Stavby na bývanie a daň z nehnuteľnosti: Komplexný prehľad

V oblasti nehnuteľností a daní existuje množstvo špecifík, ktoré môžu byť pre mnohých vlastníkov či prenajímateľov zložité na pochopenie. Tento článok sa zameriava na kľúčové aspekty súvisiace so stavbami na bývanie a ich zdanením, ako aj na daň z nehnuteľnosti ako takú. Budeme sa venovať oslobodeniu od dane z pridanej hodnoty (DPH) pri dodaní stavieb, pozemkov, ale aj prenájmu nehnuteľností. Zároveň detailne rozoberieme daň z nehnuteľnosti, vrátane jej výpočtu, platenia a možností oslobodenia.

Daň z pridanej hodnoty pri predaji a prenájme nehnuteľností

Predaj stavieb a oslobodenie od DPH

Dodanie stavby alebo jej časti je v určitých prípadoch oslobodené od dane z pridanej hodnoty. Kľúčové podmienky pre toto oslobodenie sú definované v ustanovení § 38 ods. 1 zákona o DPH. Je dôležité poznamenať, že platiteľ dane, ktorý dodáva stavbu spĺňajúcu tieto podmienky, sa môže rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane. Toto rozhodnutie však neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu alebo dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome.

Ak platiteľ dodáva stavbu, ktorá je určená na bývanie a zároveň aj na iný účel, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude oslobodené od dane, avšak len v tej časti, ktorá nie je určená na bývanie (§ 38 ods. 1 zákona o DPH).

Predaj pozemkov a ich zdanenie

Dodanie pozemku je taktiež oslobodené od dane za špecifických podmienok uvedených v § 38 ods. 1 zákona o DPH. Predaj samostatného pozemku, ako je napríklad orná pôda, je oslobodený od dane. Na druhej strane, predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje. V prípade, ak sa stavebný pozemok predáva spolu so stavbou alebo jej časťou, posudzuje sa rovnako ako predaj inej nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.

Prenájom nehnuteľností a možnosť zdanenia

Platiteľ dane, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Toto pravidlo sa však nevzťahuje na nájom bytu, rodinného domu a nájom apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 3 zákona o DPH).

Príklady z praxe a výklad zákona

Príklad 1: Predaj priemyselnej budovy po 5 rokoch

Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015, ktorá bola skolaudovaná v roku 2011. Pri jej nadobudnutí si uplatnil odpočítanie dane. V auguste 2020 chce platiteľ dane túto budovu predať inému platiteľovi dane. V tomto prípade ide o nehnuteľnosť, od ktorej prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH je tento predaj oslobodený od dane a dodávateľ - platiteľ dane nie je povinný k cene uplatniť daň. Zákon však umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane, ktorý predáva nehnuteľnosť spĺňajúcu podmienku pre oslobodenie od dane, aby sa rozhodol previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). Ak sa tak rozhodne, nastáva prenos daňovej povinnosti na odberateľa podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH, pretože odberateľ má tiež postavenie platiteľa dane, a teda je povinný zdaniť dodanie predmetnej nehnuteľnosti.

Príklad 2: Predaj nehnuteľnosti krátko po kolaudácii

Platiteľ dane predáva v tuzemsku inému platiteľovi dane nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná len jeden mesiac pred jej dodaním. Podlieha tento predaj nehnuteľnosti DPH? V tomto prípade neuplynulo od prvej kolaudácie 5 rokov, preto tento predaj nie je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ k cene dodanej nehnuteľnosti uplatní DPH bez ohľadu na postavenie kupujúceho (či je platiteľ dane, zdaniteľná osoba alebo občan). V tomto prípade sa platiteľ dane nemôže rozhodnúť pre prenos daňovej povinnosti na kupujúceho podľa § 69 ods. 12 písm. c).

Príklad 3: Predaj administratívnej budovy neplatiteľovi dane

Platiteľ dane predáva administratívnu budovu, ktorú nadobudol v roku 2015 a pri ktorej si uplatnil odpočítanie dane. Od prvej kolaudácie tejto nehnuteľnosti uplynulo viac ako 5 rokov. Túto nehnuteľnosť predáva neplatiteľovi dane. V tomto prípade, keďže uplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie, je predaj podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH oslobodený od dane. Avšak, ak došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti, platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH. Obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov.

