Kúpa pozemku je úkon, ktorý si vyžaduje pozornosť a obozretnosť oboch zainteresovaných strán; je pomerne ľahké dopustiť sa chýb, ktoré sa spätne nedajú napraviť a ak prehliadneme isté skutočnosti, je možné nielen to, že vzniknú okolnosti, ktoré výrazne znížia cenu predmetného pozemku, ale i to, že vznikne patová situácia, výsledkom ktorej bude jeho nevyužiteľnosť, ktorá vyústi do následnej nepredajnosti. Bratislava ale aj iné mestá sú toho príkladom. Opäť teda platí, že je nutné zodpovedne preveriť nielen každý detail kúpnopredajnej zmluvy, ale i všetky náležitosti zapísané na katastri, zvlášť tie, ktoré väčšina ľudí pokladá za samozrejmé, avšak práve preto sa stávajú vďačným nástrojom podvodov.
Prístupová cesta ako podmienka stavebného povolenia
Najčastejšie problémy, na ktoré sa ľudia sťažujú v súvislosti s týmito otázkami, možno definovať práve ako tieto patové situácie; záujemca podcení dôsledné preverenie vlastností pozemku, ktorý kupuje, a následne zistí, že mu odrazu chýba prístupová cesta. Keďže však na túto skutočnosť prišiel až po kúpe, nemá prakticky žiadnu možnosť, ako sa jej právne domôcť - jediná odpoveď, ktorej sa dočká, je, že sa musí nejako dohodnúť so susedmi, ktorí túto prístupovú cestu majú. Vo väčšine prípadov sa to tak aj vyrieši, avšak na to je nevyhnutná ochota druhej strany, s ktorou sa nedá automaticky rátať. Nezriedka však takáto situácia nastane aj delením pozemkov v rodine a ak v nej nie sú dobré vzťahy, narobí to prakticky neriešiteľné problémy, ktoré často nerozlúskne ani súd. Zvýšenú pozornosť treba venovať tomuto problému najmä vtedy, ak sa veľký pozemok delí na menšie.
Toto delenie sa týka, ako sme už spomenuli, hlavne dedičstva, avšak môže k nemu dôjsť aj v prípade, že vlastník väčšieho pozemku, ktorý používal napríklad ako vinicu, sa rozhodne, že ho „rozkúskuje“ a predá ako niekoľko menších pozemkov určených na stavbu rodinných domov. Najmä vo väčších mestách je bežným javom, že priľahlé sídliská sa začínajú pre nedostatok miesta stavať v blízkom okolí, ktoré sa predtým používalo buď na pestovanie napríklad viniča, alebo ako záhradkárske oblasti. Tu treba okrem množstva iných vecí pamätať najmä na fakt, že ak chceme na nejaký pozemok neskôr dostať stavebné povolenie, musí naň viesť prístupová cesta. Pre kupujúceho je v tejto súvislosti podstatná skutočnosť, že povinný zabezpečiť si ju je on, nie mesto alebo obec. Ak teda kupujeme pozemok s úmyslom stavať, nie je múdre spoliehať sa na to, že keď všetci dookola stavajú, povolenie nebude ani pre nás problém. Ten vzniká aj vtedy, ak na predmetný pozemok vedie cesta, o ktorej si vlastník myslí, že je štátna, avšak môže byť súkromná, ktorá sa na tú štátnu len napája. Túto skutočnosť si tiež treba overiť ešte pred podpisom, pretože sa môže stať nielen to, že ohľadom pozemku nedostaneme stavebné povolenie, ale i to, že nám sused, ktorému môže byť stavba tŕňom v oku, jednoducho zakáže prechod.
