Spokojnosť klientov s hypotékami UniCredit Bank: Hlbší pohľad na možnosti financovania bývania

Získanie hypotekárneho úveru je jedným z najvýznamnejších finančných rozhodnutí v živote mnohých ľudí. V súčasnosti, keď banky ponúkajú rôzne produkty a podmienky, je kľúčové pochopiť všetky aspekty spojené s hypotékou, aby si klient mohol vybrať tú najvýhodnejšiu ponuku. Tento článok sa zameriava na spokojnosť klientov s hypotékami UniCredit Bank, ale zároveň poskytuje široký prehľad o aktuálnych trendoch a možnostiach na hypotekárnom trhu.

Maximálne LTV a pravdepodobnosť získania 90% hypotéky

Jednou z najčastejších otázok pri žiadosti o hypotéku je maximálna výška úveru, ktorú je možné získať, vyjadrená ako pomer k hodnote nehnuteľnosti (LTV - Loan To Value). Podľa aktuálnych opatrení Národnej banky Slovenska (NBS) je maximálne LTV pre novú hypotéku stanovené na 90 %. Tento limit však nie je absolútny pre všetky banky a všetky žiadosti. Dôležitým faktorom je aj kvartálny objem poskytnutých hypoték. Podiel 90-percentných hypoték nemôže za kalendárny štvrťrok prekročiť 20 % celkového objemu poskytnutých hypoték.

Z tohto pravidla vyplýva strategická výhoda pre klientov: je vždy väčšia šanca na získanie 90-percentnej hypotéky v prvej polovici kvartálu. Od júla 2018 je možné poskytovať už iba hypotéky s maximálnym LTV 90 %. Ak klienti požadujú práve 90-percentné financovanie, je nevyhnutné správne načasovať podanie žiadosti o úver. Rozhodne majú väčšiu pravdepodobnosť úspechu na začiatku kvartálu než na jeho konci.

Niektoré banky, ako napríklad VÚB banka, ponúkajú v rámci 90% hypoték špeciálne zvýhodnené podmienky. V tomto prípade by ste mohli získať hypotéku s prirážkou k úroku len +0,15 %, čo znamená úrok už od 1,04 %. Avšak, viacero bánk pri financovaní presahujúcom 80 % z hodnoty nehnuteľnosti aplikuje vyššie prirážky, ktoré sa môžu pohybovať v rozmedzí +0,6 % až 1 %. Práve z dôvodu týchto zvýšených úrokov sa odporúča klientom vyhnúť sa 90-percentnému financovaniu, pokiaľ to situácia dovoľuje, napríklad založením druhej nehnuteľnosti.

Štandardne banky poskytujú hypotéky do výšky 80 % LTV, čo znamená, že klient musí preukázať vlastné zdroje vo výške minimálne 20 % z hodnoty nehnuteľnosti. Bankové inštitúcie majú právo stanoviť konečnú hodnotu nehnuteľnosti prostredníctvom externého znaleckého posudku. V individuálnom posúdení môže banka na výnimku poskytnúť vyššiu výšku až do 90 % LTV, ale vždy s prirážkou k úrokovej sadzbe. Pri tomto posudzovaní banka prihliada aj na príjem klienta a na kvalitu zabezpečenia úveru.

Dôležitý je aj typ nehnuteľnosti a lokalita, v ktorej sa zakladaná nehnuteľnosť nachádza. Jednoduchšie je získať vyšší úver na nehnuteľnosti v krajských mestách, predovšetkým na byty. Stále platí, že aj v dnešnej dobe môže klient pri financovaní nehnuteľnosti získať do 90 % jej hodnoty. Samozrejme, banka vždy prehodnocuje, či sa klient na 90-percentné financovanie kvalifikuje alebo nie. Výška úrokových sadzieb pri tomto percente financovania je, samozrejme, vyššia ako pri financovaní do 80 %.

Dofinancovanie hypotéky a alternatívy

V situáciách, kedy vlastné zdroje klienta nedosahujú požadovaných 10 % alebo 20 % z hodnoty nehnuteľnosti, sa často využíva dofinancovanie hypotekárneho úveru inými formami. Veľmi častou formou je využitie spotrebného úveru. Z hľadiska výhodnosti by som určite vyzdvihol ponuku VÚB banky s historicky najnižšími úrokmi spotrebiteľských úverov, ktoré môžu začínať už od 3,9 %. Tieto ponuky sú však často časovo obmedzené.

