Spoluvlastníctvo predstavuje jeden z klasických inštitútov vecného práva, napriek tomu niektoré aspekty jeho normatívnej úpravy sú v odbornej spisbe reflektované len pomerne chabo. V príspevku analyzujeme normatívnu reguláciu práva spoluvlastníka na sprístupnenie zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti, ktorej účastníkom sám nebol, zo zbierky listín katastra nehnuteľností. Vlastníctvo veci dvoma a viacerými osobami, známe ako spoluvlastníctvo, je bežným javom v našej spoločnosti. Či už ide o dedičstvom nadobudnutý rodinný dom, byt, alebo inú nehnuteľnosť, spoluvlastnícke vzťahy prinášajú so sebou nielen spoločné práva, ale aj špecifické povinnosti a potenciálne konflikty. Pochopenie pravidiel, ktoré ich upravujú, je kľúčové pre hladké fungovanie a predchádzanie sporom.
Podstata spoluvlastníctva a ideálny podiel
Spoluvlastníctvo možno jednoducho charakterizovať ako spoločné vlastníctvo dvoch a viacerých subjektov k jednej a tej istej (spoločnej) veci. Právna úprava občianskeho zákonníka pritom vychádza z vymedzenia podielového spoluvlastníctva ako spoluvlastníctva ideálneho. To znamená, že výška spoluvlastníckeho podielu toho ktorého spoluvlastníka nezodpovedá konkrétnej reálnej časti spoločnej veci, ale miere, akou sa jednotliví spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak teda hovoríme o spoluvlastníckom podiele, rozumie sa tým tzv. ideálny podiel. Podľa ustanovenia § 137 Občianskeho zákonníka platí, že: „(1) Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.“
Ideálny spoluvlastnícky podiel má takpovediac charakter „veci“, a preto môže byť predmetom občianskoprávnych vzťahov. Napríklad môže byť zmluvou prevedený na tretiu osobu, darovaný alebo prenechaný závetom. Každý podielový spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať - môže ho previesť na iného, alebo ho darovať, prípadne ho prenechať inej osobe závetom. Vlastník nehnuteľnosti za svojho života, v prípade, že je spôsobilý na právne úkony, môže nakladať so svojím majetkom podľa vlastného uváženia. Nikto a nič nemôže obmedzovať jeho právo previesť, respektíve darovať napríklad svoj byt alebo dom niektorému zo svojich detí alebo hocikomu inému.
Predkupné právo: Ochrana spoluvlastníkov
Zákon však obmedzuje zmluvnú voľnosť pri prevode spoluvlastníckeho podielu, a to v prospech a na ochranu ostatných spoluvlastníkov. Predkupné právo sa rozumie oprávnenie spoluvlastníka nehnuteľnosti (vzniká na základe zákona). Predkupné právo chráni ostatných spoluvlastníkov pri prevode spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti na tretiu osobu. Ak sa spoluvlastník rozhodne svoj podiel previesť na inú osobu, Občiansky zákonník umožňuje ďalším spoluvlastníkom na základe predkupného práva prednostne tento podiel nadobudnúť. Toto však neplatí, pokiaľ ide o prevod na blízke osoby spoluvlastníka definované Občianskym zákonníkom.
Ak chce niektorý zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti podiel predať, je povinný ponúknuť ho ostatným spoluvlastníkom. Ponuka na uplatnenie predkupného práva sa vykonáva ohlásením všetkých podmienok. Ten, kto je oprávnený vec kúpiť, musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnuté inak. Za cenu ponúknutú niekým iným treba považovať cenu, ktorú určí povinný spoluvlastník z predkupného práva. Po uskutočnení písomnej ponuky, ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnený spoluvlastník vyplatiť hnuteľnosť do 8 dní a nehnuteľnosť do 2 mesiacov. Ak táto doba uplynie márne, právo na uplatnenie predkupného práva zanikne.
V prípade, že sa predkupné právo porušilo, môže sa oprávnený buď od nadobúdateľa domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj, domáhať sa vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu alebo mu zostane predkupné právo zachované, avšak voči nadobúdateľovi. Spoluvlastník sa naraz nemôže dovolávať viacerých možností. V prípade podania žaloby o neplatnosť zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu pôjde o relatívnu neplatnosť zmluvy, preto bude zmluva sama o sebe platná, až kým sa jej neplatnosti nedovoláte. Žaloba sa podáva nielen voči spoluvlastníkovi, ktorý previedol svoj podiel, ale voči všetkým účastníkom zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu, teda aj voči nadobúdateľovi.
Zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva
Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení spoluvlastníctva a o vzájomnom vyporiadaní; ak je predmetom spoluvlastníctva nehnuteľnosť, dohoda musí byť písomná. Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Z osobitých dôvodov súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku. Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti.
Riešením situácie, keď sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na predaji alebo inom vyporiadaní, môže byť podanie návrhu na súd na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Súd rozhodne, a to buď rozdelením majetku alebo prikázaním nehnuteľnosti jednému spoluvlastníkov s povinnosťou vyplatiť druhých. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. V prípade, že žiaden zo spoluvlastníkov vec nechce a teda ju nemožno nikomu z nich prikázať, vec sa predá a výťažok z predaja sa rozdelí podľa podielov medzi spoluvlastníkov.
Prevody podielov a dedičstvo
V prípade dedenia sa do dedičského podielu započítava to, čo dedič za života poručiteľa bezplatne dostal. Výnimkou sú len obvyklé darovania. Pri dedení zo závetu treba toto započítanie urobiť, ak na to dal poručiteľ príkaz alebo ak by inak obdarovaný dedič bol oproti neopomenuteľným dedičom neodôvodnene zvýhodnený.
