V oblasti daňových zákonov a stavebného práva neraz dochádza k zložitým situáciám, ktoré si vyžadujú precízne posúdenie a interpretáciu. Jednou z takýchto situácií je aj určenie rozhodujúceho dátumu nadobudnutia nehnuteľnosti pre účely oslobodenia príjmov z jej predaja. Tento článok sa zameriava na prípad, kedy daňovníkovi bolo vydané dočasné kolaudačné rozhodnutie a následne nové stavebné povolenie a kolaudačné rozhodnutie, a skúma, ktoré z týchto rozhodnutí je kľúčové pre stanovenie dátumu nadobudnutia nehnuteľnosti na účely oslobodenia od dane z príjmov fyzických osôb podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov (ZDP). Okrem toho sa dotkneme aj relevantných ustanovení Stavebného zákona, ktoré upravujú kolaudáciu stavieb a zodpovednosť za porušenia v procese výstavby.
Dočasné kolaudačné rozhodnutie a jeho dôsledky
Situácia, kedy daňovníkovi bolo vydané dočasné kolaudačné rozhodnutie na nehnuteľnosť (chatu) v roku 1996 z dôvodu nevysporiadania vlastníctva pozemku pod chatou, predstavuje prvotný zádrhel. Toto dočasné rozhodnutie bolo platné do 31.10.2013. V tomto časovom rámci mal daňovník povinnosť odkúpiť do osobného vlastníctva pozemok pod chatou, aby získal trvalé kolaudačné rozhodnutie. Daňovník túto podmienku splnil, keď pozemok nadobudol do osobného vlastníctva ešte v roku 2001. Napriek tomu, že splnil podmienku na získanie trvalého kolaudačného rozhodnutia, nepodal návrh na zápis nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností do 31.10.2013, kedy skončila platnosť dočasného kolaudačného rozhodnutia.
Tento neskorý zápis do katastra nehnuteľností viedol k paradoxnej situácii. Keď daňovník v roku 2020 chcel túto nehnuteľnosť zapísať na list vlastníctva v katastri nehnuteľností, tento zápis bol vykonaný už na základe vydaného nového kolaudačného rozhodnutia. Toto nové rozhodnutie predchádzalo nové stavebné povolenie z roku 2020. V dôsledku toho má daňovník na predmetnú nehnuteľnosť vydané dve kolaudačné rozhodnutia, čo vyvoláva otázku, ktoré z nich je rozhodujúce pre stanovenie dátumu nadobudnutia nehnuteľnosti na účely oslobodenia príjmu z predaja tejto nehnuteľnosti.
Určenie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti pre daňové účely
Na účely vyhodnotenia oslobodenia príjmov z prevodu nehnuteľností od dane z príjmov fyzickej osoby podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov (ZDP) je rozhodujúce určiť moment nadobudnutia nehnuteľnosti podľa konkrétneho spôsobu jej nadobudnutia. V prípade nadobúdania nehnuteľnosti vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom nejde o prevod ani o prechod vlastníckeho práva. Ide o originálny spôsob nadobúdania vlastníctva k novo vzniknutej veci. Pri takomto nadobúdaní nehnuteľností sa do katastra nehnuteľností zapíše záznamom ako vlastník osoba uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla alebo osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí. Avšak, uvedený záznam plní len evidenčnú funkciu.
Podľa informácií uvedených v dopyte, bolo vydané len jedno kolaudačné rozhodnutie v roku 2020 v súlade so znením stavebného zákona, a to na základe stavebného povolenia vydaného tiež v roku 2020. Z tohto kolaudačného rozhodnutia je podľa nášho názoru potrebné vychádzať aj pri určení momentu nadobudnutia nehnuteľnosti na účely posúdenia oslobodenia príjmu z prevodu nehnuteľnosti. Dátum vydania tohto posledného kolaudačného rozhodnutia by mal byť považovaný za rozhodujúci pre stanovenie, či uplynula zákonná päťročná lehota pre oslobodenie od dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti.
