Čoraz častejšie sa v našej bežnej reči stretávame s cudzími slovami, ktorých význam býva často nejednoznačný. Poviete si, je toho. Nuž, v niektorých prípadoch by ste snáď mohli mávnuť rukou. Toto mávnutie by sa vám ale vždy nemuselo vyplatiť. Tobôž v oblasti realít, kde sa v posledných rokoch často len tak benevolentne dávajú do ponuky novostavieb hneď vedľa seba ponuky na byty, apartmány. A že v týchto slovách je naozaj veľký rozdiel, tak to si vysvetlíme v nasledujúcich riadkoch.
V oblasti realít sa často používajú cudzie pojmy, o ktorých si veľa bežných ľudí myslí, že ich význam je jednoznačný a nedajú sa zle pochopiť. Medzi takéto typické slová v realitnom jazyku patrí už pár rokov udomácnené slovo „apartmán“. Nuž dajte si ruku na srdce a predtým, ako sa pustíte do ďalšieho čítania, popremýšľajte na chvíľočku nad tým, aký je rozdiel medzi klasickým bytom a apartmánom. Na konci možno zistíte, že to, čo ste si mysleli, nie je až tak celkom pravda. Dosť však bolo naťahovačiek s pojmami. Namiesto toho poďme pekne do vysvetľovania.
Klasická definícia a pôvod pojmu apartmán
Klasické výkladové slovníky definujú slovo apartmán ako väčší súkromný, alebo hotelový byt s príslušenstvom. Snáď väčšina z vás by sa pri samotnej definícii pohybovala týmto smerom. Samotný pojem apartmány k nám prišiel práve cez dovolenkové a rekreačné bývanie. Príchod tohto „slova“ na Slovensko súvisí najmä so zmenou spôsobu dovolenkovania našincov. Klasickú chuť po chalupách nahradila chuť po inom type rekreačného bývania. Tým sa stali práve apartmány, resp. ich celé komplexy, ktoré začali vyrastať najmä pri lyžiarskych a vodných strediskách. Tento trend vlastne kopíroval dovolenkové bývanie, ktoré sa preferovalo v západných krajinách celej Európy, ale aj Severnej Ameriky.
O tom, že u nás sa pojem apartmán stal od začiatku nejednoznačný pojem svedčí aj fakt, že kým sme si ho podľa slovníka definovali ako „väčší“ objekt, tak dovolenkové apartmány na Slovensku majú často menšie rozmery. Asi medzi tie najbežnejšie na tomto poli patria dvojizbové apartmány. Dôvod je jednoduchý. Ľudia sa na pár dní uspokoja aj s menším priestorom. A keďže ide o dovolenku, tak aj „samotná blízkosť ľudí“ nie je niekedy na škodu. Oproti minulosti, keď sa návštevníci chát museli starať pomaly o všetko sami, rekreačné apartmánové bývanie v sebe obsahuje zabezpečenie služieb a najmä údržbu objektu.
Čo sa týka samotného financovania bývania v dovolenkových apartmánoch, tak tu hrá jednoznačne prím prenájom pred kúpou tohto typu nehnuteľnosti. Dôvod je jednoduchý, keďže nejde o celoročné bývanie, ale o miesto, kde strávite maximálne tak dva týždne za rok. Výstavba tohto druhu apartmánov však má už svoj „realitný boom“, podobne ako aj iné typy nehnuteľností, za sebou. Jednoducho, v tomto poli je trh už presýtený. Práve naopak, v prípadoch, keď si klienti kúpili tento druh „rekreačnej nehnuteľnosti“, majú v súčasnosti záujem skôr tento svoj majetok predať. Dokonca nie je žiadnym tajomstvom, že sú s tým spojené značné problémy, pretože málokto má o ne záujem. Hlavnou príčinou je najmä finančná kríza a šetrenie ľudí aj z lepšie zarábajúcich vrstiev. No a kto už predsa len chce ísť na dovolenku s bývaním v apartmáne, tak si ho radšej na tých pár dní prenajme. Dovolenkové apartmánové bývanie síce má svoje „slovenské“ špecifiká, ale každopádne v tomto poli sa dá relatívne ľahko zorientovať. Jednoducho povedané: Ten, kto si chce takúto nehnuteľnosť kúpiť, tak vie do čoho ide.