5 chýb na Work and Travel 😬 ktoré ti agentúry nepovedia 🤫
Osobné vlastníctvo ako vyšší záujem
Väčšina ľudí si o takýchto prípadoch mylne myslí, že ak k nim dôjde a vlastník priľahlého pozemku nie je ochotný vyjsť v ústrety, povinnosť vyriešiť vzniknutú patovú situáciu má mesto alebo obec. Treba dodať, že veľké percento takýchto prípadov vzniká práve na základe tohto pomerne rozšíreného omylu; realita je však taká, že problém tohto charakteru si musí vyriešiť vlastník predmetného pozemku vo vlastnej réžii. Nijaký úrad totiž nemôže vydať príkaz vlastníkovi priľahlého pozemku, aby proti svojej vôli povolil susedovi prejazd alebo mu predal či prenajal časť zo svojho pozemku, ktorý je jeho súkromným vlastníctvom; ako vyššiu prioritu možno totiž nad osobné vlastníctvo nadradiť len verejný záujem, aj to nie bez obmedzení. Možno síce dodať, že každý prípad je špecifický a v prípade podnetu sa posudzuje individuálne, avšak nádej na úspech je veľmi slabá, nakoľko nemožno len tak zasiahnuť do práv iného občana. Púšťať sa do takého sporu je v drvivej väčšine prípadov stratený čas.
Môže vzniknúť aj situácia, že časť prístupovej cesty si niektorý vlastník priľahlého pozemku odkúpi z rôznych dôvodov do osobného vlastníctva. Tým sa „skomplikuje život“ všetkým, ktorí používajú ďalší úsek prístupovej cesty, ktorá nadväzuje práve na ten kúsok, ktorý sa stal súkromným, nakoľko im jeho majiteľ môže prejazd zakázať. Často sa pritom stáva, že záujemca o kúpu pozemku si overí, či prístupovú cestu vedúcu k nemu môže používať, avšak „neprejde“ si ju celú, resp. sa nepozastaví nad tým, že i na jej úsek pred jeho budúcim domom sa musí nejako dostať. Obrazne povedané, treba pátrať aj ďalej, ako po prvú zákrutu.
Absurdita týchto problémov pritom spočíva hlavne v jednoduchosti overenia situácie: zistiť si, či má pozemok prezentovaný ako stavebný štátnu prístupovú cestu, je otázka jediného nahliadnutia do katastrálnej mapy. Ak to tak nie je a záujemca zistí, že nejaká jej časť je súkromná, minimálne vie dopredu, čo ho čaká, ak sa aj napriek tomu rozhodne pozemok kúpiť. Tento problém sa totiž netýka len príjazdu - cez cudzí pozemok nie je možné bez povolenia jeho vlastníka ani natiahnuť inžinierske siete. Treba pritom poznamenať, že fakt, že priľahlý pozemok aj s prístupom vlastní napríklad dobrý známy či rodinný príslušník, je veľmi vratká istota a stojí a padá nielen na budúcnosti týchto vzťahov, ale i na napríklad budúcej finančnej situácii dotyčného človeka. Ľahko sa totiž môže stať, že nový kupec, prípadne dedič sa s jeho ústretovosťou stotožňovať nebude a opäť vzniká ťažko riešiteľná situácia. S trochou expresivity možno povedať, že sa takéto „držanie v hrsti“ môže skončiť vydieraním - buď vlastník odrezaného pozemku zaplatí za povolenie prejazdu či za potrebný kúsok susedovho pozemku nekresťanské peniaze, alebo je nútený predať svoj pozemok niektorému „priľahlému“ vlastníkovi za zlomok ceny. S nutnosťou tohto typu riešenia súvisí i množstvo podvodov, ktoré sa v tejto oblasti robia, preto treba mať na mysli, že zatajenie nevysporiadanosti či skutočnosti, že prístupovú cestu vlastní niekto tretí, môže byť cielené a neskôr, keď sa nový vlastník pozemku už so situáciou oboznámi, môže vzápätí nasledovať nevýhodná ponuka.
Bremeno prechodu a prejazdu
Spomenuli sme prípad, ktorý môže nastať, ak sa majiteľ väčšieho pozemku rozhodne rozdeliť ho na niekoľko menších a predať záujemcom, ktorí si na nich budú chcieť postaviť nehnuteľnosti. Nastáva tak situácia, ktorá by „nahrávala“ majiteľovi tej časti rozdeleného pozemku, ku ktorému vedie prístupová cesta. Aby však nezostali majitelia ostatných pozemkov bez prístupu, resp. aby boli ďalšie časti predajné ako pozemky určené na stavbu, pôvodný majiteľ musí pri delení a predávaní zabezpečiť, aby bolo na každom z týchto pozemkov, resp. okrem posledného, bremeno prechodu a prejazdu. Na to isté treba, samozrejme, myslieť i pri rozdeľovaní dedičstva. V praxi to znamená, že nedôjde k situácii, že by novovzniknuté parcely s výnimkou tej susediacej s prístupovou cestou zostali odrezané od sveta. Ak teda záujemca kupuje pozemok mimo štátnej prístupovej cesty a overil si, že na tých, cez ktoré musí od nej k svojmu pozemku prejsť, je toto bremeno, ich vlastníci nemajú právo mu prejazd odoprieť. Je však možné ho pri zmene vlastníka vymazať, preto si ho vo vlastnom záujme treba chrániť.
