Rozvod predstavuje zásadnú životnú zmenu, ktorá so sebou často prináša aj neľahké riešenie majetkových otázok. Jednou z najzložitejších situácií býva spoločná hypotéka, ktorú si manželia vzali počas trvania manželstva. Mnoho párov sa po rozpade vzťahu ocitá pred dilemou, ako naložiť so spoločným bývaním a hypotekárnym úverom, ktorý ich aj naďalej spája. Pochopenie právnych a finančných dôsledkov je kľúčové pre hladké zvládnutie tejto náročnej životnej etapy.
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a hypotéka
Manželstvom sa to všetko začalo. Mali ste plnú hlavu snov a veľkých očakávaní. Zlom nastal, keď si realita s nimi priateľsky nepodala ruku a postavila sa na stranu nepriateľa. Bohužiaľ v tomto boji ste vy a váš vzťah - tí, ktorí ťahajú za kratší koniec. Naraz to všetko krásne skončilo a vám, okrem rozpadávajúceho sa vzťahu, zostala hypotéka na krku. Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je pojem, ktorý znamená, že všetko, čo sa nadobudne počas manželstva, patrí obom rovnakým dielom, a teda tam patrí aj hypotekárny úver. V praxi to znamená, že ak ste počas manželstva napríklad nadobudli nehnuteľnosť, ktorá je zaťažená hypotékou, po rozvode je nutné sa s touto situáciou vysporiadať.
Rozvodom nekončí povinnosť ktoréhokoľvek z manželov platiť hypotéku. Voči banke sú obyčajne zaviazaní obaja manželia spoločne a nerozdielne. Akákoľvek dohoda medzi manželmi ohľadom hypotéky (t. j. prenesenie hypotéky len na jedného z manželov alebo rozdelenie hypotéky) nie je pre banku záväzná. To, že nebývate v byte/dome nemá žiadny vplyv na to, či máte platiť hypotéku.
Po rozvode manželstva nastáva majetkové vyporiadanie. Je úplne bežné, že manželia riešia po rozvode hypotéku, ktorú si vzali ešte počas trvania manželstva.
Súdime sa o majetok po rozvode | JUDr. Milan Ficek - Právna poradňa Ficek & Partners #05
Možnosti vysporiadania spoločnej hypotéky
Aj keď vám to v procese rozvodového konania bude pripadať absurdné a nemožné, najlepšie je, ak sa manželia spoločne dohodnú. Banka má k nehnuteľnosti záložné právo.
1. Spoločné pokračovanie v splácaní hypotéky
V prípade, ak sa rozvádzajúci sa manželia dohodnú na tom, že v splácaní hypotéky budú pokračovať spoločne, situácia sa nemení. Práva a povinnosti oboch rozvádzajúcich sa manželov k nehnuteľnosti sa nemenia a zostávajú rovnaké, ako pred rozvodom. Tento scenár je možný, ak obaja naďalej vidia hodnotu v nehnuteľnosti a sú schopní spolupracovať pri plnení finančných záväzkov.
2. Jeden z manželov si ponechá nehnuteľnosť a hypotéku
Problém môže nastať vtedy, ak jeden z manželov nemá záujem danú nehnuteľnosť využívať. Ten z dvojice manželov, ktorému po vzájomnej dohode ostane nehnuteľnosť, musí partnera vyplatiť z jeho podielu. V tomto prípade však môže nastať problém so súhlasom banky. Banka nemusí súhlasiť s vypustením jedného spoludlžníka, ak ten druhý nemá dostatočnú bonitu.
Pri vypustení jedného z exmanželov zo spoločnej hypotéky posudzuje banka príjmy, záväzky a bonitu jednotlivca, ktorý chce nadobudnúť nehnuteľnosť do svojho vlastníctva nanovo. Staronový dlžník musí preukázať schopnosť splácať zostatkovú istinu úveru. Banka posudzuje napríklad schopnosť klienta splácať daný úver a kvalitu samotného klienta, napríklad jeho doterajšie skúsenosti so splácaním úverov. Podmienkou vyviazania partnera z úveru je, aby sa samotný klient kvalifikoval na nesplatenú výšku istiny úveru. Ak žiadateľovi po prepočte hypotéka nevyjde, žiadosť mu banka zamietne a naďalej platí pôvodná zmluva. Povinnosti splácať úver tak majú obaja (ex)partneri.
