Správa bytového domu, podobne ako riadenie firiem, si vyžaduje pravidelnú a otvorenú komunikáciu medzi všetkými zúčastnenými stranami. V kontexte bytových domov sú nenahraditeľnými nástrojmi práve zhromaždenia vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Tieto stretnutia nie sú len formálnym napĺňaním zákonných povinností, ale predovšetkým platformou pre budovanie komunity, osobný kontakt a vzájomné spoznávanie sa. Práve tu sa formujú dôležité návyky súvisiace s komunikáciou a spoluprácou v rámci spoločného vlast domu. Aby však tieto zhromaždenia boli úspešné a viedli k konštruktívnym rozhodnutiam, je nevyhnutné dodržiavať základné pravidlá a princípy, ktorých podcenenie môže viesť k značným problémom.
Dôležitosť prípravy a skutočného vodcovstva
Častokrát sa stretávame s názorom, že vlastníci bytov nemajú záujem zúčastňovať sa na zhromaždeniach. Táto domnienka však nie je celkom presná. Mnohí vlastníci sa aktívne zúčastňujú, iní sa nezúčastňujú z rôznych dôvodov, často preto, že nevidia dostatočný dôvod, prečo by sa mali zúčastniť. Úlohou organizátora zhromaždenia je preto predovšetkým vytvoriť pre vlastníkov motiváciu a odstrániť akékoľvek bariéry, ktoré by ich mohli od účasti odrádzať. Nejde pritom len o formálneho organizátora, ale o skutočného lídra, ktorý si prípravu a priebeh schôdze dôkladne odpracuje a pre ktorého úsilie vlastníci radi prídu. Vylepenie obyčajného oznamu v bytovom dome o konaní zhromaždenia nie je dostatočným dôvodom na to, aby sa ľudia vo veľkom počte dostavili. Chabná príprava zhromaždení je vážnym prehreškom; snaha dosiahnuť úspech s minimálnym úsilím sa v tomto prípade nevypláca.
Kvalita rozhodnutí prijatých na zhromaždení sa rodí oveľa skôr, pred jeho samotným konaním. Kľúčové problémy, ktoré má zhromaždenie riešiť, si vyžadujú pozornosť odborníkov ešte pred jeho začiatkom. Získanie viacerých nezávislých, odborne podložených názorov na akúkoľvek pripravovanú iniciatívu je mimoriadne užitočné. S týmito odborníkmi je vhodné zorganizovať predbežné stretnutie vlastníkov bytov, ktorí prejavujú záujem o riešenie daného problému. Ideálne je pozvať všetkých, ktorí sa na predošlých zhromaždeniach prejavili ako aktívni prispievatelia do diskusií. Až keď je zrejmé, že určitá myšlienka, nápad alebo návrh má podporu mienkotvorných ľudí v dome, má zmysel takýto bod zaradiť do programu zhromaždenia vlastníkov bytov.
Komunikácia cieľov a transparentnosť informácií
Ideálne je, ak sú všetky kľúčové informácie zhrnuté na jednej obojstranne popísanej strane formátu A4, usporiadané v logickom slede. Je veľmi dobré, ak tento materiál ešte pred jeho oficiálnym odoslaním vlastníkom vidia kľúčoví a vplyvní ľudia v dome. Tí môžu pomôcť s overením faktov, ale aj s uistením sa, že informácie sú napísané jasne, stručne a zrozumiteľne. Po odoslaní týchto informácií by si predsedovia spoločenstiev mali aktívne zisťovať a pri náhodných stretnutiach s vlastníkmi overovať, či dokument dostali, či si ho prečítali a či rozumejú dôležitým bodom, o ktorých sa bude hlasovať. Je nevyhnutné vysvetľovať akékoľvek nejasnosti. Pre tých, ktorí sa na zhromaždenie nemôžu dostaviť, je potrebné neustále zdôrazňovať dôležitosť zabezpečenia notársky overeného splnomocnenia pre osobu, ktorá ich bude zastupovať pri hlasovaní.
Vo všeobecnosti platí, že pri spolupráci ľudí sú vhodne zvolené a sformulované ciele kľúčom k efektivite. Keď dokážete presne komunikovať, čo chcete, nie je síce zaručené, že to aj dosiahnete, ale určite budete zrozumiteľní a pochopiteľní pre všetkých okolo vás. A ak sú vaše ciele v súlade s prospechom vlastníkov bytov, máte veľkú šancu získať ich pomoc. Jasné a zrozumiteľné ciele pomáhajú pri príprave realistického časového plánu zhromaždenia, efektívnom riadení účasti na dosiahnutie potrebného počtu, udržaní poriadku, umožnení presného formulovania splnomocnení na hlasovanie susedom a tiež pri výbere vizuálnych pomôcok a prezentačných materiálov potrebných na rozhodovanie.