Zvykové právo a jeho obmedzenia
Je tu istá skutočnosť, ktorá môže zabezpečiť právo prejazdu, i keď si vlastník pozemku cestu pred mím nikdy neodkúpil; je ňou tzv. zvykové právo. Jeho definícia je vymedzená približne tak, že ak bol pozemok niekým využívaný istý počet rokov, stáva sa jeho majetkom. V takomto prípade platí, že ak si vlastník kúpil pozemok vedľa prístupovej cesty, ktorú predtým desaťročia používal predchádzajúci majiteľ pozemku a nemala iného súkromného majiteľa, nik mu nemôže zakázať používať ju. Treba však byť veľmi opatrný, pretože spoliehanie sa na zvykové právo bez písomného dôkazu alebo zápisu v katastri je právne veľmi rizikové a v prípade sporov so susedmi môže byť ťažko preukázateľné.
Povinnosti spojené so súkromnou cestou
Ak si záujemca kúpi pozemok, ku ktorému už prístupová cesta nesiaha, môže si ju aj sám zabezpečiť. Treba však pamätať na to, že podľa zákona musí spĺňať určité kritériá, ktoré si treba vopred zistiť a zariadiť sa podľa nich. Pravidlá sa týkajú najmä jej rozmerov - tie sú predpísané najmä kvôli tomu, aby sa v prípade potreby dostala k obydliu nielen sanitka, ale napríklad aj hasičské auto. V tejto oblasti treba pamätať ešte na fakt, že predpísané rozmery sa v minulosti menili, resp. časť cesty mohla byť postavená podľa pravidiel, od ktorých sa tie dnešné líšia. V takomto prípade, ak záujemca o stavbu súkromnej cesty nadväzuje na úsek, ktorý aktuálne normy nespĺňa, nemôže nadviazať na jeho rozmery, ale musí pokračovať podľa súčasných pravidiel.
Predkupné právo a jeho úskalia
Predkupné právo je pre mnohých ľudí synonymom istoty, že pozemok či nehnuteľnosť, na ktoré ho majú, im nikto „nevyfúkne“. V teoretickej rovine je to pravda - tomu, kto to právo má, sa musí predaj ponúknuť ako prvému. Nie je však celkom rozumné, ak vlastníci predkupného práva s určitosťou kúpy rátajú naisto - je síce pravda, že predkupné právo sa nedá obísť ani darovacou zmluvou, avšak pomerne bežne sa obchádza tak, že sa vlastníkovi predkupného práva ponúkne predmetný pozemok či nehnuteľnosť za takú premrštenú cenu, že ju jednoducho nekúpi. Predávajúci si tak svoju povinnosť splnil a môže ju už predať komukoľvek; iste každý pochopí, akým spôsobom sa premrštenosť ceny v takýchto prípadoch s kupcom „vyrieši“, aby postup nebol z právneho hľadiska napadnuteľný. Ak sa takáto situácia týka napríklad časti prístupovej cesty, nepomôže ani obozretnosť pri kúpe, nakoľko záruka, že sa niečo také v budúcnosti nestane, neexistuje.
Právny pohľad na prístup k nehnuteľnostiam
Ako advokát sa vo svojej praxi často stretávam s otázkou prístupovej cesty k nehnuteľnosti. Je to základná podmienka nielen pre plnohodnotné užívanie vášho pozemku či stavby, ale aj pre získanie stavebného povolenia a celkovú hodnotu majetku. Bez zabezpečeného prístupu sa z pozemku stáva v podstate nevyužiteľná plocha. V bežnej reči si pod prístupovou cestou predstavujeme nielen fyzickú cestu (stavbu), ale akýkoľvek pozemok, po ktorom sa vlastník môže dostať k svojmu pozemku alebo k stavbe. Prístupnosť stavby znamená, že jej majiteľ má právnu možnosť dostať sa do stavby z verejnej komunikácie, t. j. medzi vchodom do stavby a verejnou komunikáciou sú pozemky, po ktorých má majiteľ stavby právo prechodu.
