Vlastníctvo k nehnuteľnostiam, či už ide o byty, domy alebo pozemky, môže byť v Slovenskej republike zdieľané medzi viacerými osobami. Tento stav sa nazýva podielové spoluvlastníctvo a každý zo spoluvlastníkov vlastní určitý ideálny podiel na spoločnej veci. Napríklad v prípade štyroch spoluvlastníkov môže každý z nich vlastniť ¼ z celku. Ide o ideálny podiel, pričom nie je možné určiť, ktorú konkrétnu časť veci vlastní ktorý spoluvlastník. K takto určenému podielu má každý z nich dispozičné právo, čo znamená, že každý z nich môže svoj spoluvlastnícky podiel zaťažiť napríklad záložným právom, môže si ustanoviť závetného dediča, prípadne svoj spoluvlastnícky podiel predať.
Zákonné predkupné právo: Kľúč k ochrane spoluvlastníkov
Predaj spoluvlastníckeho podielu je však obmedzený dôležitým inštitútom, a to zákonným predkupným právom. V zmysle ustanovenia § 140 Občianskeho zákonníka majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo. Jednoducho povedané, spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom, a to prostredníctvom tzv. ponuky na odkúpenie podielu. Táto povinnosť slúži na ochranu existujúcich spoluvlastníkov pred vstupom nežiaducich osôb do spoluvlastníckeho vzťahu a na zachovanie stability vlastníckych vzťahov.
„K prijatiu ponuky na odpredaj spoluvlastníckeho podielu dochádza vyplatením tohto podielu oprávnenou osobou v zákonnej 2-mesačnej lehote, samotné vyhlásenie o prijatí ponuky bez vyplatenia podielu v tejto lehote nemožno považovať na účinné prijatie ponuky.“ (I. Fekete: Občiansky zákonník-komentár). V prípade existencie viacerých spoluvlastníkov vzniká v praxi otázka, kto bude oprávnený odkúpiť spoluvlastnícky podiel v prípade, ak by všetci spoluvlastníci mali reálny záujem na jeho odkúpení. Nie je pritom dôležité, aký veľký je podiel jednotlivých spoluvlastníkov. Iba v prípade, ak by spoluvlastníci nemali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, môže ho spoluvlastník predať tretej osobe. Upozorňujeme, kupujúcemu (tretej osobe) nemôže byť spoluvlastnícky podiel prenechaný za nižšiu sumu resp. za výhodnejších podmienok, ako boli obsiahnuté v ponuke na odkúpenie podielu pre ostatných spoluvlastníkov. Dôvodom takejto právnej úpravy je fakt, že pokiaľ by mal jeden zo spoluvlastníkov reálny záujem na predaji veci tretej osobe, mohol by ju predávajúci spoluvlastník zvýhodniť, čím by obišiel zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov.
Výnimky zo zákonného predkupného práva
Z uvedeného pravidla však existujú aj výnimky. Výnimkou, kedy sa zákonné predkupné právo neuplatní, je prípad, ak ide o prevod blízkej osobe. Tieto výnimky sú však špecificky definované a ich aplikácia vyžaduje dôkladnú právnu analýzu.
Dôsledky porušenia predkupného práva
Pokiaľ by spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel opomenul svoju povinnosť, ostatní spoluvlastníci môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy podľa ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka, ktorou sa podiel prevádzal. Môžu sa tiež domáhať vyslovenia relatívnej neplatnosti právneho úkonu medzi spoluvlastníkom, zaviazanou osobou a nadobúdateľom, ak si nesplní nadobúdateľ túto povinnosť dobrovoľne.
Právna teória i prax rozoznáva vo všeobecnosti tri rozdielne (a navzájom sa vylučujúce) nároky, ktoré si môže oprávnený spoluvlastník uplatniť v prípade, že jeho predkupné právo bolo porušené (typicky pôjde o situáciu, keď predávajúci spoluvlastník predá svoj podiel tretej osobe bez toho, aby najskôr učinil ponuku ostatným spoluvlastníkom).
