Staviate garáž, plot, záhradný domček, alebo plánujete rozsiahlejšiu rekonštrukciu svojho bývania? S vysokou pravdepodobnosťou sa nevyhnete povinnosti ohlásiť tieto zámery príslušnému stavebnému úradu. Proces nazývaný „ohlasovanie drobnej stavby“ si vyžaduje pochopenie jeho špecifík, aby vaše stavebné plány prebehli hladko a v súlade so zákonom. Tento článok vás prevedie všetkými dôležitými aspektmi, od definície drobnej stavby, cez potrebné dokumenty, až po aktuálne legislatívne zmeny, so zameraním na prax v Piešťanoch a jeho spádových oblastiach.
Čo presne definuje drobnú stavbu a kedy je potrebné ju ohlásiť?
Základná definícia drobnej stavby je zakotvená v Stavebnom zákone, konkrétne v zákone č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku. Kľúčové sú pritom dve podmienky, ktoré musia byť splnené súčasne: stavba musí plniť doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a zároveň nesmie podstatne ovplyvňovať životné prostredie.
Doplnková funkcia znamená, že stavba slúži na podporu alebo rozšírenie existujúcej hlavnej stavby. Typickým príkladom je garáž postavená pri rodinnom dome. Stavebný zákon ďalej špecifikuje drobné stavby nasledovne:
- Prízemné stavby: Ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a výška 5 metrov. Do tejto kategórie patria napríklad altánky, letné kuchyne, kôlne, prístrešky, zariadenia na nádoby na odpadky, stavby na chov drobného zvieratstva, sauny, úschovne bicyklov a detských kočíkov, čakárne a menšie stavby športových zariadení.
- Podzemné stavby: Ich zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a hĺbka 3 metre. Sem patria napríklad pivnice alebo žumpy.
- Oplotenia: Aj stavba plotu, najmä ak je nepriehľadný alebo zasahuje do verejného priestranstva, spadá pod tento režim.
- Prípojky: Stavby a pozemkov na verejné rozvodné siete a kanalizáciu všetkých stavieb a pozemkov, ako aj pripojenie drobných stavieb a pozemkov na rozvodné siete a kanalizáciu hlavnej stavby.
Je dôležité si uvedomiť, že povinnosť ohlásenia sa vzťahuje aj na stavebné úpravy, ktoré síce nepodstatne nemenia vzhľad stavby, nezasahujú do nosných konštrukcií, nemenia spôsob užívania, ani neohrozujú verejné záujmy. Sem môžu patriť napríklad menšie interiérové úpravy alebo nevyhnutné opravy, ktoré by mohli ovplyvniť statiku alebo funkčnosť objektu.
Legislatívny rámec a prechodné obdobia: Nový stavebný zákon a jeho vplyv
Problematika drobných stavieb je v Slovenskej republike regulovaná viacerými právnymi predpismi. Okrem už spomínaného Stavebného zákona č. 50/1976 Zb. boli dlhodobo kľúčové aj jeho vykonávacie vyhlášky, ako napríklad vyhláška č. 532/2002 Z. z. o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a vyhláška č. 453/2000 Z. z. upravujúca vykonávanie vybraných ustanovení Stavebného zákona.
Napriek tomu, že ide o predpisy k starému zákonu, § 84 ods. 23 nového stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. ustanovuje, že tieto vyhlášky zostávajú v platnosti až do nadobudnutia účinnosti nových vykonávacích predpisov, najneskôr však do 31. mája.
Od 1. apríla 2024 vstúpila do platnosti nová stavebná legislatíva, predovšetkým zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe, spolu so súvisiacimi vykonávacími predpismi. Medzi ne patrí aj vyhláška č. 60/2025 Z. z., ktorá detailnejšie špecifikuje náležitosti dokumentácie k ohláseniu drobných stavieb. Všetky požiadavky tejto novej vyhlášky je potrebné bezpodmienečne splniť.
Zásadnou zmenou, ktorú priniesol nový stavebný zákon od 1. apríla 2025, je zrušenie podmienky doplnkovej funkcie pri drobnej stavbe. To znamená, že na svojom pozemku môžete postaviť drobnú stavbu aj bez existencie hlavnej stavby.
