Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a družstevný byt: komplexný pohľad

Uzatvorením manželstva vzniká právny inštitút bezpodielového spoluvlastníctva manželov (ďalej len „BSM“). Toto spoluvlastníctvo zahŕňa všetko, čo môže byť predmetom vlastníctva a čo nadobudne niektorý z manželov počas trvania manželstva, s výnimkou zákonných výnimiek zakotvených v Občianskom zákonníku. V praxi sa však často vyskytujú situácie, ktoré si vyžadujú podrobnejšie objasnenie, najmä pokiaľ ide o nadobudnutie družstevného bytu.

Nadobudnutie družstevného bytu počas manželstva

Špecifická situácia nastáva, keď manželia alebo jeden z nich počas manželstva nadobudnú vlastnícke právo k pôvodne družstevnému bytu, pričom členský podiel v bytovom družstve vlastnil len jeden z manželov ešte pred uzavretím manželstva. Tento proces nadobúdania družstevného bytu zvyčajne prebieha v niekoľkých krokoch. Po získaní členského podielu v bytovom družstve vzniká právo na pridelenie družstevného bytu. Nasleduje uzavretie dohody o užívaní tohto bytu, pričom užívateľ mesačne uhrádza stanovené platby. Po uplynutí určitého obdobia má užívateľ nárok na kúpu bytu za jeho zostatkovú hodnotu.

V prípade, že manžel, ktorý disponoval členským podielom v bytovom družstve pred manželstvom, prejaví pri kúpe bytu záujem zahrnúť ho do BSM, môže sa ako kupujúci zúčastniť aj druhý manžel. Ak by neskôr došlo k vyporiadaniu BSM, je nevyhnutné zohľadniť skutočnosť, že byt bol nadobudnutý na základe členského podielu, ktorý bol vo výlučnom vlastníctve len jedného z manželov.

Pokiaľ by byt nadobudol do výlučného vlastníctva manžel, ktorý mal členský podiel pred manželstvom, je potrebné posúdiť, či na úhradu časti platieb alebo zostatkovej/kúpnej ceny neboli použité finančné prostriedky patriace do výlučného vlastníctva druhého manžela alebo do BSM. V takomto scenári by druhému manželovi mohol vzniknúť nárok na náhradu. Táto problematika vychádza z princípov občianskeho práva a je reflektovaná aj v ustálenej rozhodovacej praxi slovenských súdov. Ústavný súd SR vo svojom rozhodnutí (US 591/2014) uviedol, že „v prípade nadobudnutia družstevného bytu do vlastníctva člena bytového družstva, ktorý získal právo na pridelenie družstevného bytu a uzavrel nájomnú zmluvu o nájme družstevného bytu pred uzavretím manželstva, ide o majetok nadobudnutý jedným z manželov patriaci do výlučného vlastníctva tohto manžela.“

Vlastníctvo a jeho režimy

Vlastníctvo k bytu sa primárne nadobúda na základe ustanovení Občianskeho zákonníka (§ 123 a nasl.). Občiansky zákonník rozlišuje dva základné typy spoluvlastníctva: podielové a bezpodielové.

Podielové spoluvlastníctvo

Podielové spoluvlastníctvo charakterizuje situáciu, kde každý vlastník má presne určený podiel na spoločnej veci (napríklad polovicu, tretinu). Tento podiel môže vlastník samostatne spravovať, predať či darovať. Avšak, pri určitých právnych úkonoch týkajúcich sa spoločnej veci sú všetci spoluvlastníci oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci obvykle väčšinou, ktorá sa počíta podľa veľkosti ich podielov. V prípade rovnosti hlasov alebo nedosiahnutia dohody rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, prehlasovaní spoluvlastníci majú právo žiadať, aby o zmene rozhodol súd.

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM)

Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je špecifický typ spoluvlastníctva, pri ktorom nie sú stanovené podiely jednotlivých spoluvlastníkov. V praxi to znamená, že obaja manželia sú spoločne rovnakými vlastníkmi všetkých vecí, ktoré jeden alebo obaja spoločne získali počas trvania manželstva. Týka sa to všetkých vecí, ktoré manželia nadobudli počas manželstva, s výnimkou tých, ktoré zákon vyňal z BSM.

