Stavba bez zbytočnej byrokracie? Áno, v prípade drobných stavieb je to veľmi jednoduché. Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý nahrádza doterajší stavebný zákon č. 50/1976 Zb., zavádza niekoľko noviniek, no princíp ohlásenia drobnej stavby zostáva zachovaný. V tomto článku sa ponoríme do detailov, čo znamená "drobná stavba" v kontexte novej legislatívy, aké sú povinnosti stavebníka a akú úlohu v tomto procese zohráva stavebný dozor.
Čo je to drobná stavba a kedy ju treba ohlásiť?
Drobná stavba je definovaná ako stavba, ktorá plní doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktorá nemôže podstatne ovplyvniť životné prostredie. Tieto dve kritériá musia byť splnené súčasne. Pod pojmom "doplnková funkcia" sa myslí napríklad garáž postavená pri rodinnom dome. Zákon ďalej presnejšie vymedzuje drobnú stavbu ako prízemnú stavbu, ak jej zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a výška 5 m (napr. altánok, letná kuchyňa, kôlňa, sauna). Taktiež sem patria podzemné stavby s zastavanou plochou do 25 m² a hĺbkou do 3 m (napr. pivnica, žumpa).
Stavebný zákon v ust. § 18 pozitívne vymenúva, na ktoré drobné stavby potrebujete ohlásenie. Avšak, ohlásenie drobnej stavby musíte podať aj v iných situáciách, napríklad pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti. Príkladom môžu byť malé udržiavacie práce či určité rekonštrukcie.
Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. prináša zjednodušenie. Napríklad, pri drevenom prístrešku s rozlohou do 25 m², umiestnenom najmenej 2 m od hranice pozemku, už nie je potrebné stavebné povolenie ani ohlásenie stavebnému úradu, pokiaľ nie je určený na bývanie alebo podnikanie.
Proces ohlásenia drobnej stavby
Ak ste vyhodnotili, že na vaše plány budete potrebovať ohlásenie drobnej stavby, postup je nasledovný: Vyplnenú žiadosť o ohlásenie drobnej stavby musíte podať na príslušnom stavebnom alebo obecnom úrade, podľa adresy, kde budete vykonávať stavebné práce. Stavebný úrad zvolíte, ak daná obec ho má zriadený. V prípade, že obec vlastný stavebný úrad nemá, je potrebné zistiť, pod ktorý spoločný stavebný úrad patrí. Túto informáciu vám poskytne obecný úrad.
Stavebný úrad je povinný vybaviť ohlásenie do 30 dní odo dňa doručenia ohlásenia. Tento proces zahŕňa overenie projektu stavby na ohlásenie a vydanie overovacej doložky. Stavebný úrad overí projekt len vtedy, ak sú záväzné stanoviská súhlasné. V opačnom prípade vám ohlásenie spolu s prílohami vráti. Ak stavebný úrad neoverí projekt v lehote do 30 dní, platí, že overovaciu doložku vydal.
Pamätajte, že so stavebnými prácami môžete začať až po tom, čo vám doručili vyjadrenie k ohláseniu, alebo po uplynutí 30-dňovej lehoty, ak úrad nevydal rozhodnutie ani neoznámil námietky. Vždy je však lepšie počkať na písomné vyjadrenie úradu.
Základné dokumenty a správy pre stavebné projekty
Potrebné podklady a dokumentácia
Na vybavenie ohlásenia drobnej stavby vám stačí podklad, ktorého základom je zakreslenie polohy objektu do katastrálnej mapy. V praxi sa často vyžaduje situačný výkres, ktorý obsahuje vyznačenie umiestnenia stavby na pozemku vrátane odstupov od hraníc so susednými pozemkami a od susedných stavieb, vypracovaný na podklade katastrálnej mapy. Tento výkres si môže stavebník vyhotoviť aj sám, ak spĺňa špecifické vzdelanostné a praxné požiadavky.
Ďalšie potrebné prílohy môžu zahŕňať:
- Doklad preukazujúci vlastnícke alebo iné právo k pozemku (napr. výpis z listu vlastníctva).
- Jednoduchý technický opis stavby.
- V prípade umiestnenia stavby na hranici pozemku, kľúčový je písomný súhlas vlastníkov susedných pozemkov, ktorých sa stavba priamo dotýka. Tento súhlas musí byť konkrétny, ideálne s vyznačením polohy stavby na situačnom výkrese.
- V niektorých prípadoch môže stavebný úrad vyžadovať aj jednoduchý projekt alebo náčrt stavby, najmä ak ide o murovaný objekt.
- Ak by drobnú stavbu realizovala stavebná firma, bude potrebné doložiť jej výpis z obchodného registra.
Všetky potrebné tlačivá sa dajú stiahnuť na webových stránkach obecných úradov. Odporúča sa celý zámer drobnej stavby vopred konzultovať na obecnom úrade.
Stavebný dozor pri drobnej stavbe: Kedy je potrebný?
Podľa nového stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. platí, že investor má povinnosť zabezpečiť stavebný dozor pri svojpomocnej výstavbe. Nemalo by pritom ísť len o formálnu záležitosť. Stavebný dozor je v takomto prípade účastníkom stavebného konania a stavebnému úradu treba už pri podaní žiadosti o overenie preukázať, že ho máte zabezpečený.