Mestské apartmány: Komplikovanejšia situácia s právnymi úskaliami
V prípade tzv. „mestských apartmánov“ je situácia o čosi komplikovanejšia a má svoje úskalia. Korene súčasného stavu môžeme hľadať vo vysokej ponuke tohto druhu nehnuteľností, ktoré boli naplánované v rokoch 2006 až 2008. Základnou otázkou preto ostáva, aký je vlastne technický rozdiel medzi klasickým bytom a apartmánom a zároveň prečo sa apartmány vôbec dostávajú do ponúk developerov.
Nuž, základom tohto stavu je fakt, že v prípade mestských apartmánov sa používajú iné technické normy ako v prípade bytových jednotiek. Asi ten najväčší rozdiel sa týka noriem na svetlotechniku. Môže sa to týkať napr. nehnuteľností, ktoré sa nachádzajú na prvých poschodiach a sú pre hustú zástavbu prakticky celý deň bez prirodzeného slnečného svetla. Na druhej strane v prípade apartmánov ako nebytových priestorov sú zasa kladené vyššie požiadavky na požiarnu ochranu ako v prípade klasických bytov. Keďže pre byt sú tieto normy dosť prísne, tak mnohým developerom neostáva nič iné, ako dané nehnuteľnosti označiť ako „apartmán“. V jednoduchosti by sa dalo s nadsázkou povedať, že v nových bytových komplexoch apartmány často spĺňajú funkciu vyplnenia priestoru v tej ktorej novostavbe. Teda pomocou nich sa rieši otázka nevyužitých priestorov.
Okrem technických problémov môže príčina premenovania bytov na apartmány tkvieť aj v príčine územného plánu tej ktorej mestskej časti. V niektorých lokalitách a je to hlavne viditeľné v našom hlavnom meste, je presne vyžadovaný počet metrov štvorcových pre administratívu alebo obchod. A keďže je situácia týkajúca sa predaja či prenájmu nelichotivá, otázku povinnosti percentuálneho zastúpenia nebytových priestorov riešia práve výstavbou mestských apartmánov.
Asi najproblematickejšou otázkou v prípade mestských apartmánov sa stáva problém trvalého pobytu v tomto type nehnuteľnosti. Ak si totiž kúpite v novostavbe nehnuteľnosť, ktorú predajca označil ako apartmán, daný stav pre vás znamená jednu vec. Na liste vlastníctva budete mať svoj „majetok“ zapísaný ako nebytový priestor. A práve tu sa začínajú možné budúce problémy. Slovenská legislatíva totiž neumožňuje v prípade nebytových priestorov možnosť trvalého pobytu v danej nehnuteľnosti. Zákon v tomto smere hovorí jednoznačne. Trvalý pobyt má občan len v budove, alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak zákon neustanovuje inak. Za časť budovy sa považuje aj byt. Prihlásenie občana na trvalý pobyt nezakladá nijaké právo k takejto budove ani k jej vlastníkovi a má evidenčný charakter.
Čo sa týka samotných apartmánov, tak ako sme už spomenuli, tak toto označenie náš stavebný zákon nepozná a aj z tohto dôvodu sa dá preto pod tento názov schovať široké spektrum nehnuteľností. Takže bývať môžete v apartmáne aj celý rok, ale do občianskeho preukazu si jeho adresu dať nemôžete. V súčasnosti však existujú prípady, kedy samospráva, do ktorej novostavba s apartmánmi patrí, povolila pre niektorých vlastníkov trvalý pobyt. V takomto prípade však vzniká aj riziko, že daná samospráva môže toto svoje unesenie po čase zrušiť a tí majitelia, ktorí by chceli apartmán predať, nemajú tak pre svojho budúceho záujemcu záruku v tom, že trvalý pobyt dostane aj on. Z tohto pohľadu sa je tento typ nehnuteľnosti rizikovejší ohľadne potenciálu na predaj.