Program schôdze a rešpekt k účastníkom
Ak sú ciele zhromaždenia dobre stanovené, je dôležité, aby organizátor zhromaždenia dbal na to, aby sa na začiatku zhromaždenia nepridávali nové ciele do už schváleného zoznamu. Program zhromaždenia sa vždy odsúhlasuje na jeho začiatku, čo dáva účastníkom možnosť navrhnúť doplnenie ďalších tém. Je nevyhnutné prejavovať úctu a rešpekt k účastníkom zhromaždenia. Účastníci potrebujú dostať na zhromaždeniach svoj priestor. To však neznamená, že ich má vedúci zhromaždenia nechať viesť celé zhromaždenie. Ak sú „nové“ témy v súlade s hlavnými cieľmi zhromaždenia, je to úplne v poriadku.
Využitie rôznych komunikačných kanálov
Výber prezentačných pomôcok závisí od priestoru a počtu prítomných ľudí. Existujú skúsenosti aj so zhromaždeniami, kde sa vedúci spoliehali výlučne na ústne podanie informácií. Obmedziť sa na jeden komunikačný kanál s účastníkmi zhromaždenia je však riskantné. Ľudia majú rôzne preferované spôsoby prijímania informácií a tiež je potrebné pamätať na to, že na zhromaždeniach pôsobia emócie, ľudia medzi sebou komunikujú a nie vždy musia povedané informácie zaregistrovať, nieto ešte pochopiť. Preto sa odporúča používať kombináciu prezentačných pomôcok, ako sú písomné materiály dostupné na hlavnom stole, informácie premietané na stenu z počítača cez projektor, fyzické vzorky materiálov (ak ide o stavebné záležitosti) a samozrejme, hovorené slovo.
Pravidlá diskusie a časová disciplína
Organizátor už na začiatku zhromaždenia musí stanoviť základné pravidlá, ktorými sa bude diskusia riadiť. Každý si želá kultivovanú debatu a na zhromaždení musí byť priestor na diskusiu, keďže mnohí ľudia na ne chodia práve kvôli nej. Kým sa diskusia drží témy a rečníci umožnia hovoriť aj ostatným, všetko je v poriadku. Problémy nastávajú, keď sa téma bytostne dotýka osobných záujmov, ľudia začnú hodnotiť príspevky iných, debata sa stáva osobnou alebo ide mimo dohodnutého rámca. Ak sú pravidlá diskusie vopred stanovené, je jednoduchšie udržať poriadok. To je však možné len vtedy, ak sa vedúci zhromaždenia nenechá vtiahnuť do hádky a udrží si nadhľad moderátora diskusie. V takejto situácii je potrebné, aby sa vzdal vlastného názoru na vec ako takú. Svoj názor môže vyjadriť neskôr pri hlasovaní.
Nie je možné byť absolútne presný, ale dodržať časový harmonogram pre jednotlivé body je nevyhnutné, a to aj za cenu nedokončenej diskusie. Aj skutočnosť, že sa nedokážeme dohodnúť, je jedným z možných výstupov zhromaždenia. Život domu nezačína ani nekončí jedným zhromaždením jeho vlastníkov. Dodržanie času je dôležité aj preto, aby sa niektorí spoluvlastníci domu, ktorí sa vopred dohodli na obmedzenom časovom rozsahu svojej účasti, mohli na zhromaždení zúčastniť. Existujú ľudia, ktorí cestujú alebo sa práve vrátili z ciest, niektorí musia zabezpečiť svoje deti, rodičov a podobne. Avšak organizátor zhromaždenia často potrebuje, aby v určitom čase bola na zhromaždení prítomná dostatočná účasť vlastníkov, napríklad pri prerokúvaní bodu s legislatívou definovanou účasťou vlastníkov domu. Preto je pre všetkých dôležitá časová disciplína.
