Spoluvlastníctvo poľnohospodárskych pozemkov predstavuje v slovenskom právnom poriadku komplexnú oblasť, ktorá si vyžaduje dôkladné pochopenie právnych predpisov, ako aj praktických aspektov súvisiacich s hospodárením a nakladaním s takýmito nehnuteľnosťami. O spoluvlastníctve hovoríme vtedy, ak vec je vo vlastníctve viacerých subjektov bez toho, aby bola reálne rozdelená. Všetky tieto osoby sú tak považované akoby za jedného vlastníka spoločnej veci. Rovnaké práva a povinnosti, ktoré má jediný vlastník veci, v prípade spoluvlastníctva prislúchajú všetkým spoluvlastníkom. Ide najmä o právo držať a užívať predmet svojho spoluvlastníctva, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním, prípadne sa domáhať i ochrany prostredníctvom vlastníckych žalôb. Subjektmi spoluvlastníckych vzťahov môžu byť tak fyzické, ako i právnické osoby, predmetom spoluvlastníctva môže byť akákoľvek vec. Naša platná právna úprava rozlišuje dve formy spoluvlastníctva, a to podielové spoluvlastníctvo a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. V kontexte poľnohospodárskych pozemkov je primárne relevantné podielové spoluvlastníctvo.
Podielové spoluvlastníctvo: Základné charakteristiky
Podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah viacerých osôb (minimálne dvoch) k tej istej veci. Jeho základným pojmovým znakom je podiel, ktorý vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Každý z podielových spoluvlastníkov má určitý podiel na veci. Tento podiel však nepredstavuje reálnu časť na veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. Hovoríme tu o ideálnom podiele. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny z nich nemá na spoločnej veci presne vymedzenú či vyčlenenú časť, samozrejme, ak sa nedohodnú inak. Napríklad, ak ako podielový spoluvlastník vlastníte 1/3-nový podiel na určitom pozemku, nevlastníte presne vymedzenú plochu o výmere 1/3-ny z celej plochy pozemku, ktorú by ste mohli ako výlučný vlastník užívať. Podiel, ako ho chápe Občiansky zákonník, neurčuje, ktorá konkrétna časť spoločnej veci je vo výlučnom užívaní či vlastníctve toho-ktorého spoluvlastníka. Zjednodušene povedané, podielový spoluvlastník má svoj podiel na celej spoločnej veci, na každom jej kúsku, každom metri štvorcovom, bez toho, aby bola vyčlenená reálna plocha či časť, ktorú by mohol výlučne užívať či vlastniť. Ako už bolo spomenuté, zákon nevylučuje dohodu medzi spoluvlastníkmi o spôsobe užívania spoločnej veci. Treba ale podotknúť, že táto dohoda ich zaväzuje len navzájom.
Podstata podielového spoluvlastníctva spočíva v tom, že každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva v takom rozsahu, aký zodpovedá veľkosti jeho podielu. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. Spoluvlastnícky podiel je v podstate číselným vyjadrením právneho statusu spoluvlastníka vo vzťahu k spoločnej veci, a teda určuje mieru účasti na právach a povinnostiach viažucich sa k tejto spoločnej veci.
Hospodárenie so spoločnou vecou
Pod pojmom hospodárenie so spoločnou vecou možno rozumieť najmä údržbu, opravu, úpravu veci, rovnako však užívanie veci. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, na základe spoločnej dohody. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Pri rozhodovaní o hospodárení so spoločnou vecou sa uplatňuje väčšinový princíp, ktorý však nie je založený na počte spoluvlastníkov, ale na veľkosti ich podielov.
Prevod podielu a predkupné právo
Každý podielový spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať - môže ho previesť na iného alebo ho darovať, prípadne ho prenechať inej osobe závetom. Zákon však obmedzuje zmluvnú voľnosť pri prevode spoluvlastníckeho podielu, a to v prospech a na ochranu ostatných spoluvlastníkov. Ak niektorý spoluvlastník bude chcieť previesť svoj podiel na tretiu osobu, príp. len jedného spoluvlastníka, musí ho najskôr ponúknuť na odkúpenie všetkým ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakých podmienok, za akých by svoj podiel predal tretej osobe. Musí tak urobiť vo forme kvalifikovanej výzvy s uvedením minimálnej zákonnej lehoty, v rámci ktorej je potrebné predkupné právo uplatniť, a rovnako s uvedením všetkých podmienok predaja. Po márnom uplynutí lehoty a neprejavení záujmu o odkúpenie podielu, môže spoluvlastník svoj podiel voľne previesť (darovať, predať, zameniť). Výnimkou zo zákonného predkupného práva je odplatný či bezodplatný prevod blízkej osobe (napr. rodinnému príslušníkovi), bez ponuky na odkúpenie podielu ostatným spoluvlastníkom.
