Náš právny poriadok pripúšťa, aby jedna vec mohla byť vo vlastníctve viacerých osôb. Takýto stav, kedy môže byť vec súčasne vo vlastníctve viacerých subjektov, nazývame spoluvlastníctvo. Subjektom podielového spoluvlastníctva sú fyzické osoby, právnické osoby a štát, a to aj v kombinácii. Pojmovým znakom spoluvlastníckeho vzťahu je vyjadrenie vzťahu medzi jednotlivými vlastníkmi, ktorý je vyjadrený podielom na veci. Tento podiel nepredstavuje reálnu časť na veci, ale treba ho chápať ako ideálny podiel na veci. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny vlastník nemá určený podiel na veci konkrétne.
Pri vzniku spoluvlastníckeho práva musí byť zrejmé, že vlastnícky podiel nadobúda viac subjektov. Podiel musí byť vyjadrený, pokiaľ nie je vyjadrený, platí zákonná domnienka o rovnosti všetkých podielov. Podiely môžu byť určené dedením, rozhodnutím súdu, zmluvou a iné, napríklad zmluvou o prevode spoluvlastníckeho podielu ideálnej časti. Pokiaľ je predmetom nehnuteľnosť, musí byť urobená v písomnej forme a vkladovaná katastrom nehnuteľností.
Výpočet a určenie spoluvlastníckeho podielu
Výška spoluvlastníckeho podielu sa dá jednoducho overiť na liste vlastníctva, ktorý je dostupný online na stránke katasterportal.sk. Získať ho možno aj na katastrálnom odbore okresného úradu, kde je možné požiadať o úradný výpis. V liste vlastníctva si v časti B overte konkrétne podiely.
Pre výpočet reálnej výmery vášho podielu na pozemku slúži jednoduchý vzorec:Výmera podielu = Celková výmera pozemku × Spoluvlastnícky podiel
Ak by napríklad celková výmera pozemku bola 1000 m² a váš podiel je 15/80, výpočet by vyzeral nasledovne:Výmera podielu = 1000 m² × (15/80) = 187,5 m²
Je dôležité si uvedomiť, že tento výpočet vám dáva len predstavu o reálnej výmere, ktorú váš podiel zodpovedá v rámci celkovej plochy. Neznamená to, že máte právo užívať konkrétnych 187,5 m² pozemku. Pri podielovom spoluvlastníctve ide o tzv. ideálny podiel, ktorý určuje len mieru vašich práv a povinností, nie konkrétnu fyzickú časť. Tú nadobudnete až reálnym rozdelením na základe geometrického plánu a zapísaním do katastra.
Vami uvedený podiel 15/80 je konkrétnym príkladom takéhoto ideálneho podielu. Znamená to, že vlastníte 15 z 80 celkových dielov pozemku. Tento podiel určuje vašu mieru účasti na právach a povinnostiach týkajúcich sa danej nehnuteľnosti. Spoluvlastnícky podiel 1/1 znamená, že vlastník vlastní celý pozemok sám. Spoluvlastnícky podiel 1/2 napríklad znamená, že mu patrí polovica pozemku a zároveň má len polovičný hlas.
Práva a povinnosti spoluvlastníkov
Každý spoluvlastník má právo vec užívať, držať, disponovať, brať z nej plody a úžitky. Každý spoluvlastník má právo ochrany vlastníckeho práva proti ostatným spoluvlastníkom, ako aj voči tretím osobám. Má právo podať žalobu o určenie spoluvlastníckeho podielu, zdržovaciu žalobu, žalobu o odstránenie zásahu do užívania veci, žalobu o vydanie úžitkov z veci, žalobu o odstránenie trvajúcich následkov zásahu. Pokiaľ sa spoluvlastníci nemôžu dohodnúť na spôsobe užívania, má právo spoluvlastník žiadať náhradu škody, ktorá mu z toho titulu vznikla.
Spoluvlastníci majú na pozemku podiel a práva a povinnosti sú tomuto podielu úmerné. Nie je však automaticky jasné, komu tá-ktorá fyzická časť pozemku patrí. Každý spoluvlastník má právo celý pozemok užívať, ale musí pritom prihliadať na práva ostatných spoluvlastníkov a nesmie ich obmedzovať.
