Dostupnosť a kvalita bývania predstavujú základné ľudské potreby a kľúčové ukazovatele životnej úrovne obyvateľstva. Na Slovensku však táto oblasť dlhodobo čelí mnohým prekážkam a predstavuje závažný sociálny problém. Znárodňovanie, reštitúcie a následné privatizácie viedli k situácii, kedy drvivá väčšina bytového fondu, až 90%, je v rukách súkromných vlastníkov. Verejný sektor, teda mestá a obce, spravuje maximálne 3% bytov, ďalšie 3% sú odhadom prenajímané súkromnými vlastníkmi na voľnom trhu a 3,5% bytov patrí družstvám. Táto štruktúra vlastníctva má zásadné dôsledky na dostupnosť bývania pre rôzne sociálne skupiny obyvateľov.
Nedostupnosť bývania a jej dôsledky
Na Slovensku je vlastníctvo nehnuteľnosti hlboko zakorenené, pričom až 91% bytov a domov je v osobnom vlastníctve. Tento fakt, spolu s nedostatočnou ponukou nájomných bytov, vedie k situácii, kedy je pre mnohých občanov získanie primeraného bývania mimoriadne náročné. Mladí ľudia sú často nútení bývať s rodičmi, pretože nemajú šancu osamostatniť sa. Podľa štatistík Eurostatu je takmer 80% mladých ľudí po skončení strednej či vysokej školy nútených žiť s rodičmi. Ešte zložitejšia je situácia pre mladé rodiny, kde sú priestorové očakávania vyššie, ale finančné možnosti obmedzené. To má negatívny dopad na demografický vývoj krajiny, pretože mnohé rodiny prehodnocujú svoje predstavy o počte detí.
Komisár pre deti Jozef Mikloško upozornil na ohrozenie rodín pre problém s dostupnosťou bývania a potrebu systémového riešenia takýchto sociálnych prípadov. Zdôraznil, že nedostatok bývania a zlá ekonomická situácia by nemali byť dôvodom na rozpad rodiny a vyňatie dieťaťa do detského domova. Aj preto je dôležité, aby štát a samosprávy hľadali efektívne riešenia pre rodiny v núdzi.
Okrem zdravotne znevýhodnených, sociálne zraniteľných a mladých rodín, sa na Slovensku pridáva aj minimálne 100 000 Rómov žijúcich momentálne v katastrofálnych podmienkach. Podľa odhadov ČSOB navyše až 2 000 000 Slovákov žije v panelových domoch, ktorých životnosť pomaly končí. Vyplývajúc z tejto oklieštenej situácie je de facto všetko verejné (obecné) nájomné bývanie chápané ako sociálne.
Nájomné bývanie na Slovensku: Medzi realitou a európskym štandardom
Zatiaľ čo v Európe sa podiel nájomných bytov pohybuje od 19 do 62 percent, na Slovensku je to len okolo 6 percent. Po páde režimu sa štátne a družstevné byty vytratili z ponuky a nové sa nestavali. Štát a obce sa tak obrali o možnosť pomáhať pri riešení prvého bývania pre mladých, sociálne slabšie rodiny, osamelých či seniorov. Slovenská republika nemá v ústave zakotvené právo na bývanie, čo komplikuje ochranu rodín pred stratou domova. Mnohí sa nad problémom s bývaním nezamýšľajú, lebo sa ich netýka. V Bratislave žije veľa ľudí, ktorí majú pomerne vysoké platy a nedostupné bývanie nevnímajú ako problém. Bratislava je síce bohaté mesto, ale nie je priaznivo nastavené pre kohokoľvek.
Bezdomovectvo: Extrémna forma bytovej núdze
Bezdomovectvo je systémový problém, ktorý nemožno vnímať len ako osobné zlyhanie jednotlivca. V Česku je v bytovej núdzi napríklad 200-tisíc ľudí. Počet týchto ľudí rastie a v núdzi je obrovská skupina seniorov, matiek samoživiteliek, zdravotne postihnutých, ľudí odchádzajúcich z ústavnej starostlivosti, najčastejšie z psychiatrických nemocníc, z väzenia, z detských domovov. Na Slovensku máme ohromný vzťah k vlastnému bývaniu, je to považované za veľmi zásluhovú záležitosť. Hovorí sa, že ak sa niekto z ulice dostane do bývania, tak je to nespravodlivé. Ľudia bez domova čelia na Slovensku denne extrémna sociálnemu vylúčeniu a často zažívajú aj porušovanie iných ľudských práv.
