Spoluvlastníctvo predstavuje formu vlastníctva, kde jedna vec patrí viacerým subjektom súčasne. Občiansky zákonník rozlišuje dva typy spoluvlastníctva: podielové a bezpodielové. Tento článok sa zameriava na podielové spoluvlastníctvo, jeho charakteristické znaky, práva a povinnosti spoluvlastníkov, ako aj možnosti zrušenia a vyporiadania tohto typu vlastníctva. Vlastníctvo možno definovať ako spoločenstvo práv a povinností k predmetu vlastníctva. Predmetom vlastníctva sú najmä veci hnuteľné a veci nehnuteľné. Vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Občiansky zákonník v zásade rozdeľuje vlastníctvo na výlučné vlastníctvo jednej osoby a spoluvlastníctvo viacerých osôb. Veci môžu byť vo vlastníctve viacerých vlastníkov, vrátane štátu, ak vystupuje ako subjekt civilného práva. Spoluvlastníctvo manželov (BSM) je špecifickým typom, ale veci môžu nadobudnúť aj do podielového spoluvlastníctva.
Spoluvlastnícky podiel: Miera účasti na právach a povinnostiach
Podielové spoluvlastníctvo je vlastnícky vzťah, kde minimálne dve osoby vlastnia tú istú vec. Kľúčovým prvkom je podiel, ktorý vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach spojených so spoločnou vecou. Podiely môžu byť vyjadrené percentuálne (napr. 50%) alebo zlomkom (napr. 1/2). Dôležité je, že podiel nereprezentuje reálnu, fyzicky oddelenú časť veci, ale je to ideálny podiel na celku. To znamená, že každý spoluvlastník má práva k celému pozemku, napríklad k celému 10 árovému pozemku, nie len k jeho vymedzenej časti, pokiaľ sa spoluvlastníci nedohodnú inak.
Spoluvlastnícky podiel je číselné vyjadrenie právneho postavenia spoluvlastníka vo vzťahu k spoločnej veci. Určuje mieru, akou sa spoluvlastník podieľa na právach (napr. užívanie veci, požívanie plodov a úžitkov) a povinnostiach (napr. údržba, opravy, platenie nákladov) viažucich sa k spoločnej veci. Nevyhnutné je špecifikovať veľkosť podielu jasne a zrozumiteľne, k určitej časti celej veci. Napríklad, vec vlastnená dvoma vlastníkmi s rovnakými podielmi znamená, že každý vlastník má práva k celému 10 árovému pozemku, pričom jeden vlastník má práva k prvej polovici a druhý k druhej polovici. Po zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva sa situácia zmení. Vlastník k zvyšku pozemku si tak môže odčleniť svoj podiel od celku, čím sa stane vlastníkom svojho 5 árového pozemku.
Príklad z praxe: Ak je (X) podielovým spoluvlastníkom garáže v podiele 50% (1/2), znáša polovicu nákladov spojených s garážou. Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach týkajúcich sa spoločnej veci.
Práva a povinnosti spoluvlastníkov
Každý podielový spoluvlastník má určité práva a povinnosti, ktoré vyplývajú zo spoluvlastníctva. Spoluvlastnícky podiel nevyplýva iba vlastnícke právo, ale aj ďalšie práva a povinnosti z podielového spoluvlastníctva.
- Právo užívať vec: Spoluvlastník má právo užívať spoločnú vec, avšak nesmie tým obmedzovať rovnaké práva ostatných spoluvlastníkov.
- Právo na plody a úžitky: Spoluvlastník má právo na podiel z plodov a úžitkov, ktoré spoločná vec prináša, a to v rozsahu svojho podielu.
- Právo nakladať s podielom: Spoluvlastník môže svoj podiel previesť na inú osobu (predať, darovať), ale s určitými obmedzeniami (viď predkupné právo).
- Právo domáhať sa ochrany: Proti tomu, kto právo ohrozí alebo poruší, možno sa domáhať ochrany u orgánu, ktorý je na to povolaný. Vlastník veci sa musí zdržať všetkého, čím by nad mieru primeranú pomerom obťažoval iného alebo čím by vážne ohrozoval výkon jeho práv.