Je dôležité poznamenať, že darovanie akéhokoľvek majetku obom manželom do ich BSM počas trvania manželstva nie je možné. Ak manželia dostanú dar, tento dar je buď v ich podielovom spoluvlastníctve, alebo vo výlučnom vlastníctve toho, z manželov, ktorému bol dar určený.

Príkladom transformácie výlučného majetku na majetok v BSM môže byť situácia, keď si manželia po svadbe vezmú od banky hypotéku na bývanie. V takom prípade musia do úveru vstúpiť obaja manželia, pretože banka ich zapíše ako spoludlžníkov. Obaja potom rovnako zodpovedajú za splácanie úveru a nehnuteľnosť sa stáva spoločným majetkom v BSM.

Všeobecne platí, že ak ste nadobudli nehnuteľnosť počas trvania manželstva, stáva sa súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva. Do BSM však nepatria veci, ktoré kúpil iba jeden z manželov výlučne za svoje vlastné peňažné prostriedky, ktoré mal pred uzavretím manželstva. V tomto prípade ide o transformáciu jeho výlučného majetku, kde sa jeho vlastné peňažné prostriedky premenia na iný druh majetku, napríklad na nehnuteľnosť, ktorá zostáva v jeho výlučnom vlastníctve.

Dohody o rozšírení alebo zúžení BSM

Manželia majú možnosť dohodou rozšíriť alebo zúžiť zákonom určený rozsah BSM. Tieto dohody sa môžu týkať aj konkrétneho majetku, napríklad nehnuteľnosti, ktorú manželia plánujú kúpiť a chcú, aby patrila do BSM, alebo naopak, aby z neho bola vyňatá. Kľúčové je, aby bola takáto dohoda uzavretá ešte pred kúpou danej nehnuteľnosti. Dohoda o rozšírení alebo zúžení BSM sa môže týkať len majetku, ktorý manželia ešte len nadobudnú.

Typickým príkladom z praxe na zúženie BSM je situácia, keď si jeden z manželov vezme hypotéku na bývanie do svojho výlučného vlastníctva a rozhodne sa za ňu sám zodpovedať. V takom prípade úver aj nadobudnutá nehnuteľnosť patria len jemu. Naopak, ak si manželia vezmú hypotéku spoločne, banka ich zapíše ako spoludlžníkov, obaja zodpovedajú za splácanie úveru a nehnuteľnosť sa stáva spoločným majetkom v BSM.

Iným príkladom na rozšírenie BSM môže byť situácia, keď jeden z manželov zdedí automobil po rodičoch. Aj keď dedičstvo obvykle nepatrí do BSM, manželia sa môžu dohodnúť, že tento automobil bude súčasťou ich spoločného majetku.

Užívacie práva a povinnosti v BSM

Veci patriace do BSM užívajú obaja manželia spoločne. Spoločne uhrádzajú aj náklady vynaložené na tieto veci alebo spojené s ich užívaním a udržiavaním. Bežné záležitosti týkajúce sa spoločných vecí môže vybavovať každý z manželov samostatne. V ostatných veciach je však potrebný súhlas oboch manželov; inak je príslušný právny úkon neplatný.

Nájomné vzťahy a BSM

Nájom bytu je špecifický právny inštitút chránený Občianskym zákonníkom. Vzťahujú sa naň ustanovenia o nájomnej zmluve (§ 685 a nasl. ObčZ).

Spoločný nájom bytu manželmi:

• Ak počas trvania manželstva manželia alebo jeden z nich nadobudnú právo na nájom bytu, vzniká spoločný nájom bytu manželmi. Toto ustanovenie neplatí, ak manželia spolu trvale nežijú.
• Spoločný nájom bytu manželmi je špecifickým druhom spoločného nájmu, ktorý môže vzniknúť len medzi manželmi za podmienky, že spolu trvale žijú. Nevzniká, ak byt užíva niektorý z manželov na základe vlastníckeho práva.
• Ak sa niektorý z manželov stal nájomcom bytu pred uzavretím manželstva, spoločný nájom bytu manželmi vzniká automaticky uzavretím manželstva (§ 704 ods. 1 ObčZ). Tento spôsob vzniku sa týka len prípadov, keď jeden z manželov bol nájomcom bytu už pred manželstvom.