Zápisnica a transparentnosť rozhodnutí
Závery zhromaždenia musia byť zhrnuté písomne v zápisnici. Uznesenia zhromaždenia a dohodnuté aktivity na ich naplnenie by mali účastníci zhromaždenia počuť, ale aj vidieť už počas neho. Na to je vhodné využiť notebook a projektor na premietanie na stenu. Varianty textov uznesení, ku ktorým môže diskusia dospieť, by mali byť pripravené vopred, pretože sú predvídateľné. Súhlas, nesúhlas aj odloženie riešenia problému sa dajú naformulovať vopred. Detaily formulácií sa potom dajú doplniť alebo upraviť priamo na mieste. Ak chýbajú pomôcky ako notebook a projektor, je potrebné varianty uznesení pri hlasovaní zrozumiteľne prečítať, aby každý presne vedel, za čo hlasuje. Transparentnosť v jednaní pred zhromaždeniami, počas nich a dôsledná realizácia dohodnutých krokov zabezpečuje nielen dôveru ľudí, s ktorou sa všetko darí lepšie, rýchlejšie a hospodárnejšie.
Zákonné rámce a procesy
Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon“) obsahuje pomerne podrobnú úpravu zvolávania schôdze alebo vypísania písomného hlasovania. Štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov (SVB) má právo požiadať správcu alebo radu SVB o zvolanie schôdze. Až v prípade nesplnenia tejto povinnosti zo strany správcu alebo rady SVB môžu schôdzu zvolať vlastníci alebo predseda. Náležitosti žiadosti o zvolanie schôdze zákon bližšie nešpecifikuje. Oznámenie o zvolaní schôdze vlastníkov sa doručuje v listinnej podobe každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčí iný spôsob doručovania.
Aby zhromaždenie vlastníkov malo zmysel, je dôležité tvoriť program efektívne, aby pokryl čo najviac návrhov a požiadaviek vlastníkov, ktoré by mali byť predmetom schôdze. Ak správca plánuje v konkrétnom bytovom dome schôdzu vlastníkov, mal by v dostatočnom predstihu myslieť na to, že vlastníci môžu mať svoje témy, ktoré by mohli byť predmetom schôdze. Dobrým riešením je napríklad ešte pred samotným oznámením o zvolaní schôdze vlastníkov, spôsobom obvyklým v bytovom dome, informovať o tom, že sa v blízkej budúcnosti bude konať schôdza, aby vlastníci mohli predložiť správcovi/SVB svoje návrhy na program schôdze.
Dopĺňanie programu a prezenčná listina
Doplnenie programu o tému, ktorá by sa mohla vo veľkej miere dotknúť výkonu vlastníckeho práva vlastníkov, je neprípustné. Hoci vlastník má právo a povinnosť zúčastňovať sa na správe domu, a teda aj na schôdzi, pri zásadnej zmene programu by mohol prehodnotiť svoju neúčasť. Naopak, ak by vlastníci požadovali vypustenie nejakého bodu programu, takýmto konaním sa nikomu neuprie možnosť výkonu jeho práv. Ak je programom schôdze napríklad vymaľovanie spoločnej chodby v suteréne bytového domu a vlastníci žiadajú doplnenie programu o náter aj olejového sokla, takéto doplnenie by bolo teoreticky prípustné.
POZOR: Na prezenčnej listine musia byť označení všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov podľa listu vlastníctva aktuálneho v čase konania schôdze vlastníkov. Na tieto účely je predsedajúci oprávnený kontrolovať preukaz totožnosti, aby zamedzil zámene vlastníka za menovca alebo úplne inú osobu. Rovnako je ako vlastník oprávnený žiadať preukázať sa úradne overenou plnou mocou pri zastupovaní vlastníka na základe takejto plnej moci. Bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov. Z právnych úkonov týkajúcich sa spoločných vecí sú oprávnení a povinní obaja manželia spoločne a nerozdielne. Pri nezhode názoru manželov na správu majetku o právach a povinnostiach rozhodne na návrh niektorého z nich súd.
Hlasovanie a spoluvlastníctvo
O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. V praxi to znamená, že na platnosť hlasu a teda jeho započítanie do výsledkov hlasovania je potrebné, aby bol hlas vyjadrený za viac ako 1/2 podielu. Spoluvlastník, ktorý nesúhlasí s hospodárením so spoločnou vecou, ktoré určilo rozhodnutie spoluvlastníkov väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov (tzv. majoritný princíp), sa nemôže úspešne domáhať na súde rozhodnutia o inom hospodárení s touto vecou (toto právo má len vtedy, ak sa nedosiahne väčšina alebo dohoda spoluvlastníkov).
