Predaj a kúpa nehnuteľnosti predstavuje významný životný aj právny krok, ktorému je preto potrebné venovať náležitú pozornosť. Kúpna zmluva nehnuteľnosti je písomná zmluva medzi predávajúcim a kupujúcim, v ktorej sa predávajúci zaväzuje previesť vlastnícke právo k nehnuteľnosti na kupujúceho a kupujúci sa zaväzuje prevziať nehnuteľnosť a zaplatiť za ňu dohodnutú kúpnu cenu. Vzťahy vyplývajúce z kúpnych zmlúv patria medzi najčastejšie sa vyskytujúce občianskoprávne vzťahy. Kúpna zmluva vzniká zhodným prejavom vôle (dosiahnutím konsenzu) medzi zmluvnými stranami kúpnej zmluvy (predávajúcim a kupujúcim), teda akceptácia návrhu (oferty) obsahujúceho podstatné náležitosti zmluvy. Týmito sú: predmet kúpy a kúpna cena. Predmet kúpy, ako aj kúpna cena sú teda podstatnými náležitosťami každej kúpnej zmluvy.
Základné náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť
Kúpna zmluva patrí v praxi k najbežnejším odvodeným spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva, pričom ide o dvojstranný právny úkon, kedy vzniká predávajúcemu povinnosť odovzdať predmet kúpy kupujúcemu a kupujúcemu povinnosť prevziať predmet kúpy a zaplatiť zaň dohodnutú cenu. Zákon ustanovuje pri každej zmluve určité povinné náležitosti, ktoré musí táto zmluva obsahovať na to, aby vstúpila do platnosti. Kúpna zmluva, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, musí byť vždy uzavretá v písomnej forme, inak je absolútne neplatná od svojho počiatku. Aj pri ďalších zmluvách (rezervačná, budúca kúpna) trvajte na písomnej forme, hoci ju občiansky zákonník nevyžaduje.
Identifikácia zmluvných strán
Každá kúpna zmluva musí obsahovať presné označenie zmluvných strán - predávajúceho a kupujúceho. Ak ide o fyzickú osobu, je potrebné uviesť meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. V prípade, ak fyzická osoba nemá adresu evidovanú v registri obyvateľov Slovenskej republiky a v návrhu na začatie katastrálneho konania neuvedie adresu na doručovanie v tuzemsku, doručuje okresný úrad písomnosti tejto fyzickej osobe oznámením na úradnej tabuli okresného úradu a na webovom sídle príslušného okresného úradu. Ak ide o právnickú osobu, uvádza sa jej názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje. V prípade, že sú na ktorejkoľvek alebo oboch stranách viacerí kupujúci alebo predávajúci, zákon to nevylučuje a je potrebné uviesť aj ich spoluvlastnícke podiely k predmetu kúpy.
Označenie predmetu kúpy
Jednou z povinných náležitostí kúpnej zmluvy je predmet kúpy. Zákon ustanovuje, že predmetom kúpy môžu byť akékoľvek veci, ktoré sú vecami v právnom zmysle, pokiaľ nie sú osobitným zákonom vylúčené z voľného občianskoprávneho obratu alebo inak obmedzené v dispozícii, ako aj iné majetkové hodnoty. Vzhľadom na to, že podstata kúpnej zmluvy spočíva v prevode vlastníckeho práva, predpokladá sa, že predávajúci je vlastníkom predmetu kúpy. Riadne označený predmet kúpy, v prípade, kedy je ním nehnuteľnosť, musí obsahovať pri pozemku identifikáciu katastrálneho územia, obec, okres, register, číslo parcely, výmeru, druh pozemku a číslo listu vlastníctva. TIP: Samostatným predmetom kúpnej zmluvy tak napríklad nemôže byť príslušenstvo hlavnej veci.
Pri predaji nehnuteľnosti, ktorou je byt alebo nebytový priestor, musí kúpna zmluva obsahovať aj špecifické náležitosti ustanovené zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Tieto zahŕňajú určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu alebo nebytového priestoru, vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve domu, na pozemku zastavanom bytovým domom a na priľahlom pozemku, určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku, úpravu práv k pozemku zastavanom bytovým domom a k priľahlému pozemku, a opísanie technického stavu bytu alebo nebytového priestoru. Okrem toho, sa pri prevode bytov a nebytových priestorov uvádza aj číslo bytu alebo nebytového priestoru, číslo poschodia, číslo vchodu, veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku. V prípade, že ide o byt, je dôležité, aby zmluva obsahovala aj situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísel a identifikácie pozemku.
Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa aj podiel vyjadrený zlomkom k celku. Netreba tiež zabúdať, že ak sa predáva spoluvlastnícky podiel, majú spoluvlastníci predkupné právo. Chybne špecifikovaný predmet prevodu môže spôsobiť zamietnutie návrhu na vklad katastrom alebo tiež to, že vám zostane vo vlastníctve niektorá časť nehnuteľnosti, za ktorú budete musieť platiť daň z nehnuteľnosti. Najistejšie je vydať sa na príslušný katastrálny úrad a požiadať si o výpis úplného prehľadu vlastníctva.
Kúpna cena a platobné podmienky
Dohoda o cene je druhou podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy. Kúpna cena je úhrada za predmet kúpy určená v peniazoch. Zmluvné strany kúpnej zmluvy teda majú povinnosť dojednať si kúpnu cenu za nehnuteľnosť, ktorú si stanovujú dohodou. Zároveň je však pritom dôležité, aby cena vždy bola primeraná, a to v súlade so všeobecne záväznými cenovými predpismi. V zmluve by mal byť jasne uvedený termín, kedy a na základe akých podmienok bude kúpna cena vyplatená predávajúcemu. Zmluvné strany sa totiž môžu dohodnúť napríklad na tom, že kúpna cena bude splatená vo viacerých častiach. Nedoporučujeme vykonávať prevod finančných prostriedkov priamo z účtu kupujúceho na účet predávajúceho - využite radšej uloženie peňazí do úschovy. Vyberať môžete medzi advokátskou, notárskou a bankovou úschovou, na Slovensku je najbežnejšia notárska úschova. V prípade využitia úschovy je dôležité dohodnúť, dokedy najneskôr bude kúpna cena do úschovy zložená. Spravidla to nastáva až po vklade vlastníckeho práva kupujúceho do katastra nehnuteľností.
Vyhlásenia zmluvných strán a opis stavu nehnuteľnosti
Hoci to nie sú podstatné náležitosti zmluvy, v záujme zvýšenia právnej istoty oboch zmluvných strán sa v kúpnej zmluve často uvádzajú aj vyhlásenia zmluvných strán. Predávajúci napríklad vyhlasuje, že predmet kúpy nie je zaťažený žiadnymi záložnými právami, právami tretích osôb ako sú práva nájmu a pod., ani inými obmedzeniami, že môže s predmetom kúpy voľne disponovať, že predmet kúpy nemá vady, na ktoré by musel kupujúceho osobitne upozorniť, resp. ak má vady, tak sa v tomto článku uvedie, aké konkrétne vady predmet kúpy má. Kupujúci zasa môže vyhlásiť, že sa s predmetom kúpy pred kúpou riadne oboznámil.
Rovnako ani detailný popis predmetu kúpy nie je podstatnou náležitosťou zmluvy, avšak v záujme zvýšenia právnej istoty oboch zmluvných strán je vhodné uviesť v tomto článku kúpnej zmluvy popis predmetu kúpy. Napríklad v prípade hnuteľných vecí, ale aj nehnuteľných vecí, možno odporučiť čo najviac opísať stav predmetu kúpy. Okrem toho, ak je predmetom kúpy byt alebo nebytový priestor, zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov ustanovuje osobitné náležitosti na popis predmetu kúpy v zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru.
Špecifikované by malo byť aj to, čo z vybavenia nehnuteľnosti bude súčasťou predaja a je zahrnuté v kúpnej cene. Automaticky sa počíta so všetkým, čo je pevne spojené s nehnuteľnosťou, ako napríklad kuchynská linka alebo vybavenie kúpeľne, ale v kúpnej zmluve by to aj napriek tomu malo byť špecifikované spolu s čímkoľvek ďalším nad rámec tohto základu. Kupujúci vyhlasuje, že je mu stav predmetu kúpy dobre známy, že si všetky nehnuteľnosti tvoriace predmet kúpy riadne prehliadol. V prípade vád predmetu kúpy sa zodpovednosť za vady bude riadiť príslušnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka.