Finančné aspekty a právna definícia apartmánu
Finančná stránka mestských apartmánov už nie je taká „zapeklitá“ ako vyššie opísané situácie. Čo sa týka samotných cien mestských apartmánov, tak tu platia podobné pravidlá ako pri klasických bytoch. Podobne to platí aj pri možnosti získania hypotekárneho úveru na tieto nebytové priestory. Teda cena závisí najmä od použitých materiálov, lokality, ale aj doplnkových služieb, ako je napr. vrátnik alebo strážna služba, či ponuka relaxačných možností. V prípade prenájmu sa ceny pohybujú v podobných reláciách ako pri porovnateľných klasických bytoch. To isté platí aj pri platbách vodného a stočného. Na tom istom princípe funguje aj fond opráv.
Ak by sme sa pozreli na výhodnosť apartmánov z finančného hľadiska, tak tento typ „príbytku“ je zaujímavejší skôr pre právnické osoby (PO), ako pre fyzické osoby (FO). Výhodou pri tejto kúpe je pre PO možnosť odpisu DPH, čo pri FO neprichádza do úvahy. Ďalšou výhodou pre PO je aj fakt, že pre firmu problém „trvalého pobytu“ takpovediac odpadá. Aj z tohto dôvodu by ste si kúpu apartmánu mali naozaj dvakrát premyslieť.
Nuž, a čo dodať k tejto problematike na záver? Čo sa týka riešenia výstavby ďalších novostavieb, ideálny stav by v prvom rade mal minimalizovať počet komerčných priestorov a zároveň by nemal obsahovať žiadne apartmánové byty. Táto situácia je však v súčasných legislatívnych podmienkach priam nezrealizovateľná. Nový trend výstavby apartmánov, ateliérov, štúdií alebo iných nebytových priestorov v mestách namiesto bytov a razenie polyfunkčných komplexov developermi namiesto klasických bytových domov je na trhu nehnuteľností pri ponuke a predaji novostavieb čoraz väčšia samozrejmosť.
Zákon o katastri nehnuteľností [1], stavebný zákon [2], ani zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov [3] nepozná pojem „apartmán“. Preto sa v zmysle stanoviska publikovaného Úradom geodézie, kartografie a katastra SR v katastrálnom bulletine [4] apartmány v bytovom dome zapisujú katastrálnymi odbormi na listy vlastníctva ako byt - t.j. vec určená na bývanie (aj keď ide iba o sezónne bývanie). V poznámke sa uvedie, že ide o apartmán. V rôznych publikáciách sa neraz nesprávne spomína, že „apartmán“ ako pojem nie je upravený právnymi predpismi SR, a preto je jeho výklad predávajúcimi používaný rôzne so snahou pridať najmä na lukratívnosti predaja priestoru, ktorý z rôznych dôvodov nie je možné skolaudovať ako byt.
Pojem „apartmán“ upravuje vyhláška č. 277/2008 Z. z. MH SR, ktorou sa ustanovujú klasifikačné znaky na ubytovacie zariadenia pri ich zaraďovaní do kategórií a tried, ako súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí. Jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Apartmán je v prípade apartmánového domu vybavený kuchynkou alebo kuchynským kútom a možno ho nazvať apartmánovým bytom.
