Problematika rozlišovania medzi bežnou správou vlastného majetku a podnikateľskou činnosťou v súvislosti s prenájmom bytu je v slovenskom právnom poriadku často diskutovanou témou. Základné práva vlastniť majetok a právo podnikať sú garantované Ústavou SR. Určenie správneho právneho statusu prenájmu bytu má zásadný význam z pohľadu súkromného aj verejného práva. V súkromnoprávnej oblasti ovplyvňuje aplikáciu príslušných právnych predpisov, ako aj posudzovanie premlčania, zodpovednosti za škodu a iných právnych následkov. V kontexte verejného práva zasa rozhoduje o aplikácii osobitných ustanovení, ochrane spotrebiteľa či hospodárskej súťaže.
Právna úprava nájmu bytu na Slovensku
V slovenskom právnom poriadku je nájom bytu upravený primárne dvoma právnymi predpismi: Občianskym zákonníkom a zákonom o krátkodobom nájme bytu. Občiansky zákonník obsahuje všeobecnú úpravu nájomnej zmluvy, ako aj osobitnú právnu úpravu tzv. chráneného nájmu bytu. Zákon o krátkodobom nájme bytu predstavuje špeciálny predpis súkromného práva, ktorý sa vo vzťahu k Občianskemu zákonníku uplatňuje subsidiárne a nijako nezasahuje do režimu chráneného nájmu.
Na základe nájomnej zmluvy ohľadom bytu prenajímateľ prenecháva byt do užívania nájomcovi na dobu určitú alebo neurčitú. Nájomca je pritom povinný platiť za užívanie odplatu - nájomné. Správa vlastného majetku úzko súvisí s právom vlastniť majetok. Podľa § 123 Občianskeho zákonníka právo vlastniť majetok zahŕňa právo predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Správa vlastného majetku zahŕňa údržbu, hospodárenie na vlastnom majetku a bez ďalšieho aj prenájom bytu.
Definícia podnikania a jej aplikácia na prenájom bytu
Všeobecná definícia podnikania podľa § 2 ods. 1 Obchodného zákonníka je „sústavná činnosť vykonávaná samostatne podnikateľom vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť za účelom dosiahnutia zisku alebo na účel dosiahnutia merateľného pozitívneho sociálneho vplyvu, ak ide o hospodársku činnosť registrovaného sociálneho podniku podľa osobitného predpisu“.
Na to, aby prenájom bytu mohol byť považovaný za podnikanie, musí spĺňať všetky definičné znaky podnikania:
- Sústavnosť: Činnosť musí byť vykonávaná opakovane, plánovite a nie náhodne či príležitostne.
- Samostatnosť: Vykonávateľ činnosti koná vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť.
- Vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť: Podnikateľ vystupuje vo svojom mene a nesie zodpovednosť za výsledky svojej činnosti.
- Za účelom zisku: Cieľom činnosti je dosiahnutie zisku, pričom nie je relevantné, či sa zisk reálne dosiahne.
Tieto tzv. materiálne znaky podnikania odlišujú podnikanie od iných činností, ako napríklad od vlastného investovania, pracovnoprávnych činností alebo aj od správy vlastného majetku.
V niektorých prípadoch je jednoduché odlíšiť podnikanie od iných činností, inokedy je to zložité. Tak je tomu aj pri posúdení, kedy je prenájom bytu podnikaním a kedy ide o správu vlastného majetku. Prvým krokom je vylúčenie náhodného alebo príležitostného konania. Ak prenajímateľ počas svojej neprítomnosti dá svoj byt na mesiac do nájmu ďalšej osobe, nepôjde o sústavnú, resp. opakovanú činnosť alebo plánovanú sezónnu činnosť.
Podstatným znakom nájomnej zmluvy je jej odplatnosť. Táto skutočnosť je rozhodujúca pri posudzovaní, či prenajímateľ vykonáva činnosť za účelom dosiahnutia zisku. Prenajímateľ má povinnosť zabezpečiť väčšie opravy a údržbu bytu a udržiavať ho v stave spôsobilom na prenájom. Na plnenie týchto povinností vynakladá finančné prostriedky, čo môže ovplyvniť fakt, či mu prenájom generuje reálny zisk. V zmysle definície podnikania je však irelevantné, či prenájmom bytu skutočne dosiahne zisk.
