V kontexte stavebného konania a územného plánovania v mestskej časti Bratislava-Karlova Ves sa objavujú komplexné otázky týkajúce sa regulácie výstavby a ochrany verejných záujmov. Jedným z kľúčových bodov diskusie je aj činnosť stavebného úradu a jeho rozhodnutia, ktoré neraz narážajú na odpor zo strany rôznych aktérov. V tomto článku sa zameriame na konkrétne prípady a širšie súvislosti súvisiace so stavebným úradom na Klaučovej ulici, pričom využijeme informácie z podnetov na upozornenie prokurátora a rozhodnutí stavebných úradov.
Podnet na upozornenie prokurátora a stavebné povolenie pre "Viladom Staré Grunty"
V súvislosti s výstavbou projektu "Viladom Staré Grunty" bola podaná právna iniciatíva formou podnetu na upozornenie prokurátora podľa § 28 zákona číslo 153/2001 Z. z. Tento podnet, ktorý bol podaný prostredníctvom splnomocnenej advokátskej kancelárie, reaguje na vydané Stavebné povolenie Mestskej časti Bratislava - Karlova Ves, ako príslušného stavebného úradu. Stavebné povolenie, označené číslom KV/SÚ/55/2022/1380/ZM zo dňa 24.01.2022, povoľuje stavbu s názvom "Viladom Staré Grunty", ktorá zahŕňa stavebné objekty SO 01 - Viladom staré grunty a SO 02 - Elektroenergetické zariadenie. Stavebník tohto projektu je spoločnosť XXXXXX.
Lokalita, kde má byť stavba realizovaná, sa nachádza v oblasti Staré Grunty. Konkrétne, SO 01 je plánovaný na pozemkoch registra CKN parcely číslo 2960/9, 2960/53, 2960/25, 2960/27, 2963/47, 2963/53, 2963/66 v katastrálnom území Karlova Ves, Bratislava. SO 02 bude situovaný na pozemkoch registra CKN parcely 2963/46, 2963/47, 2963/65, 2963/66, 2963/53 v tom istom katastrálnom území. Účelom stavby je bytová budova - bytový dom, v súlade s § 43 odsek 1 písmeno a) stavebného zákona. Pred vydaním tohto stavebného povolenia bolo mestskou časťou Bratislava - Karlova Ves ako orgánom územného plánovania vydané aj rozhodnutie o umiestnení stavby.
Proti tomuto stavebnému povoleniu boli podané odvolania zo strany účastníkov stavebného konania. Títo účastníci v priebehu konania vzniesli aj ďalšie námietky. Dôvody týchto námietok a odvolaní často smerujú k otázkam súladu navrhovanej výstavby s existujúcimi urbanistickými štúdiami, reguláciou územia a ochranou verejných záujmov, vrátane ekologickej stability a dopravnej infraštruktúry.
Význam urbanistickej štúdie a stavebná uzávera v zóne Líščie údolie
Jedným z dôležitých aspektov, ktorý sa objavuje v súvislosti so stavebným konaním v oblasti Karlovej Vsi, je interpretácia právneho charakteru urbanistických štúdií. V rozhodnutí Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3Sžp/25/2011 bol odmietnutý právny názor Krajského stavebného úradu v Trnave, podľa ktorého má urbanistická štúdia len smerný charakter a nie je záväzná. Najvyšší súd zdôraznil, že urbanistická štúdia môže v zmysle § 4 ods. 1 zákona č. 50/1976 Zb. (stavebný zákon) územný plán aj meniť, dopĺňať, resp. riešiť špecifické problémy v danom území. V takomto prípade sa stáva podkladom pre územné rozhodnutie, a preto je nevyhnutné preskúmať súlad podmienok na umiestnenie stavby s obsahom a závermi príslušnej urbanistickej štúdie.
V kontexte snahy o reguláciu rozvoja územia v mestskej časti Bratislava-Karlova Ves, konkrétne v zóne Líščie údolie, bola dňa 15.10.2018 vydaná Mestskou časťou Bratislava - Karlova Ves dočasná stavebná uzávera pod číslom KV/SU/996/2018/11110/JP. Táto uzávera bola vyhlásená s cieľom zabezpečiť komplexné riešenie priestorového usporiadania a funkčného využívania daného územia, zosúladiť záujmy a činnosti ovplyvňujúce územný rozvoj, životné prostredie a ekologickú stabilitu.
Súhlasy a námietky voči stavebnej uzávere
Vyhlásenie stavebnej uzávery neprebehlo bez odozvy. S jej vyhlásením súhlasili viaceré dotknuté štátne orgány a subjekty. Patril medzi ne Krajský pamiatkový úrad Bratislava (dňa 21.03.2016), spoločnosť SWAN, a. s. (dňa 8.3.2016), ktorá súhlasila s realizáciou udržiavacích prác v súvislosti s potrebou prevádzky a údržby existujúcich podzemných vedení, a Bratislavská teplárenská, a. s.