Hospodárenie so spoločnou vecou
O hospodárení so spoločnou vecou, ako je údržba, opravy alebo zmeny, rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. To znamená, že nie je rozhodujúci počet spoluvlastníkov, ale veľkosť ich podielov. V prípade, že spoluvlastníci nie sú jednotní, napríklad pri rozhodovaní o rekonštrukcii, a väčšinový vlastník presadzuje svoje rozhodnutie nedôvodne, napriek nedostatku financií na rekonštrukciu, môže sa prehlasovaný spoluvlastník obrátiť na súd, aby o zmene rozhodol súd. Ak by sa spoluvlastníci nedohodli, súd o rozhodnutí požiadal.
Príklad z praxe: Traja spoluvlastníci: (A) s podielom 50%, (B) s podielom 25% a (C) s podielom 25%. Ak (B) a (C) chcú vymeniť okná, ale (A) nesúhlasí, nemajú potrebnú väčšinu podielov. Za dôležitú zmenu sa považuje zmena, ktorá sa dotýka samotnej podstaty veci.
Prevod podielu a predkupné právo
Podielový spoluvlastník môže svoj podiel previesť na inú osobu. Zákon však chráni záujmy ostatných spoluvlastníkov tým, že im priznáva predkupné právo. To znamená, že ak chce spoluvlastník previesť svoj podiel na tretiu osobu, musí ho najprv ponúknuť na odkúpenie ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok. Prevod podielu na blízke osoby je však výnimkou; vtedy ostatní spoluvlastníci nemajú predkupné právo.
Príklad z praxe: Ak garáž vlastnia (B) a (S) a (B) sa rozhodne svoj podiel predať, musí ho najskôr písomne ponúknuť (S). Ak by sa jeden z dvoch spoluvlastníkov rozhodol predať svoj podiel, ktorý predstavuje polovicu nehnuteľnosti, musí ho najprv ponúknuť druhému spoluvlastníkovi. V prípade, že by sa takýto podiel predával napríklad za 10 000 €, druhý spoluvlastník by mal možnosť ho odkúpiť. Ak by sa rozhodol nevyužiť svoje predkupné právo, potom by sa mohol predaj uskutočniť tretej osobe. V prípade, že by sa predávali dva podiely po štvrtine, ponuka by sa týkala každého jednotlivého podielu. V prípade, že by sa predávalo celý podiel, napríklad polovičný vlastník sa stane majoritným vlastníkom, pokiaľ by ostatní spoluvlastníci nevyužili svoje predkupné právo. V prípade, že by sa predávalo viacero podielov, ich nárok by sa opätovne odvíjal od veľkosti ich podielov.
Je dôležité poznamenať, že ak sa spoluvlastník rozhodne predať svoj podiel, pričom chce predať iba svoj podiel, môže tak urobiť, avšak musí dodržať predkupné právo ostatných spoluvlastníkov podľa § 140 Občianskeho zákonníka. To znamená, že pred tým, ako svoj podiel ponúkne tretej osobe, je povinný ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, za akých by ho predal tretej osobe. Ak spoluvlastníci predkupné právo nevyužijú, t.j. nevykúpia váš podiel do dvoch mesiacov od doručenia ponuky, môžete svoj podiel predať tretej osobe. Ak by ste chceli predať celú nehnuteľnosť, je potrebné, aby s predajom súhlasili všetci spoluvlastníci, teda aj ten, ktorý nesúhlasí. Bez jeho súhlasu nie je možné predať celú nehnuteľnosť ako celok.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Nikto nemôže byť nútený zotrvať v spoluvlastníckom vzťahu. Preto Občiansky zákonník umožňuje zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Existujú dva spôsoby:
Dohoda spoluvlastníkov: Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na zrušení spoluvlastníctva a spôsobe vyporiadania (napr. rozdelenie veci, vyplatenie podielov). Dohoda musí byť písomná, ak sa týka nehnuteľnosti. V zmysle §142 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vysporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd.“ Pokiaľ sa všetci spoluvlastníci veci dokážu dohodnúť na zrušení, no najmä na vysporiadaní podielového spoluvlastníctva, uzatvárajú tzv. dohodu o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva. Občiansky zákonník bližšie nešpecifikuje žiadne formálne náležitosti takejto dohody, dokonca pripúšťa, aby takáto dohoda mala len ústnu formu, avšak s tým, že každý zo spoluvlastníkov je povinný vydať ostatným na požiadanie písomné potvrdenie o tom, ako sa vysporiadali. Základnou a nevyhnutnou obsahovou náležitosťou každej dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je jasný a zrozumiteľný spôsob vysporiadania, t.j. rozdelenie veci, prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za náhradu, alebo predaj veci a rozdelenie výťažku. V prípade, že predmetom dohody o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva je nehnuteľnosť, musí takáto písomná dohoda mať aj formálne a obsahové náležitosti ustanovené nielen v §37, §141 Občianskeho zákonníka, ale aj náležitosti ustanovené Katastrálnym zákonom č. 162/1995 Z.z. príp. Zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. Nie je možné vylúčiť aj aplikáciu iných právnych noriem. Ešte pred podaním návrhu na súd dôrazne odporúčame pokúsiť sa dohodnúť so všetkými spoluvlastníkmi na zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva.
