Podielové spoluvlastníctvo, stav, kedy je jedna vec vo vlastníctve viacerých vlastníkov, je v slovenskom právnom poriadku pomerne častým javom, najmä pri nehnuteľnostiach. V prípade podielového spoluvlastníctva podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Je dôležité si uvedomiť, že tento podiel nevyjadruje právo výlučne disponovať s určitou "oddelenou" časťou spoločnej veci, pretože nie je známe, ktorá konkrétna časť spoločnej veci patrí ktorému zo spoluvlastníkov. Podielové spoluvlastníctvo upravuje Občiansky zákonník v § 137 a nasledujúcich.
Zásada, že nikoho nemožno nútiť k zotrvaniu v spoluvlastníctve
Základnou zásadou občianskeho práva je autonómia vôle, čo sa prejavuje aj v oblasti spoluvlastníctva. Nikto nemôže byť proti svojej vôli nútený zotrvať v podielovom spoluvlastníctve. Z tohto dôvodu zákon poskytuje niekoľko spôsobov, ako je možné podielové spoluvlastníctvo vyporiadať. Táto zásada má síce výnimky, ktoré si bližšie rozoberieme v závere, avšak vo všeobecnosti platí, že každý spoluvlastník má právo iniciovať proces jeho zrušenia a vyporiadania.
Preferovaná cesta: Dohoda spoluvlastníkov
Občiansky zákonník jednoznačne preferuje vyporiadanie podielového spoluvlastníctva prostredníctvom dohody všetkých zúčastnených podielových spoluvlastníkov. Táto dohoda predstavuje najflexibilnejší a často aj najrýchlejší spôsob, ako sa zbaviť obmedzení vyplývajúcich zo spoločného vlastníctva. V prípade, že predmetom dohody je nehnuteľnosť, zákon explicitne vyžaduje písomnú formu dohody. Navyše, pre nadobudnutie účinnosti a zápis do katastra nehnuteľností je nevyhnutný vklad do katastra nehnuteľností. Kľúčové je, aby sa na dohode zúčastnili a súhlasili s ňou všetci podieloví spoluvlastníci. Pokiaľ dohoda nie je v písomnej forme, každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o vyporiadaní, ak o to požiadajú.
Súdne vyporiadanie: Keď dohoda stroskotá
Ak medzi spoluvlastníkmi nedôjde k dohode o vyporiadaní, nastupuje možnosť obrátiť sa na súd. Súd môže zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo, avšak len na základe návrhu niektorého zo spoluvlastníkov. V konaní pred súdom sú účastníkmi všetci podieloví spoluvlastníci, pričom ten, ktorý podáva návrh, je žalobca a ostatní sú žalovaní.
Pri rozhodovaní o vyporiadaní súd prihliada na viacero kritérií. Predovšetkým berie do úvahy veľkosť podielov jednotlivých spoluvlastníkov a účelné využitie spoločnej veci. Je však dôležité poznamenať, že návrh na vyporiadanie nemôže podať len väčšinový spoluvlastník; rovnako tak nejde o jediné hľadiská, na ktoré súd pri posudzovaní prihliada. Súd pri vyporiadaní zohľadňuje rôzne faktory, aby dospel k spravodlivému riešeniu.
Spôsoby súdneho vyporiadania
Občiansky zákonník a súdna prax poznajú tri základné spôsoby, ako môže súd vyporiadať podielové spoluvlastníctvo:
Reálne rozdelenie veci: Ak je vec deliteľná z technického hľadiska a zároveň by si po rozdelení zachovala svoj účel, súd môže rozhodnúť o jej reálnom rozdelení podľa výšky podielov spoluvlastníkov. Pri reálnom rozdelení nehnuteľnosti je nevyhnutné vyhotoviť geometrický plán, ktorý sa stane neoddeliteľnou súčasťou rozsudku. Tento plán presne vymedzí hranice novovzniknutých parciel.
Je však dôležité si uvedomiť, že súd nemusí vec rozdeliť presne podľa výšky podielov každého spoluvlastníka. V takýchto prípadoch sa rozdiel vyrovná finančnou náhradou. Ide o tzv. kombinovaný spôsob vyporiadania.
Prikázanie veci jednému (príp. viacerým) spoluvlastníkom za náhradu: Ak reálne rozdelenie nie je možné, alebo ak nie je účelné, súd môže prikázať spoločnú vec do výlučného vlastníctva jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Títo spoluvlastníci následne musia ostatných podielových spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov finančne vyplatiť. Súd pri rozhodovaní o tom, komu vec prikáže, prihliada okrem iného aj na správanie spoluvlastníkov, napríklad na násilné správanie voči ostatným. V návrhu musí žalobca uviesť sumu, ktorú je ochotný za ustupujúci spoluvlastnícky podiel vyplatiť ostatným, pričom táto suma sa bežne uvádza v eurách za meter štvorcový. Táto suma je v praxi často predmetom sporov, pretože niektorí spoluvlastníci s ňou nemusia súhlasiť. Zákon hovorí o "primeranej náhrade", ktorú bližšie nešpecifikuje, ale vo všeobecnosti ide o takú sumu, za ktorú si ustupujúci spoluvlastník môže zaobstarať podobnú vec alebo podiel na nej.