Stavebný zákon a jeho relevantné ustanovenia
Kolaudáciu stavieb upravujú ustanovenia § 76 až 85 Stavebného zákona č. 50/1976 Zb. V súlade so znením § 83 stavebného zákona, stavebný úrad môže na žiadosť stavebníka vydať časovo obmedzené povolenie na predčasné užívanie stavby aj pred odovzdaním a prevzatím všetkých dodávok, pokiaľ to nemá podstatný vplyv na užívateľnosť stavby a predčasné užívanie neohrozuje bezpečnosť a zdravie osôb. V súlade so znením § 84 stavebného zákona, pri stavbách, kde komplexné vyskúšanie plynule prechádza do skúšobnej prevádzky, môže sa skúšobná prevádzka začať so súhlasom stavebného úradu a za podmienok určených po dohode s obcou a dotknutými orgánmi. Ak na posúdenie spôsobilosti stavby na užívanie treba zhodnotiť priebeh skúšobnej prevádzky alebo jej časového úseku, stavebný úrad po dohode s dotknutými orgánmi rozhodne o dočasnom užívaní stavby na skúšobnú prevádzku a určí jej podmienky.
Je dôležité zdôrazniť, že časovo obmedzené povolenie na predčasné užívanie stavby podľa § 83 stavebného zákona a ani súhlas stavebného úradu so skúšobnou prevádzkou alebo jej časového úseku podľa § 84 stavebného zákona teda nie je kolaudačným rozhodnutím podľa stavebného poriadku. Tieto povolenia slúžia na dočasné užívanie stavby za špecifických podmienok, ale nenahrádzajú riadny kolaudačný proces, ktorý vedie k vydaniu kolaudačného rozhodnutia.
Zodpovednosť a sankcie podľa nového Stavebného zákona
Nový Stavebný zákon (zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe) prináša zmeny v oblasti zodpovednosti subjektov v procese výstavby. Tradičný pohľad, kde stavebník bol jediným zodpovedným subjektom, sa mení. Po novom sú zodpovedné aj iné subjekty na základe ich odbornej činnosti. Stavebník, ktorý je často skôr objednávateľom stavebných prác, prenáša práva a povinnosti, ako aj možné následky, na zhotoviteľa stavby, projektanta, stavbyvedúceho či geodeta.
Nový zákon člení skutkové podstaty priestupkov vo výstavbe do viacerých odsekov podľa ich spoločenskej škodlivosti, pričom im zodpovedajú aj sumy pokút. Sankcie sa môžu pohybovať od nízkych čiastok za menej závažné porušenia až po vysoké sumy za vážne previnenia.
Príklady sankcií za priestupky podľa nového Stavebného zákona:
- Pokuta od 30 eur do 300 eur: Za nezabezpečenie dokumentácie stavby, nestabilné stavenisko, nesúlad priestorovej polohy stavby s projektom, neoznačenie informačnej konštrukcie, alebo neoznámenie zmeny v osobe stavebníka.
- Pokuta od 30 eur do 3000 eur: Za zhotovovanie stavebných úprav bez overeného projektu, výstavba svojpomocou bez stavebného dozoru, bránenie štátnemu stavebnému dohľadu, prevádzkovanie stavby v rozpore s kolaudačným rozhodnutím, alebo neobstarávanie dokumentácie skutočného zhotovenia stavby.
- Pokuta od 30 eur do 15000 eur: Za zhotovovanie stavby bez overeného projektu, nevykonanie opatrenia uloženého pri štátnom stavebnom dohľade, prevádzkovanie stavby bez kolaudačného osvedčenia, alebo nerešpektovanie zákazu pokračovať v stavebných prácach.
- Pokuta od 30 eur do 30000 eur: Za neudržiavanie stavby, zmenu účelu stavby bez rozhodnutia, odstránenie stavby bez projektu, uskutočňovanie stavebných prác podľa neovereného projektu, alebo predlžovanie dokončenia vyhradenej stavby bez vážneho dôvodu.
- Pokuta od 30 eur do 200000 eur: Za uskutočňovanie stavebných prác svojpomocou v chránenom území, nevykonanie neodkladných prác pri ohrození života alebo zdravia, alebo nerešpektovanie príkazu prerušiť stavebné práce.
V prípade pokračovania v protiprávnom konaní alebo opätovného spáchania rovnakého priestupku v lehote troch rokov, môže byť uložená pokuta až do dvojnásobku pôvodnej sumy.
Okrem priestupkov nový Stavebný zákon zavádza aj iné správne delikty, ktoré sa týkajú právnických osôb a podnikateľov. Zodpovednosť sa rozširuje aj na osoby poverené výkonom stavebného dozoru, stavbyvedúcich, a tých, ktorí uskutočňujú vyhradené činnosti vo výstavbe bez oprávnenia. Pokuty pre tieto subjekty sa pohybujú v rôznych rozsahoch, v závislosti od závažnosti porušenia.