V dohode o vyporiadaní BSM, ktorá musí byť pri nehnuteľnostiach písomná, sa môžete s manželkou dohodnúť na tom, že byt nadobudnete do svojho výlučného vlastníctva Vy a rovnako zostanete jediným dlžníkom na hypotéke. Pri hypotéke býva niekedy problém, pretože banky majú vlastné pravidlá, kedy sa môže jeden z manželov stať výlučným dlžníkom z hypotéky. S takouto zmenou musí súhlasiť aj banka. V tomto smere sa budete musieť vopred informovať u Vašej banky.
Ak si bývalí partneri vyberú možnosť novej hypotéky, jeden z nich bude musieť absolvovať celý proces vybavovania hypotéky odznovu.
3. Predaj nehnuteľnosti
Ak sa manželia rozhodnú, že ani jeden z nich nechce nehnuteľnosť využívať a teda ani splácať hypotéku, najlepšie je nehnuteľnosť predať. Takýto predaj založenej nehnuteľnosti nie je najjednoduchší, ale ani nemožný.
Ak ani jeden z partnerov sám celú splátku hypotéky na danú nehnuteľnosť splácať nezvládne, alebo ak nepríde k inej dohode, dom či byt možno aj predať. Predaj nehnuteľnosti pritom tiež môže stáť niekoľko tisíc eur. Zároveň pri predaji treba zohľadniť aj vhodnosť načasovania tohto kroku vzhľadom na aktuálny vývoj na trhu. Ide najmä o ceny nehnuteľností, ako aj podmienky ich financovania pre potenciálnych kupujúcich.
Ak by ste sa rozhodli pre predaj bytu, tak by bolo potrebné v prvom vyplatiť zostatok hypotéky. Zostatok z výťažku z predaja, ktorý Vám zostane sa následne musí rozdeliť v zmysle ustanovenia § 150 Občianskeho zákonníka. Pri tomto rozdeľovaní budete musieť zohľadniť uhradenú zálohu za byt a tiež platenie splátok.
Pri vysporiadaní (ex)manželov treba zobrať do úvahy všetky súvisiace aspekty, ktoré majú dopad na existujúcu hypotéku.
Dôležité aspekty pri majetkovom vyporiadaní
Pri rozdeľovaní majetku počas rozvodu súd prihliada na konkrétne okolnosti prípadu. Môže zohľadňovať rôzne faktory, ako napríklad mieru, akou sa každý z manželov prispel k nadobudnutiu a udržaniu majetku, starostlivosť o rodinu, deti a spoločnú domácnosť. Konkrétny spôsob vysporiadania, či prikázanie do vlastníctva a vyplatenie sumy jednému z manželov, závisí od súdneho rozhodnutia, ktoré berie do úvahy okolnosti konkrétneho prípadu. Súd nezapočítava to, čo kto zaplatil na úver, ak je úver spoločný. Poukazuje sa aj na 3% poplatok zo sumy nehnuteľnosti, ktorý by sa platil až v prípade, ak by ste sa nedohodli a na konci súdneho konania.
V prípade, že máte byt zaťažený hypotékou a nemáte finančné prostriedky na vyplatenie podielu manželky po rozvode, súd vás nemôže priamo donútiť predať byt. Súd však môže rozhodnúť o vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM). Vy môžete navrhnúť splácanie podielu postupne, ak sa na tom dohodnete s vašou bývalou manželkou alebo ak to súd schváli. Bolo by dobré vypočítať sumu na vyplatenie.
Ako ochrániť majetok pred rozvodom?
Váš zámer ochrániť kúpu bytu pred prípadnými nárokmi manžela v prípade rozvodu je pochopiteľný. Podľa slovenského práva, nehnuteľnosti nadobudnuté počas manželstva patria do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM), s výnimkou určitých situácií.
Jedným zo spôsobov, ako tento problém obísť, je zabezpečiť, že byt nebude patriť do BSM. Možnosti zahŕňajú:
- Byt napísaný na rodičov: Ak kúpite byt na meno svojich rodičov, nebude tento majetok súčasťou BSM, pretože vy osobne nebudete vlastníkom nehnuteľnosti. V takom prípade však budete odkázaná na ich dobrú vôľu a súhlas s prípadným presťahovaním.