Situácia, keď sa spoluvlastnícky podiel prevádza na blízku osobu, je výnimkou z pravidla predkupného práva. Blízkymi osobami sú v zmysle Občianskeho zákonníka predovšetkým príbuzní v priamom rade, súrodenci a manželia. V prípade darovania blízkemu však platí, že ak by išlo o prevod mimo rámca obvyklého darovania, môže sa na započítanie hľadieť aj pri dedení zo závetu.
V prípade, ak sa spoluvlastník rozhodne previesť svoj spoluvlastnícky podiel, musí ho najprv ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. V ponuke musí stanoviť všetky podmienky, pričom ak ide o spoluvlastníctvo k nehnuteľnosti, ponuka musí byť urobená písomne. Ak by spoluvlastník, ktorý chce previesť svoj podiel, porušil ustanovenia o zákonnom predkupnom práve, spôsobilo by to relatívnu neplatnosť takéhoto právneho úkonu. V tomto prípade by sa mohli spoluvlastníci dovolať neplatnosti právneho úkonu v trojročnej premlčacej dobe. Okrem dovolania sa relatívnej neplatnosti majú spoluvlastníci právo domáhať sa od toho, kto spoluvlastnícky podiel nadobudol, aby ho ponúkol na predaj ostatným spoluvlastníkom.
Práva spoluvlastníka na informácie a prístup k dokumentom
Spoluvlastník nehnuteľnosti má právo na sprístupnenie údajov katastra nehnuteľností, resp. údajov, ktoré majú orgány štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností k dispozícii, a to konkrétne na sprístupnenie listín zo zbierky listín katastra nehnuteľností. Predmetom tohto príspevku budú práve tieto aspekty normatívnej úpravy inštitútu spoluvlastníctva, s osobitným dôrazom na právo spoluvlastníka na sprístupnenie zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti, ktorej účastníkom sám nebol a na sprístupnenie údaja o tom, za akú cenu bol spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti predaný tretej osobe. Inými slovami, predmetom tohto príspevku bude normatívna úprava formálnej publicity katastra nehnuteľností.
Formálna publicita katastra nehnuteľností úzko súvisí so samotným zmyslom kreovania tohto štátnym orgánom spravovaného verejného registra. Vychádzajúc z normatívneho poňatia spoluvlastníctva ako inštitútu, v zmysle ktorého majú spoluvlastníci spoločné panstvo nad tou istou vecou bez jej rozdelenia, pričom všetci spoločne sa navonok i medzi sebou považujú za jediného vlastníka tejto veci. Spoluvlastník má teda postavenie vlastníka celej veci s osobitným obmedzením daným tým, že rovnaké postavenie má k veci minimálne jedna ďalšia osoba. Spoluvlastník nehnuteľnosti má preto z hľadiska verejnosti zbierky listín síce obdobné, avšak nie rovnaké postavenie ako jediný vlastník celej nehnuteľnosti.
Spoluvlastník má právo na sprístupnenie aj takej zmluvy, ktorá bola uzatvorená predtým, ako sa sám stal podielovým spoluvlastníkom dotknutej nehnuteľnosti, pokiaľ touto zmluvou mohlo byť porušené predkupné právo jeho právneho predchodcu a nejde o darovaciu zmluvu. Orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností nie je v postavení obmedziť opomenutého spoluvlastníka v jeho práve domáhať sa svojich nárokov z titulu porušenia jeho predkupného práva nesprístupnením zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti na tretiu osobu.
S účinnosťou od 1. 10. 2018, kedy nadobudol účinnosť zákon č. 212/2018 Z. z., ktorým bol novelizovaný katastrálny zákon, sa (okrem iného) do obsahu katastra nehnuteľností zaviedla evidencia cien nehnuteľností. Údaj o cene nehnuteľnosti sa tak stal údajom katastra nehnuteľností. Údaje o cenách nehnuteľností sa získavajú zo zmlúv, verejných či iných listín, ktoré sa predkladajú na zápis do katastra nehnuteľností. Spoluvlastník, ktorý chce previesť svoj spoluvlastnícky podiel na inú osobu, má zo zákona povinnosť ostatným spoluvlastníkom urobiť tzv. ponuku na výkup, ktorá musí obsahovať všetky podmienky, za ktorých jeden spoluvlastník ponúka svoj spoluvlastnícky podiel na kúpu.
V prípade, ak je predmetom zmluvy viac podielov, pričom podielový spoluvlastník je podielovým spoluvlastníkom len jedného (alebo len niektorých) z týchto spoluvlastníckych podielov a kúpna cena je v zmluve uvedená ako celok, štátny orgán na úseku katastra nehnuteľností nemá k dispozícii informáciu o tom, za akú cenu sa spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti, ktorej spoluvlastníkom je žiadateľ o sprístupnenie údaja o cene, prevádza, a preto takýto údaj nevie žiadateľovi poskytnúť. Orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností nemá možnosť iným spôsobom kúpnu cenu upraviť tak, aby žiadateľ získal údaj, na ktorého získanie existuje z jeho strany právny nárok.
V aplikačnej praxi sa vyskytujú prípady, kedy je údaj o cene spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti v príslušnej zmluve o prevode daného spoluvlastníckeho podielu označený ako obchodné tajomstvo. Vzhľadom na okolnosti zániku obchodného tajomstva je nepochybné, že orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností nemôže niesť zodpovednosť za ohrozenie obchodného tajomstva alebo za jeho vyzradenie. Preto, ak je určitá informácia označená ako obchodné tajomstvo, orgán štátnej správy na úseku katastra nehnuteľností nemá inú možnosť, ako takýto údaj z listiny neposkytnúť.
tags: #spoluvlastnicky #podiel #kupna #zmluva #dedic #spoluvlastnik