Stavebné právo na Slovensku prechádza významnou transformáciou s nadobudnutím účinnosti nového stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. od 1. apríla 2025. Táto reforma prináša zjednodušenie procesov, najmä pri povoľovaní tzv. drobných stavieb. Pochopenie pravidiel a postupov je kľúčové pre každého, kto plánuje akúkoľvek stavebnú činnosť. Tento článok sa zameriava na ohlásenie drobnej stavby, vysvetľuje jeho podstatu, požiadavky a zmeny vyplývajúce z novej legislatívy.
Čo definuje drobnú stavbu?
Podľa nového stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. je drobná stavba definovaná ako stavba, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie. Ide o konštrukcie pevne spojené so zemou. Predchádzajúca legislatíva, konkrétne zákon č. 50/1976 Zb. a jeho vykonávacie vyhlášky, tiež upravovala tento pojem. V zmysle § 2 ods. 4 písm. a) až c) stavebného zákona sa ohlásenie stavebnému úradu vyžaduje pri drobných stavbách. Medzi takéto stavby patrí napríklad prístrešok.
Nový zákon v § 71 ods. 1 písm. b) rozširuje definíciu drobnej stavby na tie, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a sú umiestnené najmenej 2 metre od hranice pozemku. V tomto prípade stavebné povolenie ani ohlásenie stavebnému úradu nie je potrebné, pokiaľ stavba nie je určená na bývanie alebo podnikanie. Zároveň je potrebné rešpektovať všeobecné požiadavky na výstavbu, ochranu susedných stavieb, požiarne predpisy a hygienické normy. Dôležité je poznamenať, že nový zákon limit pre drobné stavby v niektorých kontextoch zvýšil na 50 m², avšak ak je takáto stavba umiestňovaná v tesnej blízkosti hranice pozemku, ohlásenie je povinné vždy.
Ohlásenie stavby: Zjednodušený proces povoľovania
Ohlásenie stavby predstavuje zjednodušený postup povoľovania stavieb, ktorý sa uplatňuje predovšetkým na drobné stavby. Stavebník je povinný uskutočnenie určených stavieb, drobných stavieb, stavebných úprav a udržiavacích prác vopred písomne ohlásiť stavebnému úradu. K ohláseniu drobnej stavby pripojí jednoduchý situačný výkres. Ak ide o jednoduchú stavbu, stavebník k ohláseniu stavebnému úradu pripojí podklady s náležitosťami žiadosti o stavebné povolenie a projektovú dokumentáciu.
Stavebník môže uskutočniť stavby, stavebné úpravy a udržiavacie práce ohlásené podľa predchádzajúceho odseku len na základe písomného oznámenia stavebného úradu, že proti ich uskutočneniu nemá námietky. K písomnému oznámeniu stavebný úrad pripojí overený jednoduchý situačný výkres a ak ide o jednoduchú stavbu, k písomnému oznámeniu pripojí overenú projektovú dokumentáciu.
Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. zavádza princíp, že stavebný úrad je povinný vybaviť ohlásenie do 30 dní odo dňa doručenia. V tomto procese overí projekt stavby na ohlásenie a vydá overovaciu doložku. Ak stavebný úrad do 30 dní nevykoná žiaden z uvedených úkonov, nastáva fikcia súhlasu - považuje sa za to, že s vykonaním ohlásených stavebných prác súhlasí. Toto je významné zjednodušenie oproti minulosti, kedy sa mohli procesy naťahovať.
Je dôležité zdôrazniť, že oznámenie stavebného úradu nenahrádza rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy alebo iné opatrenia dotknutých orgánov požadované podľa osobitných predpisov.
Náležitosti a dokumentácia k ohláseniu
K ohláseniu drobnej stavby je potrebné predložiť niekoľko kľúčových dokumentov. V zmysle § 5 ods. 2 vykonávacej vyhlášky k stavebnému zákonu č. 453/2000 Z.z. je to doklad preukazujúci vlastnícke alebo iné právo k pozemku, teda výpis z listu vlastníctva, a situácia stavby na podklade katastrálnej mapy. Vyhláška však explicitne neustanovuje, že tieto doklady musia byť predložené ako originál alebo úradne overená kópia.
