Susedské vzťahy sú prirodzenou súčasťou života väčšiny ľudí. Do kvality bývania, prípadne iného užívania nehnuteľností, však najintenzívnejšie zasahujú obyvatelia bytových domov. Obzvlášť, ak bývate v bytovom dome, kde sa susedom a ich návykom tak ľahko nevyhnete. Hluční alebo problémoví susedia vedia poriadne naštrbiť vzťahy a ovplyvniť kvalitu samotného bývania aj života. Vlastníctvo nehnuteľnosti v bytovom dome sa nekončí prahom bytu. Vlastníkovi totiž patrí aj spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, spravidla aj spoluvlastnícky podiel na pozemku. O otázkach týkajúcich sa spoločných častí a spoločných zariadení bytového domu je preto každý vlastník oprávnený rozhodovať rovnako ako ktorýkoľvek iný vlastník.
Vytápanie a iné neprispôsobivé správanie susedov
Jednou z častých a nepríjemných situácií, s ktorými sa stretávajú obyvatelia bytových domov, je vytápanie bytu. V jednom z prípadov sa majiteľ bytu nad dotknutou osobou snaží situáciu riešiť len dočasnými opravami, pričom byt je v katastrofálnom stave a vyžadoval by si nemalé investície do rekonštrukcie. Majiteľ zrejme drží nájomníčku len preto, že mu platí nájom, napriek tomu, že je neprispôsobivá a hlučná, a takmer so všetkými susedmi mala konflikt. Majiteľa to však akoby sa netýkalo.
V inom prípade sa problém týka zasahovania do vlastníckeho práva iného suseda. Ide o situáciu, kedy sused čerpá vodu pomocou technických zariadení, ktoré si urobil svojpomocne s napojením na studňu. Tento zavlažovací systém spôsobuje trvalé podmáčanie priľahlého pozemku pozdĺž celého plota. Voda sa prelieva do záhrady a zaplavuje ju, čím ničí výsadbu. Sused sa navyše vyhovára a odmieta problém riešiť, pričom jeho pozemok je vyvýšený nad susedným a zvažuje sa smerom do záhrady. Vypúšťanie vody z prvotnej studne tiež spôsobilo zaplavenie rohu pozemku. Situácia sa zhoršuje pravidelným zapínaním závlahy dvakrát denne, čo vedie k trvalému podmáčaniu celého pozemku a vzniku kaluží.
Ďalším príkladom neprispôsobivého správania je situácia, kedy v byte nad bývajú podnájomníci, ktorí sa tam striedajú už približne desať rokov. S každým novým podnájomníkom dochádza k vytopeniu bytu. Majiteľ nehnuteľnosti sa správa arogantne, nevšíma si problémy a dokonca sa vyhráža. Okrem vytápania sú títo podnájomníci aj zdrojom hluku a hádžu neporiadok do okien a na balkón.
V malom bytovom dome sa objavil problém s prenajímaním bytov rôznym nájomníkom z iných krajín, ktorí sú hluční cez deň aj v noci. Realitná kancelária oklamala kupujúcich tvrdením o odhlučnených stenách, ktoré sú v skutočnosti veľmi tenké a počuť cez ne každé slovo. Situácia je neúnosná, najmä pre rodiny s malými deťmi.
Právne a iné možnosti riešenia susedských sporov
V prípade, že sa stretávate s problémovými susedmi, existuje niekoľko možností, ako situáciu riešiť. V prvom rade je dôležité zvážiť, aký typ problému nastal a aké sú jeho dôsledky.
Prvotné vyhodnotenie problému a preventívne opatrenia
Ešte predtým, ako dotknutý vlastník nepríjemnosť súvisiacu s neadekvátnym správaním (konaním) svojho suseda vyhodnotí ako neželaný začiatok sporu, je rozumné zamyslieť sa nad tým, do akej miery toto správanie, resp. konanie ovplyvňuje užívanie jeho nehnuteľnosti. V tomto kontexte hovoríme o tzv. prvotnom vyhodnotení problému, pričom toto vyhodnotenie by malo smerovať k záveru, či ide naozaj o vec, ktorú nie je možné preklenúť a vyriešiť inak.
