Kúpa nehnuteľnosti je významným životným krokom, ktorý so sebou prináša nielen radosť z nového bývania, ale aj potenciálne riziká. Jedným z nich sú vady nehnuteľnosti, ktoré sa môžu objaviť až po jej kúpe, alebo nesprávne právne postupy súvisiace s uzatváraním kúpnych zmlúv. Mnohí kupujúci sa v týchto situáciách pýtajú, aké majú vlastne práva a do akého obdobia môžu napadnúť už uzatvorenú kúpnu zmluvu. Tento článok sa zameriava na rôzne aspekty neplatnosti kúpnych zmlúv na nehnuteľnosti, možnosti ich napadnutia, ako aj na práva kupujúceho v prípade objavenia sa skrytých vád či neprimeranej zľavy z ceny.
Absolútna neplatnosť kúpnej zmluvy: Bez časového obmedzenia
Občiansky zákonník v ustanoveniach §§ 37 až 40 ustanovuje rôzne náležitosti, ktoré musí spĺňať každý právny úkon na to, aby bol platným. Ak nemá kúpna zmluva jednu z uvedených základných náležitostí platného právneho úkonu, ide o právny úkon absolútne neplatný, ktorý je neplatným od samého začiatku. Takýto právny úkon je neúčinným voči všetkým od samého začiatku. Absolútna neplatnosť právneho úkonu sa nepremlčuje, to znamená, že každý, kto preukáže právny záujem na určení neplatnosti právneho úkonu - vo Vašom prípade kúpnej zmluvy, sa môže kedykoľvek (bez časového obmedzenia) domáhať na súde určenia neplatnosti daného právneho úkonu. Ak sa plnilo na základe neplatnej kúpnej zmluvy (napríklad sa zaplatila kúpna cena alebo došlo k odovzdaniu bytu), je potrebné riešiť bezdôvodné obohatenie.
Relatívna neplatnosť a premlčacia lehota: Tri roky na zásah
V niektorých prípadoch môže dôjsť k tzv. relatívnej neplatnosti zmluvy, ktorá je viazaná na určité zákonné lehoty. Napríklad, ak spoluvlastník predá svoj podiel na nehnuteľnosti bez dodržania predkupného práva ostatných spoluvlastníkov (ktoré sa neuplatňuje v prípade prevodu na blízku osobu), môže byť takáto zmluva napadnutá. V takom prípade sa možno domáhať vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevod podielu zo spoluvlastníctva na tretiu osobu. Prípadná žaloba oprávnenej osoby v takomto prípade smeruje voči všetkým účastníkom prevodnej zmluvy. Tieto práva je potrebné uplatniť najneskôr do uplynutia trojročnej premlčacej doby, ktorá začína plynúť od uzavretia zmluvy o prevode podielu medzi zaviazanou osobou a nadobúdateľom podielu. Alternatívnou možnosťou je domáhať sa voči nadobúdateľovi, aby vám predaný spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu za rovnakých podmienok, za ktorých ho kúpil od zaviazanej osoby. Ak tak nadobúdateľ podielu neurobí dobrovoľne, máte právo domáhať sa na súde vydania rozhodnutia, ktorým sa pri kúpnej zmluve nahradí prejav vôle nadobúdateľa.
Platnosť právneho úkonu a spôsobilosť na právne úkony
Pre platnosť právneho úkonu je nevyhnutné, aby boli splnené základné náležitosti, medziinými aj spôsobilosť na právne úkony zmluvných strán, a to v plnom rozsahu. Spôsobilosťou na právne úkony sa rozumie, že predajca/kupujúci je v čase podpisu kúpnej zmluvy schopný posúdiť svoje konanie a jeho následky. S veľkou pravdepodobnosťou takouto schopnosťou nedisponuje človek, ktorý trpí halucináciami, je pod vplyvom silných liekov, alebo je v hlbokej depresii a nie je schopný posúdiť následky svojho konania. V takom prípade by bolo namieste podať žalobu o určenie neplatnosti kúpnej zmluvy, v ktorej by bolo potrebné tvrdiť a súčasne preukázať (lekárskymi správami), že predávajúci (váš otec) nemal spôsobilosť uzavrieť predmetný právny úkon, dôsledkom čoho je tento neplatný a vlastnícke právo na kupujúceho nemohlo prejsť. Určite to nenechávajte len tak.
