Tento článok má výlučne informatívny charakter a nepredstavuje právnu radu ani záväzné právne stanovisko. Jeho obsahom je zhrnutie verejne dostupných informácií, pričom aktuálnosť, úplnosť ani správnosť uvedených informácií nie je zaručená. Prečítaním tohto článku nevzniká vzťah advokát - klient. Odporúčame nekonať na základe tohto článku bez konzultácie s advokátom, ktorý posúdi Vašu konkrétnu situáciu.
Spoluvlastníctvo nehnuteľností je na Slovensku jednou z najčastejších foriem vlastníctva. Vzniká pri dedení, darovaní, spoločnom nadobúdaní nehnuteľností aj pri zániku bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Správne pochopenie práv a povinností spoluvlastníkov je kľúčové pre predchádzanie sporom, ktoré v praxi patria medzi najkomplikovanejšie a časovo najnáročnejšie občianskoprávne konania. V tomto článku vám priblížime právnu úpravu spoluvlastníctva podľa § 137-142 Občianskeho zákonníka a špecifické aspekty týkajúce sa zápisu manželov ako spoluvlastníkov do katastra nehnuteľností.
Podstata spoluvlastníctva na Slovensku
Spoluvlastníctvo je právny stav, kedy sú viaceré osoby oprávnené z hľadiska vlastníckeho práva k jednej veci. Na Slovensku poznáme dva základné druhy spoluvlastníctva: podielové spoluvlastníctvo a bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM).
Podielové spoluvlastníctvo: Pri podielovom spoluvlastníctve má každý spoluvlastník určitý podiel na spoločnej veci. Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastník podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva. Podiel sa vyjadruje zlomkom (napr. 1/2, 1/3, 2/5). Dôležité je pochopiť, že podiel nie je reálna časť nehnuteľnosti. Spoluvlastník s podielom 1/3 na dome nevlastní jednu konkrétnu izbu - vlastní ideálnu tretinu celej nehnuteľnosti.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM): BSM je osobitná forma spoluvlastníctva upravená v § 143-151 Občianskeho zákonníka. Vzniká výlučne uzavretím manželstva a zaniká jeho zánikom (rozvodom alebo smrťou). Na rozdiel od podielového spoluvlastníctva tu neexistujú podiely - obaja manželia vlastnia vec spoločne a nerozdielne. Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov vzniká automaticky uzavretím manželstva a zahŕňa všetok majetok nadobudnutý počas manželstva, pokiaľ nie je výslovne vylúčený zákonom alebo dohodou.
Hospodárenie so spoločnou nehnuteľnosťou
Hospodárenie so spoločnou nehnuteľnosťou je v praxi najčastejším zdrojom sporov medzi spoluvlastníkmi.
- Väčšinový princíp: Podľa § 139 ods. 2 OZ o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Príklad: Traja spoluvlastníci domu - A (1/2), B (1/4), C (1/4). Pri rozhodovaní o bežnej správe (napr. oprava strechy) by hlas A mal váhu 1/2, hlas B 1/4 a hlas C 1/4. Ak by sa A a B zhodli, ich hlasy spolu tvoria 3/4, čo je väčšina.
- Bežná správa vs. dôležité zmeny: Pri bežnej správe stačí súhlas väčšiny spoluvlastníkov podľa veľkosti podielov. Na dôležité zmeny týkajúce sa spoločnej veci (napr. rozsiahla rekonštrukcia, predaj celej nehnuteľnosti) je však potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Prehlasovaný spoluvlastník sa môže podľa § 139 ods. 3 OZ obrátiť na súd, ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci.
- Práva a povinnosti: Každý spoluvlastník sa podieľa na nákladoch spojených so spoločnou vecou podľa veľkosti svojho podielu. Rovnako sa podieľa na výnosoch (napr. nájomné z prenajatej nehnuteľnosti).
Zánik a vyporiadanie spoluvlastníctva
Podľa § 141 a § 142 Občianskeho zákonníka žiadny zo spoluvlastníkov nie je povinný zotrvať v spoluvlastníctve. Spoluvlastníctvo možno zrušiť a vyporiadať týmito spôsobmi:
- Dohodou spoluvlastníkov: Toto je najrýchlejší a najlacnejší spôsob. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú, každý z nich môže podať návrh na súd.
