V oblasti stavebného práva predstavuje proces povoľovania stavieb kľúčový krok pre každého stavebníka. Zatiaľ čo rozsiahlejšie projekty si vyžadujú komplexné stavebné povolenie, pre menšie a doplnkové stavby existuje zjednodušená forma - ohlásenie. Tento článok sa podrobne venuje povinnosti ohlásenia stavebnému úradu, jeho špecifikám pri drobných stavbách a stavebných úpravách, ako aj zmenám, ktoré prináša nová stavebná legislatíva. Pochopenie týchto procesov je nevyhnutné pre hladký priebeh výstavby a dodržiavanie platných predpisov.
Základné princípy povoľovania stavieb podľa Stavebného zákona
Stavebný zákon, konkrétne v § 54, ustanovuje všeobecnú zásadu, že každú stavbu, jej zmenu alebo udržiavacie práce musí pred ich uskutočnením posúdiť stavebný úrad. Tento základný rámec však neznamená, že každý projekt si vyžaduje rozsiahle administratívne konanie. Stavebný zákon v § 55 a 56 ďalej vymenúva druhy stavieb a spôsob ich povoľovania, pričom rozlišuje medzi stavebným povolením a ohlásením.
Ohlásenie stavby predstavuje zjednodušený postup povoľovania. Uplatňuje sa predovšetkým na drobné stavby, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe. Drobné stavby sú definované ako stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu, napríklad garáže, záhradné domčeky či chatky, ktorých výmera nepresiahne 50 m².
Ohlasovacia povinnosť pri drobných stavbách a stavebných úpravách
Základným predpokladom pre realizáciu drobných stavieb, stavebných úprav a udržiavacích prác je písomné ohlásenie stavebnému úradu vopred. Stavebník je povinný uskutočnenie týchto činností vopred písomne ohlásiť stavebnému úradu.
K ohláseniu drobnej stavby je potrebné pripojiť jednoduchý situačný výkres. V prípade, ak ide o jednoduchú stavbu, stavebník k ohláseniu pripojí podklady s náležitosťami žiadosti o stavebné povolenie a projektovú dokumentáciu.
Stavebník môže uskutočniť stavby, stavebné úpravy a udržiavacie práce ohlásené podľa predchádzajúceho odseku len na základe písomného oznámenia stavebného úradu, že proti ich uskutočneniu nemá námietky. K tomuto písomnému oznámeniu stavebný úrad pripojí overený jednoduchý situačný výkres. Ak ide o jednoduchú stavbu, k písomnému oznámeniu pripojí overenú projektovú dokumentáciu.
Je dôležité poznamenať, že oznámenie stavebného úradu nenahrádza rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy alebo iné opatrenia dotknutých orgánov požadované podľa osobitných predpisov.
Nový stavebný zákon a jeho vplyv na ohlasovaciu povinnosť
Nový stavebný zákon, ktorý nadobúda účinnosť postupne, prináša viaceré zmeny s cieľom znížiť byrokratickú záťaž a urýchliť povoľovacie procesy. Od apríla 2024 (alebo podľa iných zdrojov od 1.4.2025, čo naznačuje prechodné obdobie alebo rôzne implementačné fázy) už pri drobných stavbách s výmerou do 50 m² nebude v prípade schválenia nového stavebného zákona potrebné stavebné povolenie. V takýchto prípadoch bude postačovať len ohlásenie na obecnom či stavebnom úrade.
Zníženie byrokratickej záťaže, ktorá je často časovo náročná, môže urýchliť rozhodovací proces a zjednodušiť rozhodovanie stavebníka o veľkosti stavby. Ohlásenie je totiž jednoduchšia činnosť než stavebné povolenie, keďže ide primárne o vyplnenie formulára.
Nový stavebný zákon by mal spojiť územné rozhodovanie a stavebné povolenie do jedného konania o stavebnom zámere, ktoré by v ideálnom prípade nemalo presiahnuť 30 dní. Skrátenie času na získanie povolenia uľahčí ľuďom život. Okrem rozšírenia limitov pre drobné stavby a skrátenia povoľovacích procesov by sa mohlo zjednodušiť aj posielanie ohlasovacej povinnosti a stavebného povolenia, a to elektronicky.
Špecifické prípady a ich riešenie
Doplnková funkcia pri drobnej stavbe: V zmysle nového stavebného zákona je od 1. apríla 2025 už doplnková funkcia pri drobnej stavbe zrušená. To znamená, že ak chcete postaviť drobnú stavbu na svojom pozemku, nemusí na ňom už existovať aj hlavná stavba.
Prístrešok: V prípade prístrešku ide o drobnú stavbu v zmysle § 2 ods. 3 písm. a) stavebného zákona. V zmysle § 18 ods. 3 stavebného zákona sa ohlásenie stavebnému úradu vyžaduje pri drobných stavbách podľa § 2 ods. 4 písm. a) až c), pod čo automaticky spadá prístrešok.