Písomná forma kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť
Zmluva ohľadom predaja nehnuteľnosti musí byť povinne zo zákona písomná. V zmysle ust. § 46 Občianskeho zákonníka platí, že písomnú formu musia mať zmluvy o prevodoch nehnuteľností, ako aj iné zmluvy, pre ktoré to vyžaduje zákon alebo dohoda účastníkov. Pre uzavretie zmluvy písomnou formou stačí, ak dôjde k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Ústne dohodnutá kúpna zmluva na nehnuteľnosť je preto neplatná. V prípade, ak došlo k odovzdaniu nehnuteľnosti a úhrade kúpnej ceny na základe ústnej dohody, je potrebné situáciu riešiť prostredníctvom inštitútu bezdôvodného obohatenia, prípadne sa domáhať dodatočného uzatvorenia písomnej zmluvy, ak na to existuje vôľa oboch strán.
Veľkoobchodné zmluvy o nehnuteľnostiach pre figuríny (úplný rozpis)
Omeškanie dlžníka a odstúpenie od zmluvy
Ak predávajúci predal nehnuteľnosť, ale nebola mu vyplatená dohodnutá suma, môže požiadať o vrátenie pozemku alebo zrušenie zmluvy. V takom prípade platí ust. § 517 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého dlžník, ktorý svoj dlh riadne a včas nesplní, je v omeškaní. Ak ste kupujúceho už žiadali o uhradenie kúpnej ceny a nedošlo k úhrade, je potrebné ho vyzvať k úhrade kúpnej ceny vo vami určenej lehote a to s tým, že ak k úhrade kúpnej ceny nedôjde vo vami stanovenej lehote, súčasne odstupujete od kúpnej zmluvy s poukázaním na ust. § 517 Občianskeho zákonníka. Uvádzame, že odstúpením od kúpnej zmluvy sa kúpna zmluva od počiatku zrušuje a vec bude potrebné vybaviť len s katastrom nehnuteľností, resp. zabezpečiť vrátenie nehnuteľnosti do pôvodného stavu. Právo na odstúpenie od zmluvy je v režime práv, ktoré podliehajú premlčaniu, a teda odstúpenie musí byť realizované v príslušnej premlčacej lehote, ktorá je trojročná.
Práva kupujúceho pri skrytých vadách nehnuteľnosti
Kúpa nehnuteľnosti je významný životný krok, ktorý so sebou prináša nielen radosť z nového bývania, ale aj potenciálne riziká. Jedným z nich sú vady nehnuteľnosti, ktoré sa môžu objaviť až po jej kúpe. Podľa § 597 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka, ak sa po uzavretí kúpnej zmluvy objaví vada, na ktorú predávajúci kupujúceho neupozornil, má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny, ktorá zodpovedá povahe a rozsahu vady. Ak je vada natoľko závažná, že robí vec neupotrebiteľnou, kupujúci má dokonca právo od zmluvy odstúpiť.
Právo odstúpiť od zmluvy má kupujúci aj vtedy, ak ho predávajúci ubezpečil, že vec má určité vlastnosti, najmä vlastnosti vymienené kupujúcim, alebo že nemá žiadne vady, a toto ubezpečenie sa ukáže ako nepravdivé. Toto ustanovenie nadväzuje na § 596 OZ a upravuje práva kupujúceho v prípade, ak v čase po uzavretí kúpnej zmluvy vyjde najavo vada, na ktorú nebol predávajúcim upozornený. Dôležité je, že ide o vady, ktoré existovali už v čase uzatvorenia kúpnej zmluvy, ale najavo vyšli až dodatočne a predávajúci na ne kupujúceho v rozpore s § 596 Občianskeho zákonníka neupozornil. Toto ustanovenie sa netýka vád, ktoré vznikli v čase po uzatvorení zmluvy; týka sa teda len tých vád, ktoré síce vyšli najavo po uzavretí kúpnej zmluvy, ale existovali už predtým. Zodpovednosť predávajúceho za dodatočne prejavenú vadu má objektívny charakter, t. j. predávajúci sa jej nemôže zbaviť tým, že preukáže, že o vade nevedel a ani vedieť nemohol.
