Spoluvlastnícky podiel na hnuteľnej a nehnuteľnej veci: Komplexný pohľad

Náš právny poriadok pripúšťa, aby jedna vec mohla byť vo vlastníctve viacerých osôb. Takýto stav, kedy môže byť vec súčasne vo vlastníctve viacerých subjektov, nazývame spoluvlastníctvo. Subjektom podielového spoluvlastníctva môžu byť fyzické osoby, právnické osoby a štát, a to aj v rôznych kombináciách. Pojmovým znakom spoluvlastníckeho vzťahu je vyjadrenie vzťahu medzi jednotlivými vlastníkmi, ktorý je vyjadrený podielom na veci. Tento podiel nepredstavuje reálnu časť na veci, ale treba ho chápať ako ideálny podiel na veci. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny vlastník nemá určený podiel na veci konkrétne. Pri vzniku spoluvlastníckeho práva musí byť zrejmé, že vlastnícky podiel nadobúda viac subjektov. Podiel musí byť vyjadrený, pokiaľ nie je vyjadrený, platí zákonná domnienka o rovnosti všetkých podielov.

Vznik a podstata spoluvlastníckeho podielu

Spoluvlastnícke podiely môžu vzniknúť rôznymi spôsobmi, najčastejšie dedením, rozhodnutím súdu, alebo zmluvou. V prípade zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu, ak je predmetom nehnuteľnosť, musí byť zmluva vyhotovená v písomnej forme a vkladaná do katastra nehnuteľností. Podiel, ako ho chápe Občiansky zákonník, neurčuje, ktorá konkrétna časť spoločnej veci je vo výlučnom užívaní či vlastníctve toho-ktorého spoluvlastníka. Zjednodušene povedané, podielový spoluvlastník má svoj podiel na celej spoločnej veci, na každom jej kúsku, každom metri štvorcovom, bez toho, aby bola vyčlenená reálna plocha či časť, ktorú by mohol výlučne užívať či vlastniť.

Podstata podielového spoluvlastníctva spočíva v tom, že každý zo spoluvlastníkov sa podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva v takom rozsahu, aký zodpovedá veľkosti jeho podielu. Ak nie je právnym predpisom ustanovené alebo účastníkmi dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké. Spoluvlastnícky podiel je v podstate číselným vyjadrením právneho statusu spoluvlastníka vo vzťahu k spoločnej veci, a teda určuje mieru účasti na právach a povinnostiach viažucich sa k tejto spoločnej veci.

Práva a povinnosti spoluvlastníkov

Každý spoluvlastník má právo vec užívať, držať, disponovať s ňou, brať z nej plody a úžitky. Každý spoluvlastník má právo na ochranu svojho vlastníckeho práva proti ostatným spoluvlastníkom, ako aj voči tretím osobám. Má právo podať rôzne typy žalôb, ako napríklad žalobu o určenie spoluvlastníckeho podielu, zdržovaciu žalobu, žalobu o odstránenie zásahu do užívania veci, žalobu o vydanie úžitkov z veci, alebo žalobu o odstránenie trvajúcich následkov zásahu. Pokiaľ sa spoluvlastníci nemôžu dohodnúť na spôsobe užívania, má spoluvlastník právo žiadať náhradu škody, ktorá mu z toho titulu vznikla.

Hospodárenie so spoločnou vecou

Pod pojmom hospodárení so spoločnou vecou možno rozumieť najmä údržbu, opravu, úpravu veci, rovnako však aj užívanie veci. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci na základe väčšinového princípu, počítaného podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Pri rozhodovaní o hospodárení so spoločnou vecou sa uplatňuje väčšinový princíp, ktorý nie je založený na počte spoluvlastníkov, ale na veľkosti ich podielov.

V prípade, ak sa spoluvlastníci nemôžu dohodnúť pri rozhodovaní o zmene veci a nedosiahne sa väčšina počítaná podľa veľkosti podielov, alebo nastane rovnosť hlasov, súd je povinný o tom rozhodnúť. Pokiaľ menšinový spoluvlastník bude pri hlasovaní o hospodárení so spoločnou vecou prehlasovaný, nemôže sa domáhať na súde právnej ochrany, keď nesúhlasí s hospodárením so spoločnou vecou; musí sa podriadiť väčšine spoluvlastníkov.