Základnou otázkou klientov je, aký je praktický rozdiel medzi bytom a apartmánom, a zároveň aké sú následky kúpy apartmánu namiesto bytu z právneho hľadiska. Vo väčšine prípadov sa tieto otázky prekrývajú s obavou kupujúcich, či je kúpa apartmánu bezpečná a vhodná náhrada za byt, a či developer nesleduje vlastné záujmy, schopné uškodiť záujemcovi o kúpu novej nehnuteľnosti. Developer je v prvom rade viazaný územným plánom miesta, kde plánuje výstavbu realizovať. Ten potom musí adaptovať na svoje vlastné záujmy a potreby trhu. V oblasti, kde územný plán mesta/mestskej časti nepripúšťa byty alebo požaduje isté percento tzv. občianskej vybavenosti (t.j. mixu aj prevádzkových priestorov pre administratívu a obchod, či pre ubytovanie), resp. hustota okolitej zástavby či orientácia pozemku nedovolia postaviť celý objekt ako bytový dom, je developer „nútený“ skolaudovať byty ako apartmány, aj keď z funkčného hľadiska by taký apartmán mohol spĺňať všetky ostatné atribúty bytu. Nebytové priestory - apartmány a hotely patria medzi prechodné bývania ako občianska vybavenosť. Najpodstatnejší rozdiel medzi týmito dvoma entitami je však v oblasti spĺňania technických a hygienických noriem, ktoré sú najčastejším dôvodom existencie apartmánov namiesto bytov. Ide najmä o nedostatok denného svetla (zväčša rožné, severné, alebo spodné podlažia lokalizácie priestorov v budovách), či prekročenie povolených limitov hluku. Pokiaľ priestor nespĺňa istý zákonný a normový štandard bytu, nemožno ho skolaudovať ako byt. Bytom sa totiž rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Tu vzniká hlavný rozdiel medzi bytom a apartmánom, kde byt môže slúžiť na trvalé bývanie, apartmán nie.
Požiadavka tzv. „svetlotechniky“ je u apartmánov voľnejšia, nižšej úrovne než pri bytoch, kde už spomínaná svetlotechnika na skolaudovanie bytu vyžaduje splnenie vyššieho štandardu, ktorý tkvie v dĺžke slnečného svetla svietiaceho priamo do okien bytu. Posudok na svetlotechniku, tzv. Budovy musia spĺňať zákonné požiadavky na denné osvetlenie a preslnenie a na zachovanie pohody bývania. Základom pre posúdenie preslnenia budov je vyhláška č. 259/2008 Z.z. MZ SR o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia. Podľa nej musia byť preslnené byty. (Apartmány tu spomenuté nie sú, ergo požiadavka noriem na preslnenie sa na ne nevzťahuje. Táto vyhláška pri bytoch odkazuje na špeciálny predpis, a to vyhlášku č. 532/2002 Z.z. MŽ SR, ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie. Pri žiadosti stavebníka na stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia je ako jeden z potrebných podkladov práve takýto svetlotechnický posudok, ktorý konštatuje hodnoty preslnenia. Byt musí byť dostatočne preslnený, pričom práve v tomto posudku sa kvalifikovanou osobou deklaruje, že do priestoru vchádza dostatočná intenzita priameho svetla. Tým vie stavebník preukázať, že priestor je schopný trvalého užívania ako „byt“. Preslnenie tzv. „insolácia“ budov na bývanie sa posudzuje podľa slovenskej technickej normy STN 73 4301 v platnom znení. Zámerom insolácie je využiť súčinnosť priameho slnečného žiarenia pre prostredie človeka na trvalé bývanie a priaznivo tak využiť pôsobenie tohto žiarenia na všetky zložky mikroklímy vnútorného prostredia priestoru, ktorý človek obýva. Doba presvietenia bytu priamym slnečným lúčom je jedna z najvýznamnejších potrieb pre kritériá stanovenia bytu bytom. Byt je dostatočne preslnený, ak súčet plôch jeho preslnených obytných miestností je najmenej 1/3 bytu, súčasťou je aj posúdenie zatienenia okolitých objektov. Na porovnanie napr. pri rodinných domoch je súčet plôch preslnených obytných miestností najmenej 1/2 súčtu plôch všetkých obytných miestností. Do súčtu plôch obytných miestností preslnených iba z jednej strany, ako ani do súčtu plôch všetkých obytných miestností bytu, sa nezapočítavajú tie časti plôch obytných miestností, ktoré ležia hĺbkou miestnosti 2,3-násobku jej svetlej výšky. Uhol slnečných lúčov s rovinou okna musí byť aspoň v 25 stupňoch. Takéto priame slnečné žiarenie musí žiariť do obytnej miestnosti otvormi, ktorých celková plocha je aspoň 1/10 plochy miestnosti. Doba preslnenia musí byť v čase od 1. marca do 14.
