Slovensko, krajina s bohatou históriou a dynamickým vývojom, sa v posledných desaťročiach mení pred očami. Okrem individuálnych projektov a solitérnych budov sa v Bratislave realizujú a pripravujú aj zámery celých nových štvrtí. Niektoré rátajú s populáciou v tisícoch nových obyvateľov, niektoré až v desaťtisícoch. Spoločne by mali slovenské hlavné mesto dramaticky rozšíriť. Za veľkomesto sa v slovenských pomeroch tradične považuje mesto s počtom obyvateľov nad 100-tisíc. V súčasnosti sa tu nachádzajú len dve takéto sídla, Bratislava a Košice. Prešov či Žilina sa v minulosti k „magickej“ méte približovali, odvtedy však zaznamenali populačný úbytok. Veľkomestom by bola aj Petržalka, keby bola samostatným mestom. Na druhej strane, developeri kreslia rozvoj Bratislavy, ktorý nasvedčuje, že o niekoľko desaťročí v metropole pribudne objem obyvateľov, postačujúci na vznik veľkomesta.
Tento ambiciózny rast nezostáva len na papieri. Viaceré rozsiahle projekty už menia tvár hlavného mesta a sľubujú novú kvalitu života pre tisíce ľudí. Tieto nové štvrte sa plánujú na miestach bývalých priemyselných území (brownfieldov), ale aj na okrajoch mesta. Spoločný majú mimoriadny rozsah a štandardne aj meno silného developera či developerov, ktorí za nimi stoja. Zoradili sme desiatku najväčších projektov podľa budúceho počtu obyvateľov, ktoré formujú Bratislavu zajtrajška.
Transformácia brownfieldov a zelených plôch: Nové štvrte v Bratislave
Nové štvrte vyrastajú na miestach, ktoré kedysi slúžili iným účelom. Niektoré z nich sú umiestnené na miestach bývalých priemyselných zón, iné transformujú rozsiahle zelené plochy či dokonca poľnohospodársku pôdu. Tento proces prináša nielen nové bývanie, ale aj modernú infraštruktúru, občiansku vybavenosť a verejné priestranstvá.
Kapitulský dvor: Vízia polyfunkčnej štvrte
Kapitulský dvor je tradičný názov lokality západne od Petržalky, v súčasnosti vymedzený diaľnicou D2, cestou I/61 (Viedenskou cestou), Kaukazskou a Bratskou. V súčasnosti ide predovšetkým o poľnohospodársku pôdu. To ale nebráni tomu, aby sa tu rozvíjala vízia budúcej urbanizácie. Na základe návrhu ÚPZ, zverejneného pred niekoľkými rokmi, by tu mala vzniknúť polyfunkčná štvrť s bývaním, pracoviskami, veľkým centrálnym parkom, pastoračným centrom alebo nemocnicou. Autorom urbanistickej štúdie je kancelária JELA. Autorky tu navrhli aj vedenie koľajovej dopravy v podobe električiek, teoreticky dokonca obnovu trasy Viedenskej električky. Kto bude developerom, nie je známe, hoci sa v kuloároch hovorí o YIT Slovakia.
Pasienky: Športová štvrť s parkom pri Kuchajde
Nie je tajomstvom, že by sa v budúcnosti mala urbanizovať aj lokalita Pasienkov. Ide o rozsiahle územie v bratislavskom vnútornom meste, ktoré však pôsobí ako bariéra - dnes prítomné areály športovísk sú využívané pomerne extenzívne a neumožňujú priechodnosť v rámci štvrte. Vďaka reorganizácii súčasných športovísk by tak mal vzniknúť priestor pre rozvoj mestskej štruktúry aj nových parkových a športových plôch. Rozšíriť sa má park pri Kuchajde, ktorý sa premení na jednu z najväčších parkových plôch v Bratislave. Časť futbalových ihrísk sa zas presunie a zmodernizuje. Vybudovať sa má aj nová hala pre loptové hry. Súčasťou prostredia majú byť mestské bloky aj výškové budovy, trojica nových námestí alebo športový park. Víziu spracúva skúsený ateliér Compass, víťaz urbanistickej súťaže. Pasienky sa tak zmenia na modernú športovú štvrť.