Je dôležité upozorniť, že ak klient odmietne ponuku zvýhodneného spotrebného úveru, nemusí sa k nej už v budúcnosti vrátiť. Preto, pokiaľ klient plánuje kúpu nehnuteľnosti, mal by mať vytvorenú finančnú rezervu minimálne 10 % až 20 % z hodnoty nadobúdanej nehnuteľnosti. Spotrebné úvery určené na dofinancovanie hypotéky v porovnaní so štandardným spotrebným úverom banky ponúkajú so zvýhodnenou úrokovou sadzbou. V závislosti od banky sa sadzby na tomto type spotrebného úveru pohybujú do 6 % p.a.

Ďalšou alternatívou financovania sú stavebné sporiteľne. VÚB banka, Slovenská sporiteľňa, Tatra banka alebo 365.bank majú produkty k hypotéke so zvýhodnenými úrokovými sadzbami. Ale aj na produktoch, ktoré nie sú vyslovene určené na dofinancovanie hypotéky, môžu byť zaujímavé úrokové sadzby.

Aktuálne ponúkajú zvýhodnené podmienky na spotrebné úvery určené na dofinancovanie úveru na bývanie najmä VÚB banka, Tatra banka, Slovenská sporiteľňa, ČSOB banka a UniCredit Bank. V týchto bankách môže klient využiť zvýhodnené podmienky, ktoré sú zamerané najmä na výšku úrokovej sadzby, ktorá je významne nižšia ako v prípade klasických bezúčelových spotrebných úverov.

Prehodnotenie úrokovej sadzby počas fixácie

Jednou z najcitlivejších tém pre držiteľov hypoték je možnosť prehodnotenia úrokovej sadzby počas obdobia fixácie. Hoci sa to na prvý pohľad môže zdať nemožné, banky v posledných rokoch aktívne pracujú na udržaní si svojich klientov, najmä tých bonitných a disciplinovaných. Prehodnotenie úrokovej sadzby na existujúcej hypotéke je individuálne v každej banke.

V Slovenskej sporiteľni (SLSP) je možné získať cez retenčné oddelenie mimoriadne výhodné úroky, napríklad 0,3 % pri 3-ročnej fixácii a 0,59 % pri 5-ročnej fixácii. Tieto ponuky sú však podmienené tzv. cross-sellom, teda uzatvorením zmluvy na iný produkt banky, a zároveň sa nevyhnete poplatku vo výške okolo 150 eur.

V Tatra banke sa retenčné úrokové sadzby pohybujú na úrovni 0,8 % pri 3-ročnej viazanosti a 0,95 % pri 5-ročnej fixácii, a to bez poplatku za úpravu. V ČSOB je možné znížiť úrokovú sadzbu pri kratších fixáciách za poplatok 90 eur, pričom úrokové sadzby sú nižšie, než aké banka ponúka v aktuálnej hypotekárnej kampani pre nových klientov.

Prehodnotenie úrokovej sadzby, alebo tzv. "reštart hypotéky", sa stalo hitom tohto roka. Banky, poučené pandémiou a silnou konkurenciou, si dávajú väčší pozor na odlev klientov, ktorí nepotrebovali odklad splátok (napríklad v rámci lex corona). Najčastejšie sa proti ponukám bánk ako Prima banka (fixácia na 45 mesiacov s úrokom 0,5 %) alebo 365.bank (úrok 0,5 % s fixom na 3 roky) bránia veľké bankové domy, ako Slovenská sporiteľňa či VÚB banka. Aj napriek tomu, že obe banky začínajú ponuku pre nových klientov na úrovni 0,8 až 0,9 %, existujúcim klientom vedia prehodnotiť sadzby ich úverov až na 0,3 % či 0,6 %.

Nie každý však má možnosť získať takýto výhodný úrok. Pri prehodnocovaní sadzby si banka rovnako počíta aj ziskovosť na klienta, to znamená, do akej miery klient využíva portfólio bankových produktov. Pasívni klienti, teda tí, ktorí využívajú len minimálne produkty banky, majú menšiu šancu na získanie najvýhodnejších sadzieb.