Vysvetlenie dočasného osvetlenia staveniska | Požiadavky na lux a výpočet osvetlenia veže
Ak sa aj kupujúci uspokojí s „tmavším“ a o niečo možno hlučnejším priestorom na bývanie s argumentom užívania priestoru zväčša len vo večerných a ranných hodinách za nutnosti umelého svietenia a za nižšej premávky vozidiel a mestského hluku, naráža azda na najväčší problém, a to riešenie trvalého bydliska. Tu si možno pomôcť zákonom č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky. Ten stanovuje, že trvalý pobyt má občan v budove, alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak zákon neustanovuje inak, pričom za časť budovy chápe aj byt. Z tohto hľadiska je teda možné vyvodiť, že trvalý pobyt možno mať aj v budove, ktorá nie je bytovým domom, ale je určená na ubytovanie (t.j. aj hotel alebo penzión). Tento širší výklad podporuje aj druhá veta predmetného ustanovenia: „Za časť budovy sa považuje aj byt.“ Práve pojem „aj“ umožňuje širší výklad, o ktorý sa opierajú niektoré samosprávne orgány. V praxi však nie je ustálený postup pri udeľovaní trvalého bydliska pri iných priestoroch ako bytoch.
Bytové domy musia mať určitý počet miest na parkovanie obyvateľov ako aj pre návštevy, a to podľa veľkosti bytov. Pri aplikácii apartmánov do projektu budov sú tieto požiadavky voľnejšie. V prípade, ak sa záujemcovi o apartmán zdá, že daný apartmán spĺňa naoko všetky podmienky tak ako byt (alebo je predávajúcim ubezpečovaný, že apartmán spĺňa všetky podmienky ako byt), pravdepodobne práve projekt budovy a okolie projektu nevie zabezpečiť pre projekt budovy dostatočnú statickú dopravu a potrebný počet parkovacích miest ako pre bytový dom a byty. Je bežnou praxou, že sa v projekte budovy nachádza príliš veľký počet menších bytov (1- a 2-izbových), ktoré sú na počet parkovacích miest náročnejšie, a projekt budovy už neumožňuje lokalizovať do budovy dostatočný počet parkovacích miest vyžadovaných platnými normami na statickú dopravu ako pri bytovom dome a bytoch.
Pri akomkoľvek polemizovaní o praktických či právnych výhodách a nevýhodách užívania apartmánov namiesto bytov, v každom prípade je apartmán veľmi oceniteľnou entitou pre fyzické osoby - podnikateľov a obchodné spoločnosti, ktoré sú platiteľmi DPH. Apartmán je možné využiť na investíciu či podnikanie a vtedy si môžu podnikatelia takýto priestor dať do nákladov a odpísovať ho. Apartmány je možné z prevažnej časti považovať za adekvátnu náhradu za byt, aj keď v istom rozsahu nespĺňajú všetky atribúty vyžadované právnymi predpismi pre byt. Je dobré mať na pamäti, že apartmány nie sú určené na trvalé užívanie a posudzovať kúpu takejto nehnuteľnosti ako byt nižšieho štandardu v porovnaní s klasickým bytom skolaudovaným ako byt. V niektorých prípadoch, napr. pri požiarnej ochrane, sú však naopak právne predpisy vo vzťahu k apartmánom striktnejšie ako k bytom.
[1] Zákon č. 162/1995 Z. z.[2] Zákon č. 50/1976 Zb.[3] Zákon č. 182/1993 Z. z.[4] Katastrálny bulletin č. 3/2007 (č. LPO - 7764/2007, otáz. č.
