Kupujete starší byt? Počítajte s tým, že vám z peňaženky vytiahne omnoho viac, než je jeho kúpna cena. Kompletná oprava bývania v pôvodnom stave môže stáť aj desiatky tisíc eur. Dôvodom je projektovaná životnosť bytových domov, ktoré sa časovo stavali v šesťdesiatych či sedemdesiatych rokoch. Polstoročie a dosť. „Boli projektované približne na 50 rokov,“ vysvetľuje stavebný inžinier Miroslav Stromko. Preto si pri kúpe bytu presne zistite, kedy bol postavený a či už má za sebou kompletnú rekonštrukciu. To znamená aj výmenu „stupačiek“, kanalizačných rozvodov, vodovodných a plynových potrubí. „Majitelia takýchto starších nehnuteľností tiež menia elektroinštaláciu, ktorá nevyhovuje súčasným normám, často riešia a prestavujú bytové jadrá a vymieňajú technologicky zastarané systémy za novšie a bezpečnejšie,“ dodáva hovorkyňa Slovenskej komory stavebných inžinierov Viktória Čapčíková. Platí, že investícia do obnovy bytu je vysoká, no „zánovný“ byt je zvyčajne napriek tomu v porovnaní s kúpou novostavby lacnejší.
Nemenej dôležité je všímať si bytový dom ako celok a zistiť, aké rekonštrukčné práce už má za sebou, prípadne si overiť, či sa plánuje obnova domu. Staré paneláky si totiž pýtajú nielen interiérovú rekonštrukciu. Zistite si, aké materiály sú vhodné pre konkrétny typ bytovky, „a tiež si nechajte navrhnúť zateplenie odborníkom, pretože ak nebude navrhnuté správne, môže dôjsť k vzniku nebezpečných rosných bodov vnútri steny, čo môže spôsobiť tvorbu plesní,“ dodáva Čapčíková.
Ilúzia lacného bývania a realita socializmu
Stále sa nájde dosť ľudí, ktorí s nostalgiou spomínajú na časy, keď „za komunizmu bolo lepšie bývanie“. Podľa prieskumu magazínu Forbes z roku 2018 viac ako polovica Slovákov (56 percent) verí, že za socializmu sa žilo lepšie než dnes. Na prvé počutie to môže znieť lákavo - lacné nájomné, byty prideľované štátom a žiadne hypotéky. Realita bola však úplne iná. Práve socializmus svojím centrálnym plánovaním a ničením hospodárstva pripravil Slovensko o desaťročia prirodzeného rozvoja. Dôsledky devastácie, ktorú spôsobil, cítime ešte aj dnes - v pomalšom dobiehaní Západu, ale aj v nedôvere k trhovým riešeniam.
Otázka dostupnosti bývania je dnes nesporne zložitá. Ceny rastú, hypotéky sú menej dostupné a mladí ľudia často odkladajú osamostatnenie sa.
V roku 1984 som ukončil strednú školu a začal som pracovať v rušňovom depe Žilina ako technik na revíziách elektrických rušňov. Išlo o prácu v katastrofálnych podmienkach, ktorá bola mizerne platená. V roku 1986 som sa oženil. A keďže som sa oženil, začal som uvažovať nad nejakým bývaním. Na stavbu domu som si netrúfal a nemal som žiadne úspory a ani moja manželka, ktorá bola rovnako chudobná ako ja a dokonca bývala a žila v podobných pomeroch. Stavba domu naozaj nebola lacná záležitosť, aj keď vám boľševickí iluzionisti budú tvrdiť opak. Navštívil som preto príslušné oddelenie v mojom podniku (firme) a hľadal som možnosti na pridelenie bytu. A bola to studená sprcha. Čakacia doba na pridelenie jednoizbového bytu bola cca 10 rokov. Na trojizbový byt sme nárok nemali, keďže sme boli v tom čase bezdetní.
Spôsoby získania bývania za socializmu
Za socializmu ste sa mohli k bytu dostať niekoľkými spôsobmi. Teda k prideleniu bytu. Nie k vlastníctvu bytu. Niečo také neexistovalo a trh s bytmi taktiež nie. Byt sa jednoducho kúpiť nedal. Dal sa kúpiť tzv. družstevný podiel.