Príklad 4: Odkúpenie technického zhodnotenia

Platiteľ mal prenajatú časť nehnuteľnosti od iného platiteľa DPH, ktorú využíval výlučne na činnosti s plným nárokom na odpočet DPH. Počas doby nájmu nehnuteľnosť technicky zhodnotil (vykonal rekonštrukciu) a toto technické zhodnotenie odpisoval, pričom si uplatnil odpočty DPH na vstupy. Pri ukončení nájmu sa platiteľ s prenajímateľom dohodol na odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia. Ak v tomto prípade platiteľ dane dodá technické zhodnotenie za protihodnotu, takéto dodanie podlieha dani a osobou povinnou platiť daň je predávajúci v zmysle § 69 ods. 1 zákona o DPH. V prípade dodania technického zhodnotenia nehnuteľnosti nejde o dodanie stavby alebo časti stavby, a preto sa na dodanie technického zhodnotenia neuplatní daňový režim v zmysle § 38 a prenos daňovej povinnosti na kupujúceho v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.

Príklad 5: Predaj stavebného pozemku so stavbou

Živnostník - platiteľ dane predáva samostatný stavebný pozemok občanovi v tuzemsku. Podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH je oslobodené od DPH dodanie pozemku, okrem dodania stavebného pozemku. Platiteľ dane predáva na základe zmluvy o prevode vlastníckeho práva a znaleckého posudku stavebný pozemok, ktorý je súčasťou oplotenia. Môže sa na predaj stavebného pozemku vzťahovať ustanovenie § 38 ods. 1 zákona o DPH a tento predaj oslobodiť od dane? Vzhľadom na to, že podstatou dodania nehnuteľnosti je stavebný pozemok, nie stavba, nie je možné podmienky oslobodenia od dane pri dodaní stavby vzťahovať na oslobodenie od dane pri dodaní stavebného pozemku. Dodanie stavebného pozemku, ktorý sa dodáva so stavbou ako je plot, nespĺňa podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1.

Príklad 6: Predaj bytu ako prenos daňovej povinnosti

Môže s.r.o., platiteľ DPH, fakturovať inej s.r.o., platiteľovi DPH, predaj bytu ako prenos daňovej povinnosti (namiesto s 20 % DPH)? Pri predaji bytu sa prenos daňovej povinnosti neaplikuje v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH (ani po 5 rokoch od kolaudácie). Byt musí byť v danom prípade predaný s DPH, a to v zmysle § 38 ods. 1 zákona o DPH.

Príklad 7: Prenájom nebytových priestorov zahraničnej firme

Prenajímateľ - platiteľ DPH uzavrie zmluvu na prenájom nebytových priestorov s firmou so sídlom v Dánsku. Keďže ide o služby, ktoré si objednala zahraničná osoba z iného členského štátu, je potrebné určiť miesto dodania danej služby. Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH je miestom dodania služby vzťahujúcej sa k nehnuteľnosti, okrem ubytovacích služieb, miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza, teda tuzemsko. Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou: a) ubytovacích služieb, b) nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel, c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov, d) nájmu bezpečnostných schránok. V prípade, ak platiteľ dane napríklad prenajíma nebytový priestor, tak tento prenájom je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, môže platiteľ dane len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).

Príklad 8: Prenájom rodinného domu občanovi

Podnikateľ, platiteľ dane, na základe uzavretej zmluvy na 3 roky prenajíma rodinný dom občanovi. Mesačné nájomné vrátane energií požaduje zaplatiť do konca predchádzajúceho mesiaca. Je povinný k prenájmu rodinného domu uplatňovať daň z pridanej hodnoty? Nájom rodinného domu voči občanovi na základe § 38 ods. 3 a ods. 5 zákona o DPH je oslobodený od dane, t. j. platiteľ dane nemá dôvod k cene nájomného uplatňovať DPH.

Príklad 9: Prenájom kancelárskych priestorov a parkovacích miest

Obchodná spoločnosť - platiteľ DPH prenajíma nehnuteľnosť (kancelárske priestory) inému platiteľovi dane v tuzemsku s uplatnením oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Súčasne mu prenajíma aj miesta na parkovanie pred danou nehnuteľnosťou. Podľa § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane nie je nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel. Ak však platiteľ dane, ktorý je vlastníkom nehnuteľnosti, prenajíma budovu, ktorá stojí na pozemku, na ktorom prenajímateľ dodatočne zriadil niekoľko parkovacích miest na účely parkovania nájomcu v súvislosti s užívaním budovy na základe zmluvy o nájme budovy, pri fakturovaní nájomného za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. nájomné za budovu je oslobodené od dane a nájomné za parkovacie miesta je zdaniteľné.

Príklad 10: Ubytovanie v penzióne

Spoločnosť - platiteľ DPH si objednala pre svojho zamestnanca z dôvodu pracovnej cesty ubytovanie v penzióne v tuzemsku. Môže penzión - platiteľ DPH uplatniť pri fakturácii ubytovania oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH? Poskytovanie ubytovania v penzióne je ubytovacou službou, ktorá nie je v tuzemsku oslobodená od dane, t. j. podlieha DPH.

