto potvrdenie, neznamená to automaticky nárok na daňový bonus. Banka totiž nemá možnosť overiť, či klient nemá uzatvorený iný úver na bývanie v inej banke. Zodpovednosť za správne posúdenie splnenia podmienok na uplatnenie daňového bonusu nesie výlučne dlžník. Taktiež platí, že daňovým bonusom je suma maximálne do výšky 50 % zo zaplatených úrokov v príslušnom zdaňovacom období, najviac však do stanovených limitov.
Hypotéka a daňový bonus na zaplatené úroky / štátny príspevok pre mladých......
Mimoriadny jednorazový bonus na zvýšené splátky: Pomoc pri refixácii
S nárastom úrokových sadzieb po refixácii hypotekárnych úverov sa mnohí klienti stretávajú s výrazným zvýšením mesačných splátok. Na zmiernenie tohto dopadu zaviedol štát mimoriadny jednorazový bonus, ktorý pomáha kompenzovať dodatočné náklady.
Tento mimoriadny bonus je určený pre tých, ktorým v roku 2023 po refixácii hypotéky skokovo narástli úroky a tým aj splátka. Pomoc zo strany štátu spočíva vo forme daňového bonusu, ktorý môžu ľudia čerpať už za rok 2023 a v nasledujúcich rokoch. Klient môže získať 75 percent z kladného rozdielu medzi zaplatenou nižšou priemernou ročnou splátkou v roku 2022 a zaplatenou vyššou ročnou splátkou v roku 2023.
Dôležité je, že o tento bonus nie je možné žiadať súbežne s daňovým bonusom pre mladých. Výhodou však je, že hlavný dlžník a spoludlžník si môžu požiadať o tento bonus bez obmedzenia veku. Maximálna výška pomoci je stanovená do výšky 150 eur mesačne, čo predstavuje 1 800 eur ročne. Podmienkou pre získanie bonusu je, že príjem žiadateľa môže dosahovať maximálne 1,6 násobok priemernej mzdy. V prípade spoludlžníkov sa táto hranica zdvojnásobuje.
Pre ľudí, ktorým v roku 2024 po refixácii hypotéky skokovo narastú úroky a tým aj splátka, bude pomoc poskytovať Ministerstvo práce, sociálnych vecí a rodiny formou špeciálneho príspevku. Podobne ako v predchádzajúcom prípade, štát preplatí 75 % z nárastu splátky, opäť až do maximálnej výšky 150 eur mesačne (1 800 eur ročne). Podmienky týkajúce sa príjmu a spoludlžníkov zostávajú rovnaké. Žiadateľ o pomoc si bude musieť podať žiadosť na ktoromkoľvek úrade práce.
Dôležité aspekty pri vybavovaní hypotéky: Príjem, doklady a čas
Pri vybavovaní hypotéky je dôležité mať pripravenú kompletnú dokumentáciu a porozumieť bankovým podmienkam. Klienti k žiadosti o úver najčastejšie predkladajú doklady totožnosti, ako aj doklady týkajúce sa ich príjmov a účelu úveru. Medzi takéto doklady patria napríklad kúpna zmluva, stavebné povolenie, projektová dokumentácia alebo položkové rozpočty pri rekonštrukcii či údržbe.
Každý klient dostane pri konzultácii úveru presný zoznam potrebných dokladov, aby vedel, čo je potrebné k podaniu žiadosti. Čo sa týka nákladov spojených s vybavením úveru, v niektorých bankách, ako napríklad v Tatra banke, klient hradí zvýhodnený poplatok za úver vo výške 175 EUR. Je však dôležité spomenúť, že s poskytnutím úveru môžu byť spojené aj ďalšie náklady.
Pre čerpanie úveru na bývanie je nevyhnutné aj poistenie nehnuteľnosti. Klient má možnosť si zvoliť poisťovňu podľa vlastného uváženia, pričom jedinou podmienkou je, že výška poistného musí byť v súlade s podmienkami stanovenými bankou. Poisťovni je potrebné doložiť špecifické tlačivo, ktoré klientovi pripraví banka. Po potvrdení poisťovňou klient doručí toto potvrdenie banke, na základe ktorého banka poskytne úver. Poistenie chráni nehnuteľnosť a zároveň kryje aj samotný úver. V prípade poistnej udalosti poisťovňa komunikuje priamo s bankou a poistné plnenie môže byť vyplatené banke alebo klientovi.