Spôsob č. 1: Pridelenie štátneho bytu
Najlacnejšie bývanie bolo v tzv. štátnych bytoch. Súčasní boľševickí iluzionisti často rozprávajú ako ľahko sa dal získať byt. „Ak niekto skončil školu a našiel si zamestnanie, štát mu pridelil byt, za ktorý platil len nízke nájomné, a dostal ho zadarmo.“ Tak znie oficiálna deklarácia riešenia bytovej otázky súčasných boľševických iluzionistov a klamárov. Malo to však niekoľko, a to poriadnych háčikov. Takýchto bytov štát až tak veľa nemal. A tie čo mal, mal pre svojich vyvolených. Štátne byty prideľovali a naozaj takmer ihneď predovšetkým dôstojníkom armády. Profesionálni vojaci sa často sťahovali a ak takéhoto dôstojníka prevelili k inej posádke, automaticky mu cca do týždňa pridelili aj byt, spravidla po niektorom z dôstojníkov, ktorí ho predtým obývali. Druhými na rade boli policajti, príslušníci ŠTB, boľševickí funkcionári a ich príbuzní. Samozrejme občas sa za mastný úplatok dostal k štátnemu bytu aj nejaký iný smrteľník, ale takých bolo málo. Takýto byt ani vtedy nepatril konkrétnemu nájomcovi, lebo bol len nájomcom, nie vlastníkom. Preto tvrdenie o byte zadarmo je jednoducho výmysel. V princípe išlo o štátny nájomný byt a keďže patril štátu a nie nájomcovi, nemohol ho celkom logicky dostať zadarmo a platil zaň nájomné.
Spôsob č. 2: Podnikový byt
Teoreticky bola táto možnosť najrýchlejším a najlacnejším riešením. Ale naozaj len teoreticky. Podniky s cieľom získať nejakého špeciálneho pracovníka takúto možnosť občas ponúkali ako benefit. Pokiaľ podnik hľadal nejakého zamestnanca s kvalifikáciou, alebo zriedkavejšou špecializáciou, prípadne trpel akútnym nedostatkom pracovníkov, mohol byť pridelený byt aj bežnému smrteľníkovi. Išlo však skôr o výnimku ako pravidlo. Väčšinou dostali takýto byt „vybraní“ pracovníci, ktorí boli spriaznení s ľuďmi s možnosťou rozhodnúť o pridelení bytu. Takýto byt by však v prípade výpovede zamestnanca musel nájomca spravidla opustiť.
Spôsob č. 3: Družstevný byt
Tak tento spôsob prideľovania bytov bol asi najbežnejší, aj keď nevýhodnejší ako štátny byt, či podnikový byt, keďže bolo potrebné sa stať členom družstva (poplatok cca 3000 Kčs). Avšak to záviselo od veľkosti bytu. 3000 Kčs bol vstupný poplatok pre trojizbový byt. V prípade menších bytov bol menší a naopak. A potom bolo potrebné zaplatiť tzv. družstevný podiel, ktorého výška sa mierne odlišovala podľa mesta v ktorom bol byt postavený a lokality. V roku 1988 som ja osobne zaplatil členský podiel v celkovej výške 29 600 Kčs. Takže celkový sumár bol 32 600 Kčs (súčasný ekonomický ekvivalent je cca 14 000 eur). To samozrejme nebola jediná nevýhoda. Tá najväčšia bola dĺžka čakacej doby. Vo väčších mestách sa na byt čakalo aj 10-15 rokov (pokiaľ sa samozrejme čakateľ nerozhodol veci urýchliť úplatkom). Takže povedačky o rýchlom pridelení bytu mladým ľuďom sú naozaj len povedačky. Tu ale treba pripomenúť, že čakacia doba sa líšila nielen podľa lokality kde byty stavali, ale aj desaťročia v ktorom čakateľ o byt požiadal. V sedemdesiatych rokoch boli čakacie doby oveľa dlhšie, ako v deväťdesiatych rokoch.
