Vstupom nového stavebného zákona, ktorý nadobudol účinnosť 1. apríla 2025, sa na Slovensku odohrala najvýznamnejšia legislatívna zmena v oblasti stavebníctva za posledných päťdesiat rokov. Tento zásadný krok má za cieľ odstrániť dlhodobé nedostatky predchádzajúcej legislatívy a priniesť transformáciu celého stavebného prostredia. Očakáva sa najmä výrazné zrýchlenie a zefektívnenie povoľovacích procesov, zjednodušenie administratívy a posilnenie kontroly nad výstavbou. Nový zákon sa dotkne všetkých účastníkov stavebného procesu - od občanov a firiem až po samosprávy.
Zjednodušenie a zrýchlenie povoľovacích procesov
Jednou z hlavných ambícií nového stavebného zákona je kompletne transformovať a zefektívniť proces získavania stavebných povolení. Dlhé čakacie lehoty, neprehľadné postupy a opakované vyžadovanie tých istých dokumentov boli dlhodobo prekážkou nielen pre individuálnych stavebníkov, ale aj pre rozvoj bývania, infraštruktúry a podnikania. Nový zákon prináša systémové riešenia, ktoré skracujú lehoty na vydávanie rozhodnutí a zjednodušujú administratívu, čím sa zabezpečí vyššia efektivita a dynamika výstavby.
Podľa doložky vplyvov sa očakáva zníženie počtu dní potrebných na rozhodnutie o stavebnom zámere z aktuálnych 300 na 90 dní v priemere do roku 2032. Zároveň sa predpokladá zníženie ročného počtu správnych konaní o približne 30 % z terajších 60 000. Pri jednoduchých stavbách, ako sú napríklad rodinné domy, bude možné proces vybaviť rýchlo a bez potreby osobnej návštevy úradu.
Digitalizácia a transparentnosť stavebného konania
Základným pilierom nového systému je digitalizácia všetkých konaní. Portál stavebníctva predstavuje digitálne miesto, kde budú prebiehať všetky územnoplánovacie procesy. Každý účastník procesu tu nájde všetky potrebné nástroje pre jeho úspešné zvládnutie. Občania, dotknuté právnické osoby, orgány územného plánovania, odborne spôsobilé osoby, orgány štátnej správy a Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR budú prostredníctvom formulárov jednoduchšie a efektívnejšie komunikovať. Všetky úkony - od podania žiadosti, cez stanoviská dotknutých orgánov až po vydanie rozhodnutia - sa budú uskutočňovať výlučne elektronicky.
Digitalizácia eliminuje možnosť „neformálneho vybavovania“ a nejasných zásahov do konaní. Informačný systém stavebníctva (ISS) poskytne možnosť verejnej kontroly nad každým krokom konania, čím sa výrazne zvyšuje transparentnosť a posilňuje verejná kontrola. Jednotný digitálny portál nahradí množstvo papierových dokumentov a osobných návštev úradov, čím sa znížia náklady aj časová náročnosť pre všetky zúčastnené strany.
Zlaté pravidlá návrhu oceľových portálových rámov pre statikov
Zmeny v definíciách a povoľovaní stavieb
Nový stavebný zákon prináša aj zmeny v definíciách a kategorizácii stavieb. Pojem „rodinný dom“ sa v zákone priamo nevyskytuje, jeho definícia vychádza z vyhlášky o členení stavieb. Budovy sa delia na bytové a nebytové. Rodinný dom je v zásade považovaný za bytovú budovu s jedným bytom, ktorá môže byť klasifikovaná ako jednoduchá stavba. Viacgeneračné domy sú taktiež definované ako bytové budovy, pričom rozhodujúce je, koľko bytových jednotiek sa v nich nachádza.
Drobné stavby: Zjednodušenie na prvý pohľad
Nový zákon presne definuje, čo sa považuje za drobné stavby. Sú to stavby, ktoré nemajú významný vplyv na životné prostredie. Patria sem napríklad podzemné stavby so zastavanou plochou do 25 m² a hĺbkou do troch metrov (bazény, pivnice, šachty) alebo prízemné stavby so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do piatich metrov, ako aj niektoré stavby na lesných pozemkoch.
V prípade, že drobná stavba nie je priradená súpisnému číslu, nie je trvalo spojená so zemou pevným základom, jej zastavaná plocha nepresiahne 50 m², výška neprekročí 5 metrov a zároveň je umiestnená vo vzdialenosti aspoň 2 metre od hranice pozemku, nebude na ňu potrebné ani ohlásenie stavebnému úradu. To znamená, že stavbu bude možné realizovať bez akéhokoľvek povoľovacieho konania, čím sa výrazne šetrí čas aj administratíva. Avšak, pravidlo, že drobná stavba sa vždy iba ohlasuje, neplatí univerzálne a závisí od viacerých kritérií, ako sú konkrétne rozmery, výška a lokalita. Tieto faktory je potrebné vždy individuálne posúdiť.
