Problémy s nájomníkmi, ktorí odmietajú opustiť nehnuteľnosť po skončení nájomného vzťahu, sú častou a frustrujúcou situáciou pre mnohých vlastníkov. Tento článok sa zameriava na právne aspekty a postupy súvisiace s vyprataním nehnuteľnosti na Slovensku, pričom vychádza z platnej legislatívy a súdnej praxe.
Právny rámec nájomného vzťahu a jeho skončenie
Nájomné vzťahy na Slovensku upravuje najmä Občiansky zákonník (§§ 663 - 723). Nájom bytu alebo inej nehnuteľnosti vzniká uzatvorením nájomnej zmluvy, ktorá môže byť dohodnutá na dobu určitú alebo na dobu neurčitú.
Automatické obnovenie nájomnej zmluvy
V zmysle § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka (OZ), ak prenajímateľ do 30 dní odo dňa skončenia nájmu riadnym uplynutím doby nájmu nepodá na súde návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti a nájomca užíva predmet nájmu aj po skončení nájmu, nájomná zmluva sa automaticky obnoví. Táto obnova nastáva za rovnakých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne, avšak maximálne na obdobie jedného kalendárneho roka, a to aj v prípade, že pôvodne bola dojednaná na dlhšiu dobu.
Je však dôležité poznamenať, že toto ustanovenie sa použije len v prípade skončenia nájmu dojednaného na dobu určitú a len vtedy, ak sa nájom skončil uplynutím dojednanej doby. Pokiaľ bol nájom dojednaný na dobu určitú, ale skončil sa napríklad výpoveďou, ustanovenia o automatickom predĺžení nájomnej zmluvy sa nepoužijú.
Postup pri odmietnutí vypratania nehnuteľnosti
Ak nájomca po skončení nájmu odmieta vrátiť prenajímateľovi predmet nájmu bez zbytočného odkladu, prenajímateľ môže podať na súd návrh na vypratanie nehnuteľnosti. V rozhodnutí súd určí lehotu, do ktorej nájomca musí predmet nájmu vypratať.
Vlastná pomoc prenajímateľa - riziko protiprávneho konania
V zásade by prenajímateľ nemal použiť svojpomoc a priestory vypratať sám bez dodržania predchádzajúceho postupu. Napriek tomu, že prenajímateľ by po skončení nájmu nemal priestory vypratať svojpomocne, ale mal by podať žalobu na vypratanie nehnuteľnosti, súdy uznali aj takéto svojpomocné vypratanie, pokiaľ bolo zachytené v notárskej zápisnici a pokiaľ nájomca užíval predmet nájmu neoprávnene, za súladné s právom a dobrými mravmi.
Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR „vylúčenie ofenzívnej svojpomoci jednoznačne vyplýva z doslovného znenia ust. § 6 Občianskeho zákonníka, ale aj jeho systematického zaradenia v Občianskom zákonníku“. Svojpomoc je možné použiť iba na odvrátenie bezprostredne hroziaceho zásahu do práva. Vypratanie nehnuteľnosti „na vlastnú päsť“ by bolo riskantným protiprávnym konaním, ak na to nie sú splnené prísne zákonné podmienky. V prípade, ak by pri násilnom vysťahovaní došlo k poškodeniu vecí, do úvahy by prichádzala aj občianskoprávna zodpovednosť za náhradu spôsobenej škody.
Žaloba o vypratanie nehnuteľnosti
Ak nájomca nesplní povinnosť vypratať nehnuteľnosť v stanovenej lehote, prenajímateľ sa môže domáhať splnenia tejto povinnosti na súde žalobou.
Formulácia žaloby a procesné náležitosti
Je nevyhnutné, aby návrh na vypratanie nehnuteľnosti bol na príslušný súd podaný v lehote do 30 dní odo dňa uplynutia času nájmu, resp. odo dňa skončenia nájmu iným spôsobom (napr. výpoveďou). V prípade, ak by prenajímateľ túto lehotu nestihol, nájom sa predĺži a nájomná zmluva sa obnovuje za rovnakých podmienok.
Žaloba o vypratanie bytu sa odlišuje od žaloby o vydanie veci. Žalobou o vydanie veci by ste sa mohli domáhať vydania požičanej veci, ktorú by mal niekto vo svojej držbe napr. na základe zmluvy o výpožičke. V danom prípade ide o žalobu o vypratanie bytu, nie o vydanie veci. Súd však zo žaloby pochopí, čo je predmetom konania.
