Problematika spoluvlastníctva k priľahlým pozemkom, vrátane parkovacích miest, je komplexná téma, ktorá sa dotýka mnohých vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Tento článok sa zameriava na legislatívny rámec, ktorý upravuje túto oblasť na Slovensku, s cieľom poskytnúť ucelený prehľad a objasniť práva a povinnosti jednotlivých vlastníkov. Zmeny bytového zákona od 30. októbra 2018 priniesli viaceré úpravy, ktoré ovplyvňujú aj túto oblasť.
Úvod do problematiky spoluvlastníctva
S vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome je nerozlučne spojené aj spoluvlastníctvo k pozemku, na ktorom je dom postavený, a k priľahlému pozemku. Táto zásada je zakotvená v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon o bytoch“). Cieľom tohto ustanovenia je zabezpečiť, aby vlastníci bytov mali právo podieľať sa na správe a údržbe spoločných častí domu a priľahlého pozemku, ktoré slúžia na ich spoločné užívanie.
Definícia priľahlého pozemku a jeho význam
Zákon o bytoch definuje priľahlý pozemok v § 2 ods. 6 ako spoločné časti domu a príslušenstvo určené na spoločné užívanie a slúžiace výlučne danému domu. Do tejto kategórie môžu spadať napríklad prístupové cesty a chodníky, zelené plochy a záhrady, detské ihriská či parkovacie miesta. Dôležité je, že priľahlý pozemok musí slúžiť výlučne danému domu a jeho obyvateľom. Ak pozemok slúži aj iným osobám alebo účelom, nepovažuje sa za priľahlý pozemok v zmysle zákona o bytoch.
Privatizácia bytového fondu a prevod pozemkov
Privatizácia bytového fondu na Slovensku sa začala v roku 1993 nadobudnutím účinnosti zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Byty v bytových domoch prevádzali ich vlastníci, mestá a obce, na ktoré sa previedol pôvodne štátny bytový fond. Ďalej to boli stavebné bytové družstvá a bývalé štátne podniky, ktoré nadobudli byty do vlastníctva privatizáciou.
Ak mal vlastník bytového domu právo vydržania voči pozemku nepretržite desať rokov, tento sa po uplynutí tohto času stal jeho vlastníctvom, čo musel zapísať do katastra nehnuteľností pred tým, než začal byty a nebytové priestory v bytovom dome prevádzať. Tie pozemky, ktoré boli vo vlastníctve súkromných osôb alebo nespĺňali horeuvedené zákonné podmienky, zostali vo vlastníctve týchto osôb, avšak na pozemky bolo do listov vlastníctva zapísané vecné bremeno.
Podľa § 8 ods. 1 zákona o bytoch, s vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené aj spoluvlastníctvo alebo iné spoločné právo k pozemku, na ktorom je dom postavený, a k priľahlému pozemku.
Ak si tieto ustanovenia rozmeníme na drobné, tak nám vychádza, že každý vlastník bytového domu, ktorý prevádzal byty a nebytové priestory do osobného vlastníctva ich nájomníkom, teda obce, mestá, bytové družstvá, ale aj štátne podniky v likvidácii a ďalšie inštitúcie (podľa § 17 ods. 3), a bol zároveň aj vlastníkom zastavaného alebo aj priľahlého pozemku, musel tieto pozemky previesť na nájomníka spolu s bytom alebo nebytovým priestorom v takom istom spoluvlastníckom podiele ako byt alebo nebytový priestor. Navyše, bytové družstvá, ktorých bytové domy boli postavené na pozemkoch s právom trvalého užívania, tiež museli tieto pozemky previesť, pretože sa stali ich majetkom 1. septembra 1993, t. j. dňom nadobudnutia účinnosti zákona.
Cena pozemkov pri prevode
Cena pozemkov pri prevode bytov a nebytových priestorov do osobného vlastníctva nájomníkov sa odvíjala od cien určených vyhláškou MF SR č. 465/1991 Zb. v znení neskorších predpisov, uvedených v druhej časti v § 15. Prax však bola trochu iná. Nie všetky pozemky sa previedli na vlastníkov spolu s prevodom bytov a nebytových priestorov. Dôvody boli rôzne. Niektoré pozemky sa ponechali v majetku napr. obce, a to z dôvodu verejného záujmu. Išlo zvyčajne o prechodové dvory, ktoré slúžili verejnosti. Neskôr, keď sa predali všetky byty v týchto bytových domoch, prípadne aj nebytové priestory a vlastníci chceli prechodné vstupy uzamykať, priľahlé pozemky sa dopredali. Tie, kde sa berie do úvahy historické hľadisko prechodového dvora, ostali doteraz v majetku obce.