Banky spravidla úrokovú sadzbu klientovi znížia, ak požiada o retenciu úrokovej sadzby počas fixácie. Posúdenie žiadosti je individuálne, podmienkou je disciplína splácania. Prehodnotenie úrokovej sadzby sa môže pohybovať už od 0,30 % p.a. ČSOB banka na základe individuálneho posúdenia, pri ktorom záleží na profile klienta, ponúka zvýhodnenie úrokovej sadzby už od 0,80 %, resp. od 0,90 % p.a. Tatra banka podľa výšky LTV a typu úrokovej sadzby ponúka pri retencii výšku úrokovej sadzby od 0,80 %.

Bankové inštitúcie s cieľom udržať si klienta ponúkajú retenciu aj samy od seba. Niektoré dokonca ponúkajú refinancovanie už existujúcej hypotéky a spotrebného úveru. Ponúkajú tak výhodnejšiu úrokovú sadzbu a zároveň jednu splátku, čím klienti ušetria finančné prostriedky. Každú žiadosť o prehodnotenie sadzby posudzuje banka individuálne podľa bonity klienta, LTV, typu fixácie, využívaných produktov v rámci banky aj podľa ponuky v rámci trhu.

Banky ponúkajú dobrým klientom možnosť znížiť si aktuálnu úrokovú sadzbu aj pod najnižšie sadzby, ktoré sú zverejnené v úrokových lístkoch jednotlivých bankových domov. Banka nemusí súhlasiť so znížením úrokovej sadzby, ak klient neplní zmluvné podmienky riadne a včas. Prehodnotenie výšky úrokovej sadzby aj v rámci plynúcej fixácie v materskej banke je momentálne veľmi využívaný variant, ako si znížiť úrok na už existujúcej hypotéke bez nutnosti jej refinancovania.

Metodické parametre bánk a výber tej pravej hypotéky

Pri výbere hypotéky nie je vždy najdôležitejšia len najnižšia úroková sadzba. Do celkových nákladov je potrebné zarátať aj ďalšie poplatky a parametre, ktoré môžu mať významný vplyv na celkovú preplatenosť. Medzi ne patria:

• Poplatok za spracovanie: Niektoré banky si účtujú poplatok za spracovanie hypotekárneho úveru, ktorý sa môže pohybovať okolo 0,90 % z výšky úveru.
• Kolky na katastri: Pri zmene vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je potrebné uhradiť správny poplatok na katastri nehnuteľností.
• Znalecký posudok: Banky si často vyžadujú znalecký posudok na ocenenie zakladanej nehnuteľnosti, čo predstavuje ďalší náklad.
• Poplatok za vedenie bežného účtu: Niektoré banky podmieňujú poskytnutie hypotéky s výhodnou sadzbou vedením bežného účtu v danej banke, ktorý môže byť spoplatnený.
• Poplatok za nedočerpanie hypotéky: V niektorých prípadoch, najmä pri hypotékach na výstavbu, môže banka účtovať poplatok za nedočerpanie celej sumy úveru.

Okrem cenových parametrov je dôležité pozrieť sa aj na metodické parametre, nakoľko nie každá banka je vhodná pre každého klienta alebo na riešenie konkrétnych účelov. Tieto parametre zahŕňajú:

• Akceptovanie príjmov: Banky sa líšia v spôsobe akceptovania príjmov, najmä u SZČO (samostatne zárobkovo činných osôb) a majiteľov s.r.o. Niektoré banky vychádzajú z tržieb, iné z obratu, a niektoré majú špecifické pravidlá pre rôzne profesie.
• Doba splácania: Maximálna doba splácania hypotéky sa líši bank od banky, pričom niektoré ponúkajú dlhšiu splatnosť až do 70 či dokonca 75 rokov veku žiadateľa alebo spolužiadateľa.
• Účel úveru: Nie všetky banky poskytujú hypotéky na všetky účely. Napríklad hypotéku na výstavbu nehnuteľnosti neposkytujú všetky banky na trhu.
• Flexibilita pri čerpaní: Pri hypotékach na výstavbu rodinného domu je dôležité zistiť, aké sú možnosti čerpania tranží. Niektoré banky umožňujú jednoduchšie čerpanie.
• Možnosť mimoriadnych splátok: Niektoré banky umožňujú mimoriadne splátky každý mesiac prostredníctvom internet bankingu bez nutnosti návštevy pobočky, čo môže viesť k výraznému zníženiu preplatenej sumy úrokov.
• Financovanie špecifických nehnuteľností: Niektoré banky majú špecializované produkty, napríklad na financovanie pozemkov alebo nešpecifikovaných nehnuteľností.