V konaní o vypratanie nehnuteľnosti je dôležité správne označiť účastníkov konania. Ak nájomnú zmluvu uzavrelo viacero osôb, mali by vystupovať v spore na strane navrhovateľa spolu. Miestna príslušnosť súdu sa spravuje § 88 ods. 1 písm. h) Občianskeho súdneho poriadku (OSP), teda súd, v obvode ktorého sa nachádza nehnuteľnosť.
V prípade, ak by ste sa v nájomnej zmluve zaviazali poskytnúť nájomcom náhradné ubytovanie, príp. prístrešie, súd by mohol s prihliadnutím na konkrétne okolnosti prípadu viazať vypratanie bytu na splnenie tejto povinnosti. Problém by sa mohol vyskytnúť v prípade, ak by s nájomcami v byte bývalo malé dieťa.
Zákon o právach nájomcov: Aké sú nové pravidlá pre nájomcov a prenajímateľov?
Dĺžka súdneho konania a alternatívy
Napriek tomu, že dĺžka konania súdov v občianskoprávnych sporoch je v priemere 18 mesiacov, je možné dosiahnuť vypratanie neplatičov v oveľa kratšom čase.
Notárska zápisnica ako exekučný titul
Jednou z alternatív k súdnemu konaniu je spísanie notárskej zápisnice. V prípade, ak nájomca odmietne notársku zápisnicu podpísať, možno predpokladať jeho prvotný zámer neplniť si riadne a včas svoje povinnosti. Ak ide o nájomcu s vážnym zámerom predmet nájmu užívať a riadne plniť svoje povinnosti, predmetnú zápisnicu podpíše napriek skutočnosti, že bol vopred oboznámený s možnosťou vypratania v prípade, že si svoje povinnosti plniť nebude.
Veľkou výhodou notárskej zápisnice je rýchlosť jej spísania. Oproti niekoľkomesačným až niekoľkoročným konaniam na súdoch je to efektívnejší spôsob získania priamovýkonného exekučného titulu.
Náhrada škody a bezdôvodné obohatenie
Prenajímateľ sa môže domáhať bezdôvodného obohatenia a náhrady škody, ktorá mu vznikla tým, že nájomca nevypratal nehnuteľnosť načas. Skutočnosť, že nájomca užíval nehnuteľnosť aj po uplynutí doby nájmu sa posudzuje ako bezdôvodné obohatenie.
Dôležitosť dočasnosti nájomného vzťahu
Jedným z dvoch základných charakteristických znakov nájomného vzťahu je dočasnosť. Ak je nájom uzatvorený na dobu určitú, v zmysle § 712a ods. 1 OZ, prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu, najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako tri mesiace.
Výpovedné dôvody a náhradné ubytovanie
Dôvodom skončenia nájomného pomeru podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ je aj hrubé poškodzovanie prenajatého bytu, jeho príslušenstva, spoločných priestorov alebo spoločných zariadení v dome alebo sústavné narušovanie pokojného bývania ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozovanie bezpečnosti alebo porušovanie dobrých mravov v dome.
V zmysle § 712a ods. 3 OZ, ak sa nájomný pomer skončil z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ, nájomcovi, ktorý preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, nájomca má právo len na náhradné ubytovanie. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ, nájomca nemá právo na náhradné ubytovanie.
Exekučný proces
Ak nájomca nesplní povinnosť uloženú súdom vypratať nehnuteľnosť v ustanovenej lehote, prenajímateľ je oprávnený podať súdnemu exekútorovi návrh na vykonanie exekúcie vyprataním nehnuteľnosti. Exekučným titulom podľa § 41 Exekučného poriadku bude vykonateľný rozsudok súdu o vyprataní nehnuteľnosti.
Exekútor pri vyprataní priberie vhodnú osobu, podľa možnosti zástupcu obce. Vypratané veci sa odovzdajú povinnému alebo jeho plnoletému rodinnému príslušníkovi. Ak nie je prítomný nikto, kto by veci prevzal, spíšu sa a dajú obci do úschovy.
Záver
Vypratanie nehnuteľnosti je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladné poznanie právnych predpisov a postupov. Prenajímatelia by sa mali vyhnúť svojpomocnému riešeniu a vždy sa obrátiť na právne kroky, aby ochránili svoje vlastnícke práva v súlade so zákonom. V prípade akýchkoľvek pochybností je vhodné konzultovať situáciu s advokátom.
tags: #rozsudok #sud #vypratat #nehnutelnost