Okolie Letiska M. R. Štefánika: Vnútromestské letisko a nová štvrť
Bratislavské letisko pôvodne vzniklo pomerne ďaleko od jadra mesta. Dekády rozvoja Bratislavy však viedli k tomu, že dnes sa takmer dotýka obytnej zástavby. V dohľadnej budúcnosti bude v podstate priamou súčasťou metropoly a premení sa na akési vnútromestské letisko. Najaktívnejší je v tomto smere developer VI Group. V lokalite už zrealizoval projekt Moruše a pripravuje ďalšie. Okrem toho inicioval aj vznik Koordinačnej urbanistickej štúdie Ivanská cesta. Ide o podklad pre zmenu Územného plánu, podľa ktorého tu postupne vznikne štvrť, v ktorej sa výhľadovo navrhuje výstavba 4 182 bytov pre 8 363 obyvateľov. Výsledkom je štvrť pre viac ako 10-tisíc obyvateľov, ktorá by mohla byť dobudovaná okolo roku 2040. Mesto však musí súhlasiť so zanesením štúdie do Územného plánu.
Petržalka - Nové Lido a Southbank: Rozšírenie centra mesta na pravom brehu
V nedávnej dobe mimoriadne skloňovaný zámer rozvoja tzv. Celomestského centra - Petržalka predstavuje jednu z najvýznamnejších transformácií územia v Bratislave. Na pravom brehu Dunaja, v priestore medzi Starým mostom, Einsteinovou, Prístavným mostom a dunajskou hrádzou (oficiálne do územia patrí aj akýsi výbežok, smerujúci do Petržalky), má vzniknúť rozšírenie centra metropoly. V území sú aktívni dvaja developeri, JTRE s projektom Nové Lido a Penta Real Estate s víziou Southbank. Spoločne majú vytvoriť kompaktnú mestskú zónu, ktorej jadrom bude veľké centrálne námestie, uzavreté významnou kultúrnou stavbou. Naplánovaný je tu aj centrálny park, nábrežný park, lagúna, séria priehlbní (bowls) s verejným využitím či mestský bulvár s električkovou traťou. Vzniknúť by tu malo asi päťtisíc bytov pre viac ako desaťtisíc obyvateľov. Denná návštevnosť však bude omnoho vyššia. Zóna bude prepojená s novým downtownom na ľavom brehu peším promenádnym mostom. Autormi vízie Nového Lida sú architekti a urbanisti z kancelárií Compass, Marko&Placemakers, GFI či Gehl Architects. Na podobe Southbanku sa zas podieľajú Snøhetta, Studio Egret West a Gro Architekti.
Vajnorá - Nové Vajnory: Štvrť s veľkým parkom pri bývalom letisku
Bližšie kontúry nedávno získal aj development, pripravovaný na mieste bývalého športového letiska vo Vajnoroch. Na mieste, kde sa s výstavbou uvažuje už dlhšie, by mala vzniknúť atraktívna štvrť, tvorená trojicou menších zón, obklopujúcich veľký mestský park. Za víziou stojí developer JTRE, ktorý musel nájsť rovnováhu medzi požiadavkami na vhodné doplnenie inak vidiecky pôsobiacich Vajnôr, geologickými pomermi a vlastnými potrebami. Spojil sa preto opäť s kanceláriou Compass, ktorá má v tomto smere bohaté skúsenosti. Ide o dlhodobú víziu, ktorá ráta s rozvojom infraštruktúry aj výstavbou pomerne rozsiahlej vybavenosti. Podobne ako Pasienky, závislá je od zmeny Územného plánu. Prípadná realizácia sa tak natiahne možno až do 40-tych rokov. Významným faktorom pri výstavbe Nových Vajnôr môže byť prípadný vznik Národnej univerzitnej nemocnice.
Petržalka - Nesto Juh: Inovatívne a udržateľné bývanie
Petržalský projekt Nesto patrí k dnes už rozostavaným víziám. Developer Lucron v priebehu minulého roka dokončil prvú etapu, tvorenú niekoľkými bytovými domami. Ide o úvod k rozvoju pomerne veľkej štvrte, ktorá sa má postupne vyformovať na západnej strane Petržalky, neďaleko hranice s Rakúskom. Developer avizuje, že pôjde o inovatívne a udržateľné prostredie. Jednotlivé sektory bude prepájať park so zachovanými odkazmi na československé vojenské opevnenie spred druhej svetovej vojny, ako aj nový bulvár v predĺžení Bratskej. V južnej časti má okrem bytov pribudnúť aj zdieľané bývanie či kancelárske priestory. Podľa aktuálnych odhadov by tu mohlo žiť až 15-tisíc ľudí, väčšina v severnej časti. Aj tu sa pripravuje zmena Územného plánu, ktorá by umožnila zvýšiť podiel bývania. Kedy bude celé Nesto dokončené, sa dnes ešte nedá dohodnúť.