Jedným z týchto nárokov, ktorý sa analogicky odvodzuje z § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka, je právo osoby oprávnenej z predkupného práva domáhať sa priamo od nadobúdateľa, aby jej spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu, a to za rovnakých podmienok, za akých ich kúpil od osoby povinnej. Za týmto účelom musí oprávnený spoluvlastník adresovať navrhovateľovi konkrétnu výzvu (tzv. predžalobná výzva) - žiadosť o ponúknutie spoluvlastníckeho podielu na kúpu. Forma ani náležitosti tejto výzvy nie sú špeciálne upravené v žiadnom právnom predpise. Kvôli zachovaniu právnej istoty a posilneniu dôkaznej situácie v prípadnom súdnom spore sa však odporúča vyhotoviť výzvu písomne.
Čo sa týka ponuky samotnej, ustanovenie § 605 Občianskeho zákonníka zakotvuje povinnú písomnú formu pre každú ponuku, ktorá sa týka nehnuteľností. Ponuka musí zároveň obsahovať všetky podmienky, za ktorých nadobúdateľ odkúpil podiel od pôvodného spoluvlastníka (predmet kúpy, kúpna cena, splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena, vykonanie osobných služieb a pod.). Na prijatie ponuky nestačí len vyhlásenie oprávneného, že ponuku prijíma, ale musí zaplatiť aj kúpnu cenu. Ak ide o vyplatenie nehnuteľnosti, zákonná lehota je 2 mesiace, ak o vyplatenie hnuteľnej veci, 8 dní. Táto lehota však pôsobí len v prípade, ak sa strany nedohodli na vlastnej lehote.
Súdy sa v minulosti zaoberali aj otázkou, či súčasťou výzvy na odkúpenie podielu môže byť aj konkrétny návrh zmluvy. Podľa rozhodnutia NS ČR, sp. zn. 22 Cdo 3974/2007 „výzva oprávnenej osoby podľa § 603 obč. zák. Ak si nadobúdateľ nesplní túto ponukovú povinnosť, môže sa oprávnený spoluvlastník domáhať na súde, aby bol jeho prejav vôle v tomto smere nahradený súdnym rozhodnutím (NS ČR, sp. zn.
Zákonné predkupné právo nie je možné obísť. Spoluvlastníci sa však pri jeho vzniku môžu dohodnúť, že v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu niektorého z nich, nebudú uplatňovať predkupné právo. Takáto dohoda je platná, ak je uzatvorená v písomnej forme a spĺňa všetky zákonné náležitosti.
Predkupné právo k pozemkom a nehnuteľnostiam
Zákonné predkupné právo sa viaže aj na pozemok v spoluvlastníctve viacerých osôb. V prípade pozemku platí, že nie je možné presne určiť, ktorú časť pozemku vlastní ktorý spoluvlastník. V prípade, ak by osoba chcela previesť spoluvlastnícky podiel k pozemku, má ponukovú povinnosť voči ostatným spoluvlastníkom. V prípade, ak by niektorý zo spoluvlastníkov, prípadne viacerí z nich mali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, ako sme už spomínali v predchádzajúcom texte, majú možnosť sa dohodnúť, prípadne nadobudnúť podiely pomerne k výške už svojich existujúcich podielov. Následne musí byť spísaná kúpna zmluva (prípadne iná scudzovacia zmluva) s každým spoluvlastníkom zvlášť alebo spoločná kúpna zmluva pre všetkých spoluvlastníkov.
Osobitným spôsobom, ktorý by prichádzal do úvahy je vypracovanie dohody o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, aj to len v prípade, ak by všetci podieloví spoluvlastníci mali záujem na vyporiadaní. Následne by sa spoluvlastníkovi, ktorý nemá záujem na ďalšom trvaní spoluvlastníctva, vyplatila hodnota jeho podielu.