Preukazovanie príjmu a dĺžka zamestnania
Zvažujete možnosť úveru, ale máte pochybnosti, či váš mesačný príjem postačuje na úhradu hypotéky? Možno ste nedávno zmenili zamestnanie alebo zvýšili svoj príjem a cítite sa zmätení z rôznych bankových podmienok. Zamestnanci s dlhšou pracovnou históriou majú výhodu, pretože banky preferujú stabilný príjem. To isté platí pri firmách a SZČO. SZČO a firmy musia mať minimálne jedno zdaňovacie obdobie ukončené a v tom období musia podnikať minimálne 6 alebo 12 mesiacov.
Pre schválenie hypotéky je často potrebné mať u zamestnávateľa odpracovaných aspoň 6 mesiacov. Niektoré banky akceptujú aj príjem za 3 mesiace, pričom väčšinou ide o individuálne posúdenie alebo príjem priemerujú za 6 mesiacov, čo môže viesť k nižšiemu výslednému príjmu. Preto je dôležité si overiť aktuálne bankové podmienky a pravidlá, pretože sa neustále menia.
Jednou z dôležitých podmienok pre banky je, aby ste u svojho zamestnávateľa pracovali aj po skúšobnej dobe. Ak vám zamestnávateľ skúšobnú lehotu nedá, banka ju aj tak bude aplikovať. Každá banka má nastavené podmienky pre schválenie hypotéky inak. Základom výpočtu príjmu pre hypotéku je počet odpracovaných mesiacov.
- Slovenská sporiteľňa, 365.bank, Prima banka a ČSOB akceptujú príjem za 3 mesiace, po skúšobnej dobe, a priemerujú ho reálnym počtom mesiacov.
- Tatra banka priemeruje príjem za 12 mesiacov, pri kratšom príjme musí trvať minimálne 3 mesiace a priemeruje sa 6 mesiacmi.
- VÚB banka, mBank, Unicredit bank požadujú od žiadateľa minimálnu dobu zamestnania 3 mesiace, príjem však priemerujú za posledných 6 mesiacov.
Národná banka Slovenska stanovila pravidlá jasne. Podľa nich môže byť maximálna výška schválenej hypotéky na úrovni osemnásobku vášho ročného príjmu. Banky však výšku schválenej hypotéky počítajú podľa nimi akceptovaného príjmu.
Príklad výpočtu príjmu pri novom zamestnaní:Ste v novom zamestnaní, v ktorom ste odpracovali 4 mesiace. Váš čistý mesačný príjem predstavuje 1000 €. Podmienkou banky je, že pri kratšom príjme ako 6 mesiacov priemeruje príjem šiestimi.Výpočet príjmu pre hypotéku: (4 x 1000 €) / 6 = 666 €.
V zamestnaní ste už odpracovali 9 mesiacov. Rozhodnete sa požiadať o hypotéku v banke, ktorá požaduje minimálne 6 mesiacov príjem. Váš čistý mesačný príjem predstavuje 1000 €.Výpočet príjmu pre hypotéku: (9 x 1000 €) / 9 = 1000 €. Banka vám akceptuje príjem za celých 9 mesiacov.
Zvýšenie mzdy a jeho vplyv na hypotéku
Chcete si požiadať o hypotéku, ale zamestnávateľ sa vám práve rozhodol navýšiť mzdu? Alebo ste sa rozhodli pre hypotéku práve z tohto dôvodu? Banka vám v takomto prípade môže priemerovať výplatu aj za kratší počet mesiacov. Niektoré vám dokonca vypočítajú príjem na hypotéku za taký počet mesiacov, za aký vám zamestnávateľ zvýšil výplatu.