Podmienka nutnosti preslnenia okrem bytov aj „obytných miestností v apartmánových domoch“ sa nachádzala vo vyššie spomenutej vyhláške č. 259/2008 Z.z. od 1.10.2016 do 31.05.2017, kedy boli „apartmánové domy“ novelou č. 124/2017 Z. z. vypustené z predmetnej vyhlášky. V tomto období však vyvstali pochybnosti, či apartmány musia alebo nemusia spĺňať svetlotechniku, teda preslnenie, v takom rozsahu ako byty. Výkladové rozkoly však vyvrátil Úrad verejného zdravotníctva SR vo svojom usmernení pre všetky RÚVZ SR tak, že apartmány nemusia spĺňať prísnejšiu svetlotechniku aká sa vyžaduje pri bytoch. Argumentácia tkvela v tom, že úrad nepovažoval apartmány, ktoré podľa ich zákonnej definície obsahujú aspoň jednu „obývaciu miestnosť“ za definične to isté ako „obytnú miestnosť“. Podľa stavebného zákona totiž obytná miestnosť je miestnosť, ktorá svojím stavebnotechnickým riešením a vybavením spĺňa podmienky na trvalé bývanie. A práve predmetná vyhláška obsahovala pojem „obytná miestnosť“ v apartmánových domoch“ nie „obývacia miestnosť“.
Mnohokrát sa stane, že čítate inzerát, kde sa predáva Apartmán. Znie to ako exkluzívne slovo, ktoré sme prevzali z angličtiny, aby nehnuteľnosť vyzerala exkluzívnejšie. Byt je v zmysle § 43b ods. 4 Stavebného zákona obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s vlastným príslušenstvom, s vlastným uzavretím, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie. Byty sa z hľadiska územného plánu nachádzajú v častiach zvaných IBV - individuálna bytová výstavba alebo Občianska vybavenosť. Na liste vlastníctva sú vedené ako Byty a zároveň sú v LV uvedené Stavby ako bytový alebo polyfunkčný dom, prípadne pozemok na ktorom je stavba umiestnená.
Apartmán: Definíciu apartmánu nájdeme iba vo vyhláške č. 277/2008 Z. z., kde je apartmán definovaný ako súčasť ubytovacieho zariadenia - apartmánového domu, či hotela. Apartmán je súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí. Jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu je hygienické zariadenie. Apartmán v prípade apartmánového domu je vybavený kuchynkou alebo kuchynským kútom a možno ho nazvať i apartmánovým bytom.
Pojem apartmán je v stavebníctve pomerne často používaný developermi v situáciách, kedy dochádza výstavbou k obchádzaniu územného plánu. Developeri totiž vydávajú byty za apartmány v čase, keď žiadajú postaviť obytnú budovu aj v časti obce, kde územný plán pripúšťa len občiansku vybavenosť, alebo v rekreačnej oblasti. Pri kolaudácii sa opäť posudzuje, či uvedený nebytový priestor slúži na individuálne bývanie alebo prechodné ubytovacie služby. V liste vlastníctva je následne apartmán vedený ako Nebytový priestor, druh: Iný nebytový priestor, s poznámkou Apartmán. Takéto typy nehnuteľností sa nachádzajú najmä v Bratislave. Napriek tomu, že apartmány bývajú vzhľadovo a užívateľsky rovnaké ako byty, je tu riziko pri kúpe takéhoto apartmánu z hľadiska financovania kúpy. Apartmány dokáže prefinancovať iba niekoľko bánk. Pri posudzovaní sa berie do úvahy účel bývania. Pokiaľ ide o apartmán určený na bývanie v meste a stavebný úrad pripustí, že je určený aj na trvalé bývanie, je možné takýto apartmán financovať prostredníctvom hypotéky. Doba splatnosti sa môže taktiež líšiť. Zatiaľ čo pri niektorých apartmánoch najmä v meste ako Bratislava môže byť lehota štandardná, čiže cca 30 rokov, pri apartmánoch definovaných na rekreačné alebo prechodné ubytovanie je doba splatnosti takéhoto úveru iba 8 rokov. Banky majú aj rozdielny pohľad na výšku poskytnutého úveru.