Ako na stavebné povolenie: aktuálne pravidlá a postupy
Prípady súvisiace s drobnými stavbami a stavebným dozorom
V súvislosti s drobnými stavbami a úlohou stavebného dozoru sa objavujú aj špecifické problémy. V jednom z prípadov občan podal na obecný úrad ohlásenie drobnej stavby "Altánok". Po vydaní Oznámenia k ohláseniu drobnej stavby sa ozval stavebný dozor, ktorý poprel akékoľvek podpísanie dokumentácie a odmietol prevziať zodpovednosť za stavbu. V takomto prípade je potrebné dôkladne preveriť proces podpisu dokumentácie a zodpovednosť za uvedené konanie. Obecný úrad by mal v prvom rade vyžiadať od stavebníka doklady preukazujúce súhlas stavebného dozoru a následne konať podľa zistení. Ak sa potvrdí falšovanie podpisu alebo neoprávnené konanie, je potrebné postupovať podľa príslušných právnych predpisov, ktoré môžu zahŕňať aj sankcie voči zodpovedným osobám.
Zákon č. 50/1976 Zb. Stavebník musí preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku iné právo podľa § 139 ods. 1 písm. b) tohto zákona. Toto ustanovenie zdôrazňuje dôležitosť právneho vzťahu k pozemku pred začatím akýchkoľvek stavebných prác. Bez riadneho vysporiadania vlastníckych vzťahov k pozemku, na ktorom má byť stavba umiestnená, nie je možné získať právoplatné stavebné povolenie ani kolaudačné rozhodnutie.
Základné požiadavky na stavby a ich súlad
Zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe v § 2 definuje stavbu ako stavebné dielo zhotovené stavebnými prácami, s vymedzenou účelovou funkciou, ktoré je umiestnené na pozemku. Dôležité je, že stavba musí spĺňať základné požiadavky na stavby, ktoré sú definované osobitnými predpismi. Tieto požiadavky sa týkajú napríklad mechanickej odolnosti a stability, požiarnej bezpečnosti, hygieny, ochrany zdravia a životného prostredia, bezpečnosti pri užívaní, ochrany proti hluku a úspory energie a ochrany tepelnej.
V kontexte daňového práva, a konkrétne pri posudzovaní oslobodenia od dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti, je kľúčové, kedy bola nehnuteľnosť nadobudnutá. Ak ide o stavbu, ktorá vznikla v dôsledku vlastnej výstavby, momentom nadobudnutia je spravidla dátum právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia, ktoré povoľuje užívanie stavby na určený účel. V prípade, ak došlo k vydaniu viacerých kolaudačných rozhodnutí, ako v opísanom prípade daňovníka, je potrebné určiť, ktoré z nich je relevantné. V situácii, kedy dočasné kolaudačné rozhodnutie stratilo platnosť a bolo vydané nové stavebné povolenie a následne nové kolaudačné rozhodnutie, je logické predpokladať, že toto posledné, platné kolaudačné rozhodnutie, určuje dátum dokončenia stavby a jej pripravenosti na užívanie v súlade so zákonom. Toto by malo byť aj rozhodujúcim dátumom pre výpočet doby, po ktorej je predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane z príjmov.
Je dôležité zdôrazniť, že nesplnenie podmienok kolaudácie alebo užívanie stavby bez platného kolaudačného rozhodnutia môže viesť k sankciám zo strany stavebného úradu. Zároveň, z hľadiska dane z príjmov, oneskorené nadobudnutie právoplatného kolaudačného rozhodnutia môže znamenať, že daňovník nebude môcť využiť oslobodenie od dane z predaja nehnuteľnosti, ak päťročný časový test nebude splnený k dátumu predaja.
Pochopenie vzťahu medzi stavebným právom a daňovými predpismi je preto nevyhnutné pre správne daňové plánovanie a predchádzanie potenciálnym problémom. Vždy je vhodné konzultovať konkrétnu situáciu s odborníkmi, či už v oblasti stavebného práva alebo daňového poradenstva, aby bolo možné zohľadniť všetky špecifické okolnosti a zabezpečiť súlad s platnou legislatívou.