Pracujete už 6 rokov ako konzultant pre medzinárodnú spoločnosť. Váš príjem bol doposiaľ 2000 € v čistom. Váš zamestnávateľ vám zvýšil mzdu na 2500 eur. Po 3 mesiacoch sa rozhodnete, že si vezmete hypotéku, avšak pri výpočte vašej priemernej mzdy za posledných 6 mesiacov vám nevychádza požadovaná výška úveru. V takomto prípade je dôležité predložiť banke platový dekrét alebo dodatok k pracovnej zmluve, ktorý preukazuje zvýšenie mzdy. Niektoré banky vedia pri takomto preukázateľnom zvýšení mzdy akceptovať nový príjem už po tretej zvýšenej výplate a priemerujú ho za kratší počet mesiacov, čo môže výrazne zvýšiť váš akceptovaný príjem.
Overenie príjmu: Sociálna poisťovňa a alternatívy
Ako hlavný zdroj overenia príjmu zamestnanca používajú banky informácie zo Sociálnej poisťovne. Do Sociálnej poisťovne zadajú dopyt na čistý príjem zamestnanca a poisťovňa im výšku príjmu potvrdí alebo nie. Ak sa uvádzaný príjem klienta cez Sociálnu poisťovňu ani na niekoľký pokus neoverí, klient môže doložiť potvrdenie o príjme od zamestnávateľa. Problémom však je, že niektoré banky vám príjem z potvrdenia o príjme nemusia akceptovať alebo ho akceptujú, ale pridajú k úrokovej sadzbe prirážku. Preto niektoré banky overujú výšku príjmu až do momentu, kým nenájdu zhodu.
Cestu k hypotéke si viete zahatať aj v prípade, keď ste boli dlhodobo práceneschopný. Niektoré banky totiž do priemeru príjmu rátajú aj nemocenskú dávku, ktorá vám drasticky zníži celkový priemer príjmu.
Prechod medzi zamestnaniami
Ďalším častým javom v praxi je prechod klienta z jedného zamestnania do druhého. V niektorých bankách existuje akceptácia tzv. kontinuálneho prechodu medzi zamestnaniami, čo znamená, že ak klient plynule prechádza k druhému zamestnávateľovi bez prerušenia evidencie na úrade práce, môžu banky akceptovať príjem už po prvom odpracovanom mesiaci v novom zamestnaní. Obyčajne banky požadujú doloženie pôvodnej pracovnej zmluvy, dokument o ukončení pracovného pomeru, novú pracovnú zmluvu a výpis z účtu za posledných 3 až 6 mesiacov.
Minimálna doba zamestnania klienta, ktorý má záujem žiadať o hypotéku, je 3 mesiace. Vo väčšine bánk sa overuje príjem za posledných 6 mesiacov. V prípade navýšenia príjmu vedia banky akceptovať celú výšku navýšeného príjmu až po 3. zvýšenej výplate. Kritériom je odpracovať minimálne 3 mesiace, ideálne 6. Iné je to pri kontinuálnom prechode, kde klient plynule prechádza k druhému zamestnávateľovi bez prerušenia. V tomto prípade stačí odpracovať 3 mesiace u nového zamestnávateľa.
Pri novom/krátkom pracovnom pomere sa odporúča mať vždy 20 % vlastných zdrojov z hodnoty nehnuteľnosti, keďže už získanie hypotéky môže byť v niektorých prípadoch na výnimku a na spotrebný úver, buď už nevychádza úverový limit alebo klientovi nevychádza bonita/rating, prípadne to nevychádza v rámci metodiky bánk.
Nepremyslené žiadosti a omeškanie splátok
Nepremyslené žiadosti o úver bez dostatočnej prípravy riskujú zamietnutie, čo môže viesť k negatívnemu záznamu v registri až na 5 rokov. Omeškanie splátok, ak nedodržíte splátkový kalendár a dostanete záznam o omeškaní, môže negatívne ovplyvniť vašu kreditnú históriu. Pred podaním žiadosti o úver si dôkladne preverte svoje finančné možnosti a konzultujte to s odborníkom.
Nečakajte, kým vám príležitosť unikne! Ak vám stále niečo nie je jasné ohľadom priemerovania príjmu, dotácie od štátu na hypotéku alebo iných bankových podmienok, je čas konať. Kontaktujte odborníka ešte dnes a zistite, ako vám môže pomôcť využiť aktuálne možnosti pre získanie hypotéky, aby ste si zabezpečili svoje vysnívané bývanie. Nezmeškajte svoju šancu poradiť sa s odborníkom.