Predaj spoločnej veci a rozdelenie výťažku: Ak žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem o nadobudnutie spoločnej veci do svojho výlučného vlastníctva, alebo ak nie je možné vec reálne rozdeliť ani prikázať jednému zo spoluvlastníkov, súd môže rozhodnúť o predaji spoločnej veci tretej osobe a následnom rozdelení výťažku medzi spoluvlastníkov podľa výšky ich podielov. Tento spôsob je zvyčajne považovaný za najkrajnejšie riešenie.
Obmedzenia pri delení pozemkov a boj proti drobeniu pôdy
Špecifické pravidlá platia pri delení pozemkov, najmä ak ide o poľnohospodársku pôdu. Zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom stanovuje obmedzenia, ktoré bránia nadmernému drobeniu pozemkov. Podľa § 23 ods. 1 tohto zákona nemôže na základe právneho úkonu (vrátane dohody o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva) alebo rozhodnutia súdu vzniknúť rozdelením jestvujúcich pozemkov nová parcela, ktorá by nespĺňala zákonom stanovené minimálne výmery.
Rozhodovacia prax súdov potvrdzuje, že podielové spoluvlastníctvo, predmetom ktorého je poľnohospodársky pozemok nachádzajúci sa mimo zastavaného územia obce, nemožno zrušiť a vyporiadať prikázaním celej nehnuteľnosti do nového spoluvlastníctva, pokiaľ na novovzniknuté spoluvlastnícke podiely pripadne výmera nižšia než 2 000 m² (u poľnohospodárskeho pozemku) alebo 5 000 m² (u lesného pozemku). Cieľom týchto opatrení je zabrániť vzniku neefektívnych a ťažko obhospodarovateľných malých parciel.
Ak predmetný pozemok pozostáva z viacerých samostatných parciel, ktoré by v prípade rozdelenia nemali dostatočnú výmeru, môžu podieloví spoluvlastníci uzatvoriť dohodu napríklad v takom znení, že sa jednotlivé parcely v podielovom spoluvlastníctve rozdelia medzi podielových spoluvlastníkov tak, aby každá z parciel bola vo výlučnom vlastníctve len jedného z pôvodných spoluvlastníkov.
V prípade, že by to vyžadovalo dosiahnutie dohody medzi podielovými spoluvlastníkmi, do úvahy prichádza aj možnosť zlúčenia susediacich parciel tvoriacich pozemok. Zlúčiť je však možné iba parcely s rovnakým druhom pozemku. Prípadnú zmenu druhu poľnohospodárskeho pozemku upravuje zákon č. 220/2004 Z. z. o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy.
Odňatie poľnohospodárskej pôdy z poľnohospodárskeho užívania
V určitých prípadoch je možné poľnohospodársku pôdu použiť na nepoľnohospodárske účely, avšak len na základe rozhodnutia o dočasnom alebo trvalom odňatí poľnohospodárskej pôdy. Toto rozhodnutie vydáva príslušný okresný úrad, pozemkový a lesný odbor. Osoby žiadajúce o odňatie majú povinnosť zaplatiť odvod za takéto odňatie podľa bonity a rozlohy pôdy. Výšku odvodu a spôsob platenia upravuje nariadenie vlády Slovenskej republiky č. 376/2008 Z.z.
Pre vydanie súhlasu s odňatím a určenie podmienok je rozhodujúci celkový konečný rozsah zamýšľaného odňatia. Je potrebné predložiť projektovú dokumentáciu, bilanciu skrývky humusu, návrh na jej hospodárne využitie, projekt spätnej rekultivácie (v prípade dočasného odňatia), ako aj základné identifikačné údaje o pozemku, výpis z listu vlastníctva, kópiu katastrálnej mapy, geometrický plán, potvrdenie o bonitnej jednotke, vyjadrenia dotknutých orgánov a právoplatné územné rozhodnutie.
Pozemky s nezisteným vlastníkom: Špecifický problém
V praxi sa často stretávame s pozemkami, ktorých vlastníci nie sú známi alebo ich nie je možné kontaktovať. Tieto pozemky sa označujú ako "pozemky s nezisteným vlastníkom". Dôvodom nedostatočnej identifikácie vlastníka sú často pozostatky historického spôsobu evidencie nehnuteľností, kedy sa údaje o vlastníkoch v pozemkových knihách uvádzali stručne a v rámci procesu registrácie obnovenej evidencie pozemkov (ROEP) nebolo vždy možné presne určiť súčasných vlastníkov.
Takéto pozemky sú spravované Slovenským pozemkovým fondom (SPF) alebo v prípade lesných pozemkov Lesmi SR. Správcovia však môžu s týmito pozemkami disponovať len v obmedzenom rozsahu a za dodržania špecifických podmienok.