Príklad 11: Dlhšie ubytovanie vs. nájom

Môže sa platiteľ, ktorý poskytuje ubytovacie služby v zmysle skupiny 55.9 štatistickej klasifikácie podľa osobitného predpisu na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, rozhodnúť, že služba nebude oslobodená od dane (§ 38 ods. 5 zákona o DPH)? V nadväznosti na § 38 ods. 3 písm. a) a ods. 4 zákona o DPH služby, ktoré patria do skupiny 55.9 štatistickej klasifikácie podľa nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (ES) č. 451/2008 z 23. apríla 2008, ktorým sa zavádza nová štatistická klasifikácia produktov podľa činností (CPA) a ktorým sa zrušuje nariadenie Rady (EHS) č. 3696/93. Ak služby vymedzené v citovanej skupine platiteľ poskytuje platiteľ na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, potom nejde o ubytovacie služby (pre účely § 38 zákona o DPH), ale o poskytovanie služby nájmu, ktorý je podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH oslobodený od dane. V prípade, že nájomcom je zdaniteľná osoba, platiteľ sa môže rozhodnúť, že tento nájom nebude oslobodený od dane - § 38 ods. 5 zákona o DPH a v nadväznosti na § 27 ods. 2 písm. a) zákona o DPH.

Príklad 12: Prenájom administratívnej budovy zahraničným podnikateľom

Španielsky podnikateľ, ktorý nemá v tuzemsku sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň a nie je platiteľom dane v tuzemsku, vlastní v SR nehnuteľnosť - administratívnu budovu. Túto nehnuteľnosť sa rozhodol prenajímať slovenskému platiteľovi dane. Miestom dodania služby je podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH tuzemsko. V akom daňovom režime fakturuje predmetnú službu španielsky podnikateľ? Prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. V danom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH a španielsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH podľa § 5 zákona o DPH.

Daň z nehnuteľností: Základné informácie a povinnosti

Daň z nehnuteľností je miestna daň, ktorú ukladá obec alebo mesto. Vyrubuje sa na základe stavu k 1. januáru zdaňovacieho obdobia.

Kto je povinný podať daňové priznanie?

Daňové priznanie k dani z nehnuteľností na daný rok je povinný podať každý daňovník, ktorý sa v predchádzajúcom kalendárnom roku stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dane. Tieto situácie zahŕňajú najmä:

• Kúpu, predaj alebo darovanie nehnuteľnosti.
• Dedenie alebo vydraženie nehnuteľnosti.
• Rozvod a majetkové vysporiadanie, ktoré mení podiely na nehnuteľnosti.
• Získanie právoplatného stavebného povolenia alebo kolaudačného rozhodnutia, ktoré mení charakter nehnuteľnosti (napr. z pozemku na stavebný pozemok, alebo zo stavebného pozemku na zastavanú plochu).
• Zmenu účelu užívania stavby, bytu alebo pozemku (napr. premena obytnej miestnosti na kanceláriu).
• Zbúranie stavby (na základe povolenia na odstránenie stavby).

Ak si nie ste istí, či vaša situácia spadá pod niektorú z týchto kategórií, je vhodné poradiť sa s príslušným obecným alebo mestským úradom.

Termíny a postup podania priznania

Štandardná lehota na podanie daňového priznania k dani z nehnuteľností je do 31. januára príslušného roka. Priznanie sa podáva príslušnému správcovi dane, ktorým je obecný alebo mestský úrad v katastrálnom území, kde sa vaša nehnuteľnosť nachádza.

Existujú však výnimky, napríklad pri nehnuteľnosti získanej v dedičskom konaní alebo dražbou. V týchto prípadoch je daňové priznanie potrebné podať do 30 dní od vzniku daňovej povinnosti. Daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca, ktorý nasleduje po dni, kedy osvedčenie o dedičstve alebo rozhodnutie o príklepe nadobudlo právoplatnosť.

Výpočet a platenie dane

Na rozdiel od iných daní, daňovník si daň z nehnuteľností sám nepočíta. Vašou úlohou je vyplniť daňové priznanie a uviesť v ňom všetky potrebné údaje o nehnuteľnosti (výmera pozemku, počet podlaží stavby, druh pozemku a pod.).

Správca dane (obec alebo mesto) vypočíta daň na základe svojho Všeobecne záväzného nariadenia (VZN), v ktorom sú určené sadzby a koeficienty. Rozhodnutie o vyrubení dane, vrátane platobných údajov, vám obec alebo mesto pošle poštou alebo do elektronickej schránky, spravidla v marci alebo apríli. Daň je splatná do 15 dní od nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia. V prípade vyšších súm je možné platiť daň aj v splátkach, pričom lehotu splatnosti určí správca dane v rozhodnutí.

