Nájomné vzťahy, či už ide o krátkodobý nájom bytu alebo dlhodobejší prenájom nebytových priestorov, predstavujú bežnú súčasť občianskoprávnych vzťahov. Špecifické ustanovenia zákona o krátkodobom nájme bytu a zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov prinášajú do týchto vzťahov istú mieru regulácie, ktorá sa však v praxi často stretáva s interpretačnými problémami. Jedným z takýchto problematických aspektov je aj konkludentné predĺženie nájomnej zmluvy, teda situácia, kedy sa zmluva predĺži na základe správania zmluvných strán, aj bez formálneho dodatku.
Krátkodobý nájom bytu: Možnosti a limity predĺženia
Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu definuje krátkodobý nájom ako nájom bytu alebo jeho časti na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Kľúčovým ustanovením týkajúcim sa predĺženia je § 3 ods. 1, ktorý uvádza: „Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.“
V praxi sa objavujú otázky týkajúce sa interpretácie dikcie „za rovnakých podmienok“. Ak bola pôvodná zmluva uzatvorená napríklad na jeden rok, jej predĺženie o ďalšie dva roky by mohlo byť v rozpore s týmto ustanovením, ak by sa „rovnaké podmienky“ vzťahovali aj na dĺžku predĺženia. Je však dôležité zdôrazniť, že zo žiadneho ustanovenia zákona o krátkodobom nájme bytu nevyplýva povinnosť prenajímateľa krátkodobý nájom predĺžiť. Ide výlučne o zákonnú možnosť založenú na vzájomnej dohode. Po uplynutí dohodnutej doby nájom automaticky zaniká, ak sa zmluvné strany nedohodnú na jeho predĺžení.
V prípade nespokojnosti s nájomcom, napríklad z dôvodu oneskorených platieb, nekomunikácie či iného nezodpovedného správania, prenajímateľ nie je povinný nájom predĺžiť. V takejto situácii je postačujúce, aby prenajímateľ nájomkyni v dostatočnom predstihu (ideálne aspoň mesiac pred skončením nájmu) písomne oznámil, že nájomná zmluva nebude predĺžená a že je povinná byt vypratať a odovzdať k dohodnutému dátumu skončenia nájmu. Hoci takéto oznámenie nie je zákonom striktne vyžadované, z hľadiska právnej istoty a predchádzania sporom je to najlepšia prax. Forma oznámenia by mala byť písomná, aby prenajímateľ mal dôkaz o jeho doručení.
V prípade opakovaného porušovania povinností zo strany nájomcu, ako sú meškanie s platbami alebo nekomunikácia, môže prenajímateľ zvážiť aj možnosť výpovede z nájmu ešte pred uplynutím dohodnutej doby, ak sú splnené podmienky podľa § 9 zákona o krátkodobom nájme bytu.
Predĺženie nájomnej zmluvy, ktorá je podriadená zákonu o krátkodobom nájme bytu, sa najčastejšie realizuje prostredníctvom písomného dodatku k zmluve. Tento dodatok by mal presne odkázať na pôvodnú nájomnú zmluvu (uviesť číslo, dátum, zmluvné strany, predmet nájmu), určiť nové obdobie nájmu (od-do alebo na určitý čas) a prípadne uviesť zmeny. Ak žiadne zmeny nie sú, v dodatku sa uvedie veta typu „ostatné ustanovenia pôvodnej zmluvy zostávajú bezo zmeny“. Celú pôvodnú zmluvu nie je potrebné znova tlačiť.
Po dvoch predĺženiach, ktoré sú maximálne možné podľa zákona (každé na obdobie dvoch rokov), nie je možné ďalej pokračovať v prenájme tej istej nehnuteľnosti tomu istému nájomcovi na základe predĺženia pôvodnej zmluvy. Je však možné uzatvoriť úplne novú nájomnú zmluvu s inými podmienkami, ktorá bude opäť podriadená zákonu o krátkodobom nájme, avšak s dodržaním všetkých jeho ustanovení a limitov.
Nájom nebytových priestorov: Formalizmus a konkludentné predĺženie
V oblasti nájmu nebytových priestorov situáciu komplikuje špecifický zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov, ktorý je v mnohých ohľadoch formalistickejší ako všeobecná úprava nájomnej zmluvy v Občianskom zákonníku. Tento zákon vyžaduje presné a dôkladné určenie podstatných náležitostí zmluvy, ako sú predmet nájmu, účel nájmu, výška nájomného, splatnosť a spôsob platenia nájomného, a čas nájmu. Zmluva, ktorá tieto náležitosti neobsahuje, je absolútne neplatná.
Jednou z kľúčových otázok je aplikácia ustanovenia § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktoré upravuje obnovenie nájomnej zmluvy na základe konkludentného správania. Podľa tohto ustanovenia, ak nájomca užíva vec aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne.
V súvislosti s nájmom nebytových priestorov však ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka nie je možné aplikovať. Dôvodom je skutočnosť, že zákon č. 116/1990 Zb. obsahuje vlastnú, osobitnú úpravu skončenia nájmu nebytového priestoru uzavretého na určitý čas, a to v § 9 ods. 1. Táto úprava predstavuje lex specialis voči Občianskemu zákonníku a preto sa všeobecné ustanovenie o konkludentnom predĺžení nájmu na nebytové priestory nevzťahuje.
