Kúpa vlastného bytu či rodinného domu, ktorý by spĺňal všetky naše požiadavky, je často náročnou úlohou. Pri výbere nehnuteľnosti zvažujeme celý rad faktorov, ako sú cena, lokalita, či ide o staršiu stavbu alebo novostavbu. Avšak, menej často sa zamýšľame nad úlohou materiálov, z ktorých je naša vysnívaná nehnuteľnosť postavená. Má preto zmysel sa nad takouto otázkou pozastaviť? Verte, že určite áno. Každý materiál má svoje výhody a nevýhody.
Dynamika Slovenského Realitného Trhu
Slovenský realitný trh v posledných mesiacoch prechádza významnými zmenami, ktoré ovplyvňujú správanie kupujúcich aj predávajúcich. Odborníci z rôznych regiónov si všímajú zmeny v mentalite klientov. Stanislav Lindák zo spoločnosti UPgreat ELEGANCE v Šamoríne zaznamenáva, že „Ľudia sú citlivejší všeobecnejšie.“ Kupujúci si viac preverujú skutkový stav nehnuteľností. Podobnú skúsenosť má aj Lucia Farkašovská z UPgreat LUXREAL v Spišskej Novej Vsi, ktorá uvádza, že „Klienti sa čoraz menej boja vyjednávať cenu.“
Situácia na trhu sa líši v závislosti od lokality. V niektorých regiónoch vládne vysoký dopyt po špecifických typoch nehnuteľností, zatiaľ čo inde je situácia odlišná. Stanislava Zamcová z UPgreat NAMAX v Novom Meste nad Váhom poukazuje na nedostatok starších jedno- a dvojizbových bytov v porovnaní s dopytom. Lucia Farkašovská v regióne Spiša eviduje silný dopyt po dvojizbových bytoch, najmä z radov investorov. Naopak, Dušan Kubina z UPgreat GOOD CHOICE v Skalici vníma vplyv vysokej nezamestnanosti a absencie väčších investícií v regióne na dopyt po nehnuteľnostiach. Stanislav Lindák vidí potenciál v regiónoch, kde sa realizujú rozsiahle priemyselné projekty. Zuzana Klačanová z UPgreat HOME v Bratislave však nepociťuje výrazné zmeny v správaní kupujúcich.
Celkovo sa odborníci zhodujú, že realitný trh sa mení. Niekde sú investori a kupujúci opatrnejší, inde dopyt po nehnuteľnostiach silnie. Táto diverzifikácia odráža lokálne ekonomické podmienky a dostupnosť pracovných príležitostí.
Ceny Novostavieb a Regionálne Rozdiely
Slovenský realitný trh sa vyznačuje výraznými rozdielmi v cenách novostavieb, ktoré sú primárne výsledkom lokálnych ekonomických podmienok a dopytu. Podľa údajov z aplikácie Trhové reporty realitného portálu Nehnuteľnosti.sk, priemerná cena za meter štvorcový novostavby v centre Bratislavy dosahuje takmer 6 000 eur. Podiel novostavieb na celkovom trhu sa od roku 2023 výrazne nemení a pohybuje sa okolo 30 %.
Bratislavský kraj dominuje nielen v absolútnom počte ponúkaných novostavieb, ale aj v ich podiele na celkovej ponuke nehnuteľností, ktorý dosahuje 43 %. V satelitných lokalitách Bratislavy tvoria novostavby dominantnú časť ponuky - v okrese Senec až 71 %, v Malackách 59 %, v Dunajskej Strede 55 % a v Pezinku 47 %.
Prešovský kraj má priemerný podiel novostavieb na úrovni 24 %, pričom najvýraznejšie sú zastúpené v oblastiach Prešova, Popradu a Kežmarku. Na opačnom konci spektra sa nachádzajú regióny s najnižším podielom novostavieb a zároveň najnižšími cenami. Trenčiansky (17 %), Nitriansky (16 %), Košický (15 %) a Banskobystrický kraj (9 %) evidujú najmenej novostavieb v ponuke. V Poltári cena za meter štvorcový klesá pod 950 eur.