Rozdiel medzi súkromným a podnikovým prenájmom
V porovnaní so slovenskou právnou úpravou podnikania sa na to, aby sa osoba považovala vzhľadom na svoju zárobkovú činnosť za podnikateľa, okrem znakov samostatnosti, vo vlastnom mene a na vlastnú zodpovednosť, sústavnosti a za účelom dosiahnutia zisku, vyžaduje, aby táto činnosť bola vykonávaná živnostenským alebo obdobným spôsobom. Tento prístup, ktorý vychádza z českej právnej úpravy, vidí v požiadavke živnostenským alebo obdobným spôsobom požiadavku na mieru, rozsah, organizáciu práce, plánovitosť činnosti, trvalosť a časovú náročnosť takejto organizácie. Nezáleží pritom na výške hodnoty spravovaného majetku, výške investície, ale na charaktere a náročnosti správy daného majetku.
Podľa doslovného výkladu legálnej definície podnikania je posledným definičným znakom podnikania status podnikateľa. Obchodný zákonník rozlišuje niekoľko skupín osôb, ktoré sa považujú za podnikateľa:
- Osoba zapísaná v obchodnom registri.
- Osoba, ktorá podniká na základe živnostenského oprávnenia.
- Osoba, ktorá podniká na základe iného než živnostenského oprávnenia podľa osobitných predpisov (napr. advokát, notár, lekár).
- Fyzická osoba, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu a je zapísaná do evidencie podľa osobitného predpisu.
- Zahraničná osoba, ktorá má právo podnikať v zahraničí.
Spoločným znakom týchto osôb je splnenie určitých verejnoprávnych podmienok stanovených zákonom, predovšetkým potreba podnikateľského oprávnenia.
Prenájom bytu a živnostenské oprávnenie
Problematika podnikateľského oprávnenia v súvislosti s prenájmom bytu je riešená v zákone o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon), ktorý upravuje, kedy sa prenájom bytu považuje za živnosť a vyžaduje živnostenské oprávnenie. Dôležitým kritériom na rozlíšenie, či ide pri prenájme bytu o podnikanie podľa živnostenského zákona, je skutočnosť, či sa s prenájmom poskytujú len základné služby spojené s prenájmom nehnuteľnosti, alebo aj iné než základné služby.
Živnostenský zákon výslovne neustanovuje, ktoré služby možno považovať za základné. Na základe judikatúry však možno konštatovať, že základnými službami spojenými s prenájmom nehnuteľností sa rozumie okruh služieb, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti nájomcom. Medzi takéto služby patria napríklad dodávka tepla, odvoz odpadkov, dodávky vody a kanalizácie.
Inými ako základnými službami sa rozumejú najmä ubytovacie, stravovacie, upratovacie a čistiace služby, ako aj strážna služba. Teda ak by nájomca platil prenajímateľovi okrem nájomného aj za upratovanie bytu alebo inú podobnú službu, mohlo by ísť o podnikanie. Judikatúra bližšie uvádza, že nie je podstatnou otázkou, či prenajímateľ prenajímal celú nehnuteľnosť alebo jej časť, ale skutočnosť, či pri tejto činnosti boli poskytované aj služby iné, t.j. nad rámec základných.
Stojí za zamyslenie sa, či prenájom nehnuteľnosti, ktorá je vybavená vnútorným zariadením ako nábytok a spotrebiče, má vplyv na to, aby išlo o podnikanie. Živnostenský zákon v § 4 hovorí o činnostiach, resp. o službách spojených s prenájmom, nehovorí o tom, že rozlišovacím kritériom je vnútorné zariadenie nehnuteľnosti. Napriek snahám o výklad možno § 4 živnostenského zákona považovať za nejednoznačný a spôsobujúci problémy. Ako možno dovodiť aj z rozhodnutí súdov, vytvára priestor na zneužívanie jeho formulácií, najmä s cieľom vyhnúť sa riadnemu plneniu daňových povinností, keďže daňové a iné verejnoprávne predpisy nadväzujú na súkromnoprávnu úpravu podnikania. Ubytovatelia sa často snažia presvedčiť daňové úrady, že nimi vykonávaná činnosť predstavuje prenájom nehnuteľností, hoci v skutočnosti ide o poskytovanie ubytovania ako podnikateľskú činnosť.
Ak prenajímateľ bytu nemá status podnikateľa, znamená to, že automaticky nevykonáva podnikateľskú činnosť? Nie je vylúčené, aby bol prenájom bytu považovaný za podnikanie, ak dosahuje intenzitu podnikania podľa Obchodného zákonníka. Na to, aby sa mohlo uvažovať o nájme bytu ako o podnikaní, musela by byť prekročená hranica správy vlastného majetku. Bude sa vyžadovať, aby organizácia a plánovanie takejto činnosti nadobudli podnikateľský charakter. Nebude stačiť, aby osoba vykonávala túto činnosť len "od písacieho stola", ale bude sa vyžadovať aktívna činnosť, či už priamo touto osobou, alebo prostredníctvom niekoho ďalšieho. Je pritom potrebné posúdiť všetky okolnosti prípadu. Jednoznačné pravidlá, kedy ide o podnikanie, nie sú dané ani v právnych poriadkoch Nemecka, Rakúska alebo v Českej republike. V Rakúsku súdy orientačne vyžadujú, aby išlo o prenájom piatich bytov.