Na druhej strane, proti stavebnej uzávere boli vznesené námietky od viacerých účastníkov stavebného konania. Tieto námietky boli podané v rôznych obdobiach, od marca 2016 až do septembra 2018. Medzi subjektmi, ktoré vzniesli námietky, figurovali XXXX*, XXXX, a. s., XXXX, XXXX, XXXX, XXXX, XXXXX, Viktor Smutný, XXXXX, XXXXX, XXXX, XXX s. r. o., XXXX, XXXXX, XXXX, XXXXXX, XXXX, XXXXX, XXXXX, a XXXXXX. Celkovo bolo zaznamenaných 23 účastníkov stavebného konania, ktorí vzniesli námietky voči stavebnej uzávere.
Odôvodnenie stavebnej uzávery a jej význam pre územné plánovanie
Stavebný úrad prijal za podnet na začatie územného konania so stavebnou uzáverou skutočnosť, že mestská časť v súčasnosti obstaráva územnoplánovaciu dokumentáciu - územný plán zóny, v súlade s § 8 odsek 2 písmeno d) stavebného zákona. Oznámenie o začatí obstarávania tohto územného plánu zóny Bratislava, Karlova Ves-Líščie údolie, bolo vykonané orgánom územného plánovania prostredníctvom verejnej vyhlášky.
Prevažná väčšina námietok voči stavebnej uzávere bola založená na argumente, že stavebná uzávera predstavuje hromadný zásah do vlastníckych práv majiteľov nehnuteľností v dotknutom území. Stavebný úrad však na tieto námietky oponoval spôsobom, s ktorým sa stotožňujú aj podávatelia tohto podnetu. Argumentácia spočíva v tom, že "rozhodnutie o stavebnej uzávere je zákonný nástroj regulácie územia, ktorá je nielen žiadúca, ale aj nevyhnutná, a ktorej požiadavka je vyjadrená vo všeobecne záväzných právnych predpisoch, v Ústave SR, stavebnom zákone, jeho vykonávacích predpisoch a množstve ďalších súvisiacich predpisov….V konečnom dôsledku tieto obmedzenia chránia záujmy všetkých vlastníkov pozemkov vo vymedzenom území, nielen vlastníkov, ktorí vzniesli námietky a pripomienky, ale aj vlastníkov stavieb a pozemkov, ktorí námietky a pripomienky nevzniesli."
Mestská časť zabezpečila v decembri 2017 materiál s názvom „Územný plán zóny Karlova Ves-Líščie údolie, Mestská časť Bratislava- Karlova Ves, Prieskumy a rozbory“. Zhodnotenie tohto materiálu identifikovalo problémy a požiadavky na riešenie ÚPD zóny, ktoré významne odôvodňujú potrebu vyhlásenia stavebnej uzávery. Stavebný úrad tieto závery považuje za kľúčové pre ďalšie kroky.
Potreba stavebnej uzávery vyplýva aj z toho, že ide o rozvojové územie. V riešenom území prebieha urbanizácia nekoordinovane, čo má za následok vznik troch nesúvislých "ostrovov" zástavby bez zjavnej priestorovej väzby a čitateľnej spoločnej urbanistickej koncepcie. Stavebný úrad si je vedomý, že pre podrobnejšiu reguláciu urbanistických častí je potrebné vykonať opatrenia na odstránenie jestvujúcich priestorových a líniových bariér a problematických prvkov.
Dopravné závady, odvádzanie vôd a ekologická stabilita
Stavebný úrad identifikoval viaceré dopravné závady a má vedomosť o zložitosti pomerov v danej lokalite. Vie, že je nevyhnutné navrhnúť systémové, koncepčné a spoločné riešenia. Napriek tomu sa pri vydávaní stavebného povolenia objavujú prípady, kedy sú ignorované námietky týkajúce sa nedostatočnej prístupnosti stavby pre ťažké strojové mechanizmy, alebo sa tak deje na úkor znehodnotenia pozemnej komunikácie využívanej obyvateľmi na dopravu aj parkovanie.
Ďalším problémom, ktorý nie je v lokalite dostatočne riešený, je odvádzanie splaškových vôd. Problémy spôsobené prívalovými zrážkami sú navyše prehlbované konfiguráciou terénu a jeho strmým sklonom.