Sociálne bývanie: Definícia a cieľové skupiny
Samostatný zákon 443/2010 definuje príjemcov sociálneho bývania ako osoby, ktoré si nemôžu obstarať bývanie vlastným pričinením. Politiky sú mierené na: zdravotne znevýhodnených, deti z ústavnej či pestúnskej starostlivosti do 30 rokov, osamelých rodičov s dieťaťom a osoby, žijúce v domácnosti s mesačným príjmom domácnosti najviac vo výške trojnásobku životného minima. Sociálne bývanie je integrálnou súčasťou sociálnej politiky štátu v oblasti podpory rodín, ohrozených skupín obyvateľstva, zamestnanosti a mnohých iných kľúčových oblastí podpory štátu. Bývanie je jedna zo základných ľudských potrieb, ktorá by mala byť uspokojovaná na úrovni adekvátnej celkovému stupňu sociálno-ekonomického rozvoja spoločnosti. Nedôstojné bývanie vedie k negatívnym spoločenským javom ako sú kriminalita, bezdomovci a pod. Vo veľkej miere je byt aj predpokladom založenia rodiny a značne ovplyvňuje aj populačný vývoj spoločnosti. Preto sa aj v Slovenskej republike bytovej politike a bývaniu venuje nemalá pozornosť. Hlavným cieľom bytovej politiky je dostupnosť bývania pre všetky sociálne skupiny obyvateľstva.
Nástroje a podpora pre rozvoj bývania
Decentralizáciou je správa bytového fondu, resp. rozvoja sociálneho bývania, na zodpovednosti každej obce. Nástrojom, tj. balík zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB): zvýhodnený úver 1% + nenávratný príspevok, pri dodržaní definovaných štandardov, je dostupný obci, podnikateľovi, neziskovke alebo VÚC. Udržateľnosť takéhoto objektu je potom 30 rokov. Každoročne sa s pomocou ŠFRB postaví v priemere 2100 bytov ročne. Podľa Výročnej správy 2016, v roku 2016 ŠFRB však podporilo zo 166 žiadostí vznik nových len 1472 bytových jednotiek. Celkovo sa podľa údajov ŠÚ z roku 2015 každoročne na Slovensku postaví v priemere cca 15 000 nových bytov. Viac než polovica sú rodinné domy.
Skúsenosti z praxe ukazujú, že pre veľa obcí je tento model výhodný. Existuje aj možnosť, že celý objekt vydevelopuje súkromný investor, a ŠFRB poskytne obci úver na odkúpenie takého objektu. Je však ešte stále veľa obcí, ktoré tieto možnosti nevyužívajú. Veľa z existujúcich problémov, napríklad nastavenie výšky nájmu v takomto byte, je už tiež v procese riešenia.
Existuje aj motivačná možnosť pre individuálne rodiny. Ide o ” príspevok na bývanie”. Problémom na Slovensku sa ukazuje aj náš mindset, čo sa týka prenajímania. Graf z dát z Eurostatu (2015) ukazuje, ako na tom sme s nájmami. Veľkú úlohu hrajú spoločenské konvencie a tradícia. Pri interpretácií týchto porovnaní netreba však zabúdať aj na charakter sídelnej štruktúry Slovenska.