Oplotenie: Pri nepriehľadnom oplotení je v zmysle § 2 ods. 3 písm. b) stavebného zákona, ak je umiestňované na hranici pozemkov, tiež potrebné ohlásenie. V prípade oplotenia je možné predpokladať, že bude umiestňované na hranici pozemkov, tým pádom pôjde v zmysle § 18 ods. 3 písm. c) o drobnú stavbu vyžadujúcu ohlásenie.
Záhradný domček: Pri plánovaní výstavby murovaného záhradného domčeka s rozmermi 3x4 m, ktorý chcete umiestniť na hranici pozemkov dvoch susedov, je potrebné postupovať podľa stavebného zákona. Váš zámer spadá pod tzv. drobnú stavbu, ktorú možno realizovať na základe ohlásenia stavebnému úradu, nie stavebného povolenia. Okrem štandardných podkladov, ktoré vyžaduje stavebný zákon (napr. situačný výkres, jednoduchý technický opis, doklad o vlastníctve alebo inom práve k pozemku), je v prípade umiestnenia stavby na hranici pozemku kľúčový písomný súhlas vlastníkov susedných pozemkov, ktorých sa stavba priamo dotýka v ust. § 18. Tento súhlas musí byť konkrétny, ideálne s vyznačením polohy stavby na situačnom výkrese, ktorý musíte stavebnému úradu predložiť a podpisom susedov. Okrem písomného súhlasu susedov odporúčam priložiť aj aktuálny výpis z katastra nehnuteľností, z ktorého bude zrejmé vlastníctvo všetkých dotknutých pozemkov, a kópiu katastrálnej mapy s vyznačením plánovanej stavby. Niektoré stavebné úrady môžu vyžadovať aj jednoduchý projekt alebo náčrt stavby, najmä ak ide o murovaný objekt, vrátane jeho umiestnenia na pozemku. Dôležité je tiež preveriť, či v danej lokalite neexistujú špecifické územnoplánovacie regulatívy alebo obmedzenia (napr. ochranné pásma, regulatívy vzdialenosti od hranice pozemku), ktoré by mohli ovplyvniť umiestnenie stavby.
Vodovodná prípojka: Pri zriadení vodovodnej prípojky, ktorá bude viesť cez cudzí pozemok (suseda aj obec), je potrebné v zmysle stavebného zákona k ohláseniu drobnej stavby predložiť písomný súhlas vlastníka pozemku, cez ktorý bude prípojka viesť. Tento súhlas musí byť konkrétny, ideálne s vyznačením trasy prípojky a podpisom vlastníka. Ak sa napájate na prípojku na pozemku suseda, potrebujete aj jeho výslovný súhlas. V prípade obecného pozemku je situácia špecifická. Obec môže s nakladaním s obecným majetkom nakladať len v súlade so zákonom o obecnom zriadení. Ak ide o dočasné umiestnenie prípojky a šachty, spravidla postačuje písomný súhlas obce, ktorý podpisuje štatutár (starosta), avšak v niektorých obciach môže byť podľa ich vnútorných predpisov (zásady hospodárenia s majetkom obce) potrebné aj schválenie zastupiteľstvom. Odporúčam si tieto zásady vyžiadať na obecnom úrade a overiť, či starosta môže sám udeliť súhlas, alebo je potrebné uznesenie zastupiteľstva. Zriadenie vecného bremena nie je povinné zo zákona pre účely stavebného konania, avšak je to právny nástroj, ktorý zabezpečuje Vaše právo vstupu a užívania cudzieho pozemku na účel prevádzky, údržby a opravy prípojky (§ 151n a nasl. Občianskeho zákonníka). Ak však vlastník pozemku (sused alebo obec) súhlasí len s dočasným užívaním a nechcete zriaďovať vecné bremeno, je možné uzavrieť len písomnú dohodu o dočasnom užívaní bezplatne alebo za primeranú náhradu vo forme nájomného.
Základy stavebných predpisov (projektovanie a riadenie) z roku 2015
Náležitosti dokumentácie k ohláseniu
Pri ohlasovaní drobnej stavby je kľúčové riadiť sa aktuálne platnou právnou úpravou. V minulosti sa náležitosti dokumentácie k ohláseniu drobnej stavby spravovali najmä podľa stavebného zákona a vykonávacej vyhlášky. Od 1. apríla 2024 však nadobudla účinnosť nová stavebná legislatíva, konkrétne zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe a s ním súvisiace vykonávacie predpisy, medzi ktoré patrí aj vyhláška č. 60/2025 Z. z. Táto vyhláška je špeciálne zameraná na náležitosti dokumentácie k ohláseniu drobných stavieb a je podrobnejšia ako predchádzajúca právna úprava. Všetky náležitosti, ktoré vyžaduje vyhláška č. 60/2025 Z. z., musíte splniť - odporúčam preto dôkladne skontrolovať jej prílohy a požiadavky na dokumentáciu.