Upozornenie o vadách, o ktorých predávajúci vie, musí byť konkrétne. Občiansky zákonník pojem vady priamo nedefinuje, v zásade je však nutné za vadu považovať nedostatok takej vlastnosti, ktorá sa u veci rovnakého druhu a veku všeobecne predpokladá a jej neexistencia je možnosť využívať veci podstatne znížená. Teda za vadu treba rozumieť nedostatok predmetu kúpy fyzickej a právnej povahy, teda všetko, čo znižuje možnosť jeho využitia a upotrebenia.
Pokiaľ ide o námietku voči postupu súdu v súvislosti s určením výšky zľavy z kúpnej ceny, odvolací súd uvádza, že z ustanovenia § 597 Občianskeho zákonníka vyplýva, že zákonodarca ponechal v tomto smere súdu určitú mieru uváženia (sudcovské právo), pričom túto mieru uváženia ohraničil zákonnými kritériami, a to rozsahom a povahou vady. Súd prvej inštancie sa v odôvodnení napadnutého rozsudku uvedenou požiadavkou zákonodarcu riadil a posúdenie rozsahu a povahy vady, a tým špecifikovanie, z akých predpokladov vychádzal pri určení výšky zľavy, vykonal v odôvodnení, keď uviedol, cit.: „Keďže vadnosť nehnuteľnosti spočívala v tom, že nebola zrealizovaná prípojka na verejnú kanalizáciu, znížila sa cena nehnuteľnosti o náklady spojené s jej zriadením.“
Primeraná zľava z kúpnej ceny
Ak sa po kúpe nehnuteľnosti objavia skryté vady, nie ste bezmocní. Zákon poskytuje jasnú ochranu a pri menej závažných problémoch máte nárok na zľavu z ceny. V prípade, ak má nehnuteľnosť dodatočne zistené vady, tak má kupujúci právo na primeranú zľavu z dojednanej ceny, ktorá zodpovedá povahe a rozsahu vady. V praxi je vhodné pri určovaní výšky primeranej zľavy z kúpnej ceny kvalifikovaným spôsobom ustáliť napríklad náklady na opravu vady (napr. znaleckým posudkom). V zmysle ust. § 597 ods. 1 OZ môže kupujúci uplatniť voči predávajúcemu svoj nárok na zaplatenie primeranej zľavy z kúpnej ceny.
Neplatnosť z dôvodu rozporu s dobrými mravmi alebo obchádzania zákona
Občiansky zákonník síce v ust. § 589 uvádza, že cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná, pričom týmito všeobecne záväznými právnymi predpismi sa rozumie najmä zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách. V súdnej praxi sa však ustálil názor, že ak sa na prevod nehnuteľnosti nevzťahuje cenová regulácia, účastníci si môžu dojednať kúpnu cenu, ktorá sa odchyluje od ceny obvyklej (trhovej), a to aj podstatne nižšiu. Sama skutočnosť, že účastníci kúpnej zmluvy dohodli nízku kúpnu cenu, nepredstavuje rozpor so zákonom a nezakladá absolútnu neplatnosť tohto právneho úkonu v zmysle § 39 Občianskeho zákonníka.
Avšak, právny úkon, ktorý svojím obsahom alebo účelom odporuje zákonu alebo ho obchádza alebo sa prieči dobrým mravom, je neplatný (§ 39 OZ). Príkladom môže byť situácia, keď sa v snahe vyhnúť sa plateniu daní z príjmu uzatvorí namiesto darovacej zmluvy kúpna zmluva za symbolickú cenu. V takom prípade môže súd posúdiť takúto zmluvu ako disimulovaný právny úkon, kde platí iný právny úkon (darovanie), ak to zodpovedá vôli účastníkov a sú splnené jeho náležitosti. Neplatnosť zmluvy môže nastať aj vtedy, ak došlo k porušeniu povinnosti stanoviť hodnotu majetku na základe posudku znalca vymenovaného súdom, najmä pri prevodoch majetku medzi spriaznenými osobami v rámci obchodných spoločností, čo však nie je priamo aplikovateľné na bežné kúpne zmluvy medzi fyzickými osobami, pokiaľ nie sú splnené špecifické podmienky obchodného zákonníka.