Slovenský právny poriadok upravuje požiadavky na prístupovú cestu vo viacerých predpisoch. Vyžaduje, aby územné rozhodnutie o umiestnení stavby (§ 39a ods. 2 písm. b)) a stavebné povolenie (§ 66 ods. 2 písm. h)) obsahovali požiadavky na napojenie na pozemné komunikácie. Samotný Stavebný zákon však nešpecifikuje podrobnosti o tom, ako ďaleko od stavby môže byť prístupová komunikácia, aké má mať rozmery či nosnosť. Vyhláška č. 532/2002 Z. z. však stanovuje, že pripojenie stavby na pozemné komunikácie musí svojimi rozmermi, vyhotovením a spôsobom pripojenia vyhovovať požiadavkám bezpečného užívania stavby a bezpečného a plynulého prevádzkovania na priľahlých pozemných komunikáciách.
V prípade, že k nehnuteľnosti (najmä k stavbe) nie je zabezpečený prístup, Občiansky zákonník (§ 135c) umožňuje, aby súd zriadil vecné bremeno spočívajúce v práve cesty cez priľahlé pozemky. Takéto vecné bremeno je spravidla odplatné, teda vlastník zaťaženého pozemku má nárok na primeranú náhradu. Súd zriadi toto vecné bremeno len vtedy, ak prístup nemožno zabezpečiť inak. Občiansky zákonník upravuje aj tzv. núdzový prístup (§ 151o OZ), ktorý umožňuje vstup na cudzí pozemok v naliehavých prípadoch, napríklad na účely údržby alebo obhospodarovania nehnuteľnosti, alebo v prípade nebezpečenstva. Ide o zákonné vecné bremeno, ktoré nevyžaduje samostatné rozhodnutie, ale musí byť realizované v nevyhnutnej miere a za primeranú náhradu, ak účel nemožno dosiahnuť inak. Vlastník susedného pozemku je povinný takýto vstup strpieť.
Možnosti riešenia prístupu k pozemku
Existuje niekoľko spôsobov, ako zabezpečiť prístupovú cestu, ak k pozemku nevedie. Najvhodnejšou formou je dohoda s vlastníkom susedného pozemku. Ideálne riešenie je uzavrieť písomnú dohodu s vlastníkom susedného pozemku. Najčastejšie formy sú zmluva o zriedení vecného bremena (práva prechodu a prejazdu), nájomná zmluva na časť pozemku pre cestu, alebo zmluva o výpožičke.
Ak sa so susedom nedohodnete, Občiansky zákonník umožňuje obrátiť sa na súd, ktorý môže zriadiť vecné bremeno práva cesty súdnou cestou. Súd však bude skúmať, či skutočne neexistuje iná možnosť a či je zriadenie vecného bremena opodstatnené. V špecifických prípadoch a vo verejnom záujme, napríklad pri výstavbe diaľnic alebo iných verejnoprospešných stavieb, môže štát odňať alebo obmedziť vlastnícke právo k pozemku za primeranú náhradu. V rámci pozemkových úprav je cieľom komplexné a účelné usporiadanie vlastníctva pozemkov, čo môže zahŕňať aj riešenie prístupu k nim a budovanie poľných ciest. Pri bytových domoch platí, že ak pozemok pod bytovkou vlastní iný subjekt, je potrebné situáciu riešiť v rámci vlastníckych vzťahov k spoločnému majetku.
Praktické otázky a odpovede
Mnoho ľudí sa pýta: „Mám pozemok bez prístupovej cesty, čo mám robiť?“ Odpoveď je jasná: Ak k vášmu pozemku nevedie žiadna právne zabezpečená prístupová cesta, prvým krokom by mala byť snaha o dohodu so susednými vlastníkmi. Môžete navrhnúť zriadenie vecného bremena práva prechodu a prejazdu (odplatne) alebo uzavrieť nájomnú zmluvu. Ak dohoda nie je možná, môžete sa obrátiť na súd so žiadosťou o zriadenie tohto vecného bremena. Súd však posúdi, či nie je možné prístup zabezpečiť inak a či je zriadenie vecného bremena nevyhnutné.