V rámci prevencie susedských sporov v bytovom dome zohráva dôležitú úlohu predovšetkým zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Zástupca by mal byť v prvom rade sprostredkovateľom, resp. mediátorom, a to nielen vo vzťahu medzi správcom a vlastníkmi, ale aj vo vzťahoch medzi vlastníkmi navzájom. V rámci svojej funkcie má zástupca napríklad možnosť zaradiť tému na diskutovanie o problematických otázkach v bytovom dome priamo do programu schôdze vlastníkov. V rámci diskusie potom možno jednotlivých vlastníkov otvorene vyzývať, aby hovorili o svojich problémoch a zároveň navrhovali vlastné riešenia smerujúce k ich odstráneniu, prípadne zmierneniu. Pri komunikácii s problematickým vlastníkom, či už z pozície zástupcu bytového domu, alebo priamo suseda, však nemožno zabudnúť ani na empatický prístup, ktorý je jednoznačne kľúčom k vzájomnému pochopeniu, aj keď jeho uplatnenie nebýva vždy jednoduché.
Konvenčné metódy riešenia sporov
Pokus o urovnanie sporu prostredníctvom dohody je najprirodzenejšou cestou riešenia konfliktov vo všetkých spoločenských vzťahoch vôbec. Nespornou výhodou, ktorú toto riešenie ponúka, je predovšetkým eliminácia napätia medzi zainteresovanými stranami, samozrejme za predpokladu, že bude zvolený empatický prístup. Súčasťou riešenia, ktorým je urovnanie problému spoločnou dohodou, musí byť preto snaha o pochopenie, ktorej by mala predchádzať výzva, aby sám sused začal rozprávať o tom, čo ho viedlo k rušivému správaniu, resp. konaniu. Nevýhodou daného riešenia je však nezáväznosť takejto dohody, keďže sa v praxi môže stať, že sused, ľudovo povedané, nasľubuje to, čo od neho chcú počuť ostatní, avšak v doterajšom rušivom správaní (konaní) naďalej pokračuje.
Existuje ešte jedno riešenie susedských konfliktov, ktoré možno zaradiť medzi riešenia konvenčné, a to úprava vzájomných práv a povinností vlastníkov nehnuteľností v domovom poriadku, t. j. prostredníctvom nezáväzných noriem spísaných v dokumente odporúčacieho charakteru určenom pre všetkých vlastníkov (užívateľov) nehnuteľností v bytovom dome.
Riešenie prostredníctvom obce
Obrátiť sa na obec, najmä v prípade susedského sporu, možno považovať za veľmi výhodné riešenie ochrany faktického stavu. Podľa § 5 Občianskeho zákonníka platí, že ak došlo k zrejmému zásahu do pokojného stavu, možno sa domáhať ochrany na obci. Obec môže predbežne zásah zakázať alebo uložiť, aby bol obnovený predošlý stav. Tým nie je dotknuté právo domáhať sa ochrany na súde. Aplikáciu daného inštitútu je možné vysvetliť na konkrétnom príklade: Cez strop vašej obývačky intenzívne zateká voda zo susedovho bytu, takže čochvíľa hrozí rozsiahle vytopenie. Susedovi zaklopete, ten vám otvorí, avšak problém nie je ochotný riešiť. V takomto prípade, ak zásah do pokojného stavu stále trvá a/alebo hrozí riziko jeho opakovania, možno sa domáhať ochrany na obci. Nevýhoda však môže prameniť z častej neznalosti práva obce postupovať podľa § 5 Občianskeho zákonníka, a tak z obavy pred možnými pochybeniami často odkazujú navrhovateľov na súd.
Právne kroky
Ak konvenčné metódy a ani pomoc obce neprinesú výsledok, je nevyhnutné pristúpiť k právnym krokom.
