Vlastníctvo nehnuteľnosti určenej na prenájom môže byť lukratívnou investíciou, avšak príchod neplatiča medzi nájomcov môže spôsobiť vážne finančné komplikácie, najmä ak prostredníctvom prenájmu splácate hypotéku. Pre tieto prípady je nevyhnutné poznať svoje práva a postupy, ako sa vysporiadať so situáciou, keď nájomca prestane platiť dohodnuté platby. Tento článok sa podrobne venuje sankciám za omeškanie platby nájomného a súvisiacich poplatkov, ako aj možnostiam prenajímateľa pri vymáhaní dlžnej čiastky a ukončení nájomného vzťahu.
Právny rámec a práva prenajímateľa
Základným predpokladom bezproblémového nájomného vzťahu je riadne a včasné plnenie povinností oboch zmluvných strán. Nájomca je primárne povinný uhrádzať dohodnuté nájomné a poplatky spojené s užívaním bytu, ako sú energie a služby. Ak nájomca tieto platby neuhradí v stanovenom termíne, porušuje tým nájomnú zmluvu, čím vznikajú prenajímateľovi určité nároky a možnosti postupu.
Sankcie za omeškanie platby
Pri omeškaní s platbou nájomného má prenajímateľ nárok na sankcie. Okrem úhrady dlžnej istiny môže prenajímateľ žiadať od nájomcu aj poplatky z omeškania. Tieto poplatky sú stanovené vo výške 0,5 promile z dlžnej sumy za každý deň omeškania. Dôležité je, že nárok na tieto poplatky vzniká automaticky, ak nájomca nezaplatí ani do piatich dní od dátumu splatnosti. Minimálna výška poplatku z omeškania je stanovená na 0,83 EUR za každý začatý mesiac omeškania.
Je potrebné zdôrazniť, že tento nárok na poplatky za omeškanie nemusí byť výslovne uvedený v nájomnej zmluve, pretože vyplýva priamo zo zákona. Avšak, aj keď to nie je striktne vyžadované, je vždy dobrým zvykom nájomcu o vzniknutej podlžnosti a súvisiacich sankciách písomne informovať. Ak ani po písomnom upozornení nájomca dlh neuhradí, môže prenajímateľ pristúpiť k uplatneniu svojich nárokov, prípadne aj na súdnom pojednávaní.
Záložné právo na hnuteľné veci
V prípade neplatenia nájomného má prenajímateľ tiež možnosť uplatniť si záložné právo na hnuteľné veci, ktoré sa nachádzajú v prenajatej nehnuteľnosti a patria nájomcovi alebo osobám žijúcim s ním v spoločnej domácnosti. Toto právo však vyžaduje istú opatrnosť. Je kľúčové, aby bol súpis týchto hnuteľných vecí nariadený súdom čo najskôr. Dôvodom je, že ak nájomca tieto veci pred súpisom odstráni, záložné právo zaniká.
Existuje však výnimka: ak sú veci odstránené na základe úradného príkazu, prenajímateľ má možnosť do ôsmich dní ohlásiť svoje právo na súpis týchto vecí, čím záložné právo nezanikne. V situácii, keď nájomca začne veci odstraňovať bez zaplatenia dlžného nájomného, prenajímateľ ako vlastník nehnuteľnosti môže veci zadržať na vlastné nebezpečenstvo. Je však nevyhnutné do ôsmich dní požiadať o súpis súdom poverenú osobu alebo veci nájomcovi vrátiť.
Ukončenie nájomnej zmluvy pri neplatení
Jednou z najzásadnejších možností prenajímateľa pri neplatení nájomného je ukončenie nájomnej zmluvy. Spôsob ukončenia sa líši v závislosti od toho, či je zmluva spravovaná režimom klasického nájmu bytu podľa Občianskeho zákonníka alebo podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
Ukončenie nájmu podľa Občianskeho zákonníka
Pri štandardnom nájme bytu podľa Občianskeho zákonníka môže prenajímateľ podať výpoveď z nájmu v prípade, ak nájomca mešká s platbou nájomného alebo poplatkov spojených s užívaním bytu dlhšie ako tri mesiace. Výpovedná lehota v tomto prípade trvá tri mesiace a začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená.
Existuje však aj ochranná lehota: ak nájomca preukáže, že sa nachádzal v hmotnej núdzi, ktorá trvala aj ku dňu doručenia výpovede, výpovedná lehota sa predĺži až o šesť mesiacov. Ak nájomca počas tejto ochrannej lehoty uhradí celý dlh na nájomnom alebo sa s prenajímateľom písomne dohodne o spôsobe jeho úhrady, dôvod na výpoveď zaniká.
Ukončenie krátkodobého nájmu
Zmluva o krátkodobom nájme bytu pri neplatení nájomného umožňuje prenajímateľovi zvýhodnenú výpoveď. Aby sa zmluva považovala za krátkodobý nájom, musí byť uzatvorená na najviac dva roky s možnosťou predĺženia, maximálne dvakrát, čo znamená, že celková doba nájmu vrátane predĺžení nemôže presiahnuť šesť rokov. Zmluva musí byť písomná a musí obsahovať presne vymedzené náležitosti, vrátane vyhlásenia nájomcu o vedomí si krátkodobého charakteru nájmu. Prenajímateľ tiež musí splniť povinnosť registrácie daní z príjmu z prenájmu.