Ďalšia častá otázka sa týka bezodplatnosti: „Je právo cesty vždy odplatné?“ Nie, v prípadoch, keď súd zriaďuje vecné bremeno práva cesty, je toto právo spravidla odplatné. Vlastník zaťaženého pozemku má nárok na primeranú náhradu. Výška náhrady môže byť dohodnutá medzi stranami, alebo ju určí súd.
Taktiež je dôležité zdôrazniť, že svojpomocné vybudovanie cesty na cudzom pozemku bez súhlasu vlastníka nie je prípustné a predstavovalo by neoprávnený zásah do jeho vlastníckeho práva. Takýto krok by mohol viesť k právnym sporom a povinnosti nahradiť škodu. Zákon síce umožňuje svojpomocne odvrátiť bezprostredne hroziaci neoprávnený zásah do práva, ale to sa týka akútnych situácií, nie dlhodobého riešenia prístupu.
Pojem „prístupová cesta“ je častejšie používaný v bežnej hovorovej reči a zahŕňa nielen fyzickú cestu, ale aj akýkoľvek pozemok slúžiaci na prístup. V právnych predpisoch, najmä v Stavebnom zákone, sa skôr stretávame s odbornými termínmi ako „napojenie na pozemné komunikácie“ alebo „pripojenie na pozemné komunikácie“. Oba termíny v podstate vyjadrujú to isté - právnu možnosť dostať sa k nehnuteľnosti z verejnej komunikácie, pričom „napojenie“ môže zahŕňať aj chodník.
Technické požiadavky na prístupovú cestu
Prístupové cesty k stavbe musia byť zhotovené do začatia užívania stavby, ako to ustanovuje § 7 ods. 4 vyhlášky č. 532/2002 Z. z. Čo to presne znamená? Prístupovú cestu má stavebník často vyštrkovanú, tým pádom sa tam vie dostať. Vo vyhláške nie je napísané, že musí byť skolaudovaná/dokončená, ale musí byť zabezpečený bezpečný prístup. Pripojenie stavby na pozemné komunikácie musí svojimi rozmermi, vyhotovením a spôsobom pripojenia vyhovovať požiadavkám bezpečného užívania stavby a bezpečného a plynulého prevádzkovania na priľahlých pozemných komunikáciách.
Mnoho vlastníkov nemá prístup k svojim stavbám. Zákon je však stručný a nespomína mnohé skutočnosti, na ktoré treba pri zriaďovaní tohto vecného bremena myslieť. V prípade, že plánujete na pozemku stavať, je nevyhnutné mať v územnom rozhodnutí o umiestnení stavby určené požiadavky na napojenie na pozemné komunikácie. Toto napojenie môže mať nielen formu cesty, ale napríklad aj chodníka. Stavebný zákon uvádza, že prístup ku stavbe môže byť zabezpečený z cesty, miestnej komunikácie, alebo z účelovej komunikácie. V Stavebnom zákone chýbajú podrobnosti o tom, ako ďaleko od stavby môže byť prístupová komunikácia vybudovaná a aké má mať vlastnosti (rozmery, nosnosť a pod.), preto je kľúčové riadiť sa technickými normami a vyhláškami.
Problémy pri pozemkových spoločenstvách
Záujem o pozemky v súčasnosti rastie. Kupujúci si všímajú lokalitu, inžinierske siete, cenu, vybavenosť okolia. Medzi naším vysnívaným pozemkom a pozemkom, kde sa nachádza verejná komunikácia, je pozemok, ktorého majiteľom je pozemkové spoločenstvo, tzv. urbár. V odborných článkoch na internete, ale aj na stavebných úradoch, sa dozviete, že k stavebnému povoleniu je potrebné mať zabezpečenú prístupovú cestu. Na základe zákona č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách nie je pozemkové spoločenstvo oprávnené predávať pozemky, ktoré spravuje jeho vlastníkom. Podľa tohto zákona má pozemkové spoločenstvo možnosť dať pozemok alebo jeho časť iba do nájmu cudzím osobám za vopred stanovené nájomné. Takéto riešenie je vhodné na zabezpečenie prístupu na pozemok (nie na zabezpečenie prístupovej cesty) iba po dobu výstavby nehnuteľnosti, a to z dôvodu, že nájom pozemku alebo jeho časti má iba dočasný charakter.
