Podielové spoluvlastníctvo, ako jeden z dvoch typov spoluvlastníctva upravený v Občianskom zákonníku, môže zaniknúť rôznymi spôsobmi. Jedným z nich je možnosť jeho zrušenia súdom. Tento spôsob prichádza do úvahy v prípade, ak podieloví spoluvlastníci majú dôvody na jeho zrušenie, napríklad konfliktné vzťahy, neschopnosť dohodnúť sa na spoločnom užívaní či inom spôsobe využitia veci, alebo ak dôjde k zneužívaniu práva väčšinového spoluvlastníka. Zároveň sa však nevedia dohodnúť na spôsobe jeho zrušenia, či už ide o rozdelenie spoločnej veci alebo prikázanie do výlučného vlastníctva.
„Dôvodom zrušenia a vyporiadania spoluvlastníctva rozhodnutím súdu sú obvykle dlhodobé alebo závažné nezhody medzi spoluvlastníkmi, objektívna nemožnosť užívať predmet spoluvlastníctva, financovať údržbu alebo investície, ale aj nezáujem zotrvať v spoluvlastníctve,“ uvádza sa v Rozsudku Najvyššieho súdu SR sp. zn. 5Cdo/156/2021 zo dňa 24. februára 2022.
To zároveň znamená, že zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva prichádza do úvahy len vtedy, ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť a neuzavrú dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak takáto dohoda existuje a týka sa nehnuteľností, musí byť písomná. Ak k dohode nedôjde, nastupuje súdne konanie, ktoré sa začína výlučne na návrh (žalobu) niektorého zo spoluvlastníkov. Účastníkmi konania musia byť zo zákona všetci spoluvlastníci, či už na strane žalobcu alebo žalovaného. „V občianskom súdnom konaní o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva musia byť účastníkmi všetci spoluvlastníci; rozhodnutie súdu vydané len voči niektorým zo spoluvlastníkov by nemohlo byť účinné proti tým, ktorí neboli účastníkmi konania,“ zdôrazňuje Rozsudok Najvyššieho súdu SR sp.zn. M Cdo 6/2003 zo dňa 1. júla 2004.
Spôsoby zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva
Spôsoby zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva bližšie upravuje ustanovenie § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Podľa tohto ustanovenia platí: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.“
Z uvedeného ustanovenia vyplývajú tri primárne spôsoby zrušenia a vyporiadania:
- Rozdelenie spoločnej veci.
- Prikázanie spoločnej veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu.
- Predaj spoločnej veci a rozdelenie výťažku podľa podielov.
Poradie, v akom súd tieto spôsoby aplikuje, je záväzné. Súd je síce viazaný návrhom na zrušenie spoluvlastníctva, nie však konkrétnym návrhom na spôsob vyporiadania. „Súd je zásadne viazaný návrhom na zrušenie spoluvlastníctva […], nie však i konkrétnym návrhom na spôsob vyporiadania,“ vysvetlil Najvyšší súd SR v rozhodnutí sp. zn. 4 Cdo 141/2005 zo dňa 27. júla 2005.
1. Rozdelenie veci
Prvou možnosťou je reálne rozdelenie spoločnej veci. Podmienkou je, aby bola vec deliteľná, a to nielen technicky, ale aj funkčne a hospodársky účelne. Pri stavbách to znamená, že rozdelením musia vzniknúť samostatné veci v súlade so stavebnými predpismi. V minulosti sa preferovalo výlučne vertikálne delenie stavieb, avšak súdna prax sa posunula aj k akceptácii horizontálneho delenia, napríklad pri rodinných domoch s viacerými bytovými jednotkami, pokiaľ je to v súlade s predpismi.
Pri pozemkoch je deliteľnosť spravidla jednoduchšia, ale aj tu môžu nastať komplikácie, ak sú na pozemkoch stavby, siete, studne alebo ak pozemok nemá priamy prístup k ceste.
Ak je vec deliteľná, súd rozhodne o jej rozdelení a pridelení jednotlivých častí do výlučného vlastníctva spoluvlastníkov. V rámci tohto spôsobu môže súd zriadiť aj vecné bremeno, napríklad právo prechodu alebo prejazdu cez pozemok jedného spoluvlastníka v prospech vlastníka inej časti nehnuteľnosti, ak je to potrebné pre účelné využitie. „Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva nemôže byť na ujmu osobám, ktorým patria práva viaznúce na nehnuteľnosti,“ uvádza § 142 ods. 3 Občianskeho zákonníka.
2. Prikázanie veci za náhradu
Ak reálne rozdelenie veci nie je dobre možné alebo hospodársky účelné, súd pristúpi k druhému spôsobu - prikázaniu veci do výlučného vlastníctva jedného alebo viacerých spoluvlastníkov za primeranú peňažnú náhradu ostatným spoluvlastníkom. Kľúčovou podmienkou je, že spoluvlastník, ktorému má byť vec prikázaná, o to musí mať záujem. Súd pri rozhodovaní prihliada nielen na zákonné kritériá ako účelné využitie veci či správanie spoluvlastníkov, ale aj na celý komplex relevantných skutočností.
Hodnota veci sa určuje spravidla znaleckým posudkom, pričom ide o všeobecnú, teda trhovú cenu nehnuteľnosti. Primeraná náhrada je potom vypočítaná na základe tejto hodnoty a podielu ustupujúceho spoluvlastníka. „V konaní o návrhu na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súd pri úvahe, komu zo spoluvlastníkov prikáže vec za primeranú náhradu, neberie na zreteľ samostatne iba niektoré z hľadísk výslovne uvedených v § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka […], ale vždy komplexne celý súbor relevantných skutočností,“ uvádza uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 1 Cdo 33/2010 zo dňa 28. septembra 2011.
