Projekt Polyfunkčného komplexu Vajnorská v Bratislave predstavuje ambiciózny zámer spoločnosti RV Development 1, blízkej Grafobal Group Development pod kontrolou Ivana Kmotríka st., s cieľom vytvoriť plnohodnotnú obytnú zónu s potenciálom revitalizácie doteraz zanedbávanej časti mesta. Cieľom je vybudovať zdravé a kvalitné prostredie pre život aj prácu. Potenciál územia spočíva v jeho vynikajúcej dostupnosti verejnou dopravou, vrátane zastávok autobusu a električky, ako aj blízkej železničnej stanice. Okrem toho projekt ponúka ľahký peší prístup k jazeru Kuchajda a v blízkom okolí sú kompletné občianske vybavenosti.
Pôvodné vízie a prvé kontroverzie
Pôvodná verzia zámeru Polyfunkčného komplexu Vajnorská, predstavená v roku 2016, šokovala svojou mimoriadnou hmotou, architektúrou a funkciou. Investor naplánoval vo výrobno-skladovej zóne mesta vybudovanie obrovského obytného súboru v tvare písmena E, ktorý mal dosahovať výšku dvanástich podlaží. Tento komplex mal pôvodne zahŕňať 130 bytov a 318 apartmánov. Jedným z najkontroverznejších aspektov pôvodného plánu bola snaha developera deklarovať niektoré byty ako sklady, čo vyvolalo značné obavy a odpor najmä zo strany Magistrátu Hlavného mesta SR Bratislavy.
Magistrát sa k zámeru stavalo negatívne už za predchádzajúceho vedenia, pričom hlavnou námietkou bola celková nevhodnosť navrhovanej podoby v danom prostredí. Územie bolo v zmysle platného Územného plánu definované ako plocha pre rozvoj občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu, kde bývanie bolo prípustné len v obmedzenej miere. Investor sa pokúsil obísť tieto obmedzenia prostredníctvom apartmánov a spomínaných skladov, ktoré mali v podstate zhodný pôdorys ako apartmány.
Úpravy projektu a zmeny v prístupe mesta
V reakcii na negatívne stanoviská investor pristúpil k určitým zmenám. V rámci procesu posudzovania vplyvov na životné prostredie (EIA) zväčšil počet plánovaných parkovacích miest na 490 a pridal niekoľko bytov. Upravená bola aj samotná podoba projektu. Tieto úpravy však už posudzovalo nové vedenie mesta, ktoré zaujalo omnoho rezervovanejší postoj k rozvoju mesta. Magistrát projekt zamietlo s odôvodnením, že porušoval Územný plán. Okrem toho mesto pripomenulo staršie námietky týkajúce sa nevhodnosti lokality pre bývanie z dôvodu zaťaženia výrobou a dopravou, a tiež podmienku vypracovania urbanistickej štúdie rozvoja lokality, ktorá bola požadovaná už v roku 2019.
Ďalší pokus developera o realizáciu zámeru prišiel v roku 2020, kedy na danom mieste malo vzniknúť zariadenie pre seniorov alebo vysokoškolský internát. Ani v tomto prípade sa investorovi nepodarilo presvedčiť mesto o vhodnosti riešenia.
BRATISLAVA SLOVENSKO VSTUP DO STREDNEJ EURÓPY
Nová koncepcia a súlad s územným plánom
Až v poslednom období pristúpila spoločnosť RV Development 1 k zásadným úpravám architektonického, hmotového a funkčného konceptu zámeru. Namiesto pôvodného mohutného obytného komplexu v tvare písmena E má v súčasnosti vzniknúť polyfunkčný súbor v pôdorysnnom tvare písmena U, zložený z troch blokov (pavilónov) označených ako A, B a C.
- Pavilón A: Bude mať dvanásť nadzemných podlaží a na prvých dvoch podlažiach bude umiestnená škôlka pre 90 detí. Zvyšné podlažia budú slúžiť ako kancelárie pre 256 ľudí.
- Pavilón B: Taktiež bude mať dvanásť nadzemných podlaží. Na prízemí sa bude nachádzať lekáreň a kaviareň, zatiaľ čo na vyšších podlažiach bude umiestnených 128 jednoizbových bytov.
- Pavilón C: Bude situovaný rovnobežne s Vajnorskou ulicou, bude mať tri nadzemné podlažia a na prvých dvoch podlažiach bude priestor pre retail. Tretie podlažie bude určené pre kancelárie.
V rámci projektu bude vybudované podzemné parkovisko s 232 miestami a ďalších 104 parkovacích miest bude umiestnených na teréne. Za týchto okolností mesto skonštatovalo súlad nového návrhu s Územným plánom a vydalo kladné záväzné stanovisko. Magistrát uviedol, že predložený návrh svojou pôdorysnou stopou vhodne dopĺňa blokovú zástavbu okolitej štruktúry, dodržiava historicky založenú uličnú líniu a otvára možnosti pre hmotovo-priestorovú kompozíciu.