Riešenie prístupových ciest cez vecné bremeno
Ide o situáciu, keď vlastník pozemku má prístupovú cestu zabezpečenú cez susedný pozemok. V jeho okolí sa rozrástla bytová výstavba, a tým ohrozila jeho prístupovú cestu. On majiteľom nie je, len ju dlhodobo využíval. V takomto prípade, vlastník pozemku sa vie domôcť svojho práva prostredníctvom notára formou notárskej zápisnice. Jednou z podmienok je vydokladovanie vlastníka pozemku, že danú prístupovú cestu využíval viac ako 10 rokov. Pri takomto právnom vzťahu ide o trvalý stav, vecné bremeno sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Na vklad vecného bremena je potrebné vyhotoviť geometrický plán, ktorým sa presne vymedzí právo prechodu a prejazdu cez susedný pozemok. Zároveň je potrebné vyhotoviť Zmluvu o vecné bremeno. Samozrejme, vlastník susedného pozemku musí s vecným bremenom súhlasiť. Vecné bremeno môže byť bezodplatné, ale aj odplatné.
Prístupová cesta ako právny inštitút
Slovenský právny poriadok upravuje viaceré právne inštitúty, a to tak súkromnoprávne (obsiahnuté najmä v Občianskom zákonníku) ako aj verejnoprávne (obsiahnuté napr. v stavebnom zákone), ktorými možno situáciu s prístupovou cestou riešiť. Jednou z mnohých otázok, ktorú musí vlastník pozemku pri príprave realizácie stavby vyriešiť je práve zaistenie prístupu či príjazdu k nej z verejnej komunikácie. Možných riešení situácie, keď k (stavebnému) pozemku nevedie prístupová cesta je viacero. Ak susedný pozemok, cez ktorý by bol prístup k (stavebnému) pozemku možný alebo cez ktorý je už dokonca prístup fakticky (hoci bez akéhokoľvek právneho dôvodu) realizovaný, má známeho a dohľadateľného vlastníka, najjednoduchšou a často tiež najrýchlejšie a najmenej nákladné je pochopiteľne sa s vlastníkom susedného pozemku na využívaní prístupovej cesty dohodnúť.
Vlastník (stavebného) pozemku sa s vlastníkom susedného pozemku v takom prípade môže dohodnúť buď na odkúpení časti susedného pozemku potrebného pre cestu, na zriadení vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu či prejazdu (najčastejšie za odplatu) alebo na dlhodobom prenájme potrebnej časti pozemku. Prvé dve z uvedených troch variantov dohody medzi vlastníkom (stavebného) pozemku a vlastníkom susedného pozemku sú z právneho hľadiska najčistejšie, keďže odkúpenie potrebnej časti susedného pozemku bude pochopiteľne poskytovať vlastníkovi (stavebného) pozemku vyšší stupeň právnej istoty ako právo zodpovedajúce vecnému bremenu. Zriadenie vecného bremena je totiž vecným právom, ktoré sa zapisuje do katastra nehnuteľností, no vlastníkom prístupovej cesty v takomto prípade zostáva aj naďalej sused, u ktorého (prípadne u právnych nástupcov ktorého) nikdy nemožno úplne vylúčiť problémy pri výkone tohto práva v budúcnosti.
Relevantná právna úprava podľa stavebného zákona
Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v účinnom znení v § 47 ustanovuje všeobecné technické požiadavky na navrhovanie stavieb. Podľa uvedeného ustanovenia stavby sa musia navrhovať tak, aby boli po celý čas životnosti v súlade so základnými požiadavkami na stavby, so zastavovacími podmienkami a aby boli zhotovené z vhodných stavebných výrobkov a pritom aby stavba bola prístupná z cesty, miestnej komunikácie alebo z účelovej komunikácie. Ustanovenie § 47 písm. d) stavebného zákona teda zakotvuje povinnosť, aby k navrhovanej stavbe viedla prístupová cesta. Stavebný zákon explicitne neustanovuje, či musí prístupová cesta viesť k pozemku, na ktorom majú stavebníci záujem stavbu postaviť, už v čase územného a stavebného konania o umiestnení a povolení stavby, alebo až neskôr.
