Hypotekárne úvery: Váš sprievodca financovaním bývania

Pokiaľ riešite bývanie a potrebujete financie, alebo si potrebujete požičať väčšiu sumu na akýkoľvek iný účel, najbežnejšou formou je hypotéka, americká hypotéka alebo hypotéka pre mladých. Hypotéka je dlhodobý úver zabezpečený nehnuteľnosťou. Splatnosť hypoték sa pohybuje v rozmedzí 4 až 30 rokov. Niektoré banky vedia poskytnúť splatnosť až na 40 rokov. Tu však pozor, lebo čím dlhšiu lehotu splatnosti majú hypotéky, tým je síce nižšia mesačná splátka, ale na úrokoch preplatíte viac. Výška hypotéky závisí od vašich možností splácať mesačnú splátku z vášho príjmu a od ceny nehnuteľnosti, ktorú banke založíte.

Čo je hypotéka a pre koho je určená?

Hypotéka je druh úveru, ktorý je zabezpečený záložným právom, nehnuteľnosť však nemusí byť vo vašom vlastníctve. Založiť je možné napríklad rodičovský dom, alebo nehnuteľnosť vo vlastníctve inej osoby. Hypotéku môže získať fyzická osoba, ktorá je dospelá, tzn. má 18 a viac rokov. Dôležité je tiež byť občanom SR s trvalým pobytom v SR alebo cudzinec s trvalým pobytom na území SR, pričom jeden zo žiadateľov je občanom krajiny EÚ. Samozrejme, žiadateľ musí mať príjem zo závislej činnosti, podnikania alebo iný príjem, ktorý musí banke dokladovať.

Typy hypoték a ich charakteristika

Hypotéka môže byť účelová, to znamená, že banke musíte vydokladovať použitie peňazí (kúpna zmluva, faktúry na výstavbu, rekonštrukciu nehnuteľnosti na bývanie, bločky na nákup materiálu a pod.). Pokiaľ však chcete dostať peniaze bez preukazovania účelu, môžete siahnuť po bezúčelovom úvere, tzv. americkej hypotéke.

Účelová hypotéka slúži najčastejšie na:

• stavbu nehnuteľnosti (stavba, prístavba, dostavba…)
• rekonštrukciu (opravu) nehnuteľnosti
• kúpu nehnuteľnosti
• refinancovanie prostriedkov použitých na nehnuteľnosť (stavba, kúpa…)
• vyplatenie skôr poskytnutého úveru, ktorý bol použitý na nehnuteľnosť
• usporiadanie dedičského konania pri nehnuteľnosti (napr. vyplatenie súrodencov)
• usporiadanie rozvodového konania (napr. vyplatenie manžela/ky z nehnuteľnosti)

Bezúčelová alebo americká hypotéka je tiež zabezpečená nehnuteľnosťou, ale žiadateľ nie je povinný preukazovať použitie získaných peňazí z hypotéky. Banka prevedie peniaze na účet a nesleduje účel použitia peňazí. Pri účelovej hypotéke je potrebné banke dokladovať účel použitia peňazí.

Proces získania hypotéky: Od žiadosti po čerpanie

Proces získania hypotekárneho úveru je systematický a zahŕňa niekoľko krokov. Začína sa prípravou rozpočtu, výberom vhodných parametrov a následne výberom banky.

Krok 1: Príprava a žiadosť

Pred podaním žiadosti je dôležité ujasniť si cieľovú cenu nehnuteľnosti a stanoviť si interval (napr. 180-220 tis. €. Stanoviť si treba aj LTV (Loan-to-Value), čo je pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti určenej bankou/znalcom. Ak narazíte na limit LTV, môžete ho dorovnať vlastnými zdrojmi alebo zvážiť kombináciu s dofinancovaním (napr. Preklenutie: rieši časový nesúlad).

Po ujasnení si požiadaviek vyplníte formulár banky (osobne alebo online) a doložíte príjmy a dokumenty k nehnuteľnosti. Banka vykoná scoring: preverí registre, stabilitu príjmu, pomery DTI/DSTI a zaťaženie nehnuteľnosti.

Krok 2: Posúdenie nehnuteľnosti a úverový prísľub

Znalec posúdi trhovú cenu nehnuteľnosti. Výsledná hodnota priamo ovplyvní LTV a tým aj maximálnu výšku úveru a sadzbu. Po interných schvaľovacích procesoch banka vydá úverový prísľub s platnosťou (napr. na niekoľko mesiacov).