Ďalšie kroky a potenciál projektu
Pre developera ide o zásadný krok v ďalšej príprave projektu. Súhlas mesta, ktorý už nevyžaduje ani vypracovanie urbanistickej štúdie, umožňuje RV Development 1 obrátiť sa na stavebný úrad v mestskej časti Bratislava - Nové Mesto a začať s územným a následne aj stavebným konaním. Hoci je v súčasnosti predčasné odhadovať presné dátumy výstavby, v ideálnom prípade by sa mohlo začať stavať ešte pred koncom roka 2024.
V tejto časti Bratislavy by tak mohol vzniknúť nový projekt, ktorý sa síce oproti pôvodným plánom zmenšil, ale stále si zachováva značný rozsah. Spomínaných 128 jednoizbových bytov sa môže zdať ako netradičné riešenie, no v danej lokalite by mohlo byť funkčné. V susedstve si totiž ubytovacie kapacity vybudovali príslušníci bratislavskej čínskej komunity. Pre týchto ľudí by malometrážne byty mohli predstavovať vhodný spôsob, ako rozšíriť možnosti bývania v blízkosti skladov, ktoré sú často spojené s ich obchodnými aktivitami.
Architektúra projektu, ktorú aj naďalej navrhuje Stanislav Spáčil, zatiaľ nebola detailne prezentovaná. Dá sa však predpokladať, že bude čiastočne vychádzať z pôvodného dizajnu, ktorý bol známy axonometriou. Pôvodný návrh však nevyvolával veľký optimizmus a naznačoval snahu o maximálnu úspornosť riešenia. Otázkou zostáva, či je vznik takéhoto štýlu zástavby v danej oblasti vhodný, najmä s ohľadom na jej potenciálny budúci vývoj.
Celé rozsiahle územie, vymedzené Tomášikovou ulicou, železničnou traťou a Rožňavskou ulicou, si zaslúži radikálnu transformáciu s nahradením súčasných výrobných a skladových areálov polyfunkčnou mestskou blokovou zástavbou. Tento cieľ však komplikuje absencia jednoznačnej urbanistickej štúdie budúcnosti územia, ktorú si mesto v minulosti žiadalo od investora. Platný Územný plán v tejto oblasti primárne ponecháva priestor pre výrobu a zmiešané územia obchodu a služieb, čo vytvára napätie medzi víziou mesta a záujmami developerov.
Širší kontext bratislavského developmentu
Projekt Polyfunkčný komplex Vajnorská nie je jediným ambicióznym zámerom v Bratislave. Spoločnosť Penta Real Estate ohlásila výstavbu polyfunkčného projektu s prevažne rezidenčnou funkciou na rohu ulíc Vajnorská a Odborárska, ktorý by mal priniesť takmer 1200 nových bytov a viac ako 30-tisíc metrov štvorcových občianskej vybavenosti. Tento projekt, ktorý získal v auguste 2022 do portfólia developera, je navrhovaný v piatich etapách s predpokladaným začiatkom výstavby v závere roka 2025 a ukončením poslednej etapy o desať rokov neskôr. Predpokladané investičné náklady na celý projekt sú vo výške 200 miliónov eur.
Víťazom medzinárodnej architektonickej súťaže na podobu tohto projektu sa stal slovinský ateliér Bevk Perović arhitekti. Projekt by mal kombinovať blokovú, doskovú a vežovú zástavbu, pričom bude v priamom napojení na verejnú dopravu a v pešej dostupnosti jazera Kuchajda. Súčasťou projektu bude aj lineárny park so zelenými a vodnými prvkami. Investor plánuje vytvoriť zónu bez automobilovej dopravy vo vnútrozemí územia, s aktívnym parterom a námestiami ústiacimi do spomínaného parku.
Podobne ako projekt na Vajnorskej, aj iné kontroverznejšie bratislavské projekty sa postupne modifikujú a rozbiehajú. V niektorých prípadoch to môže byť prospešné, no v iných sú dôsledky diskutabilné. Kritickou otázkou zostáva absencia jednoznačnejšieho rámca, v ktorom by sa mohol development rozvíjať, čo by umožnilo rýchlejšie, hladšie a transparentnejšie schvaľovanie nových plánov bez zbytočných špekulácií a pokusov.
Projekt RV Development 1 na Vajnorskej, napriek svojej pôvodnej kontroverznosti, predstavuje krok smerom k revitalizácii územia. Nová koncepcia sa snaží o súlad s mestským plánovaním a zároveň reaguje na potreby trhu a miestnej komunity, pričom ponúka takmer 1 100 bytov a viac ako 30 000 metrov štvorcových verejných priestorov. Súčasťou zámeru je aj 2 072 parkovacích miest, zväčša v podzemí, čo reflektuje rastúce nároky na infraštruktúru. Výsledná podoba a dlhodobý dopad projektu na mestské prostredie však ukáže až čas.
tags: #rv #development #1 #polyfunkcny #komplex #vajnorska