- Reálne rozdelenie veci (§ 142 ods. 1 OZ): Súd v prvom rade skúma, či je vec možné reálne rozdeliť. Pri nehnuteľnostiach to znamená fyzické rozdelenie na samostatné celky (napr. rozdelenie pozemku na menšie parcely, rozdelenie domu na samostatné bytové jednotky). Toto je však často technicky alebo právne komplikované.
- Prikázanie jednému spoluvlastníkovi (§ 142 ods. 2 OZ): Ak reálne rozdelenie nie je možné, súd prikáže vec jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu. Náhrada sa vypláca ostatným spoluvlastníkom vo výške ich podielu.
- Nariadenie predaja a rozdelenie výťažku (§ 142 ods. 3 OZ): Ak nie je možné ani reálne rozdelenie, ani prikázanie, súd nariadi predaj nehnuteľnosti (obvykle v dražbe) a výťažok sa rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa veľkosti ich podielov.
Súdny poplatok za návrh na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva je 6 % z ceny podielu (minimálne 16,50 €).
Zápis manželskej nehnuteľnosti na kataster
Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa pri zmluvných prevodoch nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Je dôležité vedieť, že vlastníkom nehnuteľnosti sa nestávate k dátumu uvedenom v kúpnej zmluvy, ale až vkladom.
Ako prebieha prepis vlastníckeho práva na katastri?
Vklad je úkonom katastrálneho odboru okresného úradu, vyžaduje sa pre všetky zmluvné prevody nehnuteľností. Priznávajú sa mu právotvorné účinky, pretože až ním vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je síce platná okamihom podpisu jej zmluvnými stranami, vlastníkom prevádzanej nehnuteľnosti sa stávate až vkladom do katastra.
Konanie o povolení vkladu možno začať výlučne na návrh, katastrálny odbor nikdy nezačne konať z vlastnej iniciatívy. Návrh na začatie konania je oprávnený podať účastník právneho úkonu (teda aspoň jedna zmluvná strana).
Aké náležitosti musí obsahovať návrh na vklad?
Návrh na vklad sa podáva písomne, podpisy účastníkov nemusia byť na návrhu úradne overené. K návrhu na vklad je potrebné priložiť potrebné prílohy, predovšetkým zmluvu, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch vyhotoveniach. Ďalšie prípadné prílohy k návrhu ustanovuje katastrálny zákon.
Podľa § 24 ods. 1 písm. a) bod 1 katastrálneho zákona návrh na začatie katastrálneho konania musí obsahovať identifikačné údaje navrhovateľa - fyzickej osoby v rozsahu meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, alebo ak ide o cudzinca iný identifikátor, miesto trvalého pobytu, adresu na doručovanie v tuzemsku, ak je odlišná od miesta trvalého pobytu, údaj o štátnej príslušnosti.
V prípade, že manželia kupujú nehnuteľnosť do svojho BSM, môžu samozrejme obaja figurovať ako kupujúci v kúpnej zmluve a navrhovatelia v návrhu na vklad. Nie je vylúčené, aby v kúpnej zmluve, návrhu a následne na liste vlastníctva figuroval len jeden z manželov aj napriek tomu, že nehnuteľnosť patrí do BSM. Skutočnosť, či je na liste vlastníctva uvedený iba jeden z manželov alebo obaja manželia nemá vplyv na to, či nehnuteľnosť patrí do BSM. Súvisí to s tým, že kým bežné veci týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov, v ostatných veciach (kam bude takmer vo všetkých prípadoch patriť aj nakladanie s nehnuteľnosťou) je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný. Ak ide o nehnuteľnosť, ktorá by za obvyklých okolností mala byť predmetom BSM, pretože ju manželia nadobudli za trvania manželstva, no predsa na liste vlastníctva figuruje len jeden z manželov, je možné, že stranou zmluvy, na základe ktorej bola nehnuteľnosť nadobudnutá a zapísaná do katastra, bol len jeden manžel, nie obidvaja. Kataster by v takom prípade zapísal ako vlastníka toho manžela, ktorý bol zmluvnou stranou. Ak by však manžel kúpil nehnuteľnosť za peňažné prostriedky, ktoré sú v jeho osobnom vlastníctve (napr. úspory z čias pred uzavretím manželstva, peňažný výnos z majetku, ktorého je výlučným vlastníkom), nehnuteľnosť by v takom prípade patrila výlučne jemu, a to aj napriek tomu, že ju nadobudol za trvania manželstva (t. j. v čase, keď už režim nadobúdania vecí do BSM bol „aktívny“).