Riešené územie je tiež súčasťou biocentra regionálneho významu Sitina - Starý Grunt, čo z neho robí ekologicky veľmi významné územie. Vytváranie a udržiavanie územného systému ekologickej stability je verejným záujmom. Stavebný úrad vie, že v riešenom území je potrebné vyčleniť líniové prvky slúžiace ako refúgiá pre faunu, vhodné migračné trasy a prepojenia, pričom je nutné plne rešpektovať regionálny biokoridor a zabezpečiť jeho prepojenie s regionálnym biokoridorom č. IC.
Zrušenie rozhodnutia stavebného úradu a nečinnosť vo verejnom záujme
Okresný úrad Bratislava, odbor výstavby a bytovej politiky, vo svojom rozhodnutí č. OU-BA-OVBP2-2019/51613/KVJ zo dňa 15.05.2019, ktoré bolo doručené Mestskej časti Bratislava - Karlova Ves dňa 20.05.2019, zrušil rozhodnutie stavebného úradu mestskej časti Bratislava - Karlova Ves. Dôvody pre toto zrušenie sú síce v texte podnetu uvedené, avšak nie sú detailne rozvedené.
V tomto kontexte sa objavuje kritika, že nečinnosť stavebného úradu v smere ochrany verejného záujmu a záujmu dotknutých vlastníkov na premyslených a vzájomne koordinovaných riešeniach v skutočnosti ochraňuje záujmy individuálnych stavebníkov a investorov, ako napríklad stavebníka a investora do bytovej výstavby projektov ako "Viladom Staré Grunty".
Územný plán mesta vs. Územný plán zóny
Územný plán mesta Bratislava, schválený VZN 4/2007, nie je podľa uvedených informácií spôsobilý nahradiť absenciu územného plánu mestskej časti. Dôvodom je jeho nedostatočná podrobnosť na to, aby ustanovoval zásady a regulatívy podrobnejšieho priestorového usporiadania pozemkov, alebo zásady a regulatívy umiestnenia stavieb na jednotlivých pozemkoch.
Právomoc a legitímny zámer mestskej časti regulovať výstavbu na svojom území by sa stal takmer nemožným, ak by sa počas procesu obstarávania a spracovávania územnoplánovacej dokumentácie v území neustále umiestňovali a povoľovali nové stavby. Tieto by mohli narúšať alebo mariť územnoplánovacie zámery sledované obstarávaním územného plánu zóny mestskou časťou, ako orgánom územného plánovania, resp. aj zámery jednotlivých pozemkov a území, ktoré si môžu uplatňovať v procese obstarávania územného plánu zóny, v ktorom ich možno koordinovať.
Dôležitosť regulácie a zoznam stavebných úradov
Regulácia výstavby je kľúčová pre zabezpečenie komplexného riešenia priestorového usporiadania a funkčného využívania územia, ako aj pre zosúladenie záujmov a činností ovplyvňujúcich územný rozvoj, životné prostredie a ekologickú stabilitu. Práve preto je dôležité, aby stavebné úrady konali v súlade s platnou legislatívou a zohľadňovali všetky relevantné aspekty.
V súvislosti so stavebným úradom na Klaučovej ulici a v rámci Bratislavy, je dôležité poznamenať, že na ich webových stránkach sú zverejnené informácie o kontaktoch a kompetenciách jednotlivých stavebných úradov. Tieto informácie sú dôležité pre občanov a stavebníkov, ktorí potrebujú vybaviť stavebné povolenia, územné rozhodnutia alebo iné úkony súvisiace s výstavbou. Kompetencie stavebného úradu sa riadia stavebným zákonom č. 50/1976 Z. z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku v znení neskorších predpisov a tiež novým stavebným zákonom č. 25/2025 Z. z.
Nové tlačivá a vzory žiadostí podľa zákona č. 25/2025 Z. z. sú dostupné v prílohách vyhlášky č. 60/2025 Z. z. Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky. Tieto vzory sa týkajú rôznych podaní, ako napríklad ohlásenie stavby a stavebných úprav podľa § 63 Stavebného zákona č. 25/2025 Z. z.
Je dôležité si uvedomiť, že v prípade stavieb, pre ktoré bolo vydané územné rozhodnutie podľa predpisov účinných do 31.03.2025, sa na vybavenie žiadostí o stavebné povolenie od 1. apríla 2025 použijú predpisy v znení účinnom do 31. marca 2025. Žiadosti na stavebný úrad je možné smerovať na príslušné pracoviská klientskych centier.
Stručne povedané, situácia súvisiaca so stavebným úradom na Klaučovej v Bratislave a konkrétne v oblasti Staré Grunty poukazuje na komplexnosť procesov územného plánovania a stavebného konania. Snaha o reguláciu výstavby v záujme ochrany verejných záujmov, ekologickej stability a kvalitného urbanistického rozvoja sa stretáva s individuálnymi záujmami investorov, čo si vyžaduje dôsledné presadzovanie zákonných postupov a transparentné rozhodovanie.