Po získaní tzv. družstevného bytu sa dalo prakticky bývať hneď. V byte bola kuchynská linka, plynový sporák, vybavené WC a aj kúpeľňa. Byty neboli príliš kvalitné. Ja osobne som ho musel dať opravovať (panely boli krivé) a okná boli natoľko nekvalitné, že ak trochu fúkalo, záclony nám viali ako vo vetre. Napriek tomu že družstevný byt vytváral zdanie vlastníctva, nebolo to tak. Byt nebol majetkom nájomníka a samozrejme platil aj nájomné. Pre zaujímavosť, moje prvé nájomné (v roku 1991) činilo 778 Kčs (v čom bola zahrnutá aj platba za kúrenie a vodu) + treba pripočítať platbu za plyn na varenie + elektrické energie. Celkom cca 1000 Kčs čo zodpovedá súčasnému ekonomickému prepočtu asi na 350 eur. Takýto byt ste samozrejme nemohli predať. Mohli ste však predať svoj družstevný podiel, pokiaľ by ste sa chceli bytu zbaviť či vymeniť ho za menší či väčší. Družstevný podiel sa mohol aj dediť. V tom období ak ste sa chceli napr. presťahovať z BA do ZA a nechceli ste prísť o byt, bolo potrebné nájsť niekoho s kým by ste byt vymenili a dorovnali prípadné rozdiely v družstevných podieloch.
Spôsob č. 4: Družstevno stabilizačný byt
V roku 1988 som sa rozhodol opustiť môjho pôvodného zamestnávateľa a aj pôvodné povolanie a nájsť si prácu, ktorá by bola lepšie platená s tým, že sa dá ľahšie dostať k bytu. To sa mi podarilo. Našiel som zamestnanie kde vládol nedostatok pracovníkov a súčasťou stabilizácie zamestnancov bol aj prísľub na skoršie pridelenie tzv. družstevno - stabilizačného bytu. V princípe išlo o družstevné byty a vládol tam rovnaký princíp financovania. Avšak prednostne sa prideľovali zamestnancom v nedostatkových povolaniach cez podniky, ktoré potrebovali zamestnancov stabilizovať. Tak ako uvádzam vyššie, celkovo ma stál 32 600 Kčs, avšak pri podpísaní zmluvy na odpracovanie 10 rokov v konkrétnej profesii mi podnik uhradil sumu 12 000 Kčs, čo mi naozaj pomohlo. Na zvyšok som si vzal úver ktorý bol úročný 2-2,5 % (úrok si už presne nepamätám). Byt mi pridelil takpovediac bleskovo, a to cca po troch rokoch. V jeseni roku 1991 som sa do tohto bytu nasťahoval.
Kategórie bytov a kvalita bývania
Boľševickí iluzionisti okrem vzbudzovania ilúzií v neznalých ľuďoch chcú často zabudnúť na to, akej kvality byty boli. Byty sa totiž delili do troch, ba možno aj štyroch kategórií. V šesťdesiatych a sedemdesiatych rokoch sa stavali byty, ktoré mali napr. kúpeľňu či WC spoločné s inými bytmi na chodbe. Niektoré, respektíve väčšina nemali ani ústredné kúrenie. V roku 1980 býval môj kamarát síce v trojizbovom byte, ale kúrilo sa pevným palivom vo vlastných kachliach. V kúpeľni mali bojler taktiež na pevné palivo. Okolo takýchto bytoviek boli zvyčajne postavené búdy v ktorých nájomníci skladovali uhlie či drevo. A aj takéto byty sa bežne prideľovali. Podobný byt mal aj môj triedny učiteľ v ZŠ, ale kúril naftou. Ale o nejakom pohodlnom bývaní sa dalo hovoriť naozaj ťažko. A takýchto bytov boli tisíce po celej republike. Až niekedy okolo roku 1980 sa mohli podľa normy budovať len byty prvej kategórie. Byt prvej kategórie musel mať ústredné kúrenie, WC, kúpeľňu kde tiekla 24 hod denne teplá voda a teda musela byť k sídliskám vybudovaná aj tepláreň.