POZOR: Bod týkajúci sa zmeny formy správy musí byť súčasťou schôdze aj keby nebol v programe uvedený. V zmysle §14a ods. 3 zákona 182/1993 Z.z. je veľmi dôležité, aby hlasovanie malo tzv. „krok č.“ (napr. akceptácia zmluvy o správe, jej zmena, či výpoveď).
Bod „Rôzne“ a výsledky hlasovania
Často sa opakuje otázka, či musíme alebo nemusíme do programu schôdze zaradiť bod „rôzne“ alebo „diskusia“. Tento bod sa samozrejme zaradiť do programu schôdze nemusí. Na oznámení výsledku hlasovania musí byť uvedený aj dátum zverejnenia. V zmysle §14a ods. 5 zákona zákonodarca myslel aj na situáciu, ak overovateľ odmietne podpísať zápisnicu. V tomto prípade by mal overovateľ písomným vyjadrením, ktoré je prílohou zápisnice, zdôvodniť svoje rozhodnutie zápisnicu nepodpísať. Ak sa odmietne vyjadriť, odporúča sa, aby to bolo zapísané v zápisnici - odmietnutie vyjadrenia. Zápisnica plní úlohu zápisu o priebehu schôdze vlastníkov, a teda o určitých právne významných skutočnostiach.
Splnomocnenie a spracúvanie osobných údajov
Podľa § 14 ods. 4 zákona o vlastníctve bytov: „Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže v listinnej podobe, s úradne osvedčeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Súčasťou plnomocenstva musí byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach, ak nejde o plnomocenstvo na konanie v celom rozsahu práv a povinností vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva preukazuje na začiatku schôdze vlastníkov rade, zástupcovi vlastníkov alebo na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome. Pri písomnom hlasovaní sa splnomocnená osoba preukazuje originálom plnomocenstva overovateľom.“ Z uvedeného vyplýva, že vlastník bytu môže splnomocniť inú osobu (ktorou môže byť aj nájomca), aby za neho hlasovala pri výkone práv a povinností vlastníka bytu.
Podľa § 14a zákona o vlastníctve bytov: „Zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica, ktorú spíše správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a podpíšu ju overovatelia. Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny s priloženými splnomocneniami a vyjadrenie overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať.“ Oboznamovaním sa s osobnými údajmi splnomocnenca uvedenými v splnomocnení síce môže dochádzať k spracúvaniu osobných údajov, avšak pokiaľ zákon zakotvuje pre vlastníkov bytov na požiadanie právo oboznámiť sa so znením plnomocenstva (viď. vyššie § 14 ods. 4), je toto spracúvanie odôvodnené.
Pochybenia v zápisnici a napadnutie hlasovania
Určité pochybenia v zápisnici by samé o sebe nemuseli znamenať neplatnosť hlasovania. Dôvodom neplatnosti hlasovania by však mohlo byť napríklad nesprávne určenie počtu hlasov potrebných na prijatie rozhodnutia, alebo ak by sa nepostupovalo v súlade so zákonom pri doručovaní oznámenia o konaní schôdze. V súvislosti s možnosťou napadnúť hlasovanie vlastníkov dávame do pozornosti ustanovenie § 14a ods. 8 zákona o vlastníctve bytov, podľa ktorého: „Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome má právo obrátiť sa do 30 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Ak sa vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemohol o výsledku hlasovania dozvedieť, má právo obrátiť sa na súd najneskôr do troch mesiacov od oznámenia výsledku hlasovania, inak jeho právo zaniká. Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome sa môže zároveň na príslušnom súde domáhať dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa osobitného predpisu.“
Správca verzus spoločenstvo vlastníkov
V zmysle ustanovenia § 6 Zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej ako „zákon o vlastníctve bytov“) správu domu vykonáva spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome - „spoločenstvo“ alebo iná právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov uzatvoria zmluvu o výkone správy - „správca“. V jednom bytovom dome teda nemôže byť súčasne spoločenstvo aj správca. V prípade, že správu vykonáva správca, majú vlastníci v praxi ustanoveného „zástupcu vlastníkov“, ktorého úlohou je zabezpečovať komunikáciu so správcom a poskytovať mu v mene vlastníkov súčinnosť pri výkone správy, nejde však o predsedu spoločenstva. Nie je teda zrejmé, či vo Vašom prípade máte pod predsedníčkou na mysli zástupkyňu vlastníkov a správu Vášho bytového domu vykonáva správca alebo u Vás funguje spoločenstvo vlastníkov (zapísané v evidencii vedenej príslušným okresným úradom v sídle kraja), ktoré obchádza ustanovenia zákona o vlastníctve bytov a uzavrelo zmluvu o výkone správy s iným subjektom (správcom).