Samozrejme, vo vzťahu k pozemku je možné tiež dojednať aj zmluvné predkupné právo. Predkupné právo k pozemku môže mať vo všeobecnosti: „povahu osobného práva, ako aj vecnoprávnu povahu, ktorá sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Zmluvné predkupné právo je neprevoditeľné, neprechádza na dedičov (na rozdiel od zákonného predkupného práva spoluvlastníkov) a oprávnený z tohto práva je iba ten, ktorý je v zmluve o jeho zriadení označený. Zánikom oprávneného subjektu zaniká aj predkupné právo. Ak však bolo predkupné právo dohodnuté ako vecné právo zapísané do katastra nehnuteľností, toto pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho a ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva mu zachované predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi.“ (KRAJČO, J.: Občiansky zákonník pre prax (komentár) III., Judikatúra NS SR, NS ČR, ESD, ESĽP, Bratislava : EUROUNION, spol. s r. o., 2012, s. 311).
Osobitné úpravy predkupného práva
Osobitná právna úprava sa vzťahuje na poľnohospodárske pozemky. Pri predaji poľnohospodárskeho pozemku bol predávajúci podľa § 4 ods. 3 zákona č. 140/2014 Z. z. povinný ponúknuť ho na predaj prednostne osobe, ktorá sa zaoberá poľnohospodárskou výrobou, ktorá už vlastnila pozemky susediace s predávaným pozemkom. Nálezom Ústavného súdu SR sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 Ústavný súd SR rozhodol, že ustanovenia čl. I § 4, § 5 a § 6 zákona č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva k poľnohospodárskemu pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nie sú v súlade s Ústavou. Dňom vyhlásenia tohto nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky (10.2.2019) stratili tieto ustanovenia účinnosť. Ak Národná rada Slovenskej republiky neuvedie tieto ustanovenia do súladu s Ústavou Slovenskej republiky, stratia po šiestich mesiacoch od vyhlásenia nálezu v Zbierke zákonov Slovenskej republiky aj svoju platnosť. Aktuálne znenie zákona č. 140/2014 Z. z. je nutné vždy overiť vzhľadom na legislatívny vývoj.
Ďalším príkladom predkupného práva k nehnuteľnosti vznikajúceho na základe zákona je predkupné právo nájomcu. Podľa § 16 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: „Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitý čas.“ V tejto súvislosti upozorňujeme, že (ako vyplýva aj z citovaného ustanovenia) zákonné predkupné právo nájomcu sa nevzťahuje na všetky prípady, kedy dochádza k prevodu bytu, ktorý je predmetom nájmu, ale iba na prípady, kedy na strane predávajúceho vystupuje vlastník bytového domu, v ktorom sa predmetný byt nachádza.
Osobitný druh predkupného práva je upravený v ustanovení § 489 a nasl. zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov (ďalej len „Obchodný zákonník“) pod názvom „zmluva o kúpe prenajatej veci“. „Zmluvou o kúpe prenajatej veci si strany dojednajú v nájomnej zmluve alebo po jej uzavretí, že nájomca je oprávnený kúpiť prenajatú vec alebo prenajatý súbor vecí počas platnosti nájomnej zmluvy alebo po jej zániku. Zmluva o kúpe prenajatej veci vyžaduje písomnú formu.“
Ak sa teda vlastník nehnuteľnosti viazaný predkupným právom rozhodne nehnuteľnosť predať, je povinný ponúknuť ju oprávnenému z predkupného práva. Ponuku uskutoční ohlásením všetkých podmienok predaja. Pri nehnuteľnostiach zákon pre ponuku predpisuje písomnú formu. Oprávnený z predkupného práva si svoje predkupné právo uplatní tak, že prijme oznámené podmienky predaja a včas vyplatí kúpnu cenu. Dobu, do ktorej je v prípade uplatnenia predkupného práva potrebné vyplatiť kúpnu cenu je možné dojednať. Ak doba dokedy sa má predaj uskutočniť nie je dohodnutá, je oprávnená osoba povinná nehnuteľnosť vyplatiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky.