„Regionálne rozdiely v cenách novostavieb odrážajú nielen dostupnosť bývania, ale aj kúpyschopnosť. Bratislava a krajské mestá si dlhodobo udržiavajú vysoké ceny vďaka stabilnému dopytu a neustálej výstavbe. Naopak, v menej rozvinutých regiónoch je situácia opačná - výstavba nových projektov sa javí ako málo perspektívna,“ uvádza sa v analýzach.
Výzvy a Zmeny na Trhu
Slovenský realitný trh čelí viacerým výzvam, ktoré ovplyvňujú jeho fungovanie. Začiatok roka poznačil kyberútok na kataster, ktorý na niekoľko týždňov ochromil realitné transakcie. Problémom je aj súbeh dvoch právnych režimov - starý a nový stavebný zákon bežia paralelne. Tatiana Prokopová (Squire Patton Boggs) odporúča niektoré čakajúce projekty podať nanovo už podľa nového zákona, aby sa zrýchlilo konanie. Zároveň upozornila na vymáhanie pokút podľa nových pravidiel, hoci projekt začal počas platnosti starého stavebného zákona.
Zmeny v dani z príjmov, nová transakčná daň a prísnejšie daňové kontroly sa podpisujú pod opatrnosť investorov. Dvomi najväčšími prekážkami pri realitných transakciách sú podcenenie prípravy Letter of Intent (dokument, ktorý vyjadruje zámer strán uzavrieť budúcu zmluvu) a tzv. transferového oceňovania.
Sektor Kancelárií a Priemyselných Priestorov
Sektor kancelárií prešiel prudkou zmenou. Výstavba klesla na najnižšiu úroveň za posledných 20 rokov. „Evidujeme 14,47 % neobsadenosť, čo znamená, že nájomcovia majú výhodnejšiu vyjednávaciu pozíciu ako prenajímatelia,“ uviedol Radovan Mihálek (Cushman & Wakefield). Firmy už nehľadajú len štandardné priestory. Podľa prieskumu NowyStyl rozhodujú o návrate zamestnancov do kancelárie akustika, prirodzené svetlo a ergonomické vybavenie. Najväčšie nové nájomné zmluvy podpisujú dnes prakticky už len verejné inštitúcie. Otázkou zostáva, čo bude so starými a periférnymi budovami, o ktoré nie je záujem.
Priemyselný sektor bol v roku 2025 charakteristický mimoriadne silným záverom roka. Celkový ročný dopyt dosiahol 532 100 m2, pričom samotný štvrtý kvartál generoval viac ako 301 000 m2. Renegociácie tvorili polovicu všetkých transakcií, čo je priamym dôsledkom globálnych výziev automobilového priemyslu. Nájomcovia preto v roku 2025 uprednostňovali predĺženie existujúcich zmlúv pred expanziou. Neobsadenosť industriálnych priestorov klesla na 7,4 %, pričom 98 % dokončených nových budov bolo vopred prenajatých. Developeri sa zameriavajú najmä na projekty na mieru.
Perspektívy Bývania a Investícií
Za posledné dve dekády je nielen najmenší prírastok kancelárií, ale aj nových bytov. Developeri dnes musia do cien premietať nefunkčnosť katastra, zvýšenie DPH, transakčnú daň, vyvolané investície aj dlhé povoľovacie procesy. „Musíme hľadať prienik medzi tým, čo klienti chcú a čo si môžu dovoliť,“ hovorí Filip Žoldák (HERRYS). Do zhruba 350-tisíc eur sa byty na hypotéku predávajú dobre. Vyššie cenové segmenty skôr stagnujú a časť kapitálu odteká do exotických destinácií.