Bory: Rozrastajúca sa štvrť s nemocnicou a električkou
Bory sú dnes už tiež rozostavaným projektom. Ide o názov vznikajúcej štvrte na severozápade Bratislavy, v blízkosti Lamačskej brány. Developer Penta Real Estate tu krok za krokom rozvíja obytnú zástavbu, doplnenú o retail či zdravotníctvo. Investor začal rozvoj budovaním infraštruktúry, výstavbou nákupného centra Bory Mall a predajom pozemkov pre hobbymarkety. S rezidenciami začal skôr opatrnejšie, hoci už od začiatku plánoval realizovať aj pomerne veľký objem bývania. S rastom jednotlivých obytných etáp sa ale ukázalo, že o život v lokalite je záujem, kým potenciál retailu nie je taký veľký. Dnes tu začínajú vznikať základy prvých blokov, v krátkej dobe by malo pribudnúť prvé námestie a nahradia sa aj veľké povrchové parkoviská. Do budúcna sa uvažuje so vznikom električkovej trate, v okolí ktorej vznikne hlavná os celých Borov. Okrem nákupného centra bude na ňu naviazaná aj významná investícia v podobe Nemocnice Bory. Developer štandardne organizuje na každú z etáp architektonickú súťaž. Do podoby Borov tak už zasiahli mená ako Sadovsky&Architects, Superatelier, DF Creative Group, Studio Perspektiv a i. Najväčšie meno je spojené s nákupným centrom. Jeho podobu stvárnil slávny taliansky architekt Massimiliano Fuksas.
Petržalka - Slnečnice: Najpokročilejší projekt s električkou a novým parkom
Petržalské Slnečnice sú zo všetkých zmieňovaných veľkých zámerov v najpokročilejšom štádiu realizácie - a pritom sú dokončené ledva z polovice. Vo výstavbe sú pritom poldruha dekády. Podľa developera v Slnečniciach nevzniká akási alternatíva Petržalky, ale jej priame doplnenie. Tvorené sú niekoľkými zónami. Prvými sú viladomy, tvorené rozvolnenou, komornejšou zástavbou. Následne sa začala výstavba Zóny mesto. Dnes sa realizuje súčasť tejto zóny, nazývaná Nad mestom. Práve električková trať by mohla byť ďalším katalyzátorom rozvoja tejto lokality. Slnečnice sú tak po novom veľmi rýchlo a pohodlne spojené s centrom Bratislavy. Kvalitu života má zvýšiť aj rozšírený park, ktorý bude po dokončení druhým najväčším v Petržalke, uvažovaná spojená základná a stredná škola a ďalšia občianska vybavenosť. Hlavným tvorcom podoby Slnečníc je opäť kancelária Compass. Už čoskoro by ale mohli ísť do výstavby etapy, na ktorých sa podieľali aj ďalšie tímy, napríklad PMArchitekti, What Architects alebo Bevk Perović Arhitekti.
Mlynské nivy: Postupná transformácia priemyselného zázemia na mestskú štvrť
Na rozdiel od ostatných zámerov, transformácia Mlynských Nív nie je ucelená developerská schéma - ide skôr o premenu územia, na ktorej sa podieľa množstvo developerov. Mlynské nivy boli dlho priemyselným zázemím Bratislavy, po roku 1989 sa však tento význam začal rýchlo strácať. Výrobu nahrádzali najprv kancelárske komplexy a neskôr aj bývanie. Ako vyplýva z tohto materiálu, postupne by sa tu mala vyformovať kompaktná polyfunkčná mestská štvrť, založená na blokovej štruktúre zástavby, ľudskej mierke objektov, striedaní funkcií či aktívnom parteri jednotlivých domov. Ústredným verejným priestorom bude bulvár Mlynské nivy s električkovou traťou, naplánovaná je aj dvojica mestských parkov. Výšková zástavba sa bude koncentrovať nanajvýš v blízkosti Bajkalskej ulice, príp. Na to, aby sa takýto rozvoj stal realitou, je potrebná zmena Územného plánu. Schvaľovať by sa mohla teoreticky už tento rok. Následne sa developerom otvoria ruky pre výstavbu väčšieho objemu bývania, za čo si mesto vyrokovalo určité finančné kontribúcie, určené na reinvestíciu priamo v území.
Dalšie významné transformačné územia
Okrem spomínaných desiatich najväčších projektov sa na transformácii Bratislavy podieľa aj množstvo ďalších lokalít:
- Nová Matadorka (Petržalka): Komplexná premena areálu bývalého Matadoru na polyfunkčnú štvrť s bývaním a občianskou vybavenosťou. Obnovia sa aj niektoré industriálne budovy, napríklad bývalá petržalská Smaltovňa.