Vývoj cien nehnuteľností a dlhodobé trendy
Predajné ceny bytov a domov na Slovensku na konci roka 2024 rástli už tretí štvrťrok za sebou, medzikvartálne tempo zdražovania stúplo k 4 % a medziročné k hranici 8 %. Z regionálneho hľadiska najvyššie medziročné rasty zaznamenali Žilinský a Košický kraj. Realizačné ceny nehnuteľností na Slovensku vo 4. štvrťroku 2024 medzikvartálne vzrástli v priemere o 3,6 %. Tempo zdražovania bolo vyššie ako v predchádzajúcich dvoch štvrťrokoch a malo takmer rovnakú dynamiku ako pri nových nehnuteľnostiach, tak pri existujúcich nehnuteľnostiach. Ceny vo 4. štvrťroku v porovnaní s 3. štvrťrokom stúpli pri novostavbách o 3,6 % a pri existujúcich nehnuteľnostiach o 3,7 %. Nárast cien v priemere za všetky nehnuteľnosti bol zaznamenaný v 6 z 8 krajov Slovenska. V jednotlivých regiónoch nárast dosahoval od 0,4 % v Žilinskom kraji po 11,8 % nárast v Nitrianskom kraji. V Nitrianskom regióne si pritom vysokú, dvojcifernú dynamiku rastu predajných cien v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom udržali oba segmenty - nové aj existujúce nehnuteľnosti. Vyššie rasty cien boli zaznamenané aj v Banskobystrickom kraji (+8,5 %) a v Košickom kraji (+5,4 %), v oboch to bol dôsledok najmä rýchlejšieho zdražovania existujúcich nehnuteľností. V Bratislavskom kraji, ktorý je dlhodobým lídrom realitného trhu, predajné ceny medzikvartálne vzrástli o 4 %, a približne rovnaké tempo rastu platilo pre existujúce aj pre nové nehnuteľnosti. Veľmi mierne zlacnenie do 1,1 % v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom sa prejavilo v Trnavskom a Trenčianskom kraji, v oboch to bolo dôsledok nižších predajných cien existujúcich nehnuteľností. Aktuálne sa nehnuteľnosti vo 4. zdraženie zaznamenali existujúce nehnuteľnosti (+8,4 %) ako nové nehnuteľnosti (+5,7 %). Tempo rastu cien sa v porovnaní s predchádzajúcimi dvomi štvrťrokmi zdynamizovalo. V rámci regionálneho vývoja ceny medziročne vzrástli vo všetkých 8 krajoch a to od 2,3 % v Trnavskom kraji do 20,3 % v Žilinskom kraji. Dvojciferné tempo rastu bolo zaznamenané okrem Žilinského aj v Košickom kraji (+10,5 %), v oboch regiónoch to bol dôsledok najmä vysokého rastu cien starších, teda existujúcich nehnuteľností. Celkové zvýšenie predajných cien v rozpätí od 5 % do 8 % zaznamenali Prešovský a Bratislavský kraj, a to najmä pod vplyvom zdražovania existujúcimi nehnuteľnosťami, a tiež Nitriansky kraj s dominantnejším zdražovaním nových nehnuteľností. Najmenší medziročný rast predajných cien od 2 % do 4 % zaznamenali nehnuteľnosti v Trnavskom, Trenčianskom a Banskobystrickom kraji. V dlhodobom porovnaní sa domy a byty na Slovensku vo 4. štvrťroku 2024 predávali za ceny o 96,4 % vyššie ako v priemere počas roka 2010 (bázický index).
Štatistické údaje o vývoji základných ukazovateľov kvality bývania za posledných desať rokov dokumentujú celkové zlepšovanie t.j. znižovanie počtu osôb pripadajúcich na jeden trvalo obývateľný byt a nárast podlahovej plochy na jedného obyvateľa. Podrobnejšia štatistika z oblasti bytovej výstavby a stavebníctva však naznačuje, že nová bytová výstavba sa vyvíja v smere výstavby luxusnejších, veľkorozlohových bytov (v roku 2000 priemerná podlahová plocha dokončených bytov dosiahla 135,0 m2 a z celkového počtu 12 931 dokončených bytov pripadalo na rodinné domy 74,3 %). Podľa výsledkov sčítania obyvateľov, domov a bytov, ktoré sa uskutočnilo k 26. máju 2001 bolo v Slovenskej republike 5 379 455 obyvateľov, 2 071 743 cenzových domácností a 1 884 846 bytov. To znamená, že k dátumu sčítania pripadalo na 1000 obyvateľov celkom 350,4 bytov. Za obdobie 2001 až 2004 sa postavilo na Slovensku podľa zisťovaní Štatistického úradu SR celkom 51 106 bytov a ubudlo 5 210 bytov. Bytový fond k 31.12.2004 potom tvorilo cca 1 936 000 všetkých bytov. V krajinách EÚ sa podľa publikácie Housing Statistics in the European Union 2003 v roku 2002 pohyboval ukazovateľ počtu bytov na 1 000 obyvateľov (celkový bytový fond) od 341 bytov/1000 obyvateľov v Írsku po 510 bytov/1000 obyvateľov v Španielsku. Napr. Dánsko dosiahlo hodnotu 470, Francúzsko 503, Holandsko 417, Rakúsko 412 a Fínsko 499 bytov na 1 000 obyvateľov. Na dosiahnutie kvantitatívnej úrovne bývania zrovnateľnej s krajinami Európskej únie, t. j. mať k dispozícii okolo 400 bytov/1000 obyvateľov by bolo potrebné mať k dátumu sčítania cca 2 151 782 všetkých bytov. Ak zohľadníme počty začínaných bytov a dosahovaný úbytok bytového fondu za posledné obdobie, súčasné ekonomické a legislatívne podmienky a rovnakú, prípadne o niečo vyššiu podporu bytovej výstavby zo strany štátu, možno predpokladať, že počet dokončovaných bytov ročne by sa za týchto podmienok od roku 2005 do roku 2010 pohyboval v intervale 14 - 17 tisíc bytov a úbytok by za uvedené obdobie dosiahol okolo 7 000 bytov (zhruba 1 300 bytov ročne). To by znamenalo, že stav bytového fondu by mohol dosiahnuť za tohto predpokladu v roku 2010 okolo 1 780 tisíc trvalo obývaných a 2 011 tisíc všetkých bytov. Potom by v roku 2010 malo pripadať zhruba 332 trvalo obývaných bytov / 1000 obyvateľov a 375 všetkých bytov / 1000 obyvateľov. K dosiahnutiu úrovne 400 bytov na 1000 obyvateľov by chýbalo ešte cca 135 tisíc bytov. Vláda SR sa zaviazala vytvoriť ekonomické podmienky na realizáciu v priemere 14 000 bytov ročne.