Nový stavebný zákon a s ním súvisiace vykonávacie predpisy, konkrétne vyhláška č. 60/2025 Z. z., sú špeciálne zamerané na náležitosti dokumentácie k ohláseniu drobných stavieb a sú podrobnejšie ako predchádzajúca právna úprava. Všetky náležitosti, ktoré vyžaduje táto vyhláška, musia byť splnené. Odporúča sa dôkladne skontrolovať jej prílohy a požiadavky na dokumentáciu. V prípade nejasností je vhodné kontaktovať príslušný stavebný úrad.
Napríklad pri plánovaní výstavby murovaného záhradného domčeka s rozmermi 3x4 m, ktorý má byť umiestnený na hranici pozemkov dvoch susedov, je okrem štandardných podkladov (situačný výkres, technický opis, doklad o vlastníctve) kľúčový písomný súhlas vlastníkov susedných pozemkov. Tento súhlas musí byť konkrétny, ideálne s vyznačením polohy stavby na situačnom výkrese.
Kedy ohlásenie nie je potrebné?
Existujú situácie, kedy stavebné povolenie ani ohlásenie stavebnému úradu nie je potrebné. Podľa § 71 ods. 1 písm. b) nového zákona č. 25/2025 Z. z. ide o drobné stavby do 25 m² zastavanej plochy, ktoré sú umiestnené najmenej 2 m od hranice pozemku, ak nie sú určené na bývanie alebo podnikanie.
Zákon tiež vymedzuje okruh činností, pri ktorých sa nevyžaduje žiadosť o stavebný zámer ani ohlásenie. Medzi ne patria napríklad obnoviteľné zdroje energie do 50 kW.
Výnimky a špecifické prípady
V zmysle § 18 ods. 3 stavebného zákona sa ohlásenie stavebnému úradu vyžaduje pri drobných stavbách podľa § 2 ods. 4 písm. a) až c), pod čo automaticky spadá prístrešok. Nakoľko oplotenie je upravené v inom paragrafe, jeho režim sa môže líšiť. V prípade nepriehľadného oplotenia je v zmysle § 2 ods. 3 písm. nejedná o drobnú stavbu.
V prípade vodovodnej prípojky, ktorá sa za určitých okolností považuje za drobnú stavbu, je k ohláseniu potrebné predložiť písomný súhlas vlastníka pozemku, cez ktorý bude prípojka viesť. Ak prípojka prechádza cez cudzí pozemok (suseda aj obecný), je potrebné získať ich súhlas. Pri obecnom pozemku môže byť okrem súhlasu starostu potrebné aj schválenie zastupiteľstvom, v závislosti od vnútorných predpisov obce.
Prechodné ustanovenia a staré predpisy
Napriek nadobudnutiu účinnosti nového stavebného zákona, niektoré ustanovenia a vykonávacie vyhlášky k predchádzajúcemu zákonu č. 50/1967 Zb. zostávajú v platnosti. Vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 453/2000 Z. z. a vyhláška č. 532/2002 Z. z. platia až do nadobudnutia účinnosti nových vykonávacích právnych predpisov, najneskôr však do 31. mája 2025.
V zmysle § 84 ods. 1 a 6 zák. č. 25/2025 Z.z., ak ide o stavbu, pre ktorú bolo vydané stavebné povolenie podľa doterajších predpisov a územné rozhodnutie sa nevyžadovalo, použijú sa doterajšie predpisy do 31. marca 2025 aj na vybavenie žiadosti o povolenie na zmenu stavby pred dokončením, povolenie na predčasné užívanie stavby, povolenie na dočasné užívanie stavby na účel skúšobnej prevádzky, kolaudačné rozhodnutie alebo zmenu rozhodnutia, podanej po 31. marci 2025. V takomto prípade je potrebné podať žiadosť o kolaudačné rozhodnutie podľa predpisov platných pred 31.3.2025.
Kto môže vyhotoviť projektovú dokumentáciu?