- Darovanie alebo dedenie majetku: Majetok získaný darom alebo dedením nie je súčasťou BSM. Ak by vaši rodičia zakúpili byt a následne ho darovali vám, za týchto okolností by mohla táto nehnuteľnosť byť chránená pred BSM, hoci stále existujú riziká, že by to chcel napadnúť manžel, že ste obchádzali zákon.
- Zúženie BSM: Môžete uzavrieť zápisnicu o zúžení BSM. Toto je právne zložitejší proces, ale umožňuje presne definovať majetok, ktorý nebude patriť do BSM a manžel by musel navyše súhlasiť. Hypotéku na kúpu bytu by ste mohli riešiť aj tak, že by bola zapísaná na vašich rodičov, ak sú toho schopní a ochotní.
Je dôležité mať na pamäti, že každá banka či finančná inštitúcia má svoje vnútorné pravidlá a kritériá pre schvaľovanie úverov a môže sa líšiť, ako tieto situácie posudzujú. To, že bude manželova nehnuteľnosť zaťažená, vás nechráni pred prípadnými problémami, ak by manžel úver nesplácal. Navyše by vás to zaviedlo do úverového registra a nemuseli by ste dostať niekoľko rokov hypotéku alebo pôžičku. Zvážte preto podpis zmluvy, ak sa rozvádzate.
Štatistiky a realita
Každý rok sa na Slovensku rozvedie viac ako osemtisíc párov. Vlani žilo v našej krajine viac ako 445-tisíc rozvedených ľudí, pričom žien bolo o 30 % viac ako mužov. Každý rozvod pritom prináša výraznú zmenu i v sociálnom a ekonomickom postavení človeka. Rozvod môžu sťažiť rôzne veci, jednou z nich môže byť aj spoločná hypotéka. Náklady na vysporiadanie majetku, hypotéky, právnikov, na vyplatenie partnera či zabezpečenie si samostatného bývania sa môžu vyšplhať na niekoľko tisíc eur.
Rozdielnosť pováh, nevera, alkoholizmus, nezáujem o rodinu alebo rôzne iné dôvody stoja za rozpadom každého tretieho manželstva na Slovensku. Podľa najnovších, aprílových údajov Štatistického úradu, v minulom roku súdy rozviedli 8 205 párov, pričom miera rozvodovosti v pomere k uzavretým sobášom sa za posledných päť rokov pohybuje na úrovni okolo 30 %.
Status rozvedeného alebo rozvedenej má približne 10 % Slovákov, pričom vlani žilo na Slovensku 192 337 rozvedených mužov a až 253 192 rozvedených žien. Ukončenie dlhodobého manželského, ale aj partnerského spolužitia má vplyv aj na sociálnu a finančnú situáciu jednotlivcov. Pri bezproblémovom rozvode žiadateľ uhradí len súdny poplatok za rozvodové konanie vo výške pár desiatok eur. Po rozvode majú expartneri tri roky na to, aby si vysporiadali majetok dohodou alebo súdnou cestou. Ide pritom o majetok, ktorý nadobudli počas manželstva, a teda ktorý je súčasťou BSM.
Ak manželia nadobudli nehnuteľnosť počas manželstva a ani tri roky po rozvode nedošlo k jej vysporiadaniu, majú k nej obaja rovnaký podiel. To znamená, že ich hypotéka je spoločná a banka aj naďalej, tj. aj napriek rozvodu, oboch manželov vníma ako rovnocenných dlžníkov, a teda môže žiadať plnenie od oboch rovnako.
„Aj keď sú aktuálne úrokové sadzby relatívne stabilné, ak sa pozrieme dozadu, za posledné dva roky sme mali pomerne dynamické obdobie, kedy dochádzalo k ich kontinuálnemu rastu. Priemerná sadzba narástla z jedného percenta na štyri. Ak sa navyše klient nachádza v situácii, kedy chce vypustiť svojho spoludlžníka z hypotéky, môže to byť ešte náročnejšie. Aktuálne došlo vplyvom rastúcich úrokových sadzieb k ochladeniu trhu s bývaním.
Konečné riešenie situácie teda závisí najmä od vôle bývalých manželov dohodnúť sa. Ak sa dohodnúť dokážu, situácia je pomerne jednoduchá. V prípade, že sa chcete dozvedieť viac detailov alebo potrebujete špecializovanú právnu radu, neváhajte sa obrátiť na advokátsku kanceláriu.