Zákonom č. 246/2015 Z. z. o správcoch boli však upravené niektoré ustanovenia zákona č. 182/1993 Z. z. súvisiace s prevodom bytov a nebytových priestorov do osobného vlastníctva nájomníkov. Ide o prechodné ustanovenia v § 32e zákona, ktoré okrem iného ukončujú povinnosť previesť byty a nebytové priestory povinným vlastníkom domov, ktorí o prevod požiadali neskôr ako 31. 12. 2016. To znamená, že kto požiadal o prevod bytu alebo nebytového priestoru do 31. 12. 2016, tomu sa byty previesť musia, a to do dvoch rokov od žiadosti, najneskôr teda do 31. 12. 2018. Po tejto lehote sa už byty previesť nemusia, ale môžu. Toto sa vzťahuje aj na pozemky.
Súčasná situácia a možnosti riešenia
V súčasnosti sú ešte bytové domy, ktoré stoja aj na cudzích pozemkoch, resp. na pozemkoch patriacich súkromným osobám, na ktoré sa povinnosť prevodu nevzťahuje. V takomto prípade sa predaj pozemkov môže dohodnúť osobitne, už podľa Občianskeho zákonníka. Vlastníci bytov a nebytových priestorov zvyčajne vyhľadajú vlastníka pozemku a ten, ak súhlasí s jeho predajom, rokovaním dohodne cenu a dôjde k samotnému predaju. Niekedy osloví vlastníkov bytov aj samotný vlastník pozemku. Cena pozemku, a s tým je potrebné rátať, sa už odvíja od trhovej ceny v danej lokalite, neplatia tu už žiadne obmedzenia. Je to na dohode oboch strán. V zásade, ak vlastník pozemok predať nechce, vlastníci bytov si predaj nemôžu vynucovať.
Spoločné časti domu a právo výlučného užívania
Spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu a príslušenstvo sú v spoluvlastníctve všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločnými časťami domu rozumieme napr. základy domu, strechy, chodby, obvodové múry, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie, zvislé nosné konštrukcie a pod pojmom spoločné zariadenia napr. výťahy, práčovne, sušiarne, kočíkarne, prípojky, a pod. Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov z roku 2018 mala pôvodne za cieľ doplniť do demonštratívneho výpočtu spoločných častí aj balkóny, lodžie a terasy. Hoci sa nejednalo o novinku, pretože balkóny, lodžie a terasy vždy boli spoločnými časťami domu, keďže sa zo stavebnotechnického hľadiska jedná o vodorovné nosné konštrukcie, uvedené rozvírilo veľkú diskusiu. Uvedené výlučné užívanie sa vzťahuje práve na balkóny, lodžie a terasy, pretože zo stavebnotechnického hľadiska majú slúžiť vždy konkrétnemu bytu. Rovnako to platí napríklad pre predzáhradky či iné spoločné časti domu alebo priľahlé pozemky. Právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok bude vždy prechádzať na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, s ktorým je spojené. Samostatný prevod alebo prechod práva výlučne užívať spoločné časti, zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok bez súčasného prevodu bytu, s ktorým je spojené, nebude prípustný. Novela zároveň výslovne ustanovuje, že k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu alebo k príslušenstvu je možné zriadiť vecné bremeno.