Krok 3: Zabezpečenie a čerpanie úveru

Podáte návrh na vklad záložného práva do katastra (štandardné alebo zrýchlené konanie). Pred čerpaním predložíte banke potvrdenia: podanie návrhu na vklad, vinkuláciu poistky, prípadne doloženie vlastných zdrojov a kúpnej zmluvy (resp. zmluvy o diele pri výstavbe/rekonštrukcii).

Čerpanie úveru môže byť jednorazové (typické pri kúpe; banka odošle finančné prostriedky podľa podmienok) alebo postupné (pri výstavbe alebo rekonštrukcii, kde sa peniaze uvoľňujú podľa postupu prác).

Krok 4: Splácanie a správa úveru

Od prvého mesiaca po čerpaní splácate anuitnú splátku obsahujúcu úrok a istinu. Na začiatku tvorí väčší podiel úrok, postupne rastie podiel istiny. Mimoriadne splátky sú v niektorých obdobiach bez poplatku (napr. pri výročí fixácie úrokovej sadzby).

Doklady potrebné k žiadosti o hypotéku

Doklady, ktoré treba predložiť k žiadosti, sú rôzne podľa žiadaného druhu hypotéky a podľa požiadavky banky.

Najčastejšie doklady žiadateľa/spolužiadateľa/ručiteľa:

• dva doklady totožnosti (občiansky preukaz a napr. vodičský alebo kartička poistenca)
• doklad o adrese (napr. výpis z účtu - ak žiadate o úver v inej ako svojej banke)
• rozsudok o rozvode, ak ide o rozvedeného žiadateľa
• potvrdenie o príjme, príp. iný doklad o pravidelnom príjme (napr. ak máte príjem z nájmu, tak daňové priznanie)
• výpisy z účtu, na ktorý chodí príjem za posledné 3 mesiace
• výplatné pásky za posledné 3 mesiace, ak je príjem vyplácaný v hotovosti
• ročné zúčtovanie preddavkov na daň, ak je príjem vyplácaný v hotovosti

Doklady k nehnuteľnosti:

• znalecký posudok k nehnuteľnosti, ktorá je predmetom záložného práva (nie starší ako rok)
• poistná zmluva k zabezpečovanej nehnuteľnosti (môže byť uzatvorená aj po schválení hypotéky, najneskôr však pred prvým čerpaním)
• kúpna zmluva, resp. zmluva o budúcej zmluve k žiadosti, ale k čerpaniu už musí byť podpísaná kúpna zmluva (ak je účelom kúpa nehnuteľnosti)
• zmluva o výstavbe alebo zmluva o budúcej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo zmluva o dielo (ak ide o kúpu bytu vo výstavbe)
• právoplatné osvedčenie o dedičstve (ak je účelom hypotéky usporiadanie dedičstva, napr. vyplatenie súrodencov)
• právoplatný rozsudok o rozvode a dohoda manželov o usporiadaní BSM (ak ide o usporiadanie majetku manželov po rozvode)

Pri výstavbe, nadstavbe a pod.:

• list vlastníctva k stavebnému pozemku
• geometrický plán
• právoplatné stavebné povolenie
• rozpočet stavby
• projekt stavby (alebo zmluva o dielo pri stavbe stavebnou spol.)
• bločky alebo faktúry za stavebný materiál (svojpomocná stavba)

Pri rekonštrukcii:

• ohlásenie stavebných prác stavebnému úradu (v prípade drobnej rekonštrukcie, napr. výmena okien, strechy a pod.)
• predpokladaný rozpočet
• zmluva o dielo, ak sa rekonštrukcia realizuje dodávateľsky stavebnou spol.
• stavebné povolenie (v prípade rozsiahlej rekonštrukcie, prípadne ak môže dôjsť k zmene pôdorysu nehnuteľnosti, tak aj geometrický plán), vrátane projektu a stavebného rozpočtu

Pri vyplatení skôr poskytnutých úverov:

• potvrdenia bánk so súhlasom predčasného splatenia a s vyčísleným zostatkom úverov
• pri predčasnom splatení hypoúveru aj súhlas so zápisom záložného práva novej banky na druhé miesto v liste vlastníctva

Na čo si dať pozor pri výbere a čerpaní hypotéky?