Je dôležité poznamenať, že pri tomto spôsobe vyporiadania súd nemôže zriadiť vecné bremeno, ako je to možné pri rozdelení veci.
3. Predaj veci na dražbe
Poslednou možnosťou, ktorá nastupuje vtedy, ak žiaden zo spoluvlastníkov vec nechce prijať do výlučného vlastníctva ani za primeranú náhradu, je nariadenie predaja spoločnej nehnuteľnosti na dražbe. Výťažok z predaja sa následne rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa ich podielov. Toto rozhodnutie súd spravidla prijíma, ak nie je možné dosiahnuť dohodu medzi spoluvlastníkmi o inom spôsobe vyporiadania. Súd zvolí dražbu v prípadoch, keď nie je možné nehnuteľnosť rozumne rozdeliť alebo ak žiaden zo spoluvlastníkov nemá záujem nehnuteľnosť odkúpiť.
Ustanovenie § 142 OZ rešpektuje zásadu, že predaj spoločnej veci sa nariaďuje iba v prípade, ak žiaden z účastníkov vec nechce. Prípady, v ktorých žiaden zo spoluvlastníkov vec nechce, sú však zriedkavé.
Najvhodnejšia formulácia výroku rozhodnutia v takomto prípade je: „súd zrušuje spoluvlastníctvo predajom nehnuteľnosti“. Z tohto výroku je zrejmé, že kým nedôjde k predaju, nehnuteľnosť zostáva naďalej v spoluvlastníctve. Vo výroku rozsudku musia byť uvedené podiely, podľa ktorých sa má rozdeliť výťažok z predaja. Nie je správny rozsudok, v ktorom sa podiely neurčujú vôbec, alebo v ktorom sa odkazuje na spoluvlastnícke podiely bez ich vyčíslenia.
Okresný súd Rožňava napríklad v jednom zo svojich rozsudkov rozhodol o zrušení podielového spoluvlastníctva k rodinnému domu a pridelení nehnuteľnosti do výlučného vlastníctva jedného zo žalovaných za finančnú náhradu. Toto rozhodnutie však ilustruje, že súdy sa primárne snažia o iné formy vyporiadania pred pristúpením k dražbe.
Dôvody hodné osobitného zreteľa
Občiansky zákonník síce zakotvuje dôvody hodné osobitného zreteľa, ktoré môžu ovplyvniť rozhodnutie súdu o zrušení spoluvlastníctva, avšak tieto dôvody nie sú bližšie špecifikované. Aplikačná prax ich však vymedzila širšie. Môžu to byť okolnosti subjektívneho charakteru na strane žalovaného (zdravotný stav, vek, sociálna situácia, osobitná väzba na nehnuteľnosť, nemožnosť zabezpečiť si bývanie inde) alebo na strane žalobcu (ak mu ide primárne o vyriešenie užívacích vzťahov a zánik spoluvlastníctva nemá pre neho prioritu). V takýchto prípadoch môže súd rozhodnúť, že spoluvlastníctvo nezruší, ak záujem žalovaného na jeho zachovaní preváži nad záujmom žalobcu na jeho zrušení.
Ochrana spoluvlastníkov a predkupné právo
Na Slovensku majú spoluvlastníci určitú ochranu prostredníctvom zákonného predkupného práva, ktoré sa vzťahuje na podstatnú časť transakcií. Toto právo sa uplatňuje nielen pri kúpnej zmluve, ale aj pri darovaní. Pred prevodom podielu na tretiu osobu musí spoluvlastník svoj podiel najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Predkupné právo sa však neuplatní pri prevodoch na tzv. blízke osoby (príbuzní v priamom rade, súrodenci, manželia, prípadne aj iné blízke osoby, ak by ujma jednej z nich bola dôvodne pociťovaná druhou ako vlastná).
Zákon o výchove a vzdelávaní (školský zákon) – predprimárne vzdelávanie
Ak by chcel spoluvlastník predať podiel mimo okruhu blízkych osôb, musí ho najprv písomne ponúknuť ostatným spoluvlastníkom s dvojmesačnou lehotou na rozhodnutie a zaplatenie kúpnej ceny. Katastrálny úrad však pri zápise prevodu nekontroluje, či bolo predkupné právo dodržané. Je teda na spoluvlastníkoch, aby si svoje nároky aktívne chránili, napríklad kontrolou listu vlastníctva. V prípade porušenia predkupného práva sa môžu domáhať buď ponuky podielu na predaj za rovnakých podmienok, ako ho nadobudol nový vlastník, alebo neplatnosti prevodnej zmluvy.
Investori, ktorí sa snažia skupovať podiely lacno, môžu využívať situácie, keď spoluvlastníci nemajú dostatok financií na vyplatenie podielu alebo nechcú svoj podiel predať, najmä ak ide o podiel na nehnuteľnosti, v ktorej reálne bývajú. Následne môžu ostatným spoluvlastníkom strpčovať život rôznymi spôsobmi, vrátane tlaku na súdne zrušenie spoluvlastníctva.
V konečnom dôsledku, hoci súdna dražba je jednou z možností vyporiadania podielového spoluvlastníctva, je to až posledná možnosť, ku ktorej sa pristupuje vtedy, ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť a žiadny z nich nemá záujem nehnuteľnosť prijať do výlučného vlastníctva.
tags: #sud #nariaduje #drazbu #rozsudok #podielove #spoluvlastnictvo