Príklad z praxe: Po otcovej smrti ste so sestrou zdedili podiel na byte, v ktorom stále býva mama. Máte záujem sestru vyplatiť z tohto bytu. Byt má rozlohu 75 m². Pri riešení otázky, kto má väčší podiel na byte, je dôležité prepočítať dedičské podiely, ktoré máte so sestrou. Prepočítaním podielov sa zistí, že Vaša sestra vlastní podiel 4/24 k celku (1/6 = 4/24), zatiaľ čo Vy vlastníte podiel 6/24 k celku, t.j. podiel o veľkosti 1/4 k celku. Z tohto pohľadu, Vy máte väčší podiel na byte ako Vaša sestra, keďže 6/24 je viac ako 4/24.
V prípade dedičského konania, kde pripadne podiel na dome alebo byte dedičovi, pričom v tom dome alebo byte už dlhodobo býva iný člen rodiny, tiež dedič, ktorý chce svoje bývanie i zachovať, sa spoluvlastníci (ktorým sa v dôsledku dedenia zmenili ich podiely na spoločnej nehnuteľnosti) musia medzi sebou nejakým spôsobom dohodnúť, resp. vyporiadať svoje nároky jeden voči druhému. V prvom rade spoluvlastník, ktorý v nehnuteľnosti nebýva, má právo požadovať od súrodenca ako druhého spoluvlastníka finančnú náhradu za neužívanie spoločnej nehnuteľnosti. Spoluvlastník, ktorý nehnuteľnosť neužíva, si svoj nárok môže u súrodenca uplatniť a dohodnúť sa na výške primeranej náhrady. Ak sa nedohodnú, nárok si môže uplatniť na súde. Druhá možnosť je prevod svojho spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu. Súrodenec, ktorý v nehnuteľnosti nebýva, svoj spoluvlastnícky podiel môže previesť na inú osobu - napr. predajom, zámenou, darovaním, čím by získal peňažné ocenenie svojho podielu a tým úžitok. Tretia možnosť je zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva. Zákon i v tomto prípade preferuje dohodu spoluvlastníkov pred riešením súdnou cestou. Spoluvlastník nebývajúci v danej nehnuteľnosti môže zaslať svojmu súrodencovi i výzvu prostredníctvom advokáta, z nej bude zrejmé rozhodnutie riešiť situáciu prípadne i súdnou cestou, ak sa k dohode nedospeje.
Úvod do alternatívneho riešenia sporov
Rozhodnutie súdu: Ak nedôjde k dohode, môže ktorýkoľvek spoluvlastník podať návrh na súd, aby súd rozhodol o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva. Súd prihliadne na veľkosť podielov a účelné využitie veci.