Prístrešok a oplotenie podľa § 18 ods. 3 stavebného zákona
V zmysle § 18 ods. 3 stavebného zákona sa ohlásenie stavebnému úradu vyžaduje pri drobných stavbách definovaných v § 2 ods. 4 písm. a) až c). Automaticky sem spadá napríklad prístrešok. Oplotenie, upravené v inom písmene, môže vyžadovať osobitný prístup, najmä ak ide o nepriehľadné oplotenie. V takom prípade sa môže uplatniť § 2 ods. 3 písm. Pri umiestňovaní oplotenia na hranici pozemkov je zvyčajne nevyhnutné postupovať podľa § 18 ods. 3, čo znamená ohlásenie stavebnému úradu.
Prechodné ustanovenia po 31. marci 2025
Podľa § 84 ods. 1 a 6 zákona č. 25/2025 Z. z., ak bola pre stavbu vydaná stavebné povolenie podľa predchádzajúcich predpisov pred 31. marcom 2025, aj na následné konania, ako je žiadosť o kolaudačné rozhodnutie, sa uplatnia pôvodné predpisy. Je teda nevyhnutné podať žiadosť o kolaudáciu podľa legislatívy platnej pred uvedeným dátumom. Stavebné povolenie nie je možné spätne zmeniť. Preto sa odporúča včas pripraviť všetky potrebné dokumenty a podať žiadosť o kolaudáciu na príslušný stavebný úrad podľa pôvodného stavebného zákona.
Ako postupovať pri ohlásení drobnej stavby v Piešťanoch?
Ak ste dospeli k záveru, že váš stavebný zámer spadá pod režim ohlásenia drobnej stavby, postupujte nasledovne:
Vyplnenie žiadosti: Vyplnenú žiadosť o ohlásenie drobnej stavby je potrebné podať na príslušnom stavebnom úrade. V prípade Piešťan je to Mestský úrad Piešťany, Odbor výstavby a dopravy - Referát stavebného poriadku a ŠFRB. Ak vaša obec nemá vlastný stavebný úrad, je potrebné zistiť, pod ktorý spoločný stavebný úrad patríte. Túto informáciu vám poskytne obecný úrad alebo ju nájdete na webových stránkach obce či príslušného okresného úradu. Podľa § 15 zákona č. 25/2025 Z. z. je stavebným úradom obec, ktorá sa môže združovať s inými obcami na vytvorenie spoločného obecného úradu.
Prílohy k ohláseniu: K žiadosti o ohlásenie drobnej stavby je potrebné priložiť nasledujúce dokumenty:
- Doklad preukazujúci vlastnícke alebo iné právo k pozemku: Obvykle ide o aktuálny výpis z listu vlastníctva. Vyhláška č. 453/2000 Z. z. explicitne neuvádza, či musia byť tieto doklady predložené ako originál alebo úradne overená kópia.
- Jednoduchý situačný výkres: Tento výkres, vypracovaný na podklade katastrálnej mapy, musí obsahovať vyznačenie umiestnenia stavby na pozemku vrátane presných odstupov od hraníc so susednými pozemkami a od susedných stavieb. Stavebník si takýto výkres môže vyhotoviť aj sám, ak spĺňa špecifické vzdelanostné a praxné požiadavky (vysokoškolské vzdelanie v relevantnom odbore alebo úplné stredné odborné vzdelanie s minimálne trojročnou praxou).
- Písomné splnomocnenie: V prípade, ak vybavovanie žiadosti poveríte inú osobu.
- Jednoduchý technický opis: Stručný popis stavby a jej technických parametrov.
- Súhlas všetkých spoluvlastníkov nehnuteľnosti: Pokiaľ nie sú všetci spoluvlastníci zároveň stavebníkmi.
- Písomná dohoda s vlastníkom stavby: Ak drobnú stavbu realizuje nájomca.
- Rozhodnutia, stanoviská, súhlasy dotknutých orgánov: Vyžadované podľa osobitných predpisov (napr. hygiena, životné prostredie).