Voľba predsedu SVB a platnosť hlasovania
V septembri sa uskutočnila voľba predsedu SVB s dvoma kandidátmi, ale ani jeden z nich nebol zvolený. Ako člen rady bol poverený riadením SVB a riadne zaregistrovaný ako člen rady určený radou. Rada zvolala ďalšie zhromaždenie vlastníkov. Počet všetkých bytov v dome je dvanásť. Prítomných na tomto zhromaždení bolo deväť vlastníkov. Pri voľbe predsedu SVB bolo za jedného kandidáta sedem hlasov, teda nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov. Dvaja vlastníci namietali, že voľba nie je platná, pretože na opakovanú voľbu predsedu SVB sú potrebné dve tretiny všetkých vlastníkov.
Je možné jednoznačne potvrdiť, že voľby konané dňa 12. 2. 2016 sú platné a treba vykonať registráciu nového predsedu spoločenstva do 15 dní od konania volieb. Zdôvodnenie: § 14 ods. 5 zákona č. 182/1993 z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov hovorí: „Ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome rozhodli o veci, nové rozhodnutie o tej istej veci nahrádza predchádzajúce rozhodnutie. Pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka od platného hlasovania sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, okrem hlasovania o veci, pri ktorej sa vyžaduje dvojtretinová väčšina. Ak sa o veci rozhodovalo dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pri hlasovaní do jedného roka od platného hlasovania o tej istej veci sa vyžaduje súhlas štvorpätinovej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.“
Toto ustanovenie zákona hovorí: „Ak vlastníci… rozhodli…!“ Vo vašom prípade, teda na predchádzajúcom zhromaždení, ani jeden z kandidátov nezískal potrebnú väčšinu, predseda zvolený nebol, teda vlastníci nerozhodli! Predseda zvolený nebol a na základe tejto skutočnosti bol riadne zaregistrovaný člen rady určený radou. Z uvedeného vyplýva, že voľby konané dňa 12. 2. sú platné.
Postup v prípade úmrtia vlastníka bytu
V bytovom dome zomrel vlastník bytu. Za byt nikto neplatí. V prípade úmrtia vlastníka bytu, ktorý bol jediným jeho vlastníkom, sa postupuje nasledovne:
- Je potrebné osloviť (písomne) príslušný okresný súd so žiadosťou o oznámenie mena a sídla notára, ktorému súd pridelil vykonanie dedičského konania.
- Následne je potrebné osloviť (písomne) uvedeného notára a uplatniť si u neho pohľadávku, ktorá v danom byte vznikla, vrátane príslušenstva.
- Notár pohľadávku spoločenstva zahrnie do pozostalosti a v rozhodnutí o dedičstve zaviaže dedičov túto pohľadávku voči spoločenstvu vyrovnať.
Môžu nastať aj komplikácie, ak sa dedičia medzi sebou nevedia dohodnúť a dedičské konanie sa z uvedeného dôvodu predĺži. V takom prípade môže spoločenstvo podať žalobu na známych dedičov a uplatniť si pohľadávku súdnou cestou. Ďalšou komplikáciou môže byť to, že dedičia nie sú známi. V takom prípade notár požiada súd, aby dedičov našiel. Ak sa dedičia ani potom nenájdu, pozostalosť, v tomto prípade byt, „prepadne“ štátu (obci), kde sa pohľadávka uplatní.
Funkčnosť rady SVB a hlasovanie viacerých vlastníkov
Spoločenstvo vlastníkov bytov má päťčlennú radu v zmysle zmluvy o spoločenstve. V tomto roku budú voľby a vyzerá to, že niektorí chcú skončiť z dôvodu zaneprázdnenosti, choroby. V prípade, že rada nebude mať trojčlennú radu v zmysle § 7c ods. 6 zákona č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov, táto bude nefunkčná a nebude môcť vykonávať činnosti, ktoré jej ukladá zákon. Teda nebude možné vo vašom spoločenstve zvolať zhromaždenie vlastníkov. Predseda zhromaždenie zvolať sám nemôže a ani 1/4 vlastníkov ho nezvolá, pretože najprv musí požiadať radu a rada v tomto prípade nebude v súlade so zákonom. Rovnako rada nebude môcť vykonať kontrolu, resp. jej správa o kontrole bude neplatná.
