Slovenský pozemkový fond a prenájom pôdy: Komplexný prehľad

Slovenský pozemkový fond (SPF) zohráva kľúčovú rolu v správe a nakladaní s poľnohospodárskymi a inými pozemkami na Slovensku. Jednou z jeho hlavných činností je prenajímanie týchto nehnuteľností, čo je proces regulovaný viacerými zákonmi a nariadeniami. Tento článok sa podrobne zameriava na proces prenájmu pozemkov v správe SPF, vrátane právnych rámcov, podmienok pre žiadateľov, špecifík pre rôzne typy nájomcov a nedávnych legislatívnych zmien.

Právny rámec prenájmu pozemkov

Prenájom nehnuteľností v správe Slovenského pozemkového fondu sa riadi primárne dvoma kľúčovými predpismi:

• Zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Tento zákon upravuje nájom poľnohospodárskych pozemkov a poľnohospodárskych podnikov.
• Nariadenie vlády SR č. 238/2010 Z. z. o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom v znení neskorších predpisov. Toto nariadenie detailnejšie špecifikuje postupy a podmienky pre nakladanie s nehnuteľnosťami SPF.

Okrem týchto primárnych predpisov sa pri prenájme na iné ako poľnohospodárske účely uplatňujú aj ustanovenia Občianskeho zákonníka (§ 663 a nasl.). Fond sa pri svojej činnosti riadi aj ďalšími relevantnými zákonmi, ako napríklad zákon č. 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník), zákon č. 513/1991 Zb. (Obchodný zákonník), zákon č. 229/1991 Zb. (o úprave vlastníckych vzťahov k pôde a inému poľnohospodárskemu majetku), zákon č. 330/1991 Zb. (o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva), zákon č. 180/1995 Z. z. (o niektorých opatreniach na urýchlenie prevodu vlastníctva k pozemkom) a zákon č. 97/2013 Z. z.

Klientsky portál SPF a digitálne služby

Slovenský pozemkový fond prešiel významnou digitalizáciou svojich služieb. Dňa 16. marca 2026 bol verejnosti oficiálne sprístupnený nový Klientsky portál SPF. Tento portál predstavuje centralizované miesto pre všetky elektronické služby fondu, čím zvyšuje komfort klientov pri podávaní žiadostí a zabezpečuje okamžitý prístup k potrebným informáciám. Portál je dostupný priamo z hlavnej stránky www.pozfond.sk prostredníctvom tlačidla „Klientsky portál SPF“, ktoré nahradilo pôvodné „Elektronické služby SPF“. Týmto krokom reaguje fond na potrebu modernizácie a zefektívnenia komunikácie so svojimi klientmi. Pôvodné kontaktné linky pre jednotlivé odbory, ktoré boli dostupné vždy v utorky, boli nahradené práve týmito novými digitálnymi službami.

Postup pri prenájme pozemkov

Proces prenájmu pozemkov v správe SPF sa líši v závislosti od toho, či ide o poľnohospodársky účel alebo iný účel, a tiež od typu žiadateľa.

Prenájom na poľnohospodárske účely

Pri prenájme pozemkov na poľnohospodárske účely rozlišujeme dva hlavné režimy:

1. Prenájom podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z. z.: Tento režim sa uplatňuje pri prenájme poľnohospodárskych pozemkov na prevádzkovanie podniku. Tento typ nájomnej zmluvy sa uzatvára s nájomcami, ktorí sú právnickou osobou alebo súkromne hospodáriacim roľníkom (fyzická osoba - podnikateľ).
2. Prenájom podľa prvej časti zákona č. 504/2003 Z. z.: Tento režim sa uplatňuje pri prenájme pozemkov na drobnú pestovateľskú a chovateľskú činnosť, a to pre nájomcov - fyzické osoby nepodnikateľov.

Obvyklá výška nájomného

Pre stanovenie výšky nájomného je kľúčový právny inštitút „obvyklá výška nájomného“. Tento pojem bol definovaný a zavedený do právneho poriadku s účinnosťou od 01.05.2018. Predstavuje údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie. Tieto údaje vychádzajú z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného podľa § 14 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. Nájomca je pritom povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom k 31. decembru a poskytnúť ju okresnému úradu do 31. januára nasledujúceho roku. Okresný úrad pri stanovení obvyklej výšky nájomného prioritne vychádza z týchto údajov poskytnutých nájomcami za predchádzajúci kalendárny rok a katastrálne územie. Obvyklá výška nájomného je určená na základe § 1 ods. 3 zákona č. 504/2003 Z. z. a postupom podľa § 5 vyhlášky Ministerstva pôdohospodárstva a rozvoja vidieka SR č. 172/2018 Z. z. v znení vyhlášky č. 113/2019 Z.

Prednostné právo pri prenájme

Zákon č. 504/2003 Z. z. v § 14 ods. 1 stanovuje, že právo užívať pozemok na základe zmluvy o nájme na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku má ten nájomca, ktorý má uzatvorené zmluvy s vlastníkmi, ktorí v súčte predstavujú väčšinový spoluvlastnícky podiel.