Možnosti vysporiadania so správcom
Slovenský pozemkový fond alebo Lesy SR môžu uzavrieť dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva a jeho vzájomnom vysporiadaní. Je však dôležité vedieť, že aj keď o uzatvorenie takejto dohody môžete správcu požiadať, nemáte právny nárok na to, aby vám vyhovel. SPF však zverejňuje požiadavky, ktorých splnenie by malo zaručiť jeho súhlas s dohodou:
- Súhlas všetkých spoluvlastníkov a celého pozemku: Dohoda musí byť uzatvorená všetkými spoluvlastníkmi a musí sa týkať celého pozemku.
- Dodržanie minimálnej výmery: Pri vysporiadaní rozdelením pozemkov nesmú vzniknúť parcely pod určitú výmeru - nové poľnohospodárske pozemky nesmú mať menej ako 3 000 m² a nové lesné pozemky menej ako 5 000 m².
- Prísne podmienky pre finančnú náhradu: Vysporiadanie za finančnú náhradu je možné len za sprísnených podmienok. SPF uvádza, že pri pozemkoch nezistených vlastníkov je možné vyhovieť žiadosti o vysporiadanie za peňažnú náhradu, len ak:
- pozemok nie je v spoluvlastníctve ďalšieho známeho vlastníka okrem žiadateľa,
- podiel žiadateľa o zrušenie spoluvlastníctva na pozemku je minimálne 1/2,
- výmera podielu vo vlastníctve nezisteného vlastníka predstavuje plochu do 500 m².Tieto podmienky neplatia pre pozemky zastavané stavbami vo vlastníctve žiadateľa. Minimálna cena odplaty musí byť v každom prípade aspoň 100 Eur. V prípade súhlasu SPF s dohodou je potrebné cenu uhradiť vopred.
- Náklady nesie žiadateľ: Náklady spojené s uzatvorením dohody o zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva (geometrický plán, znalecký posudok, správne poplatky) znáša žiadateľ. Je však možné si ich pomerne rozdeliť s ďalšími známymi spoluvlastníkmi.
Žiadosť o uzatvorenie dohody je možné podať elektronicky prostredníctvom služieb slovensko.sk. Ak sa vysporiadanie formou dohody so správcom nepodarí, je možné podať žalobu na súd.
Príklady z praxe a riešenia komplikovaných situácií
Prístupová cesta: V prípade potreby zriadenia prístupovej cesty cez susedný pozemok, ak chýba prístup k verejnej ceste alebo je značne sťažený, môže vlastník nehnuteľnosti žiadať zriadenie vecného bremena práva prechodu alebo prejazdu cez susedný pozemok podľa § 151o Občianskeho zákonníka. Náklady na vypracovanie geometrického plánu na vyčlenenie pozemku prístupovej cesty by mal znášať sused v prospech ktorého bude zriadená.
Dedenie a exekúcia: V situáciách, kde sú spoluvlastníci už po smrti a ich podiely dedia ďalší dedičia, alebo kde je na podiel nariadená exekúcia, proces vysporiadania sa komplikuje. Súd musí v takýchto prípadoch postupovať v súlade s dedičským právom a exekučným poriadkom. V prípade dedenia, ak zomrie jeden zo spoluvlastníkov, nie je možné zrušiť a vyporiadať spoluvlastníctvo s dedičmi priamo, ale je potrebné najprv uskutočniť dedičské konanie, aby sa určil právny nástupca.
Nejasné vlastníctvo: V prípadoch, keď niektorí zo spoluvlastníkov evidovaných na liste vlastníctva už nežijú a nie je možné identifikovať ich dedičov, alebo keď sú údaje o vlastníkoch neúplné, môže byť vysporiadanie podielového spoluvlastníctva mimoriadne zložité. V zmysle ustálenej judikatúry Krajského súdu Žilina sp. zn. 8Co/291/2017, ak niektorý zo spoluvlastníkov zomrel, nie je možné zrušiť a vyporiadať podielové spoluvlastníctvo s dedičmi namiesto neho bez riadneho dedičského konania.
Zrušenie spoluvlastníctva k bytu: Na reálne rozdelenie spoluvlastníckych podielov v dome na samostatné byty nestačí len geometrický plán. Je potrebné vyhotoviť dokumentáciu popisujúcu polohu a plochu bytov, spoločných častí a zariadení, spolu so situačnými plánmi a posudkami podľa zákona č. 182/1993 Z.z. Následne je možné uzavrieť dohodu o vyporiadaní reálnym rozdelením a zabezpečiť správu domu.
Záverom, vysporiadanie podielového spoluvlastníctva k pozemku je proces, ktorý vyžaduje pochopenie právnych predpisov a často aj trpezlivosť. Či už sa rozhodnete pre cestu dohody, alebo budete musieť pristúpiť k súdnemu konaniu, je vždy dôležité konať v súlade so zákonom a chrániť svoje vlastnícke práva. V zložitých prípadoch je vhodné vyhľadať odbornú právnu pomoc.
tags: #suhlas #s #rozdelenim #pozemku #spoluvlastnictvo