Predseda spoločenstva informoval, že v prípade, že byt vlastnia viacerí vlastníci, musia hlasovať všetci, ak nie, hlas za ten byt je neplatný. Predseda má pravdu. V zmysle § 14 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. má jeden byt jeden hlas a tento hlas sa uplatňuje ako celok, ak je byt vo vlastníctve viacerých vlastníkov. Podľa Občianskeho zákonníka u manželov, ktorí majú byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov - BSM (v liste vlastníctva to spoznáte tak, že je tam zlomok 1/1), zákon predpokladá zhodný prejav vôle, teda pri hlasovaní môže byť uznaný hlas jedného z manželov. Ak je toto BSM zrušené, musia hlasovať obaja manželia alebo musí jeden splnomocniť druhého. To isté platí aj v prípade, ak byt (hlavne po dedičskom konaní) je vo vlastníctve viacerých vlastníkov, napr. jeden z rodičov a deti. Aj v tomto prípade sa musí zabezpečiť účasť všetkých vlastníkov zapísaných v LV na hlasovaní alebo môže mať jeden z vlastníkov úradne overené splnomocnenie od všetkých ostatných spoluvlastníkov.
Písomné hlasovanie a jeho realizácia
Áno, písomné hlasovanie môže byť realizované. Obvykle sa to tak aj realizuje, aby dostali všetci vlastníci možnosť zúčastniť sa na písomnom hlasovaní. Podľa názoru mnohých by malo byť vyhradené na hlasovanie jedno miesto, kde budú mať možnosť vlastníci hlasovať. Hlasovanie na zhromaždení bude podľa zákona platné, ak bude s návrhom súhlasiť nadpolovičná väčšina vlastníkov. Nie účasť je relevantná, súhlas je relevantný.
Selektivita ističov a obnova elektrorozvodov
Pri výmene spoločných elektrorozvodov v bytovom dome sa vymenili aj pôvodné ističe za nové. Ampérová hodnota nových ističov zostala zachovaná - 16 A. V byte je po obnove elektrorozvodov nainštalovaný 20 A istič, čo spôsobuje, že pri zapnutí viacerých elektrospotrebičov dochádza k „vyhodeniu poistiek“. Nemala byť pri výmene spoločných rozvodov zohľadnená vyššia spotreba v bytoch? Pre hodnoty istení platia určité pravidlá - hovorí sa tomu selektivita (postupné klesanie istenia). Bytový dom - vchod - má v hlavnej domovej skrini (HDS) väčšinou nožové poistky s hodnotou 80 až 125 A (to je na približne 15 až 30 bytov). Každý byt má hlavný bytový istič v chodbe s hodnotou 15 až 25 A (buď tzv. jednofáz, alebo trojfáz a hodnota môže byť aj vyššia (32 A, 40 A…), závisí to od náročnosti bytu). Potom sú v byte jednotlivé okruhy - svetelné s istením 10 A a zásuvkové so 16 A. Istenie by malo spínať od najnižšieho ističa hore. Takže keď mi vyhorí žiarovka, mala by vyhodiť 10 A istič, prípadne, ak vybuchne, tak aj 25 A istič v chodbe.
Keďže túto selektivitu v byte nemáte, sú všetky 16 A a 20 A ističe zbytočné, pretože 20 A istič vždy vyhodí hlavný 16 A bytový istič v chodbe. Preto by ste mali požiadať príslušnú distribučnú spoločnosť o zvýšenie tejto hodnoty na 25 A. Veľmi dôležitá otázka ešte je, či sa pri obnove vymenil aj prívodný kábel do predmetného bytu, teda kábel vedený od bytového elektromeru a hlavného ističa v JOP, umiestneného v chodbe, ku skrinke, kde sú umiestnené ističe pre daný byt! Pretože vo väčšine prípadov sa pri obnove končí pri hlavnom bytovom ističi v chodbe a zo strany bytu pri bytovom rozvádzači. Pritom práve na prívodný kábel a napojenie elektromeru (tzv. ranžír) sa zabúda.