Spoločný nájom družstevného bytu:

Pri družstevnom byte platí zásadne iný právny režim. V prípade nájmu bytu ide o zmluvu o nájme s vlastníkom bytu, zatiaľ čo pri družstevnom byte sú užívatelia členmi bytového družstva.

• Ak vznikne len jednému z manželov počas manželstva právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu, súčasne vzniká aj spoločné členstvo manželov v družstve. Z tohto členstva sú obaja manželia oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne, pokiaľ spolu trvale žijú (§ 703 ods. 2 a 3 ObčZ).
• Ak sa niektorý z manželov stal nájomcom bytu pred uzavretím manželstva, vzniká obom manželom spoločný nájom bytu uzavretím manželstva. To platí aj v prípade, ak pred uzavretím manželstva vzniklo jednému z manželov právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu (§ 704 ods. 2 ObčZ).

Nájom po rozvode:

Po zániku manželstva, teda rozvodom, zaniká bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a je potrebné ho vyporiadať. Zároveň sa rieši aj spoločný nájom bytu.

• Za trvania manželstva nemožno zrušiť spoločný nájom bytu manželmi dohodou ani rozhodnutím súdu. Zrušiť ho možno až po zániku manželstva.
• Rozhodnutie súdu o zrušení práva spoločného nájmu bytu možno predísť dohodou manželov, ktorá musí obsahovať určenie, ktorý z manželov bude byt ďalej užívať ako jediný nájomca a ktorý sa z bytu vysťahuje.
• Ak jeden z manželov získal právo na nájom družstevného bytu pred uzavretím manželstva, rozvodom zanikne právo spoločného nájmu bytu manželov a právo užívať byt zostane tomu z manželov, ktorý nadobudol toto právo pred manželstvom.
• V ostatných prípadoch spoločného nájmu družstevného bytu rozhodne súd o zrušení tohto práva a určí, kto z rozvedených manželov bude ako člen družstva ďalej nájomcom bytu, čím zanikne aj spoločné členstvo. Pri rozhodovaní súd zohľadňuje najmä záujmy maloletých detí a stanovisko prenajímateľa (§ 705 ods. 1 a 3 ObčZ).

Podnájom bytu

Podnájom bytu alebo jeho časti je upravený v § 719 ObčZ. Byt v nájme alebo jeho časť možno inému prenechať do podnájmu len s písomným súhlasom prenajímateľa (vlastníka). Zmluva o podnájme upravuje podmienky jeho ukončenia. Podnájom nie je chránený inštitútom nájmu bytu, a preto podnájomník nemá právo na pridelenie náhradného podnájmu.

Podnájomník má pomerne slabé právne postavenie a je odkázaný na vôľu nájomcu a súhlas prenajímateľa. Môže sa stať, že dostane výpoveď zo zmluvy o podnájme bez vlastného zavinenia a bez nároku na náhradný podnájom.

Služobný byt a byty osobitného určenia

Pod pojmom „služobný byt“ sa rozumejú byty, ktorých nájom je viazaný na výkon určitej práce (§ 709 ObčZ). Bytom osobitného určenia a bytom v domoch osobitného určenia sú byty určené pre špecifický okruh osôb.

Ak jednému z manželov vznikne právo na bývanie v služobnom byte, byte osobitného určenia alebo byte v dome osobitného určenia, jeho manžel má právo bývať s ním. Ak toto právo zanikne, manželia sú povinní sa z bytu vysťahovať a majú nárok na bytovú náhradu alebo prístrešie, ktoré im musí zabezpečiť ten, v prospech koho sa byt vypratáva (§ 5 zákona č. 189/1992 Zb.). V prípade rozvodu a užívania služobného bytu platí, že ak manžel, ktorý nie je vlastníkom, užíva byt po rozvode, nie je povinný sa z neho vysťahovať, kým mu nie je zabezpečený primeraný náhradný byt.