UniCredit Bank a jej pozícia na trhu

UniCredit Bank je jednou z bánk, ktorá sa snaží ponúkať konkurencieschopné podmienky na hypotekárnom trhu. Z informácií vyplýva, že sa zameriava na:

• Americké hypotéky a 90% financovanie: Banka ponúka suverénne najlepšie podmienky na americkú hypotéku a sadzby pri 90% financovaní.
• Akceptácia príjmov: Má výhodnú akceptáciu príjmov pre komorových pracovníkov, akceptuje plnú výšku diét a ponúka možnosť dlhšej splatnosti pri úveroch, kde vystupujú rodičia a ich deti.
• Zahraničné príjmy: Má najkratšiu dobu trvania pracovného pomeru v zahraničí potrebnú na akceptáciu príjmu a veľmi výhodné dofinancovanie spotrebným úverom až do 100 % kúpnej ceny.
• Príjem SZČO a s.r.o.: Ponúka najlepšiu akceptáciu príjmu pri 1 osobných s.r.o. a je jednou z najlepších bánk pri akceptácii príjmu SZČO na trhu.
• Financovanie rekonštrukcie: Umožňuje akceptáciu súbehu viacerých príjmov a možnosť financovania rekonštrukcie hypotéky v jednej hypotéke spolu s kúpou nehnuteľnosti.

Je však dôležité poznamenať, že banky v súčasnosti viac overujú klienta. UniCredit Bank napríklad môže "okresávať" príjem u niektorých zahraničných klientov alebo v určitých odvetviach.

Dôležitosť výberu banky a odborného poradenstva

Výber banky a prejednanie individuálnych prípadov je kľúčové pre úspešné získanie hypotéky. Nesprávny výber banky alebo nesprávne zvolená stratégia môže viesť k dlhšiemu procesu a potenciálne menej výhodným podmienkam. Je dôležité žiadať od poradcu aj ponuky iných bánk, ak vám aktuálna ponuka nevyhovuje.

Poradca s dlhoročnými skúsenosťami vie pomôcť pri navigácii v komplexnom hypotekárnom trhu, čím môže zabezpečiť spokojnosť klientov. Pravidelne aktualizované porovnanie hypoték s popisom výhod a nevýhod jednotlivých bánk, nielen na základe aktuálnych kampaní, ale predovšetkým na základe metodických parametrov, je neoceniteľným nástrojom.

Pri výbere hypotéky je potrebné si uvedomiť, že nie vždy je najdôležitejšia len najnižšia úroková sadzba. Dôležité sú aj parametre ako:

• Celková preplatenosť: Zahrňuje nielen úrokovú sadzbu, ale aj všetky poplatky spojené s hypotékou.
• Flexibilita: Možnosť mimoriadnych splátok, možnosť zmeny fixácie, prípadne možnosť refinancovania bez poplatkov.
• Dostupnosť produktov: Nie každá banka ponúka hypotéku na každý účel, napríklad na výstavbu.

Dôvodom refinancovania hypotéky je obvykle snaha získať v konkurenčnej banke lepšie podmienky, čím sa myslí najmä výhodnejšia úroková sadzba a s ňou spojené zníženie mesačnej splátky. Pri refinancovaní je potrebné zamerať sa na parametre ako úroková sadzba, preplatenie poplatku za predčasné splatenie hypotéky v pôvodnej banke, aktuálne kampane bánk ale aj možnosť riešiť refinancovanie bez dokladovania príjmu.

Účel kúpa bytu alebo rodinného domu je v súčasnosti najčastejšia požiadavka klientov. Rozhodujúcim kritériom pri výbere konkrétnej banky je požadované LTV (výška úveru voči hodnote nehnuteľnosti). V tomto sú medzi bankami značné cenové aj metodické rozdiely. Určite je vhodné porovnať si aj prípadné poplatky za spracovanie, nutnosť dať si vypracovať vlastný znalecký posudok a ďalšie podmienky banky, ktorými podmieňujú výšku ponúkanej úrokovej sadzby.

V konečnom dôsledku, spokojnosť klientov s hypotékami, či už v UniCredit Bank alebo akejkoľvek inej banke, závisí od komplexného zhodnotenia všetkých ponúkaných možností a od toho, nakoľko daná ponuka zodpovedá individuálnym potrebám a finančnej situácii klienta.

tags: #spokojnost #unicredit #hypoteka