Kúpna zmluva na nehnuteľnosť: Bezpečný prevod, prečo na detailoch záleží #44
Proces prevodu vlastníckeho práva a katastrálne konanie
Kúpna zmluva nehnuteľnosti je právny dokument, ktorý zaznamenáva a preukazuje dohodu medzi predávajúcim a kupujúcim o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa ako právny akt riadi všeobecnými ustanoveniami § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. - Občiansky zákonník. Ten zároveň v § 133, ods. 2 ustanovuje, že prevod vlastníctva k nehnuteľnostiam sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Z tohto titulu je pri vypracovaní zmluvy dôležité zohľadniť aj ustanovenia zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon).
Návrh na vklad do katastra nehnuteľností
Po podpise kúpnej zmluvy je nevyhnutné podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Náležitosti kúpnej zmluvy upravujú viaceré právne predpisy. Vo všetkých prípadoch prevodov nehnuteľností je však nevyhnutné, aby kúpna zmluva v zmysle § 42 ods. 1 obsahovala označenie zmluvy s uvedením, či sa uzatvára podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka. Náležitosti kúpnej zmluvy na byt alebo nebytový priestor v dome sú ďalej špecifikované v § 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Do katastra nehnuteľností je potrebné okrem zmluvy podať aj návrh na vklad.
Predmetom návrhu na vklad musia byť všetky právne úkony, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu, a všetky nehnuteľnosti týkajúce sa právnych úkonov, ktoré obsahuje zmluva a podliehajú vkladu. Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, v dvoch vyhotoveniach. K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane vyznačenia garážových stojísk a skladových priestorov, ich čísel a identifikácia pozemku.
Podľa § 42 ods. 2 písm. e) označenie nehnuteľností podľa § 42 ods. 2 písm. g) číslo úradného overenia geometrického plánu, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, alebo pri zriadení vecného bremena k časti pozemku alebo pri zápise údajov podľa § 46 ods.
Podľa § 42 ods. 3 písm. c) dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom; podpis splnomocniteľa musí byť osvedčený, ak sa osvedčenie podpisu vyžaduje podľa § 42 ods. 4, ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený.
V praxi tento návrh podáva na príslušný katastrálny odbor spravidla kupujúci. Pre úplnosť a odstránenie nedorozumení je vhodné do zmluvy doplniť aj ustanovenie týkajúce sa nákladov súvisiacich s osvedčením podpisov a samotným katastrálnym konaním. Zmluvné strany sa dohodli, že návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v zmysle tejto zmluvy podpíšu v deň podpisu tejto zmluvy a jeho podanie, resp. doručenie na Okresný úrad, katastrálny odbor (ďalej len „úrad“) spolu s dvoma rovnopismi tejto zmluvy a príslušným správnym poplatkom zabezpečí kupujúci.
Nadobudnutie vlastníctva a platnosť zmluvy
Podľa zákona po podpise kúpnej zmluvy ktorákoľvek zmluvná zmluvná strana má oprávnenie podať návrh na vklad vlastníckeho práva. Vlastnícke právo k predmetu kúpy prechádza na kupujúceho právoplatným povolením vkladu vlastníckeho práva kupujúceho k predmetu kúpy do katastra nehnuteľností.
Zmluva je uzavretá a obligačno-právne účinky nadobúda dňom jej podpisu oboma zmluvnými stranami. Vecno-právne účinky zmluvy nastávajú dňom právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva k predmetu prevodu v prospech kupujúceho. Kúpna zmluva nadobúda platnosť podpisom zmluvných strán. Týmto momentom nadobúda aj účinnosť. Vecno - právne účinky nadobúda povolením vkladu do katastra nehnuteľností.