Mnohé byty, ktoré štát prideľoval boli po ľuďoch ktorí emigrovali, či im ukradli (znárodnili) majetok. Byty však neboli všade a ak záujemca o byt býval ďaleko od nejakého okresného či aspoň lokálne väčšieho mesta, tak buď sa potenciálny nájomník presťahoval do mesta, alebo mal iba jedinú možnosť a to postaviť si vlastný dom. Občas sa samozrejme bytovky stavali aj na dedinách, ale v malom množstve a bytov bolo jednoducho málo.
Individuálna výstavba rodinných domov
Jediný spôsob ako ste mohli nehnuteľnosť vlastniť nielen v nej bývať, bola kúpa, alebo výstavba rodinného domu. Priznám sa, že veľmi obdivujem ľudí, ktorí si za komunizmu postavili dom, bola to totiž veľká obeta. Stavebného materiálu bol nedostatok a preto boli vytvárané poradovníky na zakúpenie, alebo sa pomáhalo korupciou. Pri vybavovaní stavebných povolení to bolo podobné. Jeho vybavenie nezriedka trvalo aj 5 rokov, ak nebol stavebník ochotný dávať úplatky úradníkom. Všetko sa robilo svojpomocne a trvalo to zvyčajne dlhšie ako dnes. Napriek tomu výstavba rodinného domu bola relatívne lacnejšia ako dnes. Ak mal stavebník šťastie, dostal zvyčajne podporu od štátu napr. za sťažené podmienky, alebo ak dokončil dom do dvoch rokov, dostával tzv. kolaudačné a pod. Na domy si zvyčajne stavebník bral pôžičku a splátky mal vyrátané až do dôchodku. Úroková sadzba bola cca 2% - (pri dvoj dome 1%). Pred rokom 1989 existoval zákon (avšak asi len 1 rok), kedy štát dával na stavbu domu rovnakú podporu ako na výstavbu bytov a to 150 000 Kčs, za čo sa dala postaviť cca hrubá stavba domu. Následok bol ten, že stavebného materiálu bol ešte väčší nedostatok a rapídne sa zvýšila cena stavebných pozemkov. Toto bola asi jediná reálna podpora bývania za komunizmu. Keďže tým stavebník získaval aj nejakú reálnu hodnotu, na rozdiel napr. od štátnych či družstevných bytov, ktoré boli v princípe len nájomné. Je potrebné podotknúť, že dom sa dal aj kúpiť a existoval aj trh. Avšak domy boli naozaj drahé a ich ceny zodpovedali asi tým dnešným. Bežný občan sa radšej rozhodol pre jeho stavbu, ako kúpu. Aj keď aj za socializmu existovali tzv. montované domy, ktoré stavali socialistické firmy, ale neboli moc kvalitné a taktiež veľmi drahé.
Ako sme lietali za socializmu
Umakart: Symbol jedného obdobia
Predstavte si to. Je koniec sedemdesiatych rokov. Mladá rodina dostáva pridelený byt v novom paneláku v niektorom zo sídlisk po celom Slovensku. Vstúpia dnu a v kúpeľni ich privíta lesklá, hladká plocha v odtieni béžovej, hnedej alebo krémovej. Žiadne dlaždice, žiadna škára, žiadna malta. Len čistý, jednoduchý, moderný panel. Dnes, o polstoročie neskôr, je ten istý materiál v inzerátoch na realitných portáloch označovaný slovami „pôvodný stav“, „potrebuje rekonštrukciu“ alebo - v tých diplomatickejších prípadoch - „zachovalé originálne prvky“.
Čo vlastne umakart je? Slovo umakart pochádza zo spojenia umelý kartón a označuje vysokotlakový laminát - v odbornej terminológii HPL (High Pressure Laminate). Nie je to teda nejaký lacný plast, ako by sa mohlo zdať. Ako vzniká? Niekoľko vrstiev papiera sa impregnuje živicami a umiestni do lisu, ktorý na ne súčasne pôsobí teplotou 120 stupňov Celzia a tlakom 5 MPa. Živice prenikajú do štruktúry papiera a tvrdnú do pevnej, homogénnej dosky s hustotou vyššou ako 1,35 g/cm³. Popredným výrobcom tohto materiálu bola americká spoločnosť Formica Corporation, ktorá sa stala doslova synonymom pre celú kategóriu. Áno - umakart bol vo svojej dobe skutočne prémiový materiál.