1. Žaloba na súd:
V prípadoch, v ktorých už neprichádza do úvahy ochrana práv prostredníctvom svojpomoci, ani prostredníctvom obce, avšak stále ide o občianskoprávny spor, je potrebné uplatniť ochranu porušených, resp. ohrozených práv žalobou na príslušnom súde. Slovenský právny poriadok rozoznáva dva typy žalôb, ktorými sa možno domáhať ochrany práv, zodpovedajúcich susedským vzťahom:
Zapieracia (negatórna) žaloba: V zmysle ustanovenia § 4 Občianskeho zákonníka sa možno domáhať ochrany u orgánu, ktorý je na to povolaný. V petite sa možno domáhať iba uloženia povinnosti vlastníkovi veci, aby sa zdržal neoprávnených zásahov, ktorými nad mieru primeranú pomerom ruší a ohrozuje ostatných vlastníkov. Nemožno sa však domáhať toho, aby mu súd uložil povinnosť niečo konkrétne konať. Napríklad, ak vlastník bytu v bytovom dome často necháva pred dverami odpadky, ktoré znečisťujú spoločný priestor. Výhodou uvedeného riešenia sporu je predovšetkým to, že ide o autoritatívne rozhodnutie vydané nadradeným orgánom. Klasická žaloba na plnenie v zmysle všeobecných predpisov občianskeho práva má však aj značné nevýhody. Zdĺhavosť súdnych sporov je často zapríčinená náročným dokazovaním, odročovaním pojednávaní atď. Najväčším problémom predmetných súdnych rozhodnutí je však ich faktická nevymožiteľnosť.
Žaloba na plnenie: Táto žaloba umožňuje domáhať sa pozitívneho konania žalovaného. Napríklad, ak sused svojou činnosťou spôsobuje škodu na vašom majetku, môžete sa žalobou na plnenie domáhať náhrady škody. V prípade, ak sa vlastník obráti na súd s riešením svojho susedského sporu, treba počítať s tým, že výsledok sa nedostaví obratom. Zdĺhavosť súdnych sporov je často zapríčinená náročným dokazovaním, odročovaním pojednávaní atď. Najväčším problémom predmetných súdnych rozhodnutí je však ich faktická nevymožiteľnosť. V prípade, ak ide o nepeňažné plnenie, exekúciou možno ukladať pokuty za porušenie povinnosti do súhrnnej výšky 30 000 eur, pričom tieto sú príjmom štátneho rozpočtu.
2. Žaloba pre neoprávnené zasahovanie do vlastníckeho práva:
Okrem iného môžete rovnako danú osobu žalovať pre neoprávnené zasahovanie do Vášho vlastníckeho práva. Bolo by ale potrebné napríklad preukázať, že tak nerobí úmyselne, príp. že sa to skutočne opakuje v krátkych pravidelných intervaloch a pod. A domáhať sa určenia povinnosti zdržať sa konaní (tie by museli byť presne popísané), ktorými zasahuje neoprávnene do Vášho vlastníckeho práva a poškodzuje Váš byt.
3. Podanie oznámenia o spáchaní priestupku:
V prípade, ak sused koná protiprávne a jeho konanie napĺňa znaky priestupku, je možné podať oznámenie o spáchaní priestupku na príslušnom orgáne.
4. Nariadenie predaja bytu:
V prípadoch, kedy neprispôsobivý sused obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva ostatným vlastníkom, existuje možnosť podať návrh na nariadenie predaja bytu alebo nebytového priestoru. Súd môže rozhodnúť o nariadení predaja. Toto je možné využiť práve vtedy, ak neprispôsobivý sused obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva ostatným vlastníkom. Návrh na nútený predaj bytu však nemusí podať len spoločenstvo bytových vlastníkov, ale aj jeden vlastník, ktorému neprispôsobivý sused znepríjemňuje život.