„Aktuálne je ideálny čas na predaj staršieho bytu a kúpu bytu v novostavbe. Je to zároveň i najčastejší typ transakcie,“ uviedol Filip Žoldák. Ceny rezidenčných nehnuteľností sa za posledných 7 rokov zdvojnásobili a dostupnosť by zlepšilo družstevné a nájomné bývanie so štátnou podporou. Podľa urbanistky Miloty Sidorovej (Team Europe Direct) mizne stigma nájomného bývania. „Nehnuteľnosť už nemusíme len vlastniť.“ EÚ podporuje iniciatívu Nový európsky Bauhaus, ktorá spája architektúru, udržateľnosť a verejný priestor.
Investície do nehnuteľností na Slovensku dosiahli v roku 2025 rekordných 973 miliónov eur, pričom takmer 93 % tohto objemu tvoril inštitucionálny kapitál. K oživeniu prispela stabilizácia výnosov, silná regionálna aktivita investorov a vysoká koncentrácia transakcií v retailovom a industriálnom sektore. Najväčší podiel na investičnom trhu tvoril segment retailu (43 %). Až 57 % transakcií realizovali investori zo strednej a z východnej Európy.
Budúcnosť Realitného Trhu: Predpovede a Trendy
Slovenský realitný trh s bývaním stojí na prahu zásadných zmien, ktorých vplyv pocíti celá spoločnosť. Realitní experti varujú, že hlad po bytoch neutícha a lacné hypotéky sú minulosťou. V roku 2026 sa očakáva pokračujúci rast cien, no trh by už nemal byť taký volatilný. Kupujúci aj predávajúci musia počítať s novou realitou: drahšie hypotéky, opatrnejšie banky a náročnejší klienti.
Hlavným problémom zostáva dlhodobý nedostatok voľných nehnuteľností. Nová výstavba napreduje pomaly, povoľovacie procesy sú dlhé a stavebné náklady neklesajú. „V roku 2026 očakávame ďalší rast cien bytov, ktorý bude pravdepodobne opäť dvojciferný,“ vyplýva to z trhových reportov portálu Nehnuteľnosti.sk a Slovenskej akadémie vied. Ponuka bytov a domov sa v najbližších dvoch rokoch zásadne nezlepší.
Rast cien v roku 2026 podporí aj zvyšujúca sa kúpna sila obyvateľstva. V uplynulom období trh ovládal strach zmeškanej príležitosti (FOMO efekt). „Najnovšie výsledky naznačujú, že FOMO efekt postupne vyprcháva,“ zdôrazňuje analytik Búlik. Vplyv vládnych konsolidačných opatrení a neisté vyhliadky dopytu trh v roku 2026 pravdepodobne spomalia. Banky budú pri poskytovaní hypoték konzervatívnejšie. Analytik však nepredpokladá zastavenie alebo pokles cien nehnuteľností, keďže na Slovensku chýba až 200-tisíc až 400-tisíc bytových jednotiek. Úrokové sadzby najlacnejších hypoték sa ustália okolo troch percent.
V roku 2026 už nebude platiť pravidlo, že sa predá takmer hocičo za akúkoľvek cenu. Kupujúci sa stávajú expertmi na technický stav a kvalitu okolitej infraštruktúry. Vladimír Kubrický, hlavný analytik Realitnej únie SR, očakáva plynulé nadviazanie na trendy z predchádzajúceho obdobia. „Bez ohľadu na konsolidačné opatrenia vlády vývoj na realitnom trhu v roku 2026 plynulo nadviaže na tento rok,“ predpovedá. Celoplošný cenový zlom nehrozí. Najväčší potenciál vidí v segmente menších štartovacích bytov.
Roman Bičiar z realitnej kancelárie Reality Bičiar charakterizuje nadchádzajúci rok ako obdobie zvýšenej stability. „Rok 2026 bude opatrnejší než rok 2025.“ Atraktívne byty v prémiových lokalitách si svoju cenu bez problémov udržia. Kvalitná architektúra, dobrá dostupnosť a moderné technológie budú kľúčovými faktormi predaja. Celkovo odborník očakáva skôr spomalenie rastu cien než ich prudký prepad.
