Po rokoch extrémne lacných úverov sa pomer síl medzi prenájmom a vlastníctvom cez hypotéku obrátil naruby. Od roku 2022 vychádza pri porovnateľnom byte mesačný prenájom spravidla lacnejšie než hypotekárna splátka a rozdiel sa počíta už na stovky eur. Hoci banky už dokážu ponúknuť úrokové sadzby blízke trom percentám, realita v hlavnom meste zostáva tvrdá. Ceny bytov sa držia vysoko, zatiaľ čo nájomné skôr stagnuje. Táto situácia vyvoláva diskusiu o podpore nájomného bývania, ktorá by mohla byť riešením pre mnohých, ktorí si nedokážu dovoliť vlastné bývanie prostredníctvom hypotéky.
Politické smerovanie a podpora nájomného bývania
Strana Smer-SD v minulosti naznačila záujem o podporu nájomného bývania. V celostranových inzerátoch v niektorých denníkoch v roku 2016 informovala o pláne „výraznejšie podporiť nájomné bývanie“. Tieto oznámenia však neobsahovali žiadne konkrétne podrobnosti, termíny ani finančné záväzky. Denník SME sa v tom čase pokúšal získať bližšie informácie na Úrade vlády, ale aj na Ministerstve výstavby a regionálneho rozvoja, ktoré viedol Arpád Érsek (Most-Híd). Žiadne konkrétne plány však neboli poskytnuté.
#36 Bublina na trhu s nehnuteľnosťami? / Michal Janči
Stav nájomných bytov na Slovensku
Ministerstvo výstavby odhadovalo, že na celom Slovensku existuje približne 100-tisíc nájomných bytov, pričom približne polovicu z nich ponúkajú súkromní prenajímatelia a druhú polovicu verejný sektor. Celkovo sa na Slovensku nachádza približne 1,8 milióna bytov a každý rok sa dokončí ďalších asi 15-tisíc. Z nich tvorí 10 až 15 percent verejné nájomné byty.
V mestách a obciach je bežným javom, že všetky nájomné byty sú obsadené a čaká sa na ne niekoľko rokov. Klasickým príkladom je Poprad, kde bolo v minulosti voľných len niekoľko nájomných bytov a v poradovníku na ne čakalo 564 ľudí. Títo záujemcovia sú prevažne mladé rodiny, ktoré láka mesačný nájom vo výške okolo 150 eur. Mestá môžu prideliť iba byty, ktoré sa priebežne uvoľňujú. Väčšinou ide o byty, na ktoré mesto získalo dotácie a úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania.
Preferencie Slovákov a výzvy nájomného bývania
V názoroch na nájomné bývanie sa odborníci trieštia. Slováci totiž tradične preferujú vlastné bývanie, pričom až deväť z desiatich domácností žije vo vlastnom. Ide o druhý najvyšší podiel v celej Európskej únii, hneď po Rumunsku. Preto je otázne, či by o podporu nájomného bývania vôbec niekto mal záujem.
Radovan Ďurana v minulosti poukázal na to, že ak by boli nájomné byty početnejšie, bola by rozvedená matka troch detí z Brezna ochotná presťahovať sa do Bratislavy alebo Dubnice za prácou? Odstrihnúť sa od rodinných väzieb, práce? Možno viac ako peniaze či projekty by uvítala, ak by štát zjednodušil schvaľovací proces pri stavebnom konaní či množstvo regulácií, počet garáží, parkovacích státí alebo miest pre invalidov. V takom prípade by sa vytvorili podmienky na rozvoj nájomného bývania a trh by ukázal, či ho vôbec niekto chce.
Sociologický pohľad a návrhy riešení
Sociologička Zuzana Kusá zo Slovenskej akadémie vied si však nemyslí, že by sme všetko mali nechať na trh a zmieriť sa s tým, že každý býva vo vlastnom. Podľa nej to vedie k tomu, že časť ľudí žije v preplnených bytoch, časť v chatrčiach a ďalší v prístreškoch, ktoré sú postavené na cudzom pozemku.
Navrhuje, aby sme „tlačili na vládu a parlament, aby zaviedli plánovaný príspevok na bývanie ako samostatnú dávku, ktorá je napríklad v Nemecku, Holandsku či Británii.“ V niektorých krajinách to funguje aj tak, že každý súkromný developer odovzdáva nejaké percento bytov mestu a potom slúžia ako nájomné byty. Niekde je to 25 percent, inde 33 percent.
Financovanie a podmienky nájomných bytov
Nájomné byty v súčasnosti poskytujú mestá a obce. Stavajú ich pomocou dotácie od ministerstva výstavby a úveru od Štátneho fondu rozvoja bývania. Každý rok je vyčlenená určitá čiastka, z ktorej môžu mestá čerpať. V minulosti bola táto čiastka stanovená na 40 miliónov eur na daný a nasledujúci rok.
Existujú však aj prísne podmienky pre získanie nájomného bytu z verejného sektora. Napríklad, ak sú v domácnosti dve dospelé osoby, ich čistý mesačný príjem nemôže byť vyšší ako 1008 eur, a pri mladej rodine s jedným dieťaťom je to 1280 eur. Tieto limity sú nastavené tak, aby sa nájomné byty dostali k tým najviac potrebujúcim, no zároveň môžu obmedziť prístup pre rodiny, ktoré sú tesne nad týmto limitom, ale stále majú problémy s financovaním vlastného bývania.
Skryté náklady a realita hypotekárneho trhu
Zatiaľ čo úrokové sadzby na hypotékach síce klesli, ceny bytov a skryté náklady vlastníctva držia splátky vysoko. V Bratislave sa nožnice medzi nájmom a hypotékou zatiaľ nezatvárajú. Okrem samotnej splátky hypotéky, ktorá zahŕňa istinu a úroky, existujú aj ďalšie náklady spojené s vlastníctvom nehnuteľnosti. Tieto zahŕňajú dane z nehnuteľností, poplatky za správu bytového domu, náklady na energie, poistenie nehnuteľnosti, ako aj potenciálne náklady na opravy a údržbu. Všetky tieto faktory prispievajú k celkovej mesačnej sume, ktorú musí vlastník zaplatiť, a často ju robia vyššou ako mesačný prenájom.
Budúcnosť bývania a úloha štátu
Situácia na trhu s bývaním naznačuje, že je potrebná komplexná stratégia, ktorá by riešila dostupnosť bývania z viacerých uhlov pohľadu. Podpora nájomného bývania prostredníctvom štátnych programov, zjednodušenie legislatívy pre výstavbu a vytváranie podmienok pre rozvoj súkromného sektora v oblasti nájomných bytov sú len niektoré z možností. Rovnako dôležité je aj zváženie zavedenia príspevkov na bývanie pre nízkopríjmové skupiny obyvateľstva, ako je to v iných európskych krajinách. V konečnom dôsledku ide o zabezpečenie práva na dôstojné bývanie pre všetkých občanov, nielen pre tých, ktorí si môžu dovoliť vlastné bývanie prostredníctvom hypotéky.