Majetkové vyporiadanie po zániku manželstva

Zánikom manželstva, teda rozvodom, zaniká bezpodielové spoluvlastníctvo manželov, ktoré je potrebné vyporiadať. S majetkom v BSM sa musia vyporiadať aj dlhy, ako sú úvery a hypotéky.

Spôsoby vyporiadania BSM:

1. Dohodou bývalých manželov: Toto je najpreferovanejší spôsob, kedy si bývalí manželia môžu vyporiadať majetok tak, ako im to najviac vyhovuje. Ak sa vyporiadava nehnuteľnosť, dohoda musí byť podpísaná overenými podpismi a zavkladovaná do katastra nehnuteľností.
2. Súdnym rozhodnutím: Ak nedôjde k dohode, vyporiadanie vykoná na návrh niektorého z manželov súd. Toto konanie je finančne náročnejšie kvôli súdnym poplatkom (3 % z hodnoty majetku) a trovám advokáta, a zároveň súdne konania trvajú dlhšie.
3. Zo zákona: Ak po troch rokoch od zániku manželstva nedošlo k vyporiadaniu dohodou ani súdom, platí zákonná úprava. Pri hnuteľných veciach sa predpokladá vyporiadanie podľa stavu, v akom ich každý z manželov výlučne užíva. Ostatné hnuteľné a nehnuteľné veci sú v podielovom spoluvlastníctve s rovnakými podielmi. Tento spôsob je najmenej vhodný.

Právne rady v konkrétnych situáciách

• Prenájom nehnuteľnosti v BSM: Prenájom nehnuteľnosti patriacej do BSM sa nepovažuje za bežnú vec. Na platnosť tohto úkonu je potrebný súhlas oboch manželov. Ide o tzv. relatívnu neplatnosť, čo znamená, že úkon je platný, kým sa druhý účastník nedovolá jeho neplatnosti. Odporúča sa namietnuť neplatnosť písomne alebo sa dohodnúť na novej nájomnej zmluve. V prípade nedohody je možné podať návrh na súd.
• Finančný dar a úspory: Veci kúpené za finančné prostriedky, ktoré boli darované jednému z manželov, nepatria do BSM. Avšak, príjmy získané počas manželstva (okrem darov a dedenia) patria do BSM. Teda aj nájomné z nehnuteľnosti, ktorá nie je v BSM, a úroky z vkladu patria do BSM.
• Spoluvlastníctvo a rozchod partnerov: V prípade rozchodu partnerov, ktorí nie sú manželia a vlastnia byt v podielovom spoluvlastníctve, je možné situáciu riešiť dohodou (odkúpenie podielu, predaj bytu a rozdelenie výnosu) alebo súdnou cestou. Ak sa nedohodnú, súd môže nariadiť predaj nehnuteľnosti alebo prikázať nehnuteľnosť jednému zo spoluvlastníkov s povinnosťou na vyrovnanie druhého.
• Dedičstvo a BSM: Veci získané dedičstvom nepatria do BSM. Ak jeden z manželov zdedí finančné prostriedky, predstavujú jeho výlučný majetok, a preto aj veci, ktoré za ne nadobudne, nepatria do BSM.
• Vysporiadanie po zániku BSM: Ak BSM zaniklo súdnym rozhodnutím v roku 2003 a do troch rokov nedošlo k jeho vyporiadaniu, platí zákonná domienka. Nehnuteľnosti sa považujú za podielové spoluvlastníctvo s rovnakými podielmi.

Porozumenie komplexným vzťahom medzi manželstvom, vlastníctvom a nadobúdaním majetku, najmä v kontexte družstevných bytov a iných foriem bývania, je kľúčové pre správne právne a majetkové usporiadanie. Vždy je vhodné konzultovať konkrétne situácie s právnym odborníkom.

tags: #sluzobny #byt #a #bsm