Pri výbere hypotéky je dôležité všímať si najmä úrok poskytnutý bankou a s tým spojenú fixáciu úrokovej sadzby, čiže aké obdobie bude úrok nemenný, a teda aj rovnaká splátka. Fixovať úrok si je možné na 1, 2, 3, 5 alebo 10 rokov. Záleží na výbere banky.

Je dôležité prihliadať aj na to, aké podmienky musí žiadateľ spĺňať počas celej lehoty splatnosti hypotéky. Zvýhodnený úrok môže byť totiž naviazaný na vedenie iných produktov v banke - napr. bežný účet, zasielanie príjmu či poistenie úveru, alebo iné podmienky, napr. minimálna splatnosť hypotéky a pod.

Zaujímavou položkou úverovej zmluvy je aj možnosť bezplatných mimoriadnych splátok. Niektoré banky umožňujú mimoriadnu splátku iba pri výročí fixácie, tzn. ak je fixácia úroku na 5 rokov, tak je možné takúto splátku využiť iba raz za päť rokov, a ak ju klient využije napríklad po dvoch či troch rokoch, tak jedine s poplatkom, ktorý je dnes v rozmedzí 4 - 5 % z výšky mimoriadnej splátky. Iné banky umožňujú mimoriadne splátky aj mimo výročia fixácie, najčastejšie do 20 % istiny celkovo žiadanej hypotéky, alebo do 20 % aktuálneho zostatku hypotéky.

Ak riešite hypotéku na výstavbu či rekonštrukciu nehnuteľnosti, pri výbere banky by ste mali byť opatrní aj vzhľadom na potreby dokladovania účelu použitia finančných prostriedkov z hypotéky. Sú totiž banky, ktoré vyžadujú len čestné vyhlásenie o tom, že ste peniaze použili výlučne na nehnuteľnosť, a preukážete sa len fotkami vykonaných prác, prípadne si napíšete orientačný rozpočet, čo vás to všetko stálo. No a potom sú banky, ktorým musíte všetko do posledného eura zdokladovať riadne bločkami či faktúrami.

V prípade riešenia výstavby nehnuteľnosti je potrebné si vopred overiť, či banka dokáže poskytnúť peniaze z hypotéky rýchlo, hneď po potvrdení návrhu na vklad záložného práva do katastra, aj v prípade, že rozostavaný dom ešte nie je evidovaný na liste vlastníctva, alebo musí byť najskôr táto stavba zapísaná a až potom vám banka poskytne peniaze - takto sa vám môže čerpanie hypotéky presunúť pokojne aj o dva mesiace.

Dávajte si pozor aj pri rozhodovaní, akou formou budete hypotéku splácať - či anuitnými splátkami (tzn. každý mesiac rovnaká splátka počas celej lehoty splatnosti za predpokladu nemenného úroku), alebo progresívnym splácaním (tzn. pri poskytnutí hypotéky je splátka nižšia a postupne narastá o presné percentá a v bankou stanovených termínoch). Odporúčam anuitné splácanie, pretože časť istiny v anuitnej splátke je vyššia ako časť istiny v splátke progresívnej, čo v konečnom dôsledku robí anuitnú splátku oveľa výhodnejšou, keďže sa rýchlejšie spláca istina, a teda žiadateľ má podstatne nižšie náklady na preplatenie hypotéky.

Keď už hypotéku splácate, nezabúdajte na to, že akúkoľvek zmenu založenej nehnuteľnosti je potrebné banke ohlásiť, prípadne si vyžiadať súhlas od banky, či je možné istú zmenu vykonať. Napr. takémuto ohláseniu vo väčšine bánk podlieha aj to, ak svoju nehnuteľnosť chcete prenajať tretej osobe.

Porovnanie hypoték na trhu

Pri výbere hypotéky je kľúčové porovnať ponuky viacerých bánk. Nižšie uvádzame príklad porovnania hypoték na základe poskytnutých údajov, kde vidíme rozdiely v úrokových sadzbách, mesačných splátkach, preplatenej sume a poplatkoch za poskytnutie.