Teória stavebného práva ako aj aplikačná prax dovodila, že prístupová cesta nemusí k pozemku, na ktorom má byť stavba postavená, viesť už v čase územného či stavebného konania. Uvedený právny názor vyplýva aj zo systematického výkladu § 47 v spojení najmä s § 135 stavebného zákona. Na základe uvedených ustanovení stavebného zákona možno uzavrieť, že podmienkou vydania stavebného povolenia nie je, aby k pozemku, na ktorom chce stavebník stavať, viedla prístupová cesta. Naviac, jedna z vykonávacích vyhlášok stavebného zákona - konkrétne vyhláška č. 532/2002 Z. z. ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie explicitne v ustanovení § 7 ods. 4 ustanovuje, že prístupové cesty k stavbe musia byť zhotovené do začatia užívania stavby.
Zriadenie vecného bremena súdom
Poslednou možnosťou, ako zaistiť prístupovú cestu - teda prístup k už zhotovenej stavbe je zriadenie vecného bremena, ktorému zodpovedá právo prechodu a prejazdu vlastníka (už zastavaného pozemku) a iných oprávnených osôb. Uvedený inštitút upravuje § 151o ods. 3 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v účinnom znení. Ako z už uvedeného ustanovenia vyplýva, toto vecné bremeno zriaďuje súd svojím rozhodnutím, ktorým sa konanie o zriadenie vecného bremena končí. Žalobu o zriadenie vecného bremena súdom podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka môže podať len vlastník stavby. Podmienkou úspešnosti uvedenej žaloby je splnenie dvoch hmotnoprávnych podmienok, ktorými sú: vlastník stavby nie je súčasne vlastníkom priľahlého pozemku, ktorý umožňuje prístup k stavbe a prístupovú cestu - prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak.
Je ale nutné uviesť, že zriadenie vecného bremena súdom je až posledným možným prostriedkom ako dosiahnuť zabezpečenie prístupovej cesty pre vlastníka stavby. Toto riešenie je naviac časovo náročné a spojené so zvýšenými nákladmi (úhrada súdneho poplatku, príp. právneho zastúpenia, za vyhotovenie znaleckých posudkov, geometrických plánov a pod.). Z uvedených dôvodov je nutné vždy preferovať či už odkúpenie príslušnej časti susedného pozemku alebo zmluvné zriadenie vecného bremena. Je totiž potrebné si uvedomiť v tejto súvislosti aj tú skutočnosť, že to, že súd zriadi vecné bremeno v súdnom konaní neznamená, že osoba oprávnená z vecného bremena nie je povinná osobe povinnej z vecného bremena za obmedzenie jej vlastníckeho práva uhradiť žiadnu náhradu. Práve naopak, túto povinnosť osoba oprávnená z vecného bremena má a súd ju určí na základe vypracovaného znaleckého posudku v súdnom konaní.
Pripájanie pozemných komunikácií podľa cestného zákona
Nad rámec vyššie uvedených spôsobov ako dosiahnuť zabezpečenie prístupovej cesty k stavbe na pozemku, ku ktorému nie je zabezpečený prístup možno v tejto časti uviesť postup v prípade, ak je napríklad stavba postavená vo významnejšej vzdialenosti od pozemnej komunikácie (najmä cesty, miestnej komunikácie alebo účelovej komunikácie), no vlastník stavby je aj vlastníkom celého pozemku vedúceho až k tejto pozemnej komunikácii. V uvedenom prípade je nutné napojenie stavby na pozemnú komunikáciu, a to či už pripojením pozemných komunikácií, no najmä zriadením vjazdu z cesty alebo miestnej komunikácie na susedné nehnuteľnosti. O tomto napojení (resp. jeho povolení) rozhoduje cestný správny orgán, a to priamo v územnom konaní o umiestnení stavby (resp. územnom konaní o umiestnení stavby spojenom so stavebným konaním).