V čom by ste mali byť obzvlášť dôslední, je to, že ak výzvu na uplatnenie predkupného práva nesprávne sformulujete, môže sa stať, že v budúcnosti spoluvlastníci žalobou napadnú samotný prevod nehnuteľnosti a budú sa domáhať vyslovenia neplatnosti scudzovacej (kúpnej) zmluvy. Častokrát i malé pochybenie v nedodržaní zákona môže do budúcna spôsobiť značné komplikácie, preto vám odporúčame obrátiť sa na advokátsku kanceláriu, ktorá vám vypracuje bezchybnú kvalifikovanú výzvu, ktorou tak predídete zbytočným súdnym sporom, stratenému času, energii a finančným prostriedkom nehovoriac.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Občiansky zákonník vychádza zo zásady, že nikoho nemožno spravodlivo nútiť, aby zotrvával v spoluvlastníckom vzťahu. Časté sú prípady zdedených domov či pozemkov po starých rodičoch, ktoré dedičia nadobudnú do podielového spoluvlastníctva. Ak ste v podobnej situácii a nemáte záujem byť spoluvlastníkom, či už z objektívnych alebo subjektívnych dôvodov, do úvahy pripadá zrušenie podielového spoluvlastníctva.
Zrušenie spoluvlastníctva dohodou
Ako podieloví spoluvlastníci sa môžete kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vyporiadaní. Právny poriadok tento spôsob zrušenia naviac uprednostňuje pred zrušením podielového spoluvlastníctva súdnym rozhodnutím. Dôležité je, aby dohoda o zrušení spoluvlastníctva upravila všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava. Okrem toho, dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonnom stanovené náležitosti, musí byť vyhotovená v písomnej forme a zavkladovaná na katastri. Požiadavka písomnej formy sa nevyžaduje v prípadoch, ak je predmetom vyporiadania hnuteľná vec, čo je však menej častý prípad.
Zrušenie spoluvlastníctva rozhodnutím súdu
Ak sa vám nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníckeho práva, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Súd v tomto prípade môže rozhodnúť o niektorom z nasledovných vyporiadaní:
- Rozdelenie veci: Ak ide o deliteľnú vec, ktorej rozdelenie je dobre možné a ak naďalej môže plniť svoj účel (istá výnimka platí pri delení poľnohospodárskych a lesných pozemkov v extraviláne). V praxi to znamená, že sa vytvoria nové, samostatné parcely, ktoré už nebudú v spoluvlastníctve.
- Prikázanie jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu: Ak rozdelenie veci nie je dobre možné. Komu bude vec prikázaná, záleží od rozhodnutia súdu. Súdna prax ale nasvedčuje tomu, že nie vždy je veľkosť podielu kľúčovým kritériom pre posúdenie, kto nadobudne vec do svojho výlučného vlastníctva. Pri rozhodovaní súd zohľadňuje súhrn relevantných skutočností v danej veci.
- Predaj tretej osobe a rozdelenie výťažku podľa veľkostí spoluvlastníckych podielov: Ak žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem vec vlastniť.
Pozemkové spoločenstvá a ich špecifiká
Zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách upravuje zakladanie, organizáciu, činnosť a zánik pozemkových spoločenstiev, ktoré spravujú spoločné nehnuteľnosti alebo spoločne obhospodarované nehnuteľnosti. Spoločenstvo sa zakladá zmluvou o pozemkovom spoločenstve, ktorú uzatvárajú vlastníci spoločnej nehnuteľnosti alebo vlastníci spoločne obhospodarovaných nehnuteľností. O založení spoločenstva rozhodujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov, počítanou podľa veľkosti spoluvlastníckych podielov. O založení spoločenstva a voľbe členov orgánov spoločenstva sa vyhotoví notárska zápisnica.
Členmi spoločenstva sú všetci vlastníci podielov spoločnej nehnuteľnosti. Pri rozhodovaní zhromaždenia fond vykonáva práva člena spoločenstva, ktorého podiel spoločnej nehnuteľnosti spravuje alebo s ním nakladá, len ak zhromaždenie rozhoduje o dôležitých otázkach. Pomer účasti člena spoločenstva na výkone práv a povinností je určený veľkosťou jeho spoluvlastníckeho podielu. Základnými orgánmi spoločenstva sú zhromaždenie (najvyšší orgán), výbor (výkonný a štatutárny orgán) a dozorná rada (kontrolný orgán).