Rozdelenie veci: Ak je to dobre možné (napr. rozdelenie pozemku). V zmysle §142 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.“ Súd spravidla za týmto účelom ustanoví znalca, ktorý určí, či je možné nehnuteľnosť technicky rozdeliť a ak áno, aké náklady by s tým boli spojené. Zdôrazňujeme, že zákon vyžaduje, aby rozdelenie bolo „dobre“ možné. To znamená, že súd prihliada nielen na to, či je rozdelenie technicky možné, ale aj na to, či takému rozdeleniu nebránia iné objektívne alebo subjektívne skutočnosti. Napríklad, pokiaľ by s prípadným rozdelením nehnuteľnosti boli spojené neprimerane vysoké náklady na stavebné úpravy, tak súd môže skonštatovať, že za takých podmienok nie je rozdelenie dobre možné.
Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu: Ak rozdelenie veci nie je dobre možné. Súd prihliadne na veľkosť podielov a účelné využitie veci. Súd sa spravidla snaží usporiadať majetkové vzťahy medzi spoluvlastníkmi tak, že celú vec prikáže jednému z nich za primeranú finančnú náhradu v prospech ostatných odstupujúcich spoluvlastníkov. Súd však môže postupovať aj tak, že vec prikáže viacerým spoluvlastníkom, nie len jednému. Pri rozhodovaní o tom, komu vec prikáže, ako aj pri rozhodovaní o výške primeranej finančnej náhrady prihliada súd nielen na veľkosti podielov, ale aj na účelné vyžitie veci a na násilné správanie spoluvlastníkov. Účelnosť sa posudzuje najmä podľa toho, ktorý spoluvlastník vec užíva. Pokiaľ je predmetom napríklad byt, tak pokiaľ jeden zo spoluvlastníkov tento byt sám užíva, tak je účelné, aby bol prikázaný jemu do vlastníctva. Násilné správanie jedného zo spoluvlastníkov súd vždy vyhodnocuje v neprospech toho, kto sa násilia dopúšťa. Násilné správanie je nevyhnutné v konaní preukázať.
Predaj veci a rozdelenie výťažku: Ak žiaden zo spoluvlastníkov nechce vec. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Predaj prichádza do úvahy výlučne v prípade, že žiaden zo spoluvlastníkov v konaní neprejaví záujem vec nadobudnúť do vlastníctva. Súd nemôže vec prikázať do vlastníctva osoby, ktorá nechce vlastníctvo nadobudnúť. Nikto nemôže byť nútený nadobudnúť vlastníctvo.
Výpočet hodnoty podielu nehnuteľnosti
Pokiaľ ide o spôsob výpočtu hodnoty podielu nehnuteľnosti, tak podiel na nehnuteľnosti sa vypočíta z trhovej hodnoty nehnuteľnosti a vzhľadom na počet spoluvlastníkov. V podstate, ako je uvedené v rozhodnutí Najvyššieho súdu SR, nie je možné pokladať za trhovú cenu cenu, za ktorú by sme mohli podobnú nehnuteľnosť vybudovať (zriadiť). Napríklad dom postavený pred 50 rokmi má svoju hodnotu, ktorú ovplyvňuje mnoho faktorov. Reprodukčná hodnota nehnuteľnosti predstavujúca náklady, za ktoré by bolo možné rovnakú alebo porovnateľnú nehnuteľnosť zriadiť, nemôže byť základom pre určenie primeranej náhrady v zmysle § 142 ods. 18.
Príklad z praxe: Ak máte podiel 1/74 z celkovej výmery 44 850 m², vlastníte približne 606,08 m². Spoluvlastnícky podiel však vyjadruje to, v akej miere sa podieľa spoluvlastník na právach a povinnostiach k spoločnej veci, teda nefunguje to tak, že Vám patrí presná určitá časť/výmera pozemku. Ak by ste z predmetného pozemku chceli vyčleniť určitú časť do Vášho výlučného vlastníctva, tak by bolo potrebné spoluvlastníctvo zrušiť a vyporiadať.