Napriek tomu sa v rozhodovacej praxi objavili prípady, kde odvolacie súdy interpretovali situáciu tak, že ak prenajímateľ nepodnikol kroky na vypratanie nehnuteľnosti, nájom sa obnovil. Najvyšší súd Slovenskej republiky však v jednom z rozhodnutí (sp. zn. 4Cdo/91/2022) uviedol, že na konkludentné uzavretie nájomnej zmluvy nemožno usudzovať len na základe zistenia, že prenajímateľ proti užívateľovi svojej nehnuteľnosti nezasahoval, ale prijímal od neho plnenia. Na vznik nájomného vzťahu je potrebné jednoznačné prejavenie vôle.
V praxi to znamená, že ak nájom nebytových priestorov skončil uplynutím dohodnutej doby a nebola uzatvorená nová zmluva alebo dodatok, nájomca užíva nehnuteľnosť bez právneho dôvodu. Ak by prenajímateľ v takomto prípade nepodal návrh na súd do 30 dní, mohlo by dôjsť k nejednoznačnej situácii, avšak právne by to nemalo viesť k automatickému obnoveniu zmluvy podľa § 676 ods. 2 OZ. Skôr by sa mohlo jednať o bezdôvodné obohatenie prenajímateľa.
Prechodné ustanovenia a zrušenie zákona o nájme nebytových priestorov
V súvislosti s formalizmom zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov sa objavujú aj návrhy na jeho zrušenie alebo rozsiahlu novelizáciu. Argumentuje sa tým, že súčasná úprava zneprehľadňuje právne vzťahy a zbytočne ohrozuje právnu istotu strán, pričom nie sú vždy jasné celospoločenské záujmy alebo potreby ochrany slabších strán, ktoré by takúto prísnu reguláciu odôvodňovali.
V Českej republike bol tento zákon novelizovaný s cieľom znížiť mieru právnej regulácie a posilniť zmluvnú voľnosť. Dokonca sa diskutovalo o úplnom zrušení zákona a prenesení režimu nájmu nebytových priestorov do Občianskeho zákonníka. Podobná diskusia by mohla prebehnúť aj na Slovensku, kde by sa zvážilo, či je v oblasti nájmu nebytových priestorov potrebná osobitná ochrana jednej strany, alebo či by sa nemal uplatniť princíp rovnosti zmluvných strán a zjednodušenie právnej úpravy.
V prípade, ak by došlo k zrušeniu zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov, otázka konkludentného predĺženia by sa pravdepodobne riadila ustanoveniami Občianskeho zákonníka, čím by sa situácia zjednodušila a zvýšila by sa právna istota zmluvných strán.
Zadržanie hnuteľných vecí nájomcu ako zabezpečenie pohľadávok
V kontexte skončenia nájomného vzťahu, najmä ak nájomca byt neodovzdá prenajímateľovi v dohodnutej lehote, zákon o krátkodobom nájme bytu v § 9 ods. 2 umožňuje prenajímateľovi zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte. Toto oprávnenie slúži na zabezpečenie pohľadávok prenajímateľa, avšak len v prípade, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie týchto pohľadávok. Je dôležité zdôrazniť, že z exekúcie sú vylúčené určité veci, ktoré prenajímateľ nemôže zadržať.
Právna prax a výklad súdov
Rozhodovacia prax súdov v oblasti nájomných vzťahov neraz poukazuje na rozličné interpretácie právnych predpisov. V prípade, kde bola nájomná zmluva na dobu určitú a po jej uplynutí prenajímateľ nepodal návrh na vypratanie, krajský súd v jednom prípade uviedol, že sa nájom obnovil podľa § 676 ods. 2 OZ. Avšak dovolací súd (Najvyšší súd SR) v tomto prípade skúmal, či je aplikácia tohto ustanovenia na nájom nebytových priestorov prípustná, pričom poukázal na špecifickú úpravu v zákone č. 116/1990 Zb., ktorá vylučuje aplikáciu § 676 ods. 2 OZ na nájom nebytových priestorov, ktoré skončili uplynutím dojednaného času.
Tento príklad ilustruje, aké dôležité je presné posúdenie právneho režimu nájomnej zmluvy - či sa jedná o nájom bytu podľa osobitného zákona, alebo o nájom nebytových priestorov, prípadne o nájom podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka (napríklad pri prenájme budovy ako celku alebo pri konštrukcii hromadnej veci). Nesprávna aplikácia právnych predpisov môže viesť k neplatnosti zmluvy alebo k nepredvídaným právnym dôsledkom, ako je napríklad neúmyselné obnovenie nájomného vzťahu.
V prípadoch, kde nájomca užíva byt aj po skončení nájomnej zmluvy, je pre prenajímateľa kľúčové konať v súlade so zákonom. Ak prenajímateľ nepožiada o vypratanie nehnuteľnosti v zákonnej lehote, môže sa ocitnúť v situácii, kedy nájomca užíva byt bez právneho dôvodu, čo môže viesť k sporom o nájomné alebo k iným právnym komplikáciám. V takom prípade je nevyhnutné konzultovať situáciu s právnikom, aby sa predišlo ďalším problémom.
tags: #rozsudok #najomne #konkludentne #sa #predlzil #najomny