Vyhradené stavby: Prísnejšie podmienky pre náročnosť
Vyhradené stavby predstavujú najnáročnejšie konštrukčné projekty, ktoré vyžadujú precízne plánovanie, prípravu a dôkladný schvaľovací proces. Medzi ne patria napríklad diaľnice, mosty, energetické zariadenia či priehrady. Na tieto stavby sa vzťahujú osobitné požiadavky, vrátane spracovania dodatočného stupňa projektovej dokumentácie - vykonávacieho projektu. Z pohľadu štátu je cieľom týchto sprísnených podmienok ochrana verejných záujmov a zabezpečenie vysokej kvality pri príprave a zhotovovaní týchto mimoriadne náročných stavieb.
Opatrenia proti nečinnosti: Fikcia súhlasu v praxi
Opatrenie proti nečinnosti, verejnosti známejšie ako „fikcia súhlasu“, sa týka viacerých aktérov stavebného procesu. V prípade, že účastníci konania (dotknuté orgány, dotknuté právnické osoby) sa v zákonom stanovenej lehote nevyjadria k stavebnému zámeru, automaticky sa predpokladá ich súhlas. Hoci ide o tému, ktorá je mediálne zaujímavá, podobné opatrenia poznal už predchádzajúci stavebný zákon. Cieľom tohto opatrenia je odstrániť nedostatky v aplikačnej praxi, kde často dochádzalo k prieťahom v konaniach kvôli nečinnosti.
Zákon obsahuje aj možnosti reakcie na nečinnosť stavebného úradu. Ak nečinnosť presiahne 90 dní, úrad má možnosť poveriť iný stavebný úrad vykonaním procesných úkonov, pokiaľ tento spĺňa stanovené podmienky.
Čierne stavby: Posledná šanca na legalizáciu
Čierne stavby, teda stavby zhotovené alebo užívané bez patričného povolenia, predstavujú dlhodobý problém. Nový stavebný zákon zachováva v rámci prechodných ustanovení konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia. Toto konanie umožňuje dodatočné zlegalizovanie takýchto stavieb, avšak stanovuje lehotu na podanie žiadosti do konca marca 2029. Po tomto termíne už nebude možné takúto žiadosť podať a nový zákon neobsahuje iný inštitút na dodatočnú legalizáciu. Dôrazne sa preto upozorňuje na potrebu postupovať zákonne a riadne zabezpečovať všetky kroky súvisiace s prípravou a zhotovením stavby.
Zodpovednosti a úlohy účastníkov stavebného procesu
Nový stavebný zákon jasne vymedzuje právomoci a zodpovednosti jednotlivých účastníkov výstavby.
- Stavebník: Osoba, ktorá má zámer uskutočniť stavbu. Môže ním byť výlučne vlastník pozemku alebo osoba s právnym titulom k pozemku.
- Projektant: Jeho úlohou je vypracovať projektovú dokumentáciu v súlade s územným plánom a stavebnými normami a zabezpečiť inžiniering. Podľa nového zákona je projektantovi vyhradené vypracovanie všetkých stupňov projektovej dokumentácie.
- Zhotoviteľ: Musí byť odborne spôsobilá osoba s oprávnením na realizáciu príslušných stavieb. Zavádza sa povinnosť, aby všetci zhotovitelia drobných a jednoduchých stavieb spĺňali špecifické odborné oprávnenia.
- Stavebný dozor: Zohráva nezávislú a odbornú kontrolnú funkciu počas realizácie stavby.
- Stavbyvedúci: Zodpovedá za odborné vedenie stavby a súlad s projektom. Povinnosťou stavbyvedúceho je viesť stavebný denník.
Montáž klimatizácií: Mimo pôsobnosti stavebného zákona
V súvislosti s montážou klimatizačných jednotiek nový stavebný zákon upravil viaceré definície. V súčasnosti zastáva názor, že tieto zariadenia nie sú predmetom činností alebo konaní podľa Stavebného zákona. Pokiaľ však existuje iný osobitný predpis, ktorý upravuje požiadavky na tieto zariadenia, jeho ustanovenia zostávajú v platnosti. Z toho vyplýva záver, že klimatizačné jednotky nie sú predmetom povoľovania zo strany stavebných úradov.
Prechodné obdobie a budúcnosť
Zákon č. 25/2025 Z. z., nový stavebný zákon, počíta s prechodným obdobím. Všetky stavebné konania začaté pred 1. aprílom 2025 sa dokončia podľa starého stavebného zákona č. 50/1976 Zb. Stavebníci, ktorí podali žiadosť o stavebné povolenie pred aprílom 2025, nemusia svoju dokumentáciu prerábať. Prechodné obdobie na vykonanie úkonov podľa stavebného zákona v listinnej podobe je do 31. marca 2029.
Nový zákon tiež zavádza regionálne stavebné úrady, ktoré budú patriť pod Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR ako centrálny a nezávislý odborný orgán. Tento krok má zabezpečiť jednotné rozhodovanie a zníženie regionálnych rozdielov pri povoľovaní stavieb. Súčasťou systému bude aj inštitút autorizovaného inšpektora, ktorý bude môcť v niektorých prípadoch nahradiť klasické úradné konanie.
Nový stavebný zákon predstavuje komplexnú reformu, ktorej cieľom je zmodernizovať a zefektívniť stavebný proces na Slovensku. Porozumenie pravidlám a digitálnym nástrojom, ktoré zákon prináša, bude kľúčové pre úspešné zvládnutie projektov a predchádzanie zbytočným komplikáciám pre všetkých účastníkov výstavby.