Parkovacie miesta ako súčasť priľahlého pozemku a novely bytového zákona
Parkovacie miesta sú často súčasťou priľahlého pozemku a ich právny režim je upravený rovnakými pravidlami ako priľahlý pozemok. Novostavby sú typické tým, že problematiku parkovania riešia vo väčšine prípadov spoločnými podzemnými garážami. Mnohí vlastníci vyhradeného parkovacieho miesta - garážového stojiska v spoločnej podzemnej garáži si pravdepodobne neuvedomujú, že ich právne postavenie nie je také jednoznačné ako sa možno domnievajú. Spoločná garáž je nebytovým priestorom, na ktorom si vlastník bytu kupuje určitý podiel. Na spoločnej garáži takto vzniká podielové spoluvlastníctvo. Bez doteraz existujúcej výnimky sa aj na predaj garážového stojiska uplatňovali ustanovenia Občianskeho zákonníka o predkupnom práve. Druhý problém spoločných garáží súvisí s povahou podielového spoluvlastníctva. Každý podielový spoluvlastník má právo užívať celú vec v rozsahu jeho podielu, a preto spoluvlastníka nemožno obmedzovať, aby užíval len stanovený „obdĺžnik“ nakreslený na podlahe garáže. Na užívaní konkrétnej časti spoločnej veci sa môžu podieloví spoluvlastníci dohodnúť, ale v prípadoch, kde to nie je zmluvne ošetrené by parkovanie na ktoromkoľvek parkovacom mieste mohlo byť považované za legálne, čo samozrejme nie je v záujme vlastníkov garážových stojísk ani developerov.
Novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov z roku 2018 preto stanovuje, že právo výlučne užívať určité garážové stojisko je spojené so spoluvlastníckym podielom na garáži v dome. Táto informácia sa bude zapisovať aj priamo na list vlastníctva.
V kontexte sporu o parkovanie na pozemku pred garážou, ako je popísané v príklade, je dôležité zdôrazniť, že každý spoluvlastník má právo užívať celý spoločný pozemok, nie len svoju ideálnu časť, pokiaľ neexistuje dohoda o užívaní. Konflikty je vhodné riešiť dohodou medzi spoluvlastníkmi. Ak Vás ostatní spoluvlastníci obmedzujú v užívaní spoločného pozemku bez reálnej dohody alebo právneho dôvodu, môžete sa brániť právnymi prostriedkami. Ak dohoda nie je možná, je možné požiadať súd o určenie spôsobu užívania spoločného pozemku podľa § 139 Občianskeho zákonníka. Polícia by mala zasahovať len v prípade, že by došlo k narušeniu verejného poriadku alebo k neoprávnenému zabratiu pozemku, čo však musí byť jasne preukázané. Dá sa predpokladať, že otázka presného vymedzenia užívaných plôch bude musieť byť riešená cestou právneho konania, pokiaľ nedôjde k dohode. Pred svojou garážou môžete parkovať, to Vás nemôže nikto obmedzovať. Ak Vám zaparkuje pred garážou niekto iný, vy môžete zavolať políciu.
Nové povinnosti pre spoločenstvá a správcov
Spoločenstvám a správcom bytových domov pribudnú nové povinnosti, ktoré majú skvalitniť ich činnosť. Z dôvodu nárastu počtu novostavieb, ktoré nie sú vždy kvalitne vystavané, pribudne správcom a spoločenstvám možnosť uplatňovať práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu, spoločných častí domu a pozemkov voči developerom, alebo iným osobám, ktoré stavbu alebo jej časť dodali. Zjednoduší sa tým právne postavenie vlastníkov, ktorí museli často individuálne brániť svoje práva voči developerským spoločnostiam.
Zmeny v zákone o schôdzi vlastníkov
Novela zákona úplne nahrádza pôvodné časti zákona o schôdzi vlastníkov. Účelom celkovej novelizácie je aj úprava systematickosti zákona, keďže po novom budú všetky ustanovenia o hlasovaní len v jednej časti zákona, a to v §§ 14 - 14b. Vlastníci majú dve možnosti zapojiť sa do rozhodovania o otázkach bytového domu, a to na schôdzi alebo písomným hlasovaním. Schôdzu vlastníkov zvoláva správca alebo rada podľa potreby, najmenej raz za kalendárny rok, alebo keď o to požiada predseda alebo aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.
Zjednodušuje sa úprava hlasovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov sa vyžaduje na platné hlasovanie o koncepčných otázkach prevádzky domu, ako sú zmluvné vzťahy, personálne otázky, výška mesačných platieb a použitie týchto prostriedkov napr. Ak sa rozhoduje o zmene účelu užívania spoločných častí domu, úvere a jeho zabezpečení, či o zmluve o vstavbe alebo nadstavbe, na prijatie rozhodnutia sa predpokladá až dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov. Zo schôdze vlastníkov alebo z písomného hlasovania musí byť vyhotovená zápisnica, ktorú spíše správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a podpíšu ju overovatelia. Písomné hlasovanie sa uskutočňuje na hlasovacej listine alebo na viacerých listinách. Podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdia najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov.