Technologické a Legislatívne Zmeny
Umelá inteligencia (AI) už nie je len marketingová hračka - mení spôsob, akým ľudia hľadajú bývanie. Namiesto desiatok nerelevantných ponúk dostane človek zoznam „na mieru“. 3D obhliadky či rekonštrukcie „pred/po“ sú čoraz dostupnejšie. Budeme vedieť lepšie pracovať s emóciami potenciálneho kupujúceho „na diaľku“, treba si však dať pozor na transparentnosť prezentácie.
Jednou z nosných tém boli pripravované legislatívne zmeny, ktoré pretvoria fungovanie realitného trhu. Slovensko sa po viac než 60 rokoch chystá prijať nový Občiansky zákonník, ktorý má nahradiť dnes už nevyhovujúcu normu socialistického pôvodu. Zmeny sa výrazným spôsobom premietnu do práv a povinností prenajímateľov aj nájomcov.
Zmeny nastanú aj na katastri nehnuteľností. „Zmeny pripravovanej novely sú nevyhnutné pri budovaní moderného a bezpečného katastra na Slovensku. Po prijatí parlamentom začnú platiť v roku 2027,“ uviedla Ľubomíra Šoltysová, z Úradu geodézie, kartografie a katastra SR. Detailné údaje o vlastníkoch si budú môcť občania pozrieť až po bezplatnej registrácii. Informatívne sťahovanie výpisov z listu vlastníctva končí.
Realitný Trh v Kontexte Európskych Trendov
Únia považuje bývanie za jeden z piatich pilierov pre nové programové obdobie. Taktiež podporuje iniciatívu Nový európsky Bauhaus, ktorá spája architektúru, udržateľnosť a verejný priestor.
Spoločenstvá Vlastníkov Bytov a Správcovstvo
V minulosti sme sa pozastavili pri spoločenstve vlastníkov bytov, ktoré je jedným z dvoch druhov spravovania bytových domov. Činnosť spoločenstva je obsiahla a zahŕňa finančné hospodárenie, uzatváranie zmlúv, riadenie orgánov spoločenstva a jeho zrušenie. Právne aspekty, ako napríklad nezákonná zmena správcu či neprimerané zvyšovanie poplatkov, môžu viesť k sporom medzi vlastníkmi.
Problémy môžu nastať aj pri kúpe bytu pre maloletú osobu. V takom prípade je potrebné zvážiť právne kroky týkajúce sa zastúpenia a podpisu zmlúv, pričom môže byť potrebný zásah súdu.
Hypotéky pre Mladých a Dostupnosť Bývania
Predvolebné sľuby o pomoci mladým rodinám s bývaním, najmä vo forme bonifikácie hypotekárnych úverov, sa často nestretávajú s očakávanou realitou. Hoci sa hypotekárny trh digitalizuje, prináša aj nástrahy, ktoré môžu ovplyvniť schopnosť klientov dostať sa k hypotéke.
Ceny bytov v krajských mestách stúpli medziročne o 14,3 % ku koncu októbra 2025. Napriek diskusiám o realitnej bubline žiadne plošné zlacnenie nehnuteľností sa zatiaľ nečrtá. Rast sa len spomaľuje. „Konsolidácia verejných financií automaticky neznamená, že ceny nehnuteľností začnú budúci rok stagnovať či klesať,“ hovorí analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický.
Dostupnosť bývania by mohlo zlepšiť družstevné a nájomné bývanie so štátnou podporou. Podľa urbanistky Miloty Sidorovej mizne stigma nájomného bývania a nehnuteľnosť už nemusíme len vlastniť.