- Vyjadrenie - súhlas vlastníkov susedných nehnuteľností: V prípade, ak budú výstavbou priamo dotknutí.
- Vyhlásenie kvalifikovanej osoby (stavebný dozor): Ak stavbu realizujete svojpomocne, toto vyhlásenie potvrdzuje, že odborné vedenie stavby bude zabezpečené.
Ako použiť nivelačný prístroj na stavbe - video návod - BOSCH GOL 32 D
Čakanie na vyjadrenie úradu: So stavebnými prácami môžete začať až po obdržaní písomného oznámenia od stavebného úradu, že nemá námietky proti uskutočneniu stavby. Alternatívne, ak úrad v lehote 30 dní od doručenia ohlásenia nevydá rozhodnutie ani neoznámi námietky, môžete začať stavať. Je však dôležité si uvedomiť, že zákon nestanovuje maximálnu lehotu pre vydanie rozhodnutia úradom, preto je vhodné si nechať dostatočnú časovú rezervu.
Platnosť ohlásenia: Drobnú stavbu je možné uskutočniť do dvoch rokov odo dňa doručenia súhlasu stavebného úradu, pokiaľ úrad neurčí inak.
Právne dôsledky a pokuty za nedodržanie predpisov
Ak ste si neboli vedomí povinnosti ohlásiť drobnú stavbu, alebo ste sa rozhodli túto povinnosť obísť, vystavujete sa riziku sankcií. Príslušný úrad vám môže udeliť pokutu. Pre fyzickú osobu môže táto pokuta dosiahnuť až 332 €.
Ak ste už začali stavať alebo dokonca dokončili stavebné práce bez ohlásenia, stále existuje možnosť dodatočného ohlásenia. Stavebný úrad v takom prípade začne správne konanie s cieľom posúdiť, či stavba nie je v rozpore s verejnými záujmami. Budete musieť doložiť všetky potrebné prílohy a je možné, že vám úrad nariadi úpravu, alebo dokonca odstránenie stavby. Aj po dodatočnom ohlásení vám môže byť udelená pokuta. Z uvedeného dôvodu je vždy rozumnejšie podať žiadosť pred začatím akýchkoľvek stavebných prác.
Správne poplatky
Za ohlásenie drobnej stavby sa platí správny poplatok, ktorého výška sa môže líšiť v závislosti od aktuálne platnej legislatívy a typu žiadateľa:
- Fyzická osoba: 10 EUR
- Právnická osoba: 30 EUR
Od 1. apríla 2025 spolu so zavedením nového stavebného zákona dôjde k úprave výšky správnych poplatkov v nadväznosti na túto novú legislatívu. Konkrétna výška bude uvedená v zákone č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch.
Príklady drobných stavieb a ich špecifiká v praxi
Drevený prístrešok s rozlohou 15 m²
Podľa § 71 ods. 1 písm. b) nového zákona č. 25/2025 Z. z. o výstavbe, drobné stavby s zastavanou plochou do 25 m², ktoré sú umiestnené najmenej 2 metre od hranice pozemku, nevyžadujú stavebné povolenie ani ohlásenie stavebnému úradu. Váš prístrešok s rozmermi 15 m² a dodržanou vzdialenosťou 2 m od hranice pozemku túto podmienku spĺňa. Dôležité je však zohľadniť ďalšie obmedzenia: stavba nesmie byť určená na bývanie alebo podnikanie a musíte rešpektovať všeobecné požiadavky na výstavbu, najmä požiadavky na ochranu susedných stavieb, požiarne predpisy a hygienické normy. Aj keď zákonná minimálna vzdialenosť medzi stavbami na bývanie je 7 metrov, táto povinnosť sa primárne vzťahuje na nové rodinné domy. Napriek tomu sa odporúča preveriť, či váš prístrešok nezasahuje do ochranného pásma susednej stavby z hľadiska požiarnej bezpečnosti.