Spoločenstvo vlastníkov a správca: ich úlohy a zodpovednosť
Spoločenstvo je právnická osoba založená podľa zákona o bytoch, ktorá spravuje spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, nebytové priestory, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov, príslušenstvo a priľahlý pozemok vrátane ich údržby a obnovy. Spoločenstvo zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo môže vykonávať len činnosti vymedzené týmto zákonom. Hospodári s úhradami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru okrem úhrad za tie služby a práce, ktoré vlastník bytu a nebytového priestoru v dome uhrádza priamo dodávateľovi, a s fondom prevádzky, údržby a opráv, ktorý sa tvorí z príspevkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj s majetkom získaným svojou činnosťou. Do majetku spoločenstva nepatria byty a nebytové priestory v dome. Spoločenstvo nemôže nadobúdať do vlastníctva byty, nebytové priestory alebo iný nehnuteľný majetok. Spoločenstvo uzatvára v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zmluvy v rozsahu svojej činnosti podľa tohto zákona, najmä o dodávke plnení spojených s užívaním bytov a nebytových priestorov, o poistení domu alebo o prenájme podľa odseku 1. Spoločenstvo rozhoduje o rozúčtovaní nákladov na správu domu a úhrad za plnenia na jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak to nevylučuje osobitný predpis. Pri rozúčtovaní je spoločenstvo povinné zohľadniť mieru využívania spoločných častí a spoločných zariadení domu vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome.
Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome môžu uzatvoriť zmluvu o výkone správy so správcom. Správca je povinný viesť samostatné analytické účty osobitne za každý dom, ktorý spravuje. Prostriedky získané z úhrad za plnenia od vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a prostriedky fondu prevádzky, údržby a opráv musí správca viesť oddelene od účtov správcu v banke, a to osobitne pre každý spravovaný dom. Majiteľom účtu domu zriadeného správcom v banke sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome; správca je príslušný disponovať s finančnými prostriedkami na účte domu a vykonávať k tomuto účtu práva a povinnosti vkladateľa podľa osobitného zákona o ochrane vkladov. Majetok vlastníkov nie je súčasťou majetku správcu. Majetok vlastníkov nesmie správca použiť na krytie alebo úhradu záväzkov, ktoré bezprostredne nesúvisia s činnosťou spojenou so správou domu.
Rozhodovanie vlastníkov o spoločných záležitostiach
O dôležitých otázkach týkajúcich sa správy domu, vrátane priľahlého pozemku a parkovacích miest, rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov na zhromaždení. Na zvolanie zhromaždenia sa použijú primerane ustanovenia § 14a ods. 9 zákona o bytoch. Zhromaždenie tvoria všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Zhromaždenie rozhoduje o veciach, o ktorých rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov podľa § 14 až 14b. Rozhoduje tiež o ďalších skutočnostiach, o ktorých podľa tohto zákona nerozhoduje iný orgán spoločenstva.
Legislatívne zmeny a ich dopad
Právne predpisy upravujúce spoluvlastníctvo k priľahlým pozemkom a správu bytových domov prešli v priebehu rokov viacerými zmenami. Je dôležité sledovať aktuálne znenie zákonov a vyhlášok, aby boli vlastníci bytov a správcovia informovaní o svojich právach a povinnostiach. Zmeny bytového zákona od 30. októbra 2018 priniesli najmä úpravy v oblasti výlučného užívania spoločných častí, zjednodušenie rozhodovania vlastníkov a posilnenie práv vlastníkov voči developerom. Tieto zmeny majú za cieľ prehĺbiť právnu istotu a zabezpečiť efektívnejšiu správu bytových domov a priľahlých pozemkov.
Zoznam právnych predpisov
- Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov
- Zákon č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon)
- Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov
- Zákon č. 246/2015 Z. z. o správcoch
- Vyhláška MF SR č. 465/1991 Zb.
tags: #spoluvlastnictvo #k #prilahlym #pozemkom #parkovacie #miesto