Riešenia a možnosti pre zlepšenie situácie
Na Slovensku chýba stratégia, ktorá by odpovedala na otázku, čo s bytovou politikou. Navrhované riešenia zahŕňajú:
- Podpora výstavby nájomných bytov: Odstrániť prekážky, ktoré bránia výstavbe nájomných bytov, a motivovať developerov k investíciám do nájomného bývania. Slovenské ministerstvo financií pripravuje zákon, ktorý by sa mal sústrediť práve na podobu developerských projektov vo väčších mestách naprieč Slovenskom. Zámer je navýšiť aj podiel nájomného bývania v novovznikajúcich objektoch.
- Zefektívnenie činnosti ŠFRB: Zjednodušiť a zrýchliť proces schvaľovania žiadostí o financovanie bývania zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) a zvýšiť objem jeho financií.
- Zavedenie funkčného systému príspevkov na bývanie: Zaviesť systém príspevkov na bývanie podľa sociálnej situácie žiadateľa, jeho príjmu a rozlohy bývania, ako je to bežné v iných štátoch Európy.
- Využívanie mestského bytového fondu: Aktívne využívať mestský bytový fond a prázdne priestory na bývanie.
- Spolupráca s mimovládnymi organizáciami: Podporovať spoluprácu medzi štátom, samosprávami a mimovládnymi organizáciami pri riešení problému bývania. Komisár pre deti Jozef Mikloško ocenil projekt Úsmev ako dar na pomoc ohrozeným rodinám v spolupráci mesta a mimovládnej organizácie. Ukazuje sa, že tak ako v iných témach detí a mládeže by malo vzniknúť spojenectvo medzi štátom, samosprávou, mimovládnym organizáciami. Organizácia Úsmev ako dar vytvorila rodinám domov z priestorov bývalých kancelárií vo svojej centrále v Bratislave. Tento rok pomohli 37 rodinám, ktoré nemali kde bývať.
Príklady dobrej praxe zo zahraničia
Z európskych krajín je v oblasti riešenia bezdomovectva najďalej asi Fínsko, ktoré má národnú stratégiu ukončovania bezdomovectva a aplikuje koncept „housing first“. To znamená, že ľuďom najprv dajú bývanie, a až potom komplexnú podporu. V Amsterdame je to tak, že ak človek zarobí menej ako 36-tisíc eur ročne, tak má nárok na dostupné bývanie.
Veľa sa hovorí o Viedni, kde mesto vlastní vyše 200-tisíc bytových jednotiek a súkromným developerom ponúka spoluprácu, v ktorej im zabezpečí pozemok a výhodný úver. Ako protihodnotu dostane 50 percent bytových jednotiek z takto podporeného projektu.
V Rakúsku je populárna aj výstavba na báze “baugruppe“, alebo co-housing, využívajúc cooperative financing, a pod. V princípe ide o systém, kedy sa budúci obyvatelia dopredu spoja, vytvoria bytové družstvo a spolu si postavia bytovku pre seba, prípadne aj aj pre iných.
Tieto medzinárodné skúsenosti ukazujú, že existujú rôzne modely a prístupy k riešeniu bytovej otázky, ktoré by mohli byť inšpiráciou aj pre Slovensko.
tags: #socialne #byvanie #statistika