Každý vlastník má zmluvu o dodávke elektriny s nejakou spoločnosťou (napr. VSE, ČEZ Slovensko…) a zmluvu o pripojení do siete, aby mohol túto elektrinu vôbec odoberať v požadovanom množstve - len cez príslušnú distribučnú spoločnosť elektriny. V zmluve o pripojení je presne stanovená ampérová hodnota ističa a aj to, či ide o jednofázový alebo trojfázový istič. Podľa toho sa určuje poplatok za odberné miesto a distribúciu. Ak vlastník chce zmeniť hodnotu alebo počet fáz, je povinný o to požiadať VSD, a. s. Tá sa podľa schopnosti prenosovej sústavy vyjadrí, či požiadavke vyhovie alebo nie. Ak sa v bytovom dome realizuje obnova - výmena elektrostúpačiek -, je potrebné predložiť VSD na vyjadrenie projekt a na základe neho VSD navrhne buď zvýšiť spotrebu domu (hodnoty bytových ističov na 25 A), alebo zachovať pôvodné hodnoty. Ak sa zvyšuje odber, je potrebné, aby všetci vlastníci spísali nové zmluvy o pripojení s VSD, čo je administratívne náročné.
Orgány schôdze a hlasovanie
Schôdza vlastníkov bytov a zhromaždenie členov SVB sú najvyššími orgánmi na výkon práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Budeme vychádzať z predpokladu, že schôdza resp. zhromaždenie boli vyhlásené riadne a včas spolu s programom. V citovanom ustanovení (§14a ods. 3 zákona 182/1993 Z.z.) sa neuvádza, kto vedie schôdzu, ak si ju zvoláva štvrtina vlastníkov. Vtedy sa táto štvrtina vopred dohodne na jednej osobe z jej radov, ktorá schôdzu vedie. Pri spoločenstvách, ak predseda nie je zvolený a jeho právomoci prevzal jeden člen rady, tento zároveň prevzal aj právo viesť zhromaždenie. U držiteľov plnej moci je potrebné poznamenať, že splnomocnenie udelené podľa zákona o 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov umožňuje len hlasovanie, nie výkon funkcie. Takže takáto osoba sa na účely prípadného vedenia schôdze počíta za osobu bez vzťahu k nehnuteľnosti.
Jednou z bazálnych vecí na schôdzi je výkon hlasovacieho práva. Toto právo prislúcha každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru alebo nositeľovi jeho práv na základe plnej moci. Zároveň pri podielovom spoluvlastníctve s ohľadom na § 139 Občianskeho zákonníka platí, že za platný hlas pri podielovom spoluvlastníctve sa považuje hlas väčšiny podielu. Nakoľko však pravidlá prijímania rozhodnutia nie sú úpravené v OZ, aktuálna judikatúra sa prikláňa k názoru, že za podielových spoluvlastníkov sa môže vyjadriť aj menšinový spoluvlastník. Ak za daný priestor neexistuje prejav vôle opačný, je možné uznať aj hlas menšinového spoluvlastníka. Pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov stačí účasť jedného z manželov. Predsedajúci zabezpečí prezenčnú listinu, v ktorej budú vyznačení prítomní vlastníci s počtom platných hlasov. Na tieto účely je predsedajúci oprávnený kontrolovať preukaz totožnosti, aby zamedzil zámene vlastníka za menovca alebo úplne inú osobu. Rovnako je ako vlastník oprávnený žiadať preukázať sa úradne overenou plnou mocou pri zastupovaní vlastníka na základe takejto plnej moci. Odopretie preukázania totožnosti je dôvodom na nepriznanie hlasovacieho práva, ak osobu nie je možné spoľahlivo stotožniť inak.
Vážení prítomní, dovoľujem si Vás privítať na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestorov bytového domu na ulici takej číslo také, ktorá bola vyhlásená po dohode so zástupcami vlastníkov (alebo bola vyhlásená štvrtinou vlastníkov, nakoľko správca na žiadosť tejto štvrtiny schôdzu nezvolal). Prvým bodom programu býva spravidla voľba orgánov schôdze. Orgánmi sú predsedajúci, zapisovateľ a viacerí overovatelia. Uvedený bod musí byť súčasťou schôdze aj keby nebol v programe uvedený. Prvým hlasovaním musí byť voľba overovateľov. Predsedajúci navrhne overovateľov zápisnice a o každom jednotlivo riadi hlasovanie. Zákon síce číselne neupresňuje, koľko môže, alebo musí, byť overovateľov, ale ich existenciu určuje v množnom čísle a preto máme za to, že by mali byť najmenej dvaja. Výsledok hlasovania predsedajúci ihneď vyhlási a tým sú overovatelia ustanovení do orgánu schôdze. O zapisovateľovi predsedajúci taktiež dá hlasovať. O orgánoch schôdze, teda o predsedajúcom, zapisovateľovi a overovateľoch, vlastníci hlasujú tak, že rozhodnutie prijme nadpolovičná väčšina prítomných vlastníkov. Pred každým hlasovaním je potrebné vyhlásiť, koľko je prítomných hlasov. Po každom hlasovaní je potrebné vyhlásiť, koľko hlasov je za, koľko proti návrhu a koľko sa zdržalo hlasovania.