Pojem apartmán je v stavebníctve pomerne často používaný. Problémom je, že sa využíva aj na obchádzanie územného plánu. Stavebníci neraz byty vydávajú za apartmány a následne žiadajú povoliť obytnú budovu aj v časti obce, kde územný plán pripúšťa len občiansku vybavenosť. V návrhoch na vydanie územného rozhodnutia stavebníci často používajú „obojaké“ pojmy, z ktorých nie je jednoznačné, čo chcú v danom území postaviť. Stretol som sa už aj s projektovou dokumentáciou, kde bolo uvedené, že navrhované „apartmány spĺňajú všetky požiadavky na byty“. S nejasným slovníkom v stavebníctve majú často problém aj stavebné úrady, nehovoriac o laikoch. Na tému tohto kreatívneho názvoslovia existuje na internete niekoľko článkov. Žiadny právny predpis nedefinuje apartmán ako samostatný nebytový priestor slúžiaci na bývanie. Definíciu apartmánu nájdeme iba v zrušenej vyhláške č. 277/2008 Z. z., ale tu je apartmán definovaný ako súčasť ubytovacieho zariadenia - apartmánového domu, či hotela. Vyhláška: „Apartmán je súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí. Jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Súčasťou apartmánu je hygienické zariadenie. Z vyššie uvedenej definície vyplýva najdôležitejší znak apartmánu - slúži na ubytovanie hostí, inak povedané: slúži na poskytovanie ubytovacích služieb. Ak je tento znak splnený a jasne definovaný v žiadosti, môže byť pre apartmány vydané územné rozhodnutie v lokalite určenej na občiansku vybavenosť. To však následne znamená, že musí byť na rovnaký účel aj skolaudovaný - t.j. môže slúžiť len na ubytovacie služby pre hostí ako nebytový priestor (nemôže teda slúžiť na bývanie jeho majiteľa, a to ani prechodne).
Účel apartmánu je teda potrebné rešpektovať aj pri posudzovaní súladu medzi stavebným zámerom a územným plánom. Ak apartmán neslúži na ubytovacie služby, ale na prechodné bývanie, vždy pôjde o obytný objekt, ktorý nepatrí do občianskej vybavenosti. Ak však stavebník deklaruje, že ide o priestor pre „prechodné“ bývanie, nepôjde ani o byt, pretože pri byte sa vyžaduje trvalé bývanie (§ 43b ods.
Keď pozrieme do územného plánu, nájdeme tam väčšinou plochy nazvané ako „IBV - individuálna bytová výstavba“ a „občianska vybavenosť“. Ako sme si však uviedli, apartmán pre prechodné bývanie nemožno umiestniť ani na jednej z týchto plôch. Stavebnému úradu teda nezostane nič iné, len výstavbu takýchto apartmánov na plochách IBV a obč. Je to prirodzený dôsledok toho, že stavebník nedodržal definíciu bytu podľa Stavebného zákona. Sú však aj územné plány, kde sa hovorí o „plochách individuálneho bývania“, a teda na týchto plochách nemusia byť postavené len byty, ale aj iné objekty určené na bývanie. Územný plán je základným nástrojom, ktorý slúži na regulovanie rôznych ľudských aktivít v krajine, a to tak, aby sa tieto aktivity navzájom neprimerane nerušili. Preto nemožno škôlku postaviť vedľa strelnice, nočný klub vedľa paneláku a kafilériu vedľa kvetinárstva. Takisto je rozdiel, či v určitej lokalite postavíme apartmánový dom využívaný ubytovanými hosťami, alebo akože „apartmánový dom“, kde budú trvalo (prechodne) bývať jeho majitelia a kde budú parkovať, produkovať odpad a inými spôsobmi zaťažovať dané územie svojimi ďalšími požiadavkami na kanalizáciu, gastronomické prevádzky a inú občiansku vybavenosť.