Krátkodobé ubytovanie a digitálne platformy
Problematika nejednoznačnosti rezonuje aj v prípade poskytovania ubytovania cez digitálne platformy, ako je Airbnb a Booking. Z pohľadu súkromného a verejného práva vznikajú otázky ohľadom povinností osôb, ktoré poskytujú ubytovanie cez digitálne platformy, a ich právneho postavenia. Majú osoby účastné na "zdieľanej ekonomike" potrebné oprávnenia, plnia si svoje daňové povinnosti a sektorové regulačné pravidlá?
Rozhodnutie Mestského súdu v Prahe posudzovalo, či poskytovanie ubytovania cez digitálnu platformu Airbnb možno považovať za prenájom bytu, alebo už ide o ubytovacie služby a podnikanie. Poskytovanie ubytovania cez internetové platformy navodzuje predpoklad, že okrem poskytnutia nehnuteľnosti k dočasnému užívaniu sú poskytnuté aj iné služby ako záverečné upratovanie, čisté uteráky a toaletné potreby.
Podľa § 685 ods. 1 Občianskeho zákonníka nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Podľa § 3 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky.
Podľa § 754 až 755 Občianskeho zákonníka zo zmluvy o ubytovaní vznikne objednávateľovi právo, aby mu ubytovateľ poskytol prechodné ubytovanie na dohodnutú dobu alebo na dobu vyplývajúcu z účelu ubytovania v zariadení na to určenom (hotely, nocľahárne, ubytovne a iné zariadenia). Oba právne inštitúty predpokladajú časovo obmedzené trvanie užívania nehnuteľnosti. Prechodnosť sa však javí ako časovo ohraničenejšia než dočasnosť.
V niektorých prípadoch je prechodný charakter vzťahu zrejmý už zo samotných okolností, inokedy je rozdiel medzi prechodnosťou a dočasnosťou ťažko rozlíšiteľný. V uvedenom súdnom spore žalobkyňa využívala služby Airbnb, pričom počas ôsmich mesiacov prijala 134 platieb.
Rozdiel medzi nájmom bytu a ubytovaním je výraznejší v účele, na ktorý sa tieto zmluvy uzatvárajú. Účelom zmluvy o ubytovaní je poskytnutie prechodného ubytovania objednávateľovi. Účel právneho vzťahu možno vyvodiť jednak zo zmluvy, zo správania účastníkov, ako aj z toho, ako si plnia svoje povinnosti. Vychádzajúc z ustanovení Občianskeho zákonníka ohľadom ubytovania, ďalším diferenčným znakom medzi nájmom bytu a ubytovaním je skutočnosť, že ubytovanie predpokladá poskytovanie ďalších služieb, ktoré presahujú rámec samotného prenájmu priestoru. Ide najmä o služby ako pravidelné upratovanie izieb, zabezpečenie recepčných služieb, výmena posteľnej bielizne a uterákov, prípadne aj poskytovanie raňajok či technickej podpory počas pobytu. Naopak, pri nájme bytu sa zmluvný vzťah zameriava predovšetkým na poskytnutie priestoru na bývanie bez ďalších služieb. Nájomca si zabezpečuje upratovanie, údržbu a ostatné potreby samostatne, čo zodpovedá charakteru dlhodobejšieho bývania.
V súlade s pripravovanou implementáciou nariadenia o poskytovaní údajov v Slovenskej republike sa má zaviesť povinnosť transparentného zberu a poskytovania údajov o krátkodobom prenájme zariadeného ubytovania. Tieto pravidlá sa vzťahujú na poskytnutie ubytovania za odplatu, či už profesionálnymi, alebo neprofesionálnymi hostiteľmi, prostredníctvom online platforiem. Cieľom právnej úpravy je zabezpečiť dostupnosť spoľahlivých údajov o identite hostiteľa, lokalite ubytovania, trvaní prenájmu a ďalších relevantných parametroch. Tieto informácie sú nevyhnutné pre orgány verejnej správy na účely efektívneho dohľadu, tvorby verejných politík, štatistického spracovania a správy daní. V zmysle nariadenia o poskytovaní údajov by sa povinnosti týkajúce sa zberu a poskytovania údajov nemali vzťahovať na prenájom bytu, ktorý trvá dlhšie ako jeden rok.