Zákon č. 308/2025 Z.z., účinný od 1.1.2026, priniesol podstatné zmeny v prednostnom práve pri prenájme pozemkov v správe SPF na poľnohospodársky účel pri prevádzke podniku.

Dôležité zmeny v ustanoveniach zákona č. 504/2003 Z.z. po 1.1.2026:

• Predĺženie nájomného vzťahu: Ak nájomca najskôr rok a najneskôr dva mesiace pred uplynutím doby nájmu doručí prenajímateľovi návrh novej zmluvy a prenajímateľ ho do dvoch mesiacov neodmietne ani neoznámi uzatvorenie zmluvy s inou osobou, predpokladá sa vznik nájomného vzťahu na neurčitý čas. Tento vzťah je možné vypovedať k 1. novembru s ročnou výpovednou lehotou.
• Zverejňovanie informácií SPF: V prípade pozemkov spravovaných fondom, SPF zverejní na svojom webovom sídle informácie o možnosti prejaviť záujem o nájom. Toto sa týka obdobia najskôr rok a najneskôr dva mesiace pred uplynutím doby nájmu, rovnako aj po doručení výpovede, odstúpenia od zmluvy alebo iných skončení nájomného vzťahu. Zverejnené budú identifikačné údaje pozemku (okres, katastrálne územie, číslo parcely C/E, výmera).
• Prednostné právo pri uzatváraní zmlúv: Fond uzatvorí nájomnú zmluvu prednostne so záujemcom, ktorý v danom obvode preukáže právny vzťah zakladajúci oprávnenie užívať pozemky, ktoré spolu s pozemkami SPF predstavujú nadpolovičnú výmeru. Pri viacerých záujemcoch má prednosť ten, s najvyššou výmerou zabezpečeného užívania.
• Rozdelenie obvodu nájomnej zmluvy: Fond môže rozdeliť obvod nájomnej zmluvy, ak o nájom prejaví záujem mladý poľnohospodár, poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorý sa zaviaže vykonávať špeciálnu rastlinnú alebo živočíšnu výrobu, alebo poľnohospodár vykonávajúci špeciálnu rastlinnú výrobu na polovici obhospodarovanej výmery, alebo poľnohospodár vyrábajúci finálny produkt. Títo žiadatelia musia preukázať, že už vlastnia alebo prenajímajú poľnohospodárske pozemky, najviac však do výmery 50 ha.

Žiadatelia podľa osobitného predpisu

Osobitné postavenie pri prenájme majú žiadatelia podľa ustanovení § 2a a § 2b nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z.

Žiadatelia podľa § 2a nariadenia vlády

Do tejto kategórie spadajú:

• Mladý poľnohospodár.
• Poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému Pôdohospodárska platobná agentúra (PPA) vydala právoplatné rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok podľa podopatrenia 6.1 - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti mladých poľnohospodárov alebo 6.3 - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti na rozvoj malých poľnohospodárskych podnikov.

Doklady potrebné k žiadosti podľa § 2a:

• Právoplatné rozhodnutie PPA podľa podopatrenia 6.1 alebo 6.3.
• Uvedenie čísla listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve v žiadosti.
• Alebo doloženie kópie nájomnej zmluvy, ktorou si žiadateľ prenajíma pozemky od známych vlastníkov v danom katastrálnom území.

Aby takýto žiadateľ mohol mať prednostné právo na prenájom v danom katastrálnom území, musí tam mať vlastné pozemky alebo prenajaté pozemky od známych vlastníkov.

Žiadatelia podľa § 2b nariadenia vlády

Do tejto kategórie spadajú:

• Poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu.
• Poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt.

Doklady potrebné k žiadosti podľa § 2b:

• Výpis z vinohradníckeho registra alebo výpis z registra ovocných sadov a chmeľníc.
• Rozhodnutie PPA o poskytnutí priamych podpôr podľa osobitných predpisov alebo čestné vyhlásenie, že pestuje špeciálne plodiny na výmere max. 0.3 ha.
• Rozhodnutie o registrácii prevádzkarne, rozhodnutie o registrácii prvovýrobcu alebo maloobchodnej prevádzkarne alebo rozhodnutie o schválení prevádzkarne pre produkty živočíšneho pôvodu.

Podmienky pre budúceho nájomcu

Pred uzatvorením nájomnej zmluvy SPF posudzuje splnenie podmienok pre budúceho nájomcu podľa § 2 nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z. (ods. 10 písm. f) alebo ods. 11 písm. c)). Okrem iných dokladov sa požaduje:

• Zoznam pozemkov vo vlastníctve žiadateľa v katastrálnom území, kde žiadateľ žiada o prenájom.
• Zoznam pozemkov prenajatých od známych vlastníkov v katastrálnom území, kde žiadateľ žiada o prenájom, ktoré tvoria ucelený hospodársky celok s pozemkami SPF. Tento zoznam musí obsahovať informácie o k. ú., parcelnom čísle registra C/E, čísle LV, vlastníkovi, prenajatej výmere parciel a celkovej prenajatej výmere.