Zmena programu a diskusia
Na začiatku schôdze sa stáva, že niekto navrhne zmenu programu schôdze. Následne vzniká polemika, či zmena na začiatku schôdze možná je alebo nie je. Rozhodujúcim faktorom, či pripustiť takúto zmenu, je obsah samotného návrhu. Pri hlasovaní sa prejednávajú veci, ktoré rôznou mierou následne vstupujú do výkonu vlastníckych práv, do pokojného užívania bytu alebo nebytového priestoru, do dobrých mravov v dome. Všeobecne platí pravidlo, že každý vlastník má právo na výkon svojich práv okrem iného účasťou a hlasovaním na schôdzi. Je jeho slobodným rozhodnutím, či sa na schôdzi zúčastní a svoje rozhodnutie prijíma na základe jej programu. Ak by sa na schôdzi bez predchádzajúcej informácie prejednávala vec, ktorá vo významnej miere vstúpi do vlastníckych práv a naruší alebo zmení významne pokojné užívanie nehnuteľnosti, je to dôvod, na základe ktorého by sa vlastník mohol rozhodnúť o účasti na schôdzi a uplatnení svojich práv. Preto zákon 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov otázku vyriešil ustanovením, ktoré prikazuje program oznámiť vlastníkom sedem dní vopred. § 14a ods. 2. Vypustenie bodu programu naopak nikomu neuprie možnosť výkonu jeho práv a toto podľa nášho názoru možné je, avšak takúto zmenu neodporúčame pre zamedzenie zbytočných emócií.
Predsedajúci vedie diskusiu a na rečnenie udeľuje slovo. Občas sa vyskytnú rečníci, ktorých nie je možné nijako zastaviť. Prakticky nie je nijako možné obmedziť dĺžku príspevku diskutujúcich a zvládanie moderovania je len na schopnostiach predsedajúceho. Podstatné je, aby predsedajúci správne viedol najmä hlasovania. Za mimoriadne ukončenie schôdze sa považuje ukončenie pred prejednaním celého programu schôdze bez ohľadu na dôvod, ktorým môže byť ukončenie času prenájmu sály, nepredvídateľná okolnosť ako napríklad zdravotná komplikácia účastníka schôdze a iné. Dôvod však musí byť jasne vyhlásený, konkrétny a určitý, nesmie byť účelový ani nepravdivý.
Ak je napríklad programom schôdze prístupový systém a niekto navrhne doplniť program schôdze o pravidlá možnosti otvárania z bytov a jeho rozšírenia na videotelefón, nejde o celkom novú tému a takáto zmena je prípustná. Máme však za to, že v zásade nepotrebuje osobitný súhlas na doplnenie programu schôdze, aby sa v bode schôdze o prístupovom systéme dala prejednávať.
Schválenie uznesenia a suma
Vlastníci odhlasovali, že opravu brány realizuje firma XY. Otázka znela, kto je za to, aby opravu brány realizovala firma XY. Po spočítaní hlasov predsedajúci nadiktoval výsledok hlasovania a uznesenie, že vlastníci rozhodli, že bránu opraví firma XY za sumu xxxx,- €. Takéto uznesenie však nie je v súlade so skutočnosťou a overovatelia by ho mali napadnúť, nakoľko o sume sa nehlasovalo. Platí teda, že suma týmto hlasovaním nebola schválená, vyžaduje to ďalšie hlasovanie. Je možno ho urobiť vzápätí na danej schôdzi, v danom bode programu.
Návrh úlohy pre správcu a písomné hlasovanie
V bode (ak taký bod program nemá, tak jednoducho po prejednaní posledného bodu programu) „rôzne“ jeden z vlastníkov navrhol úlohu pre správcu. Predsedajúci je povinný takýto návrh prejednať, nejedná sa o doplnenie programu schôdze. Vlastníci na záver schôdze navrhli, aby sa na základe výsledkov diskusie niektoré veci schválili vo forme písomného hlasovania bez toho, že by takéto hlasovanie bolo v programe schôdze. Predsedajúci je povinný o takomto návrhu dať hlasovať a vlastníci sú oprávnení odsúhlasiť si termín, miesto hlasovania a jeho otázky aj bez toho, aby takéto hlasovanie bolo v programe schôdze.