Sporné otázky a judikatúra
V otázke uplatnenia predkupného práva pri bezodplatnom darovaní spoluvlastníckeho podielu nie je odborná verejnosť ani rozhodovacia prax súdov jednotná. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1 Cdo 102/2005 z 25. novembra 2005, predkupné právo sa vzťahuje len na úplatné prevody, nie na darovanie. Tento právny názor sa opiera o gramatický výklad pojmu „predaj“ a o systematické zaradenie úpravy predkupného práva v Občianskom zákonníku, ktorá je primárne spojená s kúpnou zmluvou.
Za predmetný rozsudok sa opiera aj rozsudok Krajského súdu v Trnave č. k. 11 Co 108/2011-96 z 21. marca 2012, ktorý zdôvodnil svoj názor nasledovne: “Právnu podstatu predkupného práva je možné vymedziť ako právny vzťah, v ktorom jeden individuálne určený subjekt (oprávnená osoba - spoluvlastník) má právo kúpiť (vykúpiť) vec od druhého individuálne určeného spoluvlastníka, t. j. od konkrétnej povinnej osoby, ako prvý za predpokladu, že tento druhý spoluvlastník chce svoj spoluvlastnícky podiel previesť. Ide teda o vzťah, v ktorom právu oprávnenej osoby zodpovedá povinnosť zodpovednej osoby ponúknuť vec tejto oprávnenej osobe ako prvej ku kúpe (tzv. predkupné právo). Z uvedeného vyplýva, že hoci so svojím spoluvlastníckym podielom môže každý spoluvlastník nakladať obdobne ako vlastník so svojou vecou, jeho zmluvná voľnosť je obmedzená zo zákona predkupným právom ostatných spoluvlastníkov. Predkupné právo sa vzťahuje na prevod spoluvlastníckeho podielu, a nie na jeho prechod.“
Slovenská odborná literatúra (Fekete, I.: Občiansky zákonník 1. Veľký komentár, Bratislava: Eurokódex 2011) zas uvádza: “Ustanovenie § 140 OZ, ktoré upravuje nakladanie spoluvlastníka so svojím podielom na veci, je treba v súvislosti s ustanovením § 602 ods. 1 OZ vykladať tak, že predkupné právo sa viaže výlučne na predaj podielu. Predaj je zmluvný typ, kde dochádza k výmene veci za peniaze. Darovanie je bezodplatný prevod veci, preto sa na neho predkupné právo nevzťahuje.“
Rozdielny právny názor v porovnaní so slovenskými súdmi zastávajú rozhodnutia českých súdov, ktoré dávajú ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka do súvislosti s ustanovením § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktoré pripúšťa dohodu o predkupnom práve aj pre prípad iného scudzenia veci, než predajom. Podľa Najvyššieho súdu Českej republiky sp. zn. 22 Cdo 2408/2007 z 20. októbra 2008 „z gramatického, systematického i logického výkladu vyplýva záver, že predkupné právo náleží spoluvlastníkovi iba v prípade predaja podielu. Zákonnú definíciu predkupného práva obsahuje § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka, z ktorého jasne vyplýva, že predkupné právo sa uplatní, ak kupujúci chcel vec predať (nie darovať). To vyplýva už zo samotného pojmu „predkupné právo“. Tento pojem nemožno gramaticky vyložiť inak ako právo vec kúpiť skôr, ako niekto iný. Predkupné právo je podrobnejšie upravené ako vedľajšie dojednanie pri kúpnej zmluve (§ 602 a nasl. Občianskeho zákonníka), a táto úprava sa použije aj v prípade predkupného práva spoluvlastníka. Pokiaľ by zákonodarca predpokladal, že právo nadobudnúť prednostne vec by sa týkalo aj iných prípadov ako kúpnej (prípadne zámennej) zmluvy, pomenoval by toto právo inak a zaradil by jeho úpravu do tej časti Občianskeho zákonníka, ktorá upravuje všeobecné inštitúty záväzkového práva.“ S rozhodnutím Najvyššieho súdu Českej republiky sa stotožnil aj Ústavný súd Českej republiky v uznesení sp. zn. III. ÚS 3688/10 z 27. apríla 2011.
Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom Uznesení ÚS 186/2012-11 zo dňa 21.06.2012 zaujal stanovisko k uvedeným rozhodnutiam českých súdov, keď uvádza: “Českými súdmi zastávaný výklad, ktorý prevod spoluvlastníckeho podielu darovaním vyníma zo skutkovej podstaty § 140 Občianskeho zákonníka, dáva veľmi široký priestor na obchádzanie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka pomocou simulovaných darovacích zmlúv. Ďalšou argumentačnou slabinou tejto judikatúry sa javí ustanovenie § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého také právo (predkupné právo) možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci, než predajom.“ Tento záver Ústavného súdu SR naznačuje, že slovenská právna úprava a jej interpretácia smeruje skôr k tomu, aby predkupné právo chránilo spoluvlastníkov aj v prípade iných foriem prevodu, než je len klasický predaj, a to s cieľom zabrániť obchádzaniu zákona prostredníctvom fiktívnych darovacích zmlúv.
Urbár a spoločné nehnuteľnosti
Urbár je spoločenstvo vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti a toto spoločenstvo musí konať v súlade so zákonom č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách. Spoločnou nehnuteľnosťou zákon rozumie jednu nehnuteľnú vec, ktorá pozostáva z viacerých samostatných pozemkov. Predmetom kúpnej zmluvy bude spoluvlastnícky podiel predávajúceho na spoločnej nehnuteľnosti. Nevieme za akým účelom kupujete podiel od jedného z vlastníkov spoločnej nehnuteľnosti, ale spoločná nehnuteľnosť je nedeliteľná okrem prípadov stanovených zákonom. Zákon v § 8 ods. 1 citovaného zákona uvádza, že spoločné nehnuteľnosti sú nedeliteľné, okrem prípadov, ak sa na ich delenie dáva súhlas podľa § 8 ods. 1 zákona o pozemkových spoločenstvách. Členmi spoločenstva, t.j. urbáru sú všetci vlastníci podielov spoločnej nehnuteľnosti. Členstvo v spoločenstve vzniká a zaniká prevodom alebo prechodom vlastníckeho práva k podielu spoločnej nehnuteľnosti.
Je dôležité si uvedomiť špecifické pravidlá týkajúce sa urbárov:
- Prevod vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti len na niektorých pozemkoch patriacich do spoločnej nehnuteľnosti je zakázaný.
- Prevod alebo prechod vlastníckeho práva k podielu na spoločnej nehnuteľnosti alebo k spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti na spoločenstvo je zakázaný.
- Na prevod podielu spoločnej nehnuteľnosti medzi členmi spoločenstva sa nevzťahuje všeobecné ustanovenie o predkupnom práve, ak nejde o prevod podľa § 11 ods. 2 zákona o pozemkových spoločenstvách. V tomto prípade sa uplatňujú špecifické pravidlá stanovené týmto zákonom.
Kúpna zmluva týkajúca sa prevodu podielu vlastníka spoločnej nehnuteľnosti je štandardnou zmluvou a v ničom sa neodlišuje od bežnej kúpnej zmluvy pri predaji akéhokoľvek pozemku. Kúpnu zmluvu si môžete vyhotoviť sám alebo sa môžete obrátiť buď na advokáta alebo notára, ktorý Vám ju za odmenu spíšu.
V konečnom dôsledku, otázka predaja spoluvlastníckeho podielu je komplexná a vyžaduje si dôkladné poznanie právnych predpisov a súdnej praxe. Zákonné predkupné právo je dôležitým nástrojom na ochranu spoluvlastníkov, avšak jeho uplatnenie a interpretácia môžu byť v praxi predmetom diskusií a sporov. Vždy je preto vhodné v prípade nejasností alebo pochybností vyhľadať odbornú právnu pomoc.
tags: #spoluvlastnicky #podiel #kupna #ymluva