Úľavy a oslobodenia od dane

Zákon definuje prípady, kedy je možné získať úľavu alebo byť od dane úplne oslobodený. Obce a mestá môžu vo svojom VZN znížiť daň najmä pre:

• Osoby staršie ako 65 rokov: Ak nehnuteľnosť slúži výlučne na ich osobné potreby alebo trvalé bývanie.
• Osoby s ťažkým zdravotným postihnutím (ŤZP): Úľavy sa môžu týkať pozemkov, stavieb alebo garáží, ktoré využívajú.
• Ďalšie kategórie: Oslobodenie sa často týka aj nehnuteľností, ktoré slúžia na sociálne, vzdelávacie alebo športové účely, prípadne sú vo vlastníctve cirkví a neziskových organizácií.

Ak máte nárok na úľavu, je potrebné ju uplatniť do 31. januára príslušného roka.

Spoluvlastníctvo a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov

• Spoluvlastníctvo: Ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých osôb, každý spoluvlastník je povinný podať priznanie za svoj vlastnícky podiel. Spoluvlastníci sa však môžu dohodnúť a určiť jedného zástupcu, ktorý priznanie podá za všetkých.
• Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM): V prípade BSM môže daňové priznanie podať jeden z manželov a za daň ručia obaja spoločne a nerozdielne.

Typy daňových priznaní

Pri podávaní daňového priznania k dani z nehnuteľností sa rozlišujú tri typy:

• Priznanie k dani z nehnuteľností: Podávate ho, ak ste v danej obci ešte nikdy nepodávali priznanie, ale vznikla vám daňová povinnosť.
• Čiastkové priznanie na vznik ďalšej daňovej povinnosti: Podávate ho, ak ste už v danej obci priznanie podávali, ale v uplynulom roku ste nadobudli ďalšiu nehnuteľnosť alebo došlo k zmene na existujúcej.
• Čiastkové priznanie na zánik daňovej povinnosti: Podávate ho, ak vám zanikla daňová povinnosť (napr. predali ste nehnuteľnosť).

Pokuty za nedodržanie povinností

Ak nepodáte daňové priznanie včas alebo nezaplatíte daň v stanovenej lehote, obec vám môže uložiť pokutu až do výšky 3 000 €.

Základné členenie dane z nehnuteľnosti

Daň z nehnuteľnosti sa vzťahuje na stavby, pozemky, byty a nebytové priestory, ktoré musia byť zaevidované v katastri nehnuteľností. Správcami dane sú samosprávy (obec alebo mesto), ktoré si určujú aj sadzby dane.

Daň z pozemkov

Platí ju vlastník, užívateľ, nájomca (pri nájme na 5 a viac rokov zaznamenanom v katastri) alebo správca pozemku. Platí sa len z nezastavanej časti pozemku.

Daň zo stavieb

Platí ju majiteľ, užívateľ, nájomca alebo správca stavby. Základom výpočtu je zastavaná plocha (pôdorys stavby v najrozsiahlejšej časti). Ak stavba slúži na viacero účelov, plocha sa delí podľa účelu využívania. Do počtu podlaží sa započítavajú aj podzemné podlažia, ale nie prvé nadzemné podlažie (prízemie).

Daň z bytov a nebytových priestorov

Platí ju majiteľ alebo správca bytu alebo nebytového priestoru. Základom dane je celková výmera bytu bez započítania plochy balkóna, lodžie alebo spoločných priestorov.

Praktické rady a upozornenia

• Overenie v katastri: Pred podaním daňového priznania si skontrolujte údaje v katastri nehnuteľností.
• Antibyrokratický zákon: Vďaka nemu by si úrady mali sami overovať dokumenty ako list vlastníctva v katastri nehnuteľností.
• Elektronické služby: Hoci zákon neustanovuje povinnosť obcí poskytovať elektronické služby, niektoré to umožňujú.
• Dôležitosť termínov: Dodržiavanie termínov je kľúčové na predídenie pokutám. V prípade nejasností sa vždy obráťte na príslušný úrad.
• Príklad výpočtu dane z bytu: Pán Jozef kúpil v roku 2024 dvojizbový byt v Trnave s rozlohou 65 m². Mesto Trnava má vo svojom VZN určenú sadzbu dane z bytov 1,15 €/m². Správca dane vypočíta daň takto: 65 m² × 1,15 €/m² = 74,75 €. Daň pána Jozefa za celý rok 2025 bude 74,75 €.

Pochopenie pravidiel týkajúcich sa stavieb na bývanie a dane z nehnuteľností je nevyhnutné pre každého vlastníka či prenajímateľa. Vďaka tomuto prehľadu by ste mali mať lepší obraz o svojich povinnostiach a právach.

tags: #stavby #na #byvanie #a #dan #z