Zmluva o doživotnom bývaní a práva tretích osôb
V prípade, ak bola súčasťou kúpnej zmluvy aj dohoda o poskytnutí doživotného práva bývania, táto dohoda je platná a účinná. Tretia strana, ktorá s predmetným právnym úkonom, teda kúpnou zmluvou, nemá nič spoločné, nemôže Vašu zmluvu v zásade napadnúť. Situácia by bola iná napríklad vtedy, ak by vlastnícke právo k predmetnej nehnuteľnosti mal aj niekto iný a existoval by duplicitný stav, potom by daná osoba mohla podať žalobu o určenie vlastníckeho práva. Takže sa nemusíte obávať. Hocikto nemôže napadnúť zmluvu.
Realitná kancelária a pôžičky
Realitná kancelária nie je oprávnená poskytovať pôžičky, pokiaľ uvedenú činnosť nemá uvedenú v živnostenskom oprávnení. Ak realitná kancelária postupovala spôsobom, že podmienkou poskytnutia pôžičky bol prevod nehnuteľnosti na realitnú kanceláriu, je to v príkrom rozpore s ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Vzhľadom na závažnosť situácie bude potrebné resp. nevyhnutné urobiť právne kroky k navráteniu nehnuteľnosti do vášho vlastníctva. Vo veci sa odporúča obratom podať trestné oznámenie, podať návrh na vydanie neodkladného opatrenia zákazu nakladania s nehnuteľnosťou, oznámiť konanie realitnej kancelárie Slovenskej obchodnej inšpekcii a kontaktovať advokáta.
Uplatnenie práv zo zodpovednosti za vady
Práva zo zodpovednosti za vady sa v súlade s ustanovením § 599 Občianskeho zákonníka môže kupujúci domáhať na súde, len ak vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. V prejednávanej veci je potrebné uviesť, že v prípade, ak kupujúci vady veci neuplatní u žalovanej do 24 mesiacov od prevzatia veci, jeho právo zaniká (preklúzia práva). Uplatnením práva na zodpovednosť za vady v 24 mesačnej lehote postačí, ak toto právo bolo uplatnené u predávajúceho. Potom plynie ďalšia 3-ročná premlčacia doba, kedy je možné právo uplatniť na súde. V prvom rade platí, že kupujúci musí bez zbytočného odkladu uplatniť vady u predávajúceho. Pokiaľ uplatnenie vád u predávajúceho neviedlo k mimosúdnemu vyriešeniu veci, kupujúci sa môže svojich nárokov domáhať na súde za predpokladu, že vady vytkol najneskôr do 24 mesiacov od prevzatia veci. Obdobne to platí aj v prípade práva na náhradu nevyhnutných nákladov.
V prípade, ak sa na nehnuteľnosti objavia skryté vady, je ideálne nechať vypracovať znalecký posudok, ktorý zdokumentuje porušenú statiku a prípadné iné skryté vady. Následne by ste mali zaslať písomnú výzvu predávajúcim, v ktorej žiadate o primeranú finančnú náhradu alebo o odstránenie vád podľa ustanovení Občianskeho zákonníka týkajúcich sa skrytých chýb. Ak predávajúci s Vami nespolupracuje, môžete zvážiť mediáciu alebo sa obrátiť na súd. Bude tiež užitočné doložiť k žalobe znalecký posudok a komunikáciu, ktorá dokazuje, že ste vadu objavili a nahlásili včas. Zvážte, či by nebolo prospešné dočasne zabezpečiť statické nedostatky, aby nedošlo k ďalším škodám.
tags: #rozhodnutie #kupna #zmluva #nehnutelnost #primerana #zlava