- Nové Ružinov (CZ Slovakia): Pôvodne malý obytný súbor sa mení na atraktívnu obytnú lokalitu s potenciálom.
- Rakyta (Devínska Nová Ves): Nová štvrť s dôrazom na udržateľnosť, zeleň a verejný priestor, navrhnutá španielskou kanceláriou Arenas Basabe Palacios.
- Istrochem: Najväčšie transformačné územie v Bratislave, ktoré však čelí komplikáciám kvôli vlastníckym pomerom a znečisteniu. Napriek tomu predstavuje obrovský potenciál pre budúci rozvoj.
- Záhorská časť Bratislavy: Potenciálne najväčší zámer, severne od Borov a západne od Záhorskej Bystrice, ktorý by mohol priniesť štvrť pre desiatky tisíc ľudí na greenfieldových plochách. Vízia počíta so sériou susedstiev s vlastným jadrom vybavenosti a postupne rednúcou obytnou zástavbou.
Bývanie na sídlisku Rozvoj v Levoči: Konkrétna ponuka
Zatiaľ čo Bratislava smeruje k statusu miliónovej metropoly s rozsiahlymi developerskými projektmi, na Slovensku stále existuje dopyt po kvalitnom a dostupnom bývaní aj v menších mestách. Príkladom je Ponuka na predaj zrekonštruovaného 2-izbového bytu na sídlisku Rozvoj v Levoči. Byt sa nachádza vo výbornej lokalite na bývanie, v zateplenom bytovom dome na 2. poschodí z troch. Je kompletne zrenovovaný a zariadený, pripravený po uzatvorení nájomnej zmluvy k jeho odovzdaniu. Byt s podlahovou plochou vrátane príslušenstva 67,67 m2 sa nachádza v tehlovom bytovom dome bez výťahu na 0/2 p. s orientáciou na J/V/S. K bytu prináleží spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu.
Bc. Začínala som s prácou realitnej maklérky v Spišskej Novej Vsi a moje prvé kroky po realitných cestách v roku 2010 boli pod značkou RE/MAX, s ktorou som ukončila spoluprácu v roku 2018 z osobných a rodinných dôvodov. Pokiaľ Vás čokoľvek ďalšie o mne a o mojej práci pre klientov zaujíma, neváhajte ma kontaktovať. Rada sa s Vami stretnem osobne.
Ceny nehnuteľností v Levoči sa pohybujú rôzne. Najdrahšia ponuka stojí 110 000 € na predaj a najlacnejšia ponuka bytu pre lokalitu Levoča začína na 96 000 €. V ponuke je aktuálne 19 nehnuteľností v lokalite Levoča.
Budúcnosť Bratislavy a výzvy rozvoja
Ak sa naplnia všetky vízie a plány, načrtnuté v tomto článku, slovenská metropola sa dramaticky rozrastie. Za predpokladu, že sa začne urbanizovať aj areál Istrochemu, Bratislava v podstate pohltí celé Košice. Teoreticky by sa tak mohla začať približovať k méte jeden milión obyvateľov. Kritik si s tým spojí najmä obrovské nároky na zabezpečenie infraštruktúry, vybavenosti, ale aj pracovných miest. V praxi by to znamenalo potrebu investícií vo výške (desiatok) miliárd eur, aby bola Bratislava schopná absorbovať také množstvo ľudí a garantovať im vysokú kvalitu života.
V každom prípade, developeri očividne rátajú s tým, že metropolu čaká práve takáto budúcnosť. Existujú argumenty v prospech aj proti masívnemu rastu, hoci v kontexte spoločenských a klimatických zmien sú silnejšie skôr tie v prospech rozvoja mesta. Rastu Bratislavy sa netreba obávať. Masívne investície, rozložené na desaťročia, nepôsobia tak drasticky. Dnes sa už urbanisti a postupne aj investori poučili z chýb 20. storočia a vracajú sa k tvorbe životaschopných štvrtí či komunít, preferencii udržateľných spôsobov mobility či podpore domácej ekonomiky urbanistickými či architektonickými prostriedkami. Sen o veľkej Bratislave tak už začína mať na papieri - a niekedy aj vo fyzickom priestore, kde sa začal rast prvých štvrtí - konkrétnu podobu. V druhej polovici tohto storočia sa môže zo slovenského hlavného mesta stať miliónová metropola.