"Holý nájom" bytu a jeho daňové dôsledky
"Holý nájom" bytu bez poskytovania iných (ako základných) služieb má vo všeobecnosti charakter správy vlastného majetku. Živnostenský zákon vylúčil, aby v prípade "holého nájmu" bytu išlo o živnostenské podnikanie. O prenájom bytu ako o podnikateľskú činnosť podľa Obchodného zákonníka, mimo živnostenského podnikania, možno uvažovať vtedy, ak osoba poskytuje prenájom bytu a táto činnosť dosahuje intenzitu podnikania - teda je vykonávaná sústavne a organizovane.
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov (resp. v § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov, t. j. činnosť SZČO). V prípade, ak prenajímateľ nemá živnostenské oprávnenie na prenájom nehnuteľnosti, jeho príjmy z prenájmu sú zdaňované ako príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. V takomto prípade si môže uplatniť len reálne výdavky, ktoré preukázateľne vynaložil na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov.
Ak prenajímateľ prenajíma nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia, jeho príjmy z prenájmu sú zdaňované ako príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov. V takomto prípade si môže uplatniť buď reálne výdavky, alebo paušálne výdavky vo výške 60 % z dosiahnutých príjmov, maximálne však do výšky 20 000 eur ročne.
Je dôležité poznamenať, že ak prenajímateľ prenajíma byt, ktorý má zaradený vo svojom obchodnom majetku, môže si uplatniť aj odpisy bytu, ako aj iné výdavky súvisiace s obstaraním a technickým zhodnotením nehnuteľnosti. Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku však prináša aj určité nevýhody, napríklad pri neskoršom predaji nehnuteľnosti.
Príjem z prenájmu a oslobodenie od dane
Príjmy z prenájmu do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie sú oslobodené od dane z príjmov. Túto sumu si môže prenajímateľ uplatniť jednorazovo, bez ohľadu na počet prenajímaných nehnuteľností. Ak prenajímateľ dosiahne príjmy z prenájmu vyššie ako 500 eur, je povinný podať daňové priznanie. V takom prípade si môže od príjmov odpočítať výdavky, ktoré vynaložil na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov.
Paušálne výdavky vo výške 40 % z dosiahnutých príjmov sú v prípade prenájmu nehnuteľností fyzickými osobami - nepodnikateľmi - už neplatné. Namiesto toho si môžu uplatniť len reálne výdavky.
Zhrnutie a odporúčania
Rozhodnutie, či prenájom bytu predstavuje správu vlastného majetku alebo podnikanie, závisí od mnohých faktorov, vrátane rozsahu poskytovaných služieb, sústavnosti a organizácie činnosti. V prípade nejasností je vhodné konzultovať právnu úpravu s odborníkom, aby sa prenajímatelia vyhli prípadným sankciám a nesprávnej interpretácii zákona. Dôležité je tiež zohľadniť daňové dôsledky oboch prístupov a zvoliť ten, ktorý je pre konkrétnu situáciu najvýhodnejší.
Pri prenájme nehnuteľnosti je nevyhnutné registrovať sa na daňovom úrade, ak ešte nie ste registrovaný. Ak prenajímate byt, ste povinný podať daňové priznanie, ak je váš príjem z prenájmu za rok vyšší ako 500 EUR. Môžete si uplatniť nezdaniteľný výdavok 500 EUR za rok. Do výdavkov si môžete zahrnúť len skutočné výdavky, vynaložené pri prenájme. Ak prenajímate byt ako fyzická osoba - nepodnikateľ, nemôžete si do výdavkov zahrnúť poistenie bytu, ani daň z nehnuteľnosti, ani výdavky na kúpu bytu, opravy, rekonštrukcie či údržbu. Ak však zahrniete byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku, potom si do môžete zo zisku odpočítať aj výdavky na obstaranie - kúpu nehnuteľnosti formou odpisov, ako aj poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti, náklady na údržbu a rekonštrukcie.
V prípade, ak chcete prenajímať viac nehnuteľností alebo poskytovať doplnkové služby, môže byť výhodnejšie založiť si živnosť. Pri príjmoch zo živnosti si môžete uplatniť paušálne výdavky vo výške 60 percent dosiahnutých príjmov, maximálne 20 000 eur ročne. Musíte však platiť odvody do zdravotnej poisťovne a môže vám vzniknúť povinnosť platiť si aj sociálne odvody.