V prípade krátkodobého nájmu je možné zmluvu vypovedať, ak nájomca neuhradí nájomné alebo poplatky súvisiace s užívaním bytu dlhšie ako dva mesiace.
Kaucia pri krátkodobom nájme
Ak nájomca zaplatil kauciu, je možné podľa zákona o krátkodobom prenájme dorovnať dlh z tejto kaucie. Výška kaucie však nesmie presiahnuť trojnásobok mesačného nájmu vrátane energií. Ak nájomca nedoplatí kauciu do jedného mesiaca od doručenia výzvy na jej doplnenie, prenajímateľ má taktiež možnosť prenajatý byt vypovedať.
Úroky z omeškania: Sankčné úroky
Úroky z omeškania majú povahu sankcie za omeškanie dlžníka so splnením záväzku. Omeškanie dlžníka s plnením peňažného záväzku má zo zákona za následok obsahovú zmenu práv veriteľa a povinností dlžníka, respektíve ich doplnenie o nové práva a povinnosti.
Slovenská právna úprava rozlišuje medzi občianskoprávnymi a obchodnoprávnymi vzťahmi. V občianskoprávnych vzťahoch sa výška úrokov z omeškania nedá zmluvne dojednať nad rámec zákonnej výšky. V obchodnoprávnych vzťahoch sa naopak uprednostňuje dohoda podnikateľov o výške úrokov z omeškania. Ak výška nebola dohodnutá, vzniká pri omeškaní nárok na úroky z omeškania v zákonnej výške.
Historicky sa sadzba úrokov z omeškania menila. Do 31. januára 2009 sa počítala ako dvojnásobok diskontnej sadzby NBS. Od 1. januára 2009 sa zákonná výška úrokov z omeškania počíta ako základná úroková sadzba Európskej centrálnej banky (ECB) zvýšená o deväť percentuálnych bodov. Táto sadzba platí počas celej doby omeškania.
Je dôležité rozlišovať medzi úrokmi, ktoré sú odmenou za poskytnutý úver, a úrokmi z omeškania, ktoré sú sankciou za nedodržanie termínu platby. Zo žaloby týkajúcej sa úrokov z omeškania musí byť zrejmé, aké obdobie, v akej výške a či ide o dojednané alebo zákonné úroky.
V prípade spotrebiteľských zmlúv, ak dlžníkom je spotrebiteľ, sankcie za omeškanie so splácaním nesmú spolu prevýšiť priemernú ročnú percentuálnu mieru nákladov naposledy zverejnenú pred vznikom omeškania o viac ako 10 percentuálnych bodov ročne a súčasne nesmú prevýšiť trojnásobok úrokov z omeškania podľa nariadenia vlády.
Dočasné opatrenia počas pandémie COVID-19
Počas pandémie COVID-19 boli prijaté dočasné opatrenia, ktoré obmedzili možnosti prenajímateľov jednostranne ukončiť nájom pre omeškanie s platbou. Zákon č. 62/2020 Z. z. zakazoval do 31. decembra 2020 ukončenie nájmu nehnuteľnosti pre omeškanie s platením nájomného splatného v období od 1. apríla 2020 do 30. júna 2020, ak omeškanie vzniklo v dôsledku okolností súvisiacich s COVID-19. Nájomca však musel preukázať súvis medzi omeškaním platby a pandemickými okolnosťami.
Tieto opatrenia však nemali vplyv na povinnosť nájomcu plniť si svoje zmluvné povinnosti a na nároky prenajímateľa, ako napríklad právo na úroky z omeškania alebo zmluvnú pokutu. Zákonodarca neriešil explicitne situáciu použitia depozitu na úhradu nájomného v tomto období, čo mohlo viesť k nejasnostiam.
Praktické rady pre prenajímateľov a nájomcov
- Dôkladná nájomná zmluva: Vytvorte si kvalitnú a detailnú nájomnú zmluvu, ktorá jasne definuje práva a povinnosti oboch strán, vrátane výšky nájomného, termínov splatnosti, sankcií za omeškanie a podmienok výpovede.
- Písomná komunikácia: V prípade akýchkoľvek problémov s platbami alebo inými záležitosťami, vždy komunikujte s druhou stranou písomne. Týmto spôsobom si zabezpečíte dôkazy o priebehu komunikácie.
- Poznajte svoje práva: V prípade, že sa stanete prenajímateľom alebo nájomcom, oboznámte sa s platnou legislatívou týkajúcou sa nájomných vzťahov. Ak si nie ste istí, poraďte sa s právnikom.
Dodržiavanie týchto zásad môže pomôcť predchádzať nedorozumeniam a zabezpečiť hladký priebeh nájomného vzťahu. V prípade vzniku sporov je dôležité postupovať v súlade so zákonom a chrániť si svoje legitímne záujmy.