Problém nie je v tom, čo je. Aby sme pochopili, prečo umakart ovládol slovenské panelákové byty, musíme pochopiť koncept bytového jadra. Ide o prefabrikovanú, vopred vyrobenú jednotku - akúsi „kúpeľňovú škatuľu“ - ktorá sa do bytu jednoducho vsadila. Bolo to geniálne riešenie pre masovú výstavbu. Tisíce bytov bolo možné budovať rýchlo, opakovateľne a s minimálnymi nárokmi na remeselné zručnosti priamo na stavbe. Umakartové panely sa montovali suchým spôsobom - žiadne mokré procesy, žiadne dlhé čakanie na zaschnutie omietok. A tak sa stalo, že stovky tisíc slovenských domácností žili desaťročia v kúpeľniach a na toaletách obložených umakartom.
A tu prichádzame k dnešku. Prečo? Skryté rozvody sú za hranicou životnosti. Medené a oceľové rúry, ktoré bežia za panelmi, majú svoju životnosť. Dnešné štandardy sú inde. Ľudia v roku 2026 očakávajú priestrannú walk-in sprchu, podlahové kúrenie, dizajnové obkladačky a inteligentné riešenia. Rekonštrukcia bytového jadra nie je lacná. Vybúranie starého jadra, výmena rozvodov, nové obklady, sanitárna technika - to sú náklady v desiatkach tisíc eur.
Sentiment sídliska: nostalgický šarm vs. realita nákladov
Je tu však aj iná strana mince - a tá je emocionálna. V posledných rokoch sa na Slovensku objavuje zaujímavý fenomén: nostalgický záujem o panelákové byty. Paneláky majú svoju dušu. Vysoké stropy (v porovnaní s niektorými novými bytmi), robustné steny, zelené sídliská s lavičkami a ihriskami, blízkosť susedov, ktorých si pamätáte menom. Niektorí ľudia - najmä z mladšej generácie, ktorá vyrastala v týchto bytoch - sa na ne pozerajú s istou dávkou romantiky. Realita je však taká, že sentiment nekryje náklady na opravu.
Čo s umakartovým jadrom?
- Kompletná rekonštrukcia: Najčastejšia voľba. Jadro sa vybúra do základov, vymenia sa všetky rozvody vody, kanalizácie aj elektriny, a kúpeľňa sa postaví nanovo podľa aktuálnych predstáv.
- Čiastočná modernizácia: V niektorých prípadoch je možné zachovať nosné prvky jadra a vymeniť len panely, sanitárnu techniku a viditeľné prvky.
- Zachovanie s rešpektom k histórii: Áno, existujú aj takí odvážlivci, ktorí umakartové jadro zachovajú, vyčistia a prezentujú ako retro prvok bytu.
Umakart je viac než len stavebný materiál. Je to zrkadlo jednej epochy - éry, keď sa budovalo rýchlo, hromadne a s vierou, že technológia vyrieši všetko. A v mnohom ju naozaj vyriešila. Dnes, keď kupujúci prechádzajú starými bytmi na realitných portáloch a narazia na fotografiu lesklej béžovej steny, vedia presne, čo ich čaká. A možno práve preto je umakart taký fascinujúci - spája v sebe technickú zdatnosť, socialistický pragmatizmus, osobné spomienky miliónov ľudí a drsné ekonomické výpočty dnešného realitného trhu. Nie je to len laminát.