Vedeli ste, že svojpomocne môžu byť podľa zákona realizované len jednoduché stavby? Ak si necháte dom postaviť na kľúč, alebo vám stavbu realizuje stavebná firma ako generálny zhotoviteľ, stavebný dozor podľa zákona nepotrebujete.
Úlohou stavbyvedúceho (v prípade realizácie firmou) je organizovať, riadiť, koordinovať a kontrolovať stavebné práce. Stavebný dozor dohliada na realizáciu stavby a na dodržiavanie technických požiadaviek. Náš tip: Ak má stavebný dozor hájiť vaše záujmy ako investora, musí byť absolútne nezávislý. Je kontraproduktívne, aby bol stavebný dozor súčasne vaším dodávateľom či zhotoviteľom.
Nový stavebný zákon 25/2025 Z.z. už nepozná pojem "kvalifikovaná osoba". Osoba, ktorá vykonáva funkciu stavebného dozoru pri svojpomocnej výstavbe, nemusí mať osvedčenie o odbornej spôsobilosti, ale postačuje jej úplné stredné odborné vzdelanie zamerané na stavebníctvo, strojárstvo alebo elektrotechniku a najmenej tri roky praxe v niektorej z týchto činností. Vyhlásenie takejto osoby je vyhovujúce aj pre svojpomocné zhotovovanie ohlásených drobných stavieb, stavebných úprav a údržbu stavby.
Stavebný dozor zastupuje záujmy investora, nevedie výstavbu, iba dozerá na správny priebeh prác a na dodržanie zmluvných podmienok. Medzi jeho činnosti patrí napríklad:
- Sledovanie spôsobu a postupu výstavby, či sa stavba uskutočňuje podľa schválenej projektovej dokumentácie.
- Kontrola dodržiavania bezpečnosti práce a ochrany životného prostredia.
- Priebežná kontrola častí diela, ktoré sa v ďalšom postupe zakryjú.
- Preberanie prác a kontrola odstraňovania chýb.
- Sledovanie predpísaných skúšok materiálov a konštrukcií.
- Kontrola vedenia stavebného denníka.
Stavebný denník a iné povinnosti
Stavebný denník je dôležitý dokument, ktorý musí byť vedený po celý čas výstavby, od prvého dňa prípravných prác až po odstránenie nedostatkov. Pri jednoduchých stavbách, drobných stavbách a ich zmenách uskutočňovaných svojpomocne vedie stavebný denník stavebník. V prípade, že stavbu realizuje zhotoviteľ, vedie ho stavbyvedúci.
Realizácia drobnej stavby si zvyčajne nevyžaduje ani vytýčenie stavby v teréne geodetom. Avšak, v prípade nadzemnej stavby sa odporúča dať geodetovi vyhotoviť geometrický plán.
Riziká nedodržania postupov
Podceňovanie významu ohlásenia drobnej stavby môže viesť k vážnym problémom. Ak by ste napríklad chceli nehnuteľnosť predať a zistil by sa rozpor medzi skutočným stavom na pozemku a stavom zapísaným na katastri, vaša "čierna stavba" by mohla spôsobiť komplikácie. Rovnaký problém by mohol nastať pri dedičskom konaní alebo pri vypracovávaní znaleckého posudku. Stavba postavená bez povolenia má aj nižšiu hodnotu.
Najpodstatnejšie je, že od 1. apríla 2024 vstúpila do platnosti novela stavebného zákona, podľa ktorej "čierne" drobné stavby nebude možné vôbec legalizovať a bude nutné ich odstránenie.
Ak ste o povinnosti ohlásiť drobnú stavbu nevedeli alebo ste sa rozhodli ju neohlásiť, riskujete pokutu. Pre fyzickú osobu môže dosiahnuť až do 332 €. Aj v prípade, že začnete stavať alebo dokonca ukončíte práce bez ohlásenia, máte možnosť uskutočniť dodatočné ohlásenie. Vtedy však stavebný úrad začne správne konanie a môže prikázať úpravu alebo odstránenie stavby. Pokuta vám môže byť udelená aj vtedy. Preto je rozumnejšie podať žiadosť pred začatím prác. Poplatok za ohlásenie drobnej stavby je v prípade fyzickej osoby 10 € a v prípade právnickej osoby 30 €.
Konzultácia s odborníkmi
Odporúčame aj konzultáciu s architektom alebo statikom, najmä ak ide o technicky náročnejšiu konštrukciu. Ak ste pracovne či inak časovo zaneprázdnený, bude lepšie, ak na vybavenie ohlásenia drobnej stavby poveríte osobu, ktorá sa inžinierskou činnosťou profesionálne zaoberá. Za najefektívnejší variant sa považuje, ak má stavebník vopred premyslenú polohu, tvar a rozmery všetkých doplnkových stavieb ešte pred začatím projekčnej prípravy hlavného zámeru.
Procesy týkajúce sa ohlásenia drobnej stavby sa môžu meniť v závislosti od požiadaviek stavebného úradu, mesta alebo obce. Preto je vždy najlepšie informovať sa priamo na mieste alebo sa poradiť s odborníkmi, aby ste sa vyhli zbytočným komplikáciám a zabezpečili hladký priebeh vašej stavby.