Z porovnania vyplýva, že Fio hypotéka momentálne ponúka najvýhodnejšiu úrokovú sadzbu a najnižšiu preplatenú sumu pri nulovom poplatku za poskytnutie. Je však dôležité si uvedomiť, že ponuky bánk sa menia a je potrebné sledovať aktuálne podmienky.

Dokladovanie príjmu a jeho vplyv na získanie hypotéky

Spôsob dokladovania príjmu sa líši v závislosti od toho, či ste zamestnanec, živnostník alebo majiteľ s.r.o. Banky posudzujú celkový príjem žiadateľov a berú do úvahy rôzne faktory ovplyvňujúce bonitu.

Zamestnanci: Proces je najjednoduchší. Banka berie do úvahy regulárny čistý príjem, na základe ktorého určuje maximálnu výšku hypotéky. Výška splátky nesmie po odpočítaní životného minima a splátok iných úverov presiahnuť 60 % príjmu.

Živnostníci: Majú komplikovanejší proces. Banka berie do úvahy príjem z daňového priznania, pričom základnými kritériami sú dĺžka podnikania a absencia straty. Príjem sa často ráta ako (základ dane - zaplatená daň) / 12. Alternatívou je aj dokladovanie príjmu na základe obratu, kde banky počítajú s určitým percentom z celkového obratu.

Majitelia s.r.o.: Rozlišujú sa dve podskupiny: tí, ktorí si vyplácajú mzdu (považujú sa za zamestnancov) a tí, ktorí majú príjem z podielu na zisku. V prvom prípade sa príjem overuje na základe mzdovej účtovníčky a Sociálnej poisťovne. V druhom prípade banka berie do úvahy výšku vyplateného podielu na zisku, ktorú vydelí 12. Niektoré banky môžu zohľadniť aj obrat firmy.

Je nevyhnutné si uvedomiť, že dvaja žiadatelia s rovnakým príjmom môžu kvôli odlišnostiam iných faktorov dostať odlišné ponuky úverov. V úroku (cene úveru) sa totiž prejaví riziko možného nesplácania úveru. Preto platí, že menej rizikový žiadateľ o úver dostane výhodnejšie podmienky (napr. nižší úrok) ako viac rizikový žiadateľ.

Kombinovanie financovania a alternatívy

Pri situácii, keď požadovaná výška hypotéky presahuje štandardné limity (napr. 80 % alebo 90 % z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti), existuje viacero možností. Najlacnejším riešením je pomoc rodičov v podobe pôžičky alebo dočasného založenia inej nehnuteľnosti, čo umožňuje financovanie až 100 % kúpnej ceny.

Poslednou možnosťou je dofinancovanie formou spotrebného úveru alebo medziúveru zo stavebného sporenia. Ideálnym riešením je však dofinancovať hypotéku z vlastných úspor.

Porovnanie nákladov na dofinancovanie:

• Stavebné sporenie (medziúver/stavebný úver): Úročenie sa začína na úrovni 3 %, priemerná úroková sadzba medziúverov bola v marci 2023 na úrovni 4,08 % a stavebných úverov 3,26 %.
• Spotrebný úver: Najdrahšie riešenie, v marci predstavovala priemerná úroková sadzba nových spotrebných úverov 9,24 %.

Je tiež možné využiť pôžičku od Štátneho fondu rozvoja bývania, kde je možné získať až 120-tisíc eur s úročením 1 % až 2 %.

Pri riešení financovania je dôležité zvážiť aj konsolidáciu úverov, ak máte viacero rôznych pôžičiek. Alternatívou je aj ďalšia hypotéka, najmä ak už nejaký čas pravidelne splácate existujúcu hypotéku.

Záverečné odporúčania

Úspech pri získaní hypotéky stojí na troch pilieroch: príprava (rezerva, parametre LTV/DTI/DSTI), informované rozhodnutia (fixácia, RPMN, poplatky, flexibilita) a disciplína po čerpaní (monitoring, poistenia, mimoriadne splátky, včasná reakcia pri refixácii). Nezabúdajte, že hypotekárny úver je záväzok na dlhé roky, preto je dôležité k nemu pristupovať zodpovedne a s dostatočným predvídavosťou. Pred podpisom zmluvy si vždy dôkladne porovnajte ponuky bánk a v prípade nejasností sa obráťte na finančných poradcov.

tags: #spotrebny #hypotekarny #uver #ekonomika