Legislatívne požiadavky na vjazd a bezpečnosť
Bez oficiálne zabezpečeného prístupu nie je možné na pozemku legálne stavať. Prístupová cesta zohráva zásadnú úlohu nielen pre dopravu stavebného materiálu a pohyb vozidiel, ale aj pre zásahové zložky, ako sú hasiči alebo záchranná zdravotná služba. Podľa zákona musí byť ku každému stavebnému pozemku zabezpečená dopravne prístupná komunikácia až po jeho hranicu. Podmienka na vydanie stavebného povolenia je jasná - bez preukázaného prístupu stavebný úrad povolenie nevydá. Nutnosť na kolaudáciu stavby je ďalším dôležitým krokom - objekt bez legálneho prístupu nemožno riadne skolaudovať. Dôležitá je aj kvôli vecným bremenám a právu prechodu či prejazdu - prístup cez cudzí pozemok musí byť právne ošetrený, inak hrozia budúce spory.
Podľa slovenskej legislatívy musí byť zabezpečený prístup k pozemku po verejnej alebo súkromnej komunikácii s právom prejazdu. Minimálna šírka cesty je stanovená účelom stavby: pre príjazd k rodinnému domu sa vyžaduje 3 metre (pre osobné autá a techniku), prístup pre hasičov musí mať 3,5 metra (vrátane obratiska a únosnosti) a dočasný vjazd na stavbu musí mať minimálne 2,5 metra na dobu výstavby. Ak plánujete nový vjazd z obecnej alebo krajskej komunikácie na svoj pozemok, musíte dodržať niekoľko krokov, aby bolo všetko legálne a bez komplikácií. Stavať bez povolenia je riziko - hrozí pokuta alebo povinnosť odstrániť nelegálne zriadený vjazd.
Údržba a povrchová úprava prístupovej cesty
Povrch prístupovej cesty musí byť dostatočne pevný, odolný voči poveternostným vplyvom a nenáročný na údržbu. Medzi najčastejšie používané povrchy patria: štrkový povrch (lacný, rýchly, vhodný ako provizórne riešenie), betónová dlažba (pevná, ľahko udržiavateľná, vhodná aj pre pochôdzne zóny), asfalt (hladký a odolný, ideálny pre častý prejazd áut) a zatrávňovacie tvárnice (ekologické riešenie s priepustnosťou pre vodu). Legislatívne požiadavky sú v tomto smere jasne dané. Cesta musí byť navrhnutá tak, aby sa na jej konci mohlo otočiť vozidlo s dĺžkou až 8 metrov - pomocou kruhového alebo „T“ obratiska. Povrch komunikácie navyše musí zvládnuť zaťaženie aspoň 80 kN, čo zodpovedá hmotnosti hasičského vozidla s výbavou. Nezabudnite ani na dostatočnú prejazdnú výšku - konáre stromov alebo káble musia byť vyvýšené minimálne na 4,1 metra, aby mohlo prejsť aj vyššie vozidlo bez rizika poškodenia.
Plánovanie prístupu a prevencia sporov
Pri plánovaní prístupu k pozemku je nutné myslieť aj na odvodnenie - povrchová voda nesmie stekať na verejnú komunikáciu. Ďalej treba dbať na vjazdové stĺpiky a bránu - rešpektujte spätný oblúk pre vjazd áut. Bezpečný výhľad pri napojení na cestu musia byť dodržané rozhľadové trojuholníky. Prístupová cesta je nielen praktickou nevyhnutnosťou, ale často aj kľúčovým prvkom na vydanie stavebného povolenia. Správne navrhnutá a vybudovaná príjazdová komunikácia zaistí pohodlný pohyb, bezpečnosť a dlhodobú funkčnosť. Či už sa rozhodnete pre štrk, dlažbu alebo asfalt, myslite na povolenia, odvodnenie a únosnosť.
Ak zvažujete kúpu pozemku, vždy si overte, či je prístupová cesta zapísaná na liste vlastníctva alebo či existuje právny titul na jej využívanie. Ústne dohody sú v právnom styku s nehnuteľnosťami veľmi krehké a často končia patovou situáciou, keď sa zmení vlastník priľahlého pozemku. Vždy preto preferujte písomné zmluvy o zriadení vecného bremena, ktoré sú vkladom do katastra právne zabezpečené aj voči tretím osobám. Pamätajte, že investícia do právneho preverenia pozemku pred kúpou je zlomkom ceny, ktorú by ste zaplatili pri následných súdnych sporoch o prístup k vlastnému majetku.