Podstatné zmeny na veci

Za podstatnú zmenu na veci treba považovať najmä zmenu podstaty alebo funkcie spoločnej veci, ktoré nie nepatrne zmenia vec ako predmet spoluvlastníctva a ktoré nie sú výsledkom opravy a údržby. Príkladom môže byť prestavba domu, prístavba domu, alebo veľké investície. Každú podstatnú zmenu na veci treba posudzovať individuálne podľa konkrétnych okolností prípadu. O zmene podstaty veci sa môžu podieloví spoluvlastníci dohodnúť aj dodatočne. Nesúhlas spoluvlastníka nemožno nahradiť rozhodnutím súdu. Takto zákon chráni každého menšinového podielového spoluvlastníka proti zásahu zo strany druhých spoluvlastníkov, ktorí bez súhlasu menšinového spoluvlastníka zmenili podstatu spoločnej veci.

Vzťah k tretím osobám

Vo vzťahu k tretím osobám majú spoluvlastníci postavenie solidárnych veriteľov a dlžníkov, sú oprávnení spoločne a nerozdielne. Každý zo spoluvlastníkov má právo požadovať od tretích osôb celé plnenie, ktoré sa týka spoločnej veci, pričom dlžník sa týmto splnením zbaví svojho záväzku voči všetkým ostatným spoluvlastníkom. Solidárna zodpovednosť spoluvlastníkov naopak znamená, že poškodený môže požadovať celú náhradu plnenia od jedného spoluvlastníka.

Prevod spoluvlastníckeho podielu a predkupné právo

Zákon chráni ostatných spoluvlastníkov tým, že vyhradzuje právo ostatných vlastníkov na prevádzaný podiel. To znamená, že pokiaľ jeden spoluvlastník bude prevádzať svoj spoluvlastnícky podiel na tretie osoby, je povinný ho ponúknuť na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za tých istých podmienok, za akých chce odpredať tretej osobe. Toto neplatí v prípade, ak ide o prevod blízkej osobe. Toto obmedzenie sa nazýva zákonné predkupné právo.

Ponuka na uplatnenie predkupného práva sa vykonáva ohlásením všetkých podmienok. Ten, kto je oprávnený vec kúpiť, musí zaplatiť cenu ponúknutú niekým iným, ak nie je dohodnuté inak. Za cenu ponúknutú niekým iným treba považovať cenu, ktorú určí povinný spoluvlastník z predkupného práva. Po uskutočnení písomnej ponuky, ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnený spoluvlastník vyplatiť hnuteľnosť do 8 dní a nehnuteľnosť do 2 mesiacov. Ak táto doba uplynie márne, právo na uplatnenie predkupného práva zanikne.

V prípade porušenia predkupného práva je možné podať žalobu na súde o relatívnu neplatnosť právneho úkonu. Právo na uplatnenie žalobného návrhu plynie v rámci všeobecnej trojročnej premlčacej doby, ktorá začína plynúť odo dňa, kedy sa malo právo prvýkrát uplatniť, t.j. nasledujúci deň po tom, čo bol urobený úkon porušujúci predkupné právo. Relatívnej neplatnosti sa musí dotknutý vlastník dovolať voči povinnému spoluvlastníkovi, aj voči nadobúdateľovi. Žalobca - dotknutý spoluvlastník musí preukázať, že bolo porušené jeho zákonné predkupné právo, t.j. že mu nebol povinným spoluvlastníkom ponúknutý na odpredaj jeho spoluvlastnícky podiel za nasledovných podmienok:

1. Nebola dodržaná cena: povinný spoluvlastník predal vec nadobúdateľovi za výhodnejších podmienok, než aké ponúkal oprávnenému spoluvlastníkovi.
2. Môže sa domáhať na súde voči nadobúdateľovi, aby im tento podiel ponúkol na odpredaj. Na základe výzvy oprávneného spoluvlastníka je nadobúdateľ povinný ponúknuť vec spätne na odpredaj oprávnenému spoluvlastníkovi za rovnakých podmienok, za akých ju nadobudol. Výzva musí byť adresovaná nadobúdateľovi a obsahovať náležitosti návrhu na uzavretie zmluvy o prevode podielu.

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Nemôžu však uzavrieť takú dohodu, ktorou by sa spoluvlastník vyhlásil za výlučného vlastníka na úkor vlastníctva ostatných spoluvlastníkov. Dohoda o zrušení spoluvlastníctva musí zohľadňovať všetky práva a povinnosti, vyporiadanie vzájomných záväzkov. Musí obsahovať ustanovenia o tom, akým spôsobom sa ruší podielové spoluvlastníctvo a ako sa medzi sebou spoluvlastníci navzájom vyporiadajú. Dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonom stanovené náležitosti a musí byť urobená v písomnej forme a vkladaná na kataster nehnuteľností. Ak je predmetom hnuteľná vec, nevyžaduje sa písomná dohoda, postačí predloženie potvrdenia o tom, ako sa spoluvlastníci vyporiadali.