Obmedzenia vlastníckeho práva a zákaz "drobenia" pozemkov
Vlastnícke právo k poľnohospodárskym pozemkom nie je absolútne a podlieha určitým obmedzeniam. Jedným z najvýznamnejších obmedzení je tzv. zákaz drobenia pozemkov, ktorý má za cieľ zabrániť vzniku príliš malých a neefektívnych parciel. Zákaz drobenia pozemkov je upravený v zákone č. 180/1995 Z. z. Opatrenia proti drobeniu pozemkov sa vzťahujú na poľnohospodárske pozemky (orná pôda, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady, trvalé trávne porasty) a lesné pozemky nachádzajúce sa mimo zastavaného územia obce, teda v tzv. extraviláne.
Na základe právneho úkonu nesmú vzniknúť pozemky menšie ako 3000 m2 pri poľnohospodárskych pozemkoch a 5000 m2 pri lesných pozemkoch. Pokiaľ sa pozemok nachádza v podielovom spoluvlastníctve napríklad dvoch osôb, z ktorých každá osoba má podiel ½ z celku nehnuteľnosti, pozemok je v katastri evidovaný napríklad ako orná pôda o výmere 3400 m2, tento pozemok sa nachádza mimo zastavaného územia obce a jeden z podielových spoluvlastníkov by chcel z tohto pozemku vyčleniť svoj podiel o výmere 1700 m2 na základe geometrického plánu, v tomto prípade by to nebolo možné práve kvôli zákazu drobenia pozemkov, pretože rozdelením pôvodnej nehnuteľnosti by vznikli dva samostatné pozemky, z ktorých by mal každý výmeru 1700 m2, čo je výmera menšia ako 3000 m2 a zákon to vyslovene zakazuje. Ak by však išlo o ten istý typ pozemku nachádzajúceho sa v zastavanom území obce, teda v tzv. intraviláne, zákon o zákaze drobenia pozemkov by sa na takýto pozemok nevzťahoval.
Ak majú na základe právneho úkonu, rozhodnutia súdu o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo rozhodnutia o dedičstve vzniknúť k pozemkom, na ktoré sa vzťahujú opatrenia proti drobeniu pozemkov, spoluvlastnícke podiely, rovnako platí, že výmera spoluvlastníckeho podielu pri poľnohospodárskom pozemku nemôže byť menšia ako 3000 m2 a pri lesnom pozemku menšia ako 5000 m2. V praxi by mohlo ísť napríklad o prípad, keď výlučný vlastník pozemku mimo zastavaného územia obce, evidovaného ako orná pôda o výmere 11000 m2 chce darovacou zmluvou tento pozemok previesť na svoje štyri deti, pre každého v rovnakom podiele. Toto by nebolo možné, pretože každý z obdarovaných by nadobudol podiel o výmere 2750 m2, čo je menej ako minimálna požadovaná výmera 3000 m2.
V konaní o zrušení spoluvlastníctva a vykonaní vyporiadania je jeho predmetom vždy celá vec patriaca do podielového spoluvlastníctva a vyriešenie všetkých právnych vzťahov spoluvlastníkov (alebo jedného z nich) k tejto veci. Účastníkmi konania o zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva k veci musia byť všetci spoluvlastníci, lebo právoplatný výrok súdu zaväzuje len účastníkov konania. Ide o tzv. nútené nerozlučné procesné spoločenstvo všetkých spoluvlastníkov. Pokiaľ sa na konaní nezúčastnia všetci nerozluční spoločníci, súd nemôže návrhu vyhovieť pre nedostatok vecnej legitimácie vyplývajúcej z hmotného práva.