V prípade určovania pomeru jednotlivých investícií do spoločného domu je potrebné sa riadiť podielovým spoluvlastníctvom podľa Občianskeho zákonníka. Konkrétne sa podiel každého z vás určí na základe pomeru investovaných finančných prostriedkov. Napríklad, ak ste investovali 58 243 £ z celkovej sumy 99 154 £, čo predstavuje približne 58,75 % z celkových investícií, a Vaša priateľka investovala 40 911 £, čo je približne 41,25 %, tieto percentá by mali zodpovedať pomerom Vašich spoluvlastníckych podielov na nehnuteľnosti. Vo Vašom prípade to vyzerá na podiel 2/5 a 3/5 vo Váš prospech.
Vzhľadom na Vami uvedené investície do kúpy spoločnej nehnuteľnosti, vo vzťahu k nehnuteľnosti vychádza spoluvlastnícky podiel na vás o veľkosti cca 3/4 a na vašu priateľku 1/4.
Na výpočet správneho rozdelenia spoluvlastníckeho podielu 7425/461547 na časti 1/4 a 3/4 je potrebné použiť základné matematické operácie a princípy zlomkov. Celkový podiel vynásobíte najprv 1/4 pre získanie prvej časti a potom 3/4 pre získanie druhej časti. Tento výpočet poskytne príslušné zlomky, ktoré predstavujú presnú proporciu z celkového podielu. Zlomky je možné zjednodušovať na najjednoduchší tvar rovnako ako v matematike.
V prípade, že chcete porovnať podiely 23/144 a 4/72, je potrebné nájsť spoločný menovateľ. Podiel o veľkosti 4/72 je súčasne podielom o veľkosti 8/144 (pomocou výpočtu 4/72 x 2). V tomto prípade je väčšinovým spoluvlastníkom ten s podielom 23/144.
Na otázku, koľko percent predstavuje podiel 1/4, odpoveď je 25 %.
Riešenie sporov a právna pomoc
Spoluvlastnícke vzťahy môžu byť komplikované a viesť k sporom. Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť, odporúča sa vyhľadať právnu pomoc advokáta alebo mediátora. Pokiaľ o zrušení a vysporiadaní rozhoduje súd, tak sa môže stať, že súd rozhodne inak, ako si to žalujúci spoluvlastník predstavuje. Okrem toho treba počítať s tým, že súdne konanie je spojené so zvýšenými nákladmi na súdne poplatky, trovy dokazovania a prípadnú odmenu advokátovi. Rovnako si treba uvedomiť, že súd rozhoduje aj o náhrade týchto trov, t.j. v prípade neúspechu v konaní súd môže priznať ostatným účastníkom konania náhradu ich trov konania. Pokiaľ sa neviete s ostatnými spoluvlastníkmi dohodnúť, odporúčame obrátiť sa na právnika, ktorý sa môže pokúsiť dohodu spoluvlastníkov vo Vašom mene sprostredkovať.
Pri podielovom spoluvlastníctve každej nehnuteľnosti, vrátane cesty alebo parkoviska, platí, že vlastníci sa podieľajú na právach aj povinnostiach voči celej nehnuteľnosti podľa veľkosti svojho podielu. To znamená, že ani jeden spoluvlastník nemá výhradné právo na konkrétnu časť nehnuteľnosti.
Ak odkúpite 1/3 podielu daného parkoviska, budete mať právo užívať nehnuteľnosť, ale iba v rámci podielu. Hospodárenie so spoločnou vecou vrátane jej užívania musí byť možné na základe rozhodnutia všetkých spoluvlastníkov podľa veľkosti ich podielov. Ak by ste teda chceli parkovať mimo vyhradených miest, musíte sa dohodnúť s vlastníkom 2/3 podielu. Majiteľ 2/3 podielu môže rozhodovať o užívaní celej nehnuteľnosti, ak má väčšinový podiel. Bez vášho súhlasu môže dať do užívania časť alebo celú nehnuteľnosť iným osobám, ale tieto rozhodnutia môžu byť napadnuté na súde, ak by ste ich považovali za nevýhodné alebo škodlivé. Ak by to bol intravilán a dalo by sa teda efektívne rozdeliť pozemok, tak sa to oplatí kúpiť. Potrvá to nejaký čas, ale je to riešiteľné.
tags: #spoluvlastnicky #podiel #na #nehnutelnosti #vyjadreny #percentom