Stavba domu svojpomocne: Výzva aj dnes
Stavba domu svojpomocne je na Slovensku úzus. Za socializmu ľudia v podstate ani nemali inú možnosť, len osloviť kamarátov, bratrancov a strýkov, pochytať lopaty a kelne a poďho po večeroch aj víkendoch stavať. Dnes to už nie je nutnosť, je to jednoducho vaše rozhodnutie. Pre svojpomoc sa investor často rozhodne z finančných dôvodov. Na prvý pohľad je to jasné. Keď si dom postavíte sami, nemusíte platiť za prácu, kupovať budete len materiál. Nuž, nie vždy je to tak. Nákupom len niektorých častí stavby sa náklady môžu predražiť v porovnaní so situáciou, keď sa dodávajú komplexné stavebné systémy. Väčšina stavebných firiem má relatívne veľké zľavy na materiál, ktoré stavebník nemôže využiť, keďže veľkú časť materiálu kupuje sám. Stavebník k svojim preinvestovaným prostriedkom okrem strojového vybavenia a pomôcok musí pripočítať náklady na vodu a energie spotrebované na stavbe i dopravu materiálu. Ak si vozí materiál sám, míňa benzín a opotrebováva vozidlo. K reálnym nákladom takisto treba pripočítať dopravu pracovníka na stavenisko. Pripočítať treba aj výdavky na dočasné bývanie počas stavby domu. To je dobrý dôvod zvážiť svojpomoc alebo aspoň kombináciu svojpomoci a subdodávateľsky riešených náročnejších častí stavby. V takom prípade sa vám budú lepšie riešiť zmeny projektu na základe individuálnych preferencií. Dokonca, ak budete veľmi tvrdohlaví, môžete si počas stavby trúfnuť napríklad aj na zbúranie už postavenej priečky a jej posunutie. Samozrejme, toto všetko vás bude stáť čas. Je takmer nemožné postaviť dom svojpomocne rovnako rýchlo, ako keď vám ho stavia firma. Preto si treba dobre zvážiť, či ten čas máte. Ak máte malé deti, ktoré potrebujú bývať v dome teraz a nie o 5 rokov, alebo sa blíži narodenie potomka a tlačíte sa so svokrovcami v dvojgarsónke, v tom prípade radšej na svojpomoc zabudnite alebo ju realizujte len v rozsahu, ktorý vám čas výstavby veľmi nespomalí. Máte chuť a aspoň základný prehľad? Nuž, bez tejto podmienky sa vám bude dom svojpomocne stavať len veľmi ťažko. Naučiť sa síce dá všetko, ale bez tej chuti to nepôjde. A aj tak sa vám môže stať, že začnete stavať svojpomocne, no dom vám dokončí firma. Ak sme vás doteraz neodradili, zrejme patríte medzi správnych kandidátov na to, aby ste dom realizovali svojpomocne.
Napriek tomu že družstevný byt vytváral zdanie vlastníctva, nebolo to tak. Byt nebol majetkom nájomníka a samozrejme platil aj nájomné. Pre zaujímavosť, moje prvé nájomné (v roku 1991) činilo 778 Kčs (v čom bola zahrnutá aj platba za kúrenie a vodu) + treba pripočítať platbu za plyn na varenie + elektrické energie. Celkom cca 1000 Kčs čo zodpovedá súčasnému ekonomickému prepočtu asi na 350 eur. Takýto byt ste samozrejme nemohli predať. Mohli ste však predať svoj družstevný podiel, pokiaľ by ste sa chceli bytu zbaviť či vymeniť ho za menší či väčší. Družstevný podiel sa mohol aj dediť. V tom období ak ste sa chceli napr. presťahovať z BA do ZA a nechceli ste prísť o byt, bolo potrebné nájsť niekoho s kým by ste byt vymenili a dorovnali prípadné rozdiely v družstevných podieloch.
A ešte dodatok. Ten byt, ktorý mi bol pridelený ako družstevný mi nakoniec zostal. Nedal mi ho komunista, ale zaplatil som ho demokratovi. Takže ani za to neďakujem socializmu, ale privatizácií a novému režimu.
Napriek tomu, že komunizmus sa vzďaľuje, zdá sa, že ilúzie o skvelom sociálnom či ekonomickom systéme pribúdajú. Ilúzia lacného bývania za socializmu je jednou z nich. Realita bola omnoho komplexnejšia a často spojená s dlhým čakaním, kompromismi a obmedzenými možnosťami. Aj keď sa dnešná bytová situácia môže zdať zložitá, je dôležité si pripomínať, že slobodná voľba a trhové prostredie prinášajú výhody, ktoré boli za socializmu nepredstaviteľné.
tags: #stavebny #material #za #socializmu