Väčšinovému vlastníkovi patrí najväčší podiel na spoločnom pozemku. Tento podiel zároveň určuje, aký má vplyv na rozhodovanie o veci. Zvyčajne sa to týka napríklad opráv, kosenia alebo uzatvárania krátkodobého prenájmu, ak nejde o zásadnú zmenu účelu. Väčšinový vlastník má okrem toho aj právo žalovať menšinových vlastníkov, ak mu spôsobujú škodu alebo bránia v riadnom užívaní pozemku. Ak má aspoň dvojtretinový podiel, môže iniciovať zrušenie a vysporiadanie spoluvlastníctva, teda vyplatenie ostatných.
Rozhodovanie o spoločnej veci
O hospodárení so spoločnou vecou (čo zahŕňa údržbu, opravu, úpravu a užívanie veci) rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, na základe spoločnej dohody. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Rozhodnutie sa vždy stanoví hlasovaním. Rozhodnú pritom tí spoluvlastníci, ktorých spoluvlastnícke podiely majú nadpolovičnú väčšinu.
Za hospodárenie so spoločnou vecou možno považovať aj užívanie spoločnej veci, údržbu, opravu, úpravu veci, jej zmenu, popr. jej odstránenie. O hospodárení so spoločnou vecou sa musia spoluvlastníci dohodnúť. Ak nastane nezhoda spoluvlastníkov pri rozhodovaní o zmene veci a nedosiahne sa väčšina počítaná podľa veľkosti podielov, alebo rovnosť hlasov, alebo nedôjde k dohode, súd je povinný o tom rozhodnúť. Pokiaľ menšinový spoluvlastník bude pri hlasovaní o hospodárení so spoločnou vecou prehlasovaný, nemôže sa domáhať na súde právnej ochrany, keď nesúhlasí s hospodárením so spoločnou vecou, musí sa podriadiť väčšine spoluvlastníkov.
Podstatné zmeny na veci
Pokiaľ ide o podstatnú zmenu na veci - za také zmeny treba považovať najmä zmenu podstaty, alebo funkcie spoločnej veci, ktoré nie nepatrne zmenia vec ako predmet spoluvlastníctva a ktoré nie sú výsledkom opravy a údržby (napr. prestavba domu, prístavba domu, veľké investície). Každú podstatnú zmenu na veci je treba posudzovať individuálne podľa konkrétnych okolností prípadu. O zmene podstaty veci sa môžu podieloví spoluvlastníci dohodnúť aj dodatočne. Nesúhlas spoluvlastníka nemožno nahradiť rozhodnutím súdu. Takto zákon chráni každého menšinového podielového spoluvlastníka proti zásahu zo strany druhých spoluvlastníkov, ktorý bez súhlasu menšinového spoluvlastníka zmenili podstatu spoločnej veci.
Vzťahy k tretím osobám
Vo vzťahu k tretím osobám majú spoluvlastníci postavenie solidárnych veriteľov a dlžníkov, sú oprávnení spoločne a nerozdielne. Každý zo spoluvlastníkov má právo požadovať od tretích osôb celé plnenie, ktoré sa týka spoločnej veci, pričom dlžník sa týmto splnením zbaví svojho záväzku voči všetkým ostatným spoluvlastníkom. Solidárna zodpovednosť spoluvlastníkov naopak znamená, že poškodený môže požadovať celú náhradu plnenia od jedného spoluvlastníka.
Prevody spoluvlastníckeho podielu a predkupné právo
Každý podielový spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať - môže ho previesť na iného alebo ho darovať, prípadne ho prenechať inej osobe závetom. Pokiaľ chce niektorý zo spoluvlastníkov previesť svoj spoluvlastnícky podiel (okrem prevodu na blízku osobu), je potrebné prevádzaný podiel najprv ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom. Táto povinnosť vyplýva z ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka, ktoré zakotvuje tzv. predkupné právo.