Murovaný záhradný domček s rozmermi 3x4 m na hranici pozemkov
Tento zámer spadá pod drobnú stavbu, ktorú je možné realizovať na základe ohlásenia stavebnému úradu. Okrem štandardných podkladov (situačný výkres, technický opis, doklad o vlastníctve) je pri umiestnení stavby na hranici pozemku kľúčový písomný súhlas vlastníkov susedných pozemkov, ktorých sa stavba priamo dotýka, v zmysle § 18. Tento súhlas musí byť konkrétny, ideálne s vyznačením polohy stavby na situačnom výkrese. Odporúča sa priložiť aj aktuálny výpis z katastra nehnuteľností a kópiu katastrálnej mapy s vyznačením plánovanej stavby. Niektoré stavebné úrady môžu vyžadovať aj jednoduchý projekt alebo náčrt stavby. Je nevyhnutné preveriť aj prípadné špecifické územnoplánovacie regulatívy alebo obmedzenia v danej lokalite.
Vodovodná prípojka cez cudzí pozemok
Na zriadenie vodovodnej prípojky, ktorá bude viesť cez cudzí pozemok (susedný alebo obecný), je potrebné k ohláseniu drobnej stavby predložiť písomný súhlas vlastníka pozemku. Tento súhlas musí byť konkrétny, s vyznačením trasy prípojky a podpisom vlastníka. V prípade obecného pozemku spravidla postačuje písomný súhlas obce, avšak v niektorých obciach môže byť potrebné aj schválenie zastupiteľstvom. Zriadenie vecného bremena nie je síce zo zákona povinné, ale je to právny nástroj zabezpečujúci vaše právo vstupu a užívania cudzieho pozemku. Alternatívou je písomná dohoda o dočasnom užívaní.
Oplotenie na hranici pozemku
V prípade oplotenia umiestňovaného na hranici pozemkov je potrebné postupovať podľa § 18 ods. 3 stavebného zákona a podať ohlásenie drobnej stavby. Kľúčové je získať súhlas susedných vlastníkov, ak bude oplotenie zasahovať na ich pozemky alebo ich obmedzí.
Zápis stavby postavenej pred 1.10.1976
Pre zápis stavby z obdobia pred 1. októbrom 1976 je potrebné pripraviť súbor dôkazov o jej veku (darovacia zmluva, staré mapovanie, letecké snímky, svedecké vyhlásenia), geometrický plán a podať žiadosť o zápis stavby podľa príslušného tlačiva. Ak tento proces zlyhá, riešením je žiadosť o dodatočné povolenie stavby.
Dôležitosť komunikácie so stavebným úradom
V prípade akýchkoľvek pochybností o tom, či váš konkrétny zámer vyžaduje ohlásenie alebo stavebné povolenie, je najlepšie obrátiť sa priamo na príslušný stavebný alebo obecný úrad. Pre oblasť Piešťan je relevantný Mestský úrad Piešťany, Odbor výstavby a dopravy.
Kontakt na Stavebný úrad Piešťany (SÚS):Telefón: 033/77 301 38, 033/77 301 37
Adresa:Spoločný úrad samosprávy - Stavebný úradKrajinská 21921 01 Piešťany
Žiadosť spolu so všetkými prílohami sa postupuje na vybavenie tomuto úradu.
Záverom: Buďte proaktívni a informovaní
Zákonné požiadavky týkajúce sa drobných stavieb sa neustále vyvíjajú. Nový stavebný zákon priniesol významné zmeny, ktoré si vyžadujú pozornosť. Je dôležité si uvedomiť, že nie na každú drobnú stavbu postačuje len ohlásenie. Stavebný úrad môže ohlásenie vrátiť a vyžadovať rozhodnutie o stavebnom zámere, ak sú dotknuté práva tretích osôb alebo sú potrebné špecifické podmienky. Preto je proaktívny prístup a dôkladné informovanie sa na príslušnom úrade kľúčom k úspešnému a bezproblémovému priebehu vašich stavebných aktivít.
Ministerstvo dopravy SR pripravilo pre stavebníkov aj video, ktoré vysvetľuje postup práce v informačnom systéme na Portáli výstavby.
tags: #spolocny #stavebny #urad #piestany #ohlasenie #drobnej