Aktuálna situácia a výzvy v Bratislave
V priebehu minulého roka vzbudilo rozhodnutie Magistrátu neuznávať apartmány v Územnom pláne Hlavného mesta SR za občiansku vybavenosť mimoriadnu reakciu odbornej verejnosti. Keďže ide o stále aktuálnu tému, rozhodla sa spoločnosť Atrios zorganizovať v priebehu februára pracovné raňajky, kde o tejto téme diskutovali Dagmar Yoder z Deloitte Legal, Juraj Suchánek z Inštitútu urbánneho rozvoja (IUR), Pavol Čechvala z A3 Architekti, Peter Kerekeš z PKT a Matej Jelínek z Atrios Real Estate.
Úvod diskusie patril k zhodnoteniu známych informácií - aktuálny Územný plán Hlavného mesta SR Bratislavy rigídne stanovuje určité pomery miešania funkcií v priestore mesta, ktoré absolútne neodrážajú potreby aktuálneho rozvoja mesta. Aj kvôli tejto neflexibilite, kedy mesto potrebuje výstavbu nových bytov, no Územný plán (ÚP) predpisuje obrovské plochy občianskej vybavenosti, developeri realizujú apartmány, ktoré nie sú priamo zákonom definované. Zákon pozná iba bytový a nebytový priestor. Developeri tak apartmány definujú ako nebytový priestor - apartmán, čo by teoreticky malo byť v poriadku. Problémom však ostáva, že podľa usmernenia Ministerstva dopravy stavebný zákon definuje len nebytové budovy, kým občiansku vybavenosť necháva na obstarávateľa územnoplánovacej dokumentácie, t.j. obec. Tá si môže určiť prípustné stavby v určitom území v záväznej časti územného plánu. Juraj Suchánek z Inštitútu urbánneho rozvoja vyjadril názor, že apartmán by mal byť v územnom pláne definovaný, čo v prípade Bratislavy neplatí. Výsledkom je, že výklad ÚP je voľný, čo treba zmeniť v zmenách a doplnkoch ÚP. Nový prístup Magistrátu vytvára v tomto nejasnom prostredí určitý poriadok, pričom nastáva zhoda, že ide v princípe o správny krok - avšak v nesprávnom čase. Ako uvádza urbanista Pavol Čechvala, súčasná podoba Územného plánu HMBA je charakteristická veľkým rozsahom plôch pre občiansku vybavenosť a dnes už nezodpovedá súčasným nárokom na využitie územia. K tomu však nedochádza, namiesto toho sa prísne vyžaduje dodržiavanie existujúcich rigídnych regulatívov, napriek tomu, že všetkým je zrejmé, že sú neaktuálne. Mesto sa po nástupe aktuálneho vedenia začalo podľa J. Suchánka riadiť publikáciou Plán Bratislava, ktorej princípom bolo vnesenie poriadku do chaosu. S týmto sa možno stotožniť, problémom je však aplikácia - zmena vnímania apartmánov je právne neodôvodniteľná. Preto by boli potrebné rýchle lokalitné zmeny v územiach, kde je dnes záujem stavať apartmány a zároveň by tu bolo vhodné stavať byty, ktorým ÚP bráni. Mesto takéto zmeny plánuje, realita je však iná, ako sa predpokladalo, keďže rýchle zmeny ÚP sa nedejú. Pôvodne sa predpokladalo, že zmeny potrvajú približne pol roka, v praxi sa očakáva, že developer môže o nové stanovisko žiadať možno až o dva-tri roky. Pozitívom ostáva aspoň zastavenie usmernenia Ministerstva dopravy, podľa ktorého sa naraz môže pripravovať len jeden balík zmien a doplnkov ÚP (ZaD), čo by mohlo do budúcnosti urýchliť ich prijímanie. Ešte predtým však treba prijať metodické zmeny, čo sa očakáva ešte v priebehu tohto roka. Každopádne, aj zrýchlenie ZaD pri súčasnom zrušení apartmánov veľmi nepomáha pri dosiahnutí cieľa v oblasti potreby bývania v Bratislave. Ako J. Suchánek doplnil, IUR spracoval z oficiálne zverejnených materiálov Magistrátu analýzu vydaných záväzných stanovísk, v ktorých vidno, ako sa zmena metodiky v posudzovaní apartmánov odrazila na situácii v Bratislave. Z právneho hľadiska