Zákon však chráni ostatných spoluvlastníkov v tom, že vyhradzuje právo ostatných vlastníkov na prevádzaný podiel. To znamená, že pokiaľ jeden spoluvlastník bude prevádzať svoj spoluvlastnícky podiel na tretie osoby, je povinný ho ponúknuť na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za tých istých podmienok, za akých chce odpredať tretej osobe. To neplatí v prípade, ak ide o prevod blízkej osobe.
Ponuka na uplatnenie predkupného práva sa vykonáva ohlásením všetkých podmienok. Ten, kto je oprávnený vec kúpiť, musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnuté inak. Za cenu ponúknutú niekým iným treba považovať cenu, ktorú určí povinný spoluvlastník z predkupného práva. Po uskutočnení písomnej ponuky, ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnený spoluvlastník vyplatiť hnuteľnosť do 8 dní a nehnuteľnosť do 2 mesiacov. Ak táto doba uplynie márne, právo na uplatnenie predkupného práva zanikne.
Nedodržanie legislatívnych predpisov pri využití predkupného práva môže mať za následok neplatnosť takto uzatvorenej kúpnej zmluvy. Hrozí vám žaloba na súde za nedodržanie podmienok predkupného práva. Táto žaloba sa podáva na súde o relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Právo na uplatnenie žalobného návrhu plynie vo všeobecnej trojročnej premlčacej dobe, ktorá začína plynúť odo dňa, kedy sa malo právo prvýkrát uplatniť, t.j. nasledujúci deň po tom, čo bol urobený úkon porušujúci prekupné právo. Relatívnej neplatnosti sa musí dotknutý vlastník dovolať voči povinnému spoluvlastníkovi, aj voči nadobudnuteľovi. Žalobca - dotknutý spoluvlastník musí preukázať, že bolo porušené jeho zákonné predkupné právo, t.j. že mu nebol povinným spoluvlastníkom ponúknutý na odpredaj jeho spoluvlastnícky podiel za nasledovných podmienok:
- Nebola dodržaná cena, povinný spoluvlastník predal vec nadobúdateľovi za výhodnejších podmienok, než aké ponúkal oprávnenému spoluvlastníkovi.
- Môže sa domáhať na súde voči nadobúdateľovi, aby im tento podiel ponúkol na odpredaj. Na základe výzvy oprávneného spoluvlastníka je nadobúdateľ povinný ponúknuť vec spätne na odpredaj oprávnenému spoluvlastníkovi za rovnakých podmienok, za akých ju nadobudol. Výzva musí byť adresovaná nadobúdateľovi a obsahovať náležitosti návrhu na uzavretie zmluvy o prevode podielu.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Zrušenie podielového spoluvlastníctva je možné dosiahnuť dohodou alebo rozhodnutím súdu. Občiansky zákonník vychádza zo zásady, že nikoho nemožno spravodlivo nútiť, aby zotrvával v spoluvlastníckom vzťahu.
Zrušenie dohodou
Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Nemôžu uzavrieť takú dohodu, ktorou by sa spoluvlastník vyhlásil za výlučného vlastníka na úkor vlastníctva ostatných spoluvlastníkov. Dohoda o zrušení spoluvlastníctva musí zohľadňovať všetky práva a povinnosti, vyporiadanie vzájomných záväzkov. Musí obsahovať ustanovenia o tom, akým spôsobom sa ruší podielové spoluvlastníctvo, a ako sa medzi sebou spoluvlastníci navzájom vyporiadajú. Dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonom stanovené náležitosti a musí byť urobená v písomnej forme a vkladovaná na kataster nehnuteľností. Ak je predmetom hnuteľná vec, nevyžaduje sa písomná dohoda, postačí predloženie potvrdenia o tom, ako sa spoluvlastníci vyporiadali.
V prípade uzavretia dohody do úvahy prichádza (s možnosťou určitých modifikácii) reálne rozdelenie veci, prikázanie veci spoluvlastníkovi, ktorý vyplatí ostatných spoluvlastníkov alebo predaj celej veci a rozdelenie výťažku. Podieloví spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vyporiadaní.