Pozemky nezisteného vlastníka a správa

V prípadoch, keď pozemky nie sú v správe SPF a nie je možné dohľadať dedičov, je potrebné požiadať o zápis správy k pozemkom. Ak chce obec pri takýchto pozemkoch požiadať o zápis správy na kataster v prospech SPF, je nutné zaslať písomnú žiadosť na SPF.

K žiadosti o zápis správy je potrebné priložiť:

• Potvrdenie o pobyte z Ministerstva vnútra SR, Sekcie verejnej správy, odbor registrov, matrík a hlásenia pobytu, oddelenie správy registrov, Nám. Ľ. Štúra 1, 974 04 Banská Bystrica.
• Potvrdenie príslušnej obce, že neeviduje žiadny pobyt pre osobu daného neznámeho vlastníka.

Žiadosť a doklady je možné zaslať na centrálnu podateľňu SPF alebo elektronicky cez slovensko.sk. Adresa centrálnej podateľne SPF je: Slovenský pozemkový fond, Búdková 36, 817 15 Bratislava.

Po zapísaní správy na liste vlastníctva je možné uvedený pozemok prenajať obci alebo inému záujemcovi. Prenajímatelia sú následne povinní za tieto pozemky platiť dane a riadne ich udržiavať na účel, na aký boli prenajaté.

Proces podania žiadosti a schvaľovania

Fyzické osoby - nepodnikatelia

Fyzické osoby - nepodnikatelia môžu podať žiadosť o prenájom v „papierovej forme“ osobne do podateľne SPF alebo poštou. Po zaevidovaní žiadosti v podateľni SPF je žiadosť odstúpená na riešenie na centrum nájmov. Centrum nájmov založí spis a zašle žiadateľovi oznámenie o evidencii žiadosti. Ak žiadateľ spĺňa podmienky, oddelenie centra nájmov vyhotoví návrh zmluvy a zašle ho žiadateľovi na odsúhlasenie a podpis. Po podpise žiadateľom je návrh právneho aktu postúpený na kontrolu a schvaľovací proces na GR fondu. V prípade námietok k zverejnenému právnemu aktu pred prerokovaním v rade fondu, kancelária generálneho riaditeľa si vyžiada stanovisko odboru nájmov. Odbor nájmov v spolupráci s príslušným oddelením centra nájmov vypracuje stanovisko. Ak rada fondu odporučí podpis právneho aktu, odbor nájmov pred jeho predložením štatutárnemu orgánu overí prostredníctvom referenčných registrov, či žiadateľ nie je dlžníkom fondu, nemá daňové nedoplatky, nedoplatky colného dlhu, poistného na zdravotné poistenie, sociálne poistenie a príspevkov na starobné dôchodkové sporenie. Ak tieto údaje nie sú dostupné, budú vyžiadané od žiadateľa.

Lehota na podanie žiadostí

Slovenský pozemkový fond zverejňuje na svojom webovom sídle lehotu na podanie žiadostí o prenájom, súčasne so zverejňovaním údajov o pozemkoch. Na doručené návrhy nájomných zmlúv od nájomcov sa nevzťahuje lehota na ich zamietnutie.

Posúdenie žiadosti a uzatvorenie zmluvy

Ak je žiadosť o prenájom kompletná, centrum nájmu odošle návrh nájomnej zmluvy spolu s dokladmi na posúdenie a podpis do sídla SPF v Bratislave. Po kontrole nájomnej zmluvy s predloženými dokladmi, môže byť nepodpísaná nájomná zmluva vrátená na centrum nájmu na doplnenie alebo z iných dôvodov (napr. nesúlad s právnymi predpismi). V opačnom prípade bude návrh nájomnej zmluvy pripravený na podpis štatutárnym orgánom SPF v súlade so zák. č. 330/1991 Zb.

Zmeny v legislatíve a ich dopad

Zákon č. 308/2025 Z.z. priniesol podstatné zmeny pri prenájme pozemkov v správe a nakladaní SPF na poľnohospodársky účel pri prevádzke podniku (prenájom podľa druhej časti zákona č. 504/2003 Z.z.). Tieto zmeny, účinné od 1.1.2026, sa týkajú najmä pravidiel prednostného práva a postupu pri predlžovaní nájomných vzťahov.

Informácie pre verejnosť a termíny

Riadne zasadnutie Rady Slovenského pozemkového fondu sa uskutočnilo vo štvrtok 9. apríla 2026. Verejnosť mala možnosť od štvrtka 26. marca 2026 zmluvy prezerať a pripomienkovať. Námietky k zmluvám bolo možné posielať do stredy 1. apríla 2026.

V súvislosti s Veľkonočnými sviatkami bol dňa 02.04.2026 (štvrtok) Call Centrum a podateľňa SPF dostupné len do 13:00 hod. Plná prevádzka bola obnovená nasledujúci pracovný deň, teda 07.04.2026 (utorok).

Zabezpečenie transparentnosti a efektívneho využívania pôdneho fondu je prioritou Slovenského pozemkového fondu, pričom digitalizácia a aktualizácia legislatívy sú kľúčovými nástrojmi na dosiahnutie týchto cieľov.

tags: #slovensky #pozemkovy #fond #prenajom