5 největších chyb při koupi bytu
Vlastnícke práva a povinnosti
Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytových domoch upravuje zákon č. 182/1993 Z. z. Vlastník bytu je povinný oznámiť bez zbytočného odkladu správcovi alebo spoločenstvu zmeny v počte osôb, ktoré užívajú byt súvisle minimálne počas dvoch mesiacov. Zmena počtu osôb v domácnosti má vplyv na výpočet úhrady za niektoré služby spojené s bývaním. Ak vlastník byt iba prenajíma a neužíva ho, je povinný oznámiť správcovi alebo spoločenstvu aj svoju aktuálnu adresu, prípadne každú jej zmenu. Správcu treba informovať aj o tom, ako sa vlastník bude zúčastňovať zhromaždení alebo schôdze vlastníkov bytov, či osobne, alebo splnomocní nájomcu. Hlasovacie právo za byt totiž prináleží vlastníkovi bytu a nie nájomcovi. Akékoľvek porušenia zásad bývania v dome rieši správca s nájomcom, ale aj vlastníkom, ktorý mu musí poskytnúť údaje o tom, ako sa s ním má skontaktovať v prípade potreby.
Občiansky zákonník ako všeobecný kódex civilného hmotného práva upravuje práva vlastníkov susediacich nehnuteľností najvšeobecnejšie. Každý vlastník má v zmysle § 123 Občianskeho zákonníka právo na to, aby predmet svojho vlastníctva držal, užíval, požíval jeho plody a úžitky a nakladal s ním na základe vlastnej úvahy. Medzi vlastníkmi susediacich nehnuteľností musí byť do určitej miery vzájomne tolerovaný. Tolerancia by však nemala byť zneužívaná v prospech jedného vlastníka na úkor ostatných. Vždy by malo ísť o určitú vzájomnú rovnováhu medzi výkonom vlastníckych práv tým spôsobom, že vlastníci susediacich nehnuteľností voči sebe navzájom niečo strpia, zdržia sa nejakého konania alebo niečo vykonajú a to tak, aby predišli vzniku rozporov. Tzv. „reciprocita“ medzi vlastníkmi nesmie presiahnuť určitú hranicu, kedy by bol jeden z vlastníkov v zjavnej nevýhode oproti druhému. Všeobecne uznávanú zásadu reciprocity upravuje Občiansky zákonník v ust. § 127 takto: ,,Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv.“ Pojem „nad mieru primeranú pomerom“ je v tomto kontexte potrebné vykladať tak, že je ním určená hranica medzi dovoleným a nedovoleným správaním. Práva a povinnosti vlastníkov susediacich nehnuteľností sú v danom zákonnom ustanovení ďalej podrobne rozvedené. Zakazuje sa v nich robiť nepovolené stavebné úpravy, obťažovať suseda emisiami a imisiami, predovšetkým pachmi, parami, plynmi, vibráciami, hlukom a pod. Nad mieru primeranú pomerom sa vlastníkovi zakazuje obťažovať suseda emisiami alebo imisiami akéhokoľvek druhu. Proti činnosti, ktorá presahuje mieru primeranú pomerom, pritom neuspeje námietka spočívajúca v tvrdení, že rušiteľ takúto činnosť vykonáva od nepamäti.
V prípade, ak sused čerpá vodu pomocou technických zariadení, je povinný požiadať stavebný úrad o vydanie povolenia a stavbu môže postaviť až na základe právoplatného stavebného povolenia. Súčasťou žiadosti je aj vyjadrenie vlastníkov susedných pozemkov, ktorí sú účastníkmi konania. O "čiernu stavbu" ide, ak bola postavená bez stavebného povolenia. Stavebný úrad buď nariadi odstránenie stavby alebo sused môže požiadať stavebný úrad o dodatočné povolenie stavby.
Riešenie susedských sporov si vyžaduje trpezlivosť a často aj právne kroky. Je dôležité poznať svoje práva a povinnosti a postupovať v súlade so zákonom. V prípade potreby sa neváhajte obrátiť na odborníkov, ktorí vám pomôžu nájsť najlepšie riešenie vašej situácie.
tags: #sused #prenajal #byt #neprisposobyvim