Vyhláška č. 453/2000 Z. z., ktorá upravuje vykonávanie vybraných ustanovení Stavebného zákona, a vyhláška č. 532/2002 Z. z., ktorá stanovuje podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu, zostávajú v platnosti až do nadobudnutia účinnosti nových vykonávacích právnych predpisov, najneskôr však do 31. mája.
Výkresy stavebného riešenia stavby a situačný výkres, ktorý obsahuje vyznačenie umiestnenia stavby na pozemku vrátane odstupov od hraníc so susednými pozemkami a od susedných stavieb, vypracovaný na podklade katastrálnej mapy, si môže stavebník vyhotoviť aj sám, v prípade, ak má vysokoškolské vzdelanie v študijnom odbore architektúra a urbanizmus, stavebníctvo, strojárstvo, alebo elektrotechnika, alebo ten, kto má úplné stredné odborné vzdelanie zamerané na stavebníctvo, strojárstvo alebo elektrotechniku a najmenej tri roky praxe v činnosti.
Spoločný stavebný úrad a potrebné doklady
Ak vaša obec nemá vlastný stavebný úrad, je potrebné zistiť, pod ktorý spoločný stavebný úrad patrí. Túto informáciu vám poskytne buď obecný úrad, prípadne ju nájdete na webovej stránke obce alebo príslušného okresného úradu. V zmysle vykonávacej vyhlášky k stavebnému zákonu č. 453/2000 Z.z. je v § 5 ods. 2 ustanovené, že k ohláseniu drobnej stavby sa prikladá aj doklad preukazujúci vlastnícke alebo iné právo k pozemku, teda výpis z listu vlastníctva, a situácia stavby na podklade katastrálnej mapy. Vyhláška však výslovne neustanovuje, že tieto doklady musia byť predložené ako originál alebo úradne overená kópia.
Stavať bez zbytočnej byrokracie?
Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. nahrádza doterajší stavebný zákon č. 50/1976 Zb. a zavádza niekoľko noviniek, no princíp ohlásenia drobnej stavby zostáva zachovaný. Drobná stavba je definovaná ako stavba, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie. Ide o prízemné stavby a konštrukcie pevne spojené so zemou, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 50 m² a výška 5 metrov.
Stavebný úrad je povinný vybaviť ohlásenie do 30 dní odo dňa doručenia ohlásenia. V prípade, že stavebný úrad neoverí projekt ohlásenej drobnej stavby alebo stavebnej úpravy v lehote do 30 dní odo dňa doručenia ohlásenia, platí, že overovaciu doložku vydal. Realizácia drobnej stavby si nevyžaduje ani vytýčenie stavby v teréne geodetom. K drobnej stavbe nepotrebujete ani stavebný dozor, nesmiete však zabudnúť na vedenie stavebného denníka.
Prechodné ustanovenia a kolaudácia
V prípade stavieb, pre ktoré je vydané stavebné povolenie podľa doterajších predpisov, a ak sa územné rozhodnutie nevyžadovalo, použijú sa doterajšie predpisy v znení účinnom do 31. marca 2025 aj na vybavenie žiadosti o povolenie na zmenu stavby pred dokončením, povolenie na predčasné užívanie stavby, povolenie na dočasné užívanie stavby na účel skúšobnej prevádzky, kolaudačné rozhodnutie alebo zmenu rozhodnutia, podanej po 31. marci 2025. Uvedené zákonné ustanovenie je jasné, a teda musíte podať žiadosť o kolaudačné rozhodnutie podľa doterajších predpisov platných a účinných pred 31.3.2025. Stavebné povolenie nemôžete prerobiť spätne. Odporúčam preto pripraviť všetky potrebné podklady a podať žiadosť o kolaudáciu na príslušný stavebný úrad podľa pôvodného stavebného zákona.
Dôležitosť presných informácií a konzultácií
Napriek snahe o zjednodušenie procesov je nevyhnutné, aby stavebníci dbali na presné dodržiavanie všetkých zákonných požiadaviek. V prípade nejasností alebo špecifických situácií je vždy najlepšie obrátiť sa na príslušný stavebný úrad, ktorý vám môže potvrdiť aktuálne platné požiadavky a poskytnúť potrebné usmernenia. Reforma stavebnej legislatívy prináša nielen zjednodušenie pre občanov, ale aj obrovskú zodpovednosť pre odborníkov v teréne.
tags: #stavebny #zakon #ohlasovacia #povinnost