Nárok spoluvlastníka na náhradu za neužívanie spoločnej veci v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu vyplýva z ustanovenia § 137 ods. 1 Obč. zákonníka. Jeho nevyhnutným predpokladom je užívanie tejto veci druhým spoluvlastníkom (ostatnými spoluvlastníkmi) nad rozsah jeho (ich) spoluvlastníckeho podielu. Neužívanie veci v rozsahu spoluvlastníckeho podielu spoluvlastníkom musí byť dôsledkom jej užívania druhým spoluvlastníkom nad rozsah svojho spoluvlastníckeho podielu. Len v takomto prípade sa spoluvlastník užívajúci spoločnú vec nad rozsah spoluvlastníckeho podielu podieľa na prisvojovaní si úžitkovej hodnoty veci vo väčšej miere, než zodpovedá jeho podielu. Nie je pritom rozhodujúce, či tento stav vyplýva z dohody spoluvlastníkov (okrem ak by jej súčasťou bola aj dohoda o bezplatnom užívaní celej veci alebo jej časti), alebo z rozhodnutia väčšinového spoluvlastníka, alebo či ide o faktický stav. Je zrejmé, že ak by spoločná vec vôbec nebola spoluvlastníkmi užívaná, žiaden nárok na náhradu za jej neužívanie by medzi nimi nevznikol. Rovnako takýto nárok nevzniká ani v prípade, ak spoluvlastník užíva len časť veci v rozsahu neprevyšujúcom jeho spoluvlastnícky podiel, pretože v takomto prípade nič nebráni druhému spoluvlastníkovi, aby sa tiež podieľal na svojom užívacom oprávnení v rozsahu svojho podielu a to užívaním zostávajúcej časti veci.
Príklady z praxe
Príklad 1: Zrušenie spoluvlastníctva k ornnej pôdeTraja vlastníci ornej pôdy, každý s podielom 1/3 na parcele, sa dohodli, že jeden z nich si chce dať pozemok rozdeliť a získať ho do výlučného vlastníctva. Súhlasili s tým a zaviazal sa uhradiť náklady na geometrický plán. Napriek tomu, že požiadavka na vymeranie pozemku vzišla od jedného spoluvlastníka, ostatní spoluvlastníci sa ho pýtajú, či musia tiež prispieť na náklady. V tomto prípade, ak vyčlenenie pozemku spoluvlastníka č. 1 znamená jeho "odchod" z podielového spoluvlastníctva, vzniknú dve samostatné parcely. Jedna bude výlučným vlastníctvom pôvodného spoluvlastníka č. 1, druhá parcela bude v spoluvlastníctve zostávajúcich dvoch vlastníkov. Keďže objednávka geometrického plánu bola s cieľom usporiadania vzťahov ohľadom celého pozemku, je na dohode spoluvlastníkov, ako sa budú podieľať na úhrade. Ak zmena ohľadom pozemku, resp. jeho rozdelenia, bola vyvolaná iba na základe žiadosti jedného spoluvlastníka, potom by mal primárne uhradiť náklady on.
Príklad 2: Dedičstvo poľnohospodárskej pôdyStará mama vlastnila polovičný podiel na ornej pôde s výmerou približne 3900 m2 v extraviláne. Jej podiel mali dediť dve dcéry. V dedičskom konaní bolo naznačené, že podiel nemôže byť rozdelený medzi obe dcéry, pretože orná pôda v extraviláne nemôže byť rozdelená na menšie parcely ako 2000 m2. Otázkou je, či tento limit platí aj v prípade, že nevzniká nová parcela, ale len sa menia podieloví vlastníci. V tomto prípade platí, že podstatou zákazu drobenia nie je zamedziť vzniku nových parciel, ale zamedziť vzniku takých spoluvlastníckych podielov na existujúcej parcele, ktorých výmera by bola menšia ako 2000 m2. Preto nie je možné, aby obe dcéry zdedili podiel 1/4 na nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť zdedí iba jedna z nich, pričom priamo v notárskom uznesení je stanovená povinnosť vyplatiť druhú dcéru s prihliadnutím na výšku spoluvlastníckeho podielu.
Príklad 3: Kúpa poľnohospodárskej pôdy s mnohými vlastníkmiPlánuje sa kúpa ornej pôdy s mnohými vlastníkmi, kde sa v budúcnosti počíta so stavbou. Získanie súhlasu od všetkých vlastníkov je problematické kvôli nezisteným vlastníkom, nesvojprávnym osobám a osobám žijúcim ďaleko. Navyše, ak sa predáva spoluvlastnícky podiel, pričom nejde o prevod na blízku osobu, potom majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo k prevádzanému spoluvlastníckemu podielu. Ak sa poruší predkupné právo spoluvlastníkov, spôsobuje to tzv. relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Fakticky by to znamenalo, že ostatní spoluvlastníci by sa mohli domáhať uplatnenia predkupného práva alebo by mohli napadnúť relatívnu neplatnosť kúpnej zmluvy.
Spoluvlastníctvo poľnohospodárskych pozemkov je teda téma, ktorá si vyžaduje pozornosť a znalosť platnej legislatívy. Správne pochopenie práv a povinností, ako aj obmedzení vyplývajúcich zo zákona, je kľúčové pre predchádzanie budúcim sporom a komplikáciám.
tags: #spoluvlastnictvo #polnohospodarskych #pozemkov