Výkresy stavebného riešenia stavby a situačný výkres, ktorý obsahuje vyznačenie umiestnenia stavby na pozemku vrátane odstupov od hraníc so susednými pozemkami a od susedných stavieb, vypracovaný na podklade katastrálnej mapy, si môže stavebník vyhotoviť aj sám. Podmienkou je, ak má vysokoškolské vzdelanie v študijnom odbore architektúra a urbanizmus, stavebníctvo, strojárstvo, alebo elektrotechnika, alebo ten, kto má úplné stredné odborné vzdelanie zamerané na stavebníctvo, strojárstvo alebo elektrotechniku a najmenej tri roky praxe v danej činnosti.
Pri realizácii drobnej stavby si zvyčajne nevyžaduje ani vytýčenie stavby v teréne geodetom. Taktiež nie je potrebný stavebný dozor, avšak stavebník nesmie zabudnúť na vedenie stavebného denníka.
Správne poplatky
S účinnosťou od 15. marca 2025 dochádza k zmene (zvýšeniu) správnych poplatkov za úkony podľa zákona č. 145/1995 Z.z. (starý stavebný zákon), keďže úkony podľa doterajšej legislatívy budú dobiehať ešte niekoľko rokov. Všetky stavby, u ktorých sa aspoň začalo územné konanie, sa dopovoľujú až po kolaudáciu podľa doterajšej legislatívy a podľa znenia zákona č. 145/1995 Z. z. v znení platnom k 31. 03. 2025.
Zároveň sa s účinnosťou od 1. apríla 2025 spolu so zavedením nového stavebného zákona nastavuje výška správnych poplatkov v nadväznosti na túto novú stavebnú legislatívu. Konkrétna výška správnych poplatkov je uvedená v zákone č. 145/1995 Z. z. v znení platnom od 15. 03. 2025 (k starému stavebnému zákonu) a od 1. 4. 2025 (k novému stavebnému zákonu).
Kde nájsť informácie o stavebnom úrade?
Ak vaša obec nemá vlastný stavebný úrad, je potrebné zistiť, pod ktorý spoločný stavebný úrad patrí. Túto informáciu vám poskytne buď obecný úrad, prípadne ju nájdete na webovej stránke obce alebo príslušného okresného úradu. V zmysle § 15 zákona č. 25/2025 Z.z. je stavebným úradom obec. Obce ako stavebné úrady sa na účely zabezpečenia odborných podkladov pre výkon štátnej správy na úseku výstavby môžu združovať a vytvoriť spoločný obecný úrad.
Riziká a alternatívy
V prípade, že by sa preukázalo, že postavená drobná stavba porušuje požiarne alebo iné bezpečnostné predpisy, stavebný úrad by mohol nariadiť úpravu alebo odstránenie stavby. Sused môže podať podnet na stavebný úrad, ak sa domnieva, že sú porušené jeho práva. V prípade sporu je odporúčané komunikovať so susedom a prípadne si vyžiadať stanovisko stavebného úradu. Alternatívou je konzultovať situáciu priamo na miestne príslušnom stavebnom úrade, kde vám môžu potvrdiť, či vaša stavba spĺňa podmienky zákona.
Základy pre rodinný dom - výkopy a monolitická časť (postup, ako na to)
Zhrnutie zmien a princípov
Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. vychádza z princípu, že každá stavba musí byť navrhnutá a zhotovená tak, aby počas celej svojej životnosti spĺňala základné požiadavky na bezpečnosť a stabilitu. Ohlásenie predstavuje efektívnu formu povoľovania stavebných prác. Zákon definuje drobné stavby ako tie, ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť svoje okolie, a povoľujú sa tzv. ohlásením. Stavebný úrad je povinný vybaviť ohlásenie do 30 dní, inak nastáva fikcia súhlasu. Pre každú stavbu platí, že ju stavebník môže postaviť na vlastnom pozemku alebo na pozemku, ku ktorému má také oprávnenie, a pozemok musí byť funkčne v územnom pláne určený na dané užívanie. Reforma stavebnej legislatívy prináša zjednodušenie pre občanov, ale aj zodpovednosť pre odborníkov.