Materiály v Stavebníctve
Pri kúpe nehnuteľnosti je dôležité zvážiť aj materiály, z ktorých je postavená. Rôzne stavebné materiály majú odlišné vlastnosti, ktoré ovplyvňujú tepelnú izoláciu, zvukovú pohltivosť, trvanlivosť a ekologickú stopu stavby. Napríklad tehlové stavby sú známe svojou akumuláciou tepla a dobrou akumuláciou, zatiaľ čo drevostavby ponúkajú rýchlu výstavbu a ekologický aspekt. Moderné materiály, ako sú sendvičové panely alebo betónové tvárnice s tepelnoizolačnými vlastnosťami, sa snažia kombinovať výhody tradičných materiálov. Pri výbere novostavby je preto vhodné informovať sa o použitých materiáloch a ich vplyve na kvalitu bývania a prevádzkové náklady.
Správa a Údržba Nehnuteľností
Správa bytového domu, či už prostredníctvom správcovskej firmy alebo spoločenstva vlastníkov bytov, je kľúčová pre udržanie hodnoty nehnuteľnosti a zabezpečenie komfortného bývania. Pravidelná údržba, riešenie havarijných situácií a efektívne finančné hospodárenie sú základnými predpokladmi spokojnosti obyvateľov.
V kontexte kúpy nehnuteľnosti, najmä staršej stavby, je nevyhnutné zohľadniť aj stav strechy, fasády, rozvodov vody, elektriny a plynu, ako aj kvalitu okien a dverí. Tieto faktory priamo ovplyvňujú nielen komfort bývania, ale aj budúce náklady na rekonštrukciu a prevádzku. Pri kúpe bytu v novostavbe je dôležité skontrolovať, či sú všetky práce vykonané podľa projektu a či sú použité kvalitné materiály.
Právne Aspekty Kúpy a Predaja Nehnuteľností
Kúpa a predaj nehnuteľností sú spojené s radom právnych úkonov, ktoré je potrebné dôkladne poznať. Kúpna zmluva, list vlastníctva, geometrický plán, znalecký posudok - to sú len niektoré z dokumentov, ktoré zohrávajú kľúčovú úlohu.
V súvislosti s novým Občianskym zákonníkom a novelou zákona o katastri nehnuteľností sa očakávajú zmeny, ktoré ovplyvnia práva a povinnosti vlastníkov, prenajímateľov a nájomcov. Pre kupujúcich a predávajúcich bude nevyhnutné sledovať tieto zmeny a prispôsobiť sa im, aby sa vyhli prípadným komplikáciám. Transparentnosť a dôkladná príprava sú základom úspešnej realitnej transakcie.
Realitný Maklér a jeho Úloha
V dnešnej komplexnej dobe zohráva realitný maklér dôležitú úlohu pri sprostredkovaní predaja či kúpy nehnuteľností. Jeho úlohou nie je len nájsť potenciálnych kupujúcich alebo predávajúcich, ale aj poskytnúť odborné poradenstvo, zabezpečiť hladký priebeh celého procesu a ochrániť záujmy svojho klienta.
Odborníci formujúci kultúru a kvalitu na realitnom trhu boli vyzdvihnutí pri odovzdávaní ocenení Realitná kancelária roka 2024. Realitná únia Slovenskej republiky je profesijnným združením realitných kancelárií a maklérov na Slovensku, ktoré sa snaží o zvyšovanie štandardov v tomto odvetví.
Investičný Potenciál a Budúcnosť Trhu
Slovenský realitný trh v roku 2025 zaznamenal rekordný investičný objem 973 miliónov eur, pričom takmer 93 % tvoril inštitucionálny kapitál. Tento trend naznačuje rastúci záujem investorov o nehnuteľnosti na Slovensku, poháňaný stabilizáciou výnosov a silnou regionálnou aktivitou. Aj keď sa očakáva spomalenie rastu cien, celkový nedostatok bývania a rastúca kúpna sila obyvateľstva naznačujú, že dopyt po nehnuteľnostiach bude aj naďalej silný. Rok 2026 by mal byť rokom triezveho uvažovania a hľadania skutočnej pridanej hodnoty pri každej realitnej transakcii.