Zrušenie rozhodnutím súdu
Pokiaľ sa spoluvlastníci nedohodnú na spôsobe zrušenia a vyporiadania spoluvlastníckeho práva, na návrh ktoréhokoľvek z nich o tom rozhodne súd. Súd v tomto prípade môže rozhodnúť o niektorom z nasledovných vyporiadaní:
a. Rozdelenie veci: Ak ide o deliteľnú vec, ktorej rozdelenie je dobre možné a naďalej môže plniť svoj účel. * Kritérium deliteľnosti: Je potrebné skúmať, či doterajší vlastník, alebo ostatní spoluvlastníci sú ochotní hradiť náklady na rozdelenie stavby. * Kritérium stavebnotechnické hľadisko: Za nedeliteľnú stavbu treba považovať takú, ktorú by nebolo možné rozdeliť zo stavebnotechnického hľadiska. * Kritérium nákladné stavebné úpravy: Ak nemožno reálne rozdelenie vykonať bez nákladných stavebných úprav, treba považovať vec za reálne nedeliteľnú. Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením vecí môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti.
b. Prikázanie jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu: Ak rozdelenie veci nie je dobre možné. Súd nemôže prikázať vec spoluvlastníkovi proti jeho vôli a to aj v prípade, ak by boli predpoklady na účelné využitie veci. Výška primeranej náhrady je hodnotný ekvivalent vyjadrený v peniazoch. Komu bude vec prikázaná, závisí od rozhodnutia súdu, pričom veľkosť podielu nebýva vždy kľúčovým kritériom.
c. Predaj tretej osobe a rozdelenie výťažku podľa veľkostí spoluvlastníckych podielov: Ak žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem vec vlastniť. Toto riešenie je zvyčajne najkrajnejšie.
Pri rozhodovaní súd prihliadne na veľkosť podielov, účelné využitie veci. Ďalším hodnotiacim kritériom pri rozhodovaní súdu o dôvodoch hodných osobitého zreteľa je hodnotenie záujmov oboch strán. Zákon nemôže nútiť spoluvlastníkov, aby zostali v spoluvlastníckom vzťahu.
Časté nejasnosti a mýty
Vlastním spoluvlastnícky podiel 1/2. Znamená to, že mám na mape vyčlenených konkrétnych 50% pozemku?Nie. Pri podielovom spoluvlastníctve ide o tzv. ideálny podiel, ktorý určuje len mieru vašich práv a povinností, nie konkrétnu fyzickú časť. Tú nadobudnete až reálnym rozdelením na základe geometrického plánu a zapísaním do katastra.
Rozhoduje väčšinový vlastník o všetkom?Nie. Väčšina rozhoduje o bežnom hospodárení. O zásadných z পরিবর্তনách alebo nakladaní s vecou je často potrebný súhlas všetkých. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd.
Dá sa podielové spoluvlastníctvo zrušiť?Áno. Buď dohodou všetkých spoluvlastníkov, geometrickým rozdelením pozemku, alebo vyplatením podielov.
Ak chcem predať svoj podiel, potrebujem na to súhlas ostatných?Platí tu predkupné právo, čo znamená, že predtým, než svoj podiel predáte tretej osobe, ho musíte najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok.
Riešenia pre komplikované situácie
V praxi sa často stretávame s komplikovanými situáciami, ako je napríklad dedenie viacerých parciel viacerými generáciami, čo vedie k extrémne malým a neprehľadným podielom. V takýchto prípadoch môžu byť riešením pozemkové úpravy alebo jednoduché pozemkové úpravy.
Pozemkové úpravy sú náročné procesy, ktoré sú obvykle dozorované štátom, obcami alebo veľkými developerskými subjektmi. Ich cieľom je funkčné usporiadanie rozsiahlych území a môžu trvať niekoľko rokov.
Jednoduché pozemkové úpravy sú ústretovejšie úpravy aplikované na požiadavky fyzických osôb - podielových vlastníkov. Môžu ich vykonať autorizovaní geodeti. Na ich odsúhlasenie stačí nadpolovičná väčšina podielových vlastníkov.
Realitný poradca sa stretáva s podielovými spoluvlastníkmi takmer dennodenne. Vie, ako postupovať pri predaji nehnuteľnosti v spoluvlastníctve, či vypracovať dohodu o zrušení podielového spoluvlastníctva, alebo ponuku predkupného práva.
tags: #spoluvlastnicky #podiel #vypocetr