Manželia môžu tiež uzatvoriť medzi sebou tzv. dohodu o zúžení rozsahu BSM (§ 143a Občianskeho zákonníka), v rámci ktorej sa zaviažu, že určité veci, ktoré by inak boli predmetom BSM, nadobudnú do budúcna každý zvlášť do svojho výlučného vlastníctva. Táto dohoda sa však nemôže vzťahovať na veci, ktoré už tvoria majetok BSM.
Kedy môže kataster konanie prerušiť, zastaviť alebo ho úplne zamietnuť?
Predmetom konania o povolení vkladu je posudzovanie zákonných náležitostí samotného návrhu, ale aj formálnych a obsahových náležitostí zmluvy, ktorou sa nehnuteľnosť prevádza. Ak kataster zistí, že návrh na vklad nemá predpísané náležitosti, konanie preruší a účastníka vyzve, aby v určenej lehote nedostatky odstránil. Ak účastník opravu návrhu v stanovenej lehote nespraví, okresný úrad (katastrálny odbor) konanie zastaví a pre zavkladovanie vlastníctva bude potrebné podať nový návrh.
Písomné rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom jeho vydania. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nie je možné podať odvolanie, návrh na obnovu konania a nemožno ho preskúmať ani mimo odvolacieho konania. Odvolanie možno podať len proti tomu rozhodnutiu, ktorým katastrálny odbor okresného úradu zamietol vklad, a to do 30 dní od jeho doručenia.
Zákon ukladá katastru povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom (a vkladu nebránia iné skutočnosti), kataster rozhodne o návrhu do 20 dní. Ak zmluva po podaní návrhu na vklad obsahuje chyby v písaní alebo počítaní alebo iné zrejmé nesprávnosti, vykoná sa jej oprava dodatkom k zmluve alebo doložkou na zmluve, ak s tým účastníci súhlasia.
Špecifické situácie týkajúce sa spoluvlastníctva manželov
Príklad z praxe: Pred 5 rokmi som nadobudla byt kúpnou zmluvou do svojho vlastníctva. Kúpnu zmluvu som podpísala iba ja, keďže manžel bol v tom čase zaneprázdnený a nebolo možné to odložiť. Byt je zapísaný na liste vlastníctva len na moje meno. Keďže byt som nadobudla počas trvania manželstva, patrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov.
Odpoveď: Dobrý deň, podľa Občianskeho zákonníka platí, že všetko, čo manželia nadobudnú počas trvania manželstva, spadá do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Niekedy sa však stáva, že jeden z manželov figuruje pri nadobúdaní nehnuteľnosti v kúpnej zmluve sám. Na zápis do katastra nehnuteľností môžete predložiť vyhlásenie alebo dohodu manželov, ktorá potvrdí, že byt bol kúpený počas manželstva. Odporúčam spísať spoločné vyhlásenie s vaším manželom, ktorým deklarujete, že kúpa nehnuteľnosti prebehla za trvania manželstva, a predmet tak patrí do BSM. Takéto vyhlásenie môžete pre istotu dať overiť u notára, aby kataster akceptoval právoplatný doklad. Následne môžete podať návrh do katastra na vykonanie zmeny zápisu, pričom priložíte kúpnopredajnú zmluvu aj overené vyhlásenie. Z praxe vyplýva, že katastre tento postup akceptujú. Odporúčam vám preto dohodnúť si podrobnosti priamo s príslušným katastrálnym odborom a manželom.
Ďalší príklad: Môj manžel dostal darom polovicu pozemku s domom od dedka, druhú polovicu odkúpil od súrodencov jeho matky. Na tomto pozemku začal stavať dom. Keď sme sa vzali, základová doska bola už položená a múry postavené. V katastri je zapísaný on. Hypotéka je na mňa, on je však spoludlžníkom a oboma domami je zaistená daná nehnuteľnosť. Dom bol dokončený a skolaudovaný až po našej svadbe. Teraz ma chce manžel zapísať do katastra ako polovičnú vlastníčku.