Pre ochranu zmluvných strán je preto tiež nevhodné, resp. sa neodporúča, aby zmluva nadobudla účinnosť neskôr ako platnosť. Napr. neodporúča sa, aby sa účinnou stala až povolením vkladu do katastra nehnuteľností. Ak by sa strany dohodli, že zmluva nadobúda účinnosť až povolením vkladu, a jedna zo strán by si nesplnila povinnosť, v súvislosti s ktorej nesplnením by mala zaplatiť zmluvnú pokutu, takáto zmluvná pokuta (jej zaplatenie) by bolo právne vymáhateľné až povolením vkladu, ktoré vôbec nemusí nastať. Typickým príkladom je ustanovenie, ktoré zakotvuje povinnosť predávajúceho podať návrh na vklad do 10 dní od podpisu kúpnej zmluvy, pod podmienkou zaplatenia zmluvnej pokuty, ak túto povinnosť nesplní. Ak by zmluva podpisom nadobúdala iba platnosť, bez účinnosti, zmluvnú pokutu by nebolo možné vymáhať.
Odovzdanie nehnuteľnosti a ďalšie dojednania
Predávajúci odovzdá nehnuteľnosť kupujúcemu v dohodnutom termíne a stave. Pri odovzdaní nehnuteľnosti kupujúcemu je užitočné spísať tzv. preberací protokol, v ktorom zmluvné strany podpismi odsúhlasia stav nehnuteľnosti v okamihu preberania. V tomto článku si zmluvné strany môžu dohodnúť úpravu rôznych aspektov súvisiacich s kúpou predmetu kúpy. V tomto článku môžu byť napríklad detailne definované podmienky odovzdania predmetu kúpy (obzvlášť v prípadoch, ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť). V prípade, ak je predmetom kúpy nehnuteľnosť, bude spravidla v tomto článku obsiahnutá úprava podania návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Rovnako sa zmluvné strany môžu v tomto článku dohodnúť napríklad na tom, kto bude uhrádzať náklady spojené s predmetom kúpy až do jej odovzdania kupujúcemu.
Dôležitosť právneho poradenstva a alternatívne dokumenty
Kúpa nehnuteľnosti je veľká investícia, preto je dôležité, aby ste k nej pristupovali zodpovedne. Kúpna zmluva je dôležitý dokument, ktorý chráni Vaše práva. Informácie uvedené v tomto článku sú informatívneho charakteru a nenahrádzajú odborné právne poradenstvo. Pred uzatvorením kúpnej zmluvy nehnuteľnosti je dôležité, aby ste sa obrátili na advokáta alebo na realitného makléra.
Každý vzor kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť dostupný online vám odporúčame použiť len ako inšpiráciu. Všetky ustanovenia zmluvy si dôkladne prečítajte. Trvajte na zapracovaní svojich pripomienok. Kúpnu zmluvu budete prikladať aj ako prílohu k návrhu na vklad do katastra.
Pokiaľ chcete mať istotu, že máte celý proces predaja naozaj bezpečne pod kontrolou, nebude kúpna zmluva spolu s návrhom na vklad do katastra jediným dokumentom, ktorý podpíšete. Do hry môže vstúpiť navyše rezervačná zmluva alebo zmluva o budúcej kúpnej zmluve (najmä v prípade, že kupujúci rieši financovanie nákupu hypotékou). Táto zmluva stanovuje podmienky, ktoré je potrebné splniť, aby mohla byť uzavretá kúpna zmluva.
Často je totiž potrebné najprv vyriešiť právne vady, ktoré na nehnuteľnostiach viaznu (vecné bremená, záložné práva, legalizácia stavieb a pod.), prípadne zmluvu vyžaduje banka kupujúceho, aby mu schválila hypotéku. A práve v prípade financovania hypotékou sa k uzatváraným dokumentom najčastejšie pridáva aj zmluva o úschove kúpnej ceny, ktorá zaistí, aby vyplatenie finančných prostriedkov prebehlo až po splnení všetkých podmienok.
Existuje mnoho právnych predpisov, ktoré upravujú náležitosti kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť. Okrem Občianskeho zákonníka, zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a katastrálneho zákona, je potrebné brať do úvahy aj ďalšie relevantné predpisy v závislosti od špecifík danej transakcie. Preto je nevyhnutné, aby bola zmluva vypracovaná odborne, s dôrazom na všetky zákonom požadované náležitosti a zároveň s ohľadom na individuálne potreby a práva oboch zmluvných strán.
tags: #struktura #kupna #zmluva #nehnutelnost