Zrušenie spoluvlastníctva rozhodnutím súdu

Pokiaľ sa spoluvlastníci nedohodnú na spôsobe zrušenia a vyporiadania spoluvlastníckeho práva, na návrh ktoréhokoľvek z nich o tom rozhodne súd. Pri rozhodovaní súd prihliadne na veľkosť podielov a účelné využitie veci. Možné spôsoby vyporiadania zahŕňajú:

• Rozdelenie veci: Ak ide o deliteľnú vec, ktorej rozdelenie je dobre možné a ktorá naďalej môže plniť svoj účel. Pri delení poľnohospodárskych a lesných pozemkov v extraviláne platia isté výnimky. Súd pri posudzovaní deliteľnosti prihliada na stavebnotechnické hľadisko, ako aj na náklady spojené s rozdelením. Ak by rozdelenie vyžadovalo nákladné stavebné úpravy, vec sa považuje za reálne nedeliteľnú. Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením vecí môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti.
• Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu: Ak rozdelenie veci nie je dobre možné. Súd nemôže prikázať vec spoluvlastníkovi proti jeho vôli, a to aj v prípade, ak by boli predpoklady na účelné využitie veci. Výška primeranej náhrady je hodnotný ekvivalent vyjadrený v peniazoch. Pri rozhodovaní, komu bude vec prikázaná, súd prihliada na účelné využitie veci, ale aj na iné relevantné skutočnosti, vrátane násilného správania sa podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.
• Predaj tretej osobe a rozdelenie výťažku podľa veľkostí spoluvlastníckych podielov: Ak žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem vec vlastniť.

Zákon nemôže nútiť spoluvlastníkov, aby zostali v spoluvlastníckom vzťahu. Ďalším hodnôtiacim kritériom pri rozhodovaní súdu o dôvodoch hodných osobitného zreteľa je hodnotenie záujmov oboch strán. V prípadoch hodných osobitného zreteľa môže súd rozhodnúť tak, že spoluvlastníctvo nezruší prikázaním za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.

Overenie a výpočet spoluvlastníckeho podielu

Informácie o spoluvlastníckych podieloch sú verejne dostupné. Výšku podielu je možné jednoducho overiť na liste vlastníctva, ktorý je dostupný online na stránke katasterportal.sk, alebo si ho možno vyžiadať na katastrálnom odbore okresného úradu.

Výpočet výmery podielu z parcely sa odvíja od celkovej rozlohy pozemku a výšky spoluvlastníckeho podielu. Používa sa jednoduchý vzorec: výmera podielu = celková výmera × spoluvlastnícky podiel. V prípade viacerých spoluvlastníkov je nutné postupovať jednotlivo pre každého z nich.

Časté otázky a nejasnosti

Vlastním spoluvlastnícky podiel 1/2. Znamená to, že mám na mape vyčlenených konkrétnych 50% pozemku?Nie. Pri podielovom spoluvlastníctve ide o tzv. ideálny podiel, ktorý určuje len mieru vašich práv a povinností, nie konkrétnu fyzickú časť. Tú nadobudnete až reálnym rozdelením na základe geometrického plánu a zapísaním do katastra.

Rozhoduje väčšinový vlastník o všetkom?Nie. Väčšina rozhoduje o bežnom hospodárení. O zásadných zmenách, ako je zmena účelu využitia veci, sa často rozhoduje jednomyseľne alebo je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. V prípade dôležitej zmeny spoločnej veci sa môžu prehlasovaní spoluvlastníci domáhať, aby o zmene rozhodol súd.

Ak chcem predať svoj podiel, potrebujem na to súhlas ostatných?Nie priamy súhlas, ale platí tu predkupné právo. Predtým, než svoj podiel predáte tretej osobe, ho musíte najprv za rovnakých podmienok ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Výnimkou je prevod blízkej osobe.

Pochopenie nuáns spoluvlastníckeho podielu je kľúčové pre hladké a bezkonfliktné spolunažívanie a správu spoločných vecí. V prípade potreby konzultácie alebo zastúpenia v spore týkajúcom sa spoluvlastníctva je vhodné obrátiť sa na advokátsku kanceláriu s relevantnými skúsenosťami.

tags: #spoluvlastnicky #podiel #hnutelnost #alebo #nehnutelnost