Odpoveď: Dobrý deň, vaša situácia je komplexná a zahŕňa niekoľko právnych aspektov týkajúcich sa bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM) a darovacích zmlúv. Najskôr je dôležité pochopiť, že majetok nadobudnutý jedným z manželov pred manželstvom, a to darom alebo z výlučných prostriedkov, patrí do výlučného vlastníctva daného manžela. To platí aj pre pozemok a stavbu, ktorú váš manžel nadobudol a začal budovať pred vaším manželstvom. Kolaudácia nie je v takom prípade dôležitá. Avšak, ak bol dom v určitom štádiu rozostavanosti v čase sobáša, môže byť považovaný za súčasť BSM, pokiaľ nebolo preukázané, že bol financovaný len výlučne z majetku jedného z manželov. Ale to kataster skúmať nebude. Pre zápis vášho podielu do katastra je potrebná darovacia zmluva a návrh na vklad. Alternatívnou možnosťou je, aby vám manžel daroval podiel na nehnuteľnosti, alebo aby ste s ním uzatvorili zmluvu o zúžení BSM, ak by ste sa dohodli na tom, že dom bude patriť do BSM. Vzhľadom na komplexnosť situácie odporúčame konzultáciu s advokátom.
Zásady pre zápis do katastra:
- Návrh na vklad: Podáva sa písomne na príslušnom okresnom úrade, katastrálnom odbore.
- Zmluva o prevode vlastníckeho práva: Musí byť vyhotovená v slovenskom alebo českom jazyku (alebo úradne preložená) a obsahovať všetky zákonné náležitosti.
- Identifikačné údaje: V zmluve musia byť uvedené presné identifikačné údaje všetkých zmluvných strán.
- Označenie a identifikácia nehnuteľnosti: Jasne definovaný právny úkon, jeho predmet, miesto a čas, ako aj presná identifikácia nehnuteľnosti podľa listu vlastníctva a katastrálnej mapy.
- Osvedčené podpisy: Podpisy na zmluve musia byť osvedčené.
- Prílohy: Okrem zmluvy môžu byť potrebné aj ďalšie dokumenty, ako napr. vyhlásenie správcu bytového domu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov pri prevode bytu.
Poplatky za konanie o povolení vkladu do katastra:
Základný správny poplatok za konanie o povolení vkladu do katastra je stanovený zákonom. Ak bol návrh na vklad do katastra podaný elektronicky, správny poplatok sa znižuje na polovicu. Správny poplatok za urýchlené vkladové konanie je vyšší.
Zrušenie a vyporiadanie BSM
Zánikom manželstva, teda aj rozvodom, zaniká bezpodielové spoluvlastníctvo manželov. Po jeho zániku je potrebné ho vyporiadať.
- Dohodou bývalých manželov: Dohodou si môžu bývalí manželia vyporiadať majetok z BSM tak, ako im najviac vyhovuje. Táto dohoda, ak sa týka nehnuteľnosti, musí byť podpísaná overenými podpismi a musí sa zavkladovať do katastra nehnuteľností.
- Súdnym rozhodnutím: Ak sa vyporiadanie nevykoná dohodou, vykoná ho na návrh niektorého z manželov súd. Súdny poplatok je vo výške 3 % z hodnoty vyporiadaného majetku.
- Zo zákona: Ak po troch rokoch od zániku manželstva nedošlo k vyporiadaniu dohodou alebo súdom, majetok sa vyporiada v podieloch 1/3 pre každého z manželov a zvyšok pripadá tomu, kto sa o spoločný majetok staral. Tento spôsob je však najmenej vhodný.
S majetkom v BSM je potrebné vyporiadať aj dlhy, ako sú úvery a hypotéky. Hypotéka sa v zásade vyporiadava tak, že je povinný ju platiť ten z bývalých manželov, ktorý si ponecháva nehnuteľnosť.
Pochopenie právnych aspektov spoluvlastníctva a bezpodielového spoluvlastníctva manželov je kľúčové pre hladký priebeh nadobúdania a zápisu nehnuteľností do katastra. V prípade akýchkoľvek nejasností alebo komplikovaných situácií je vždy najlepšie obrátiť sa na odbornú právnu pomoc.
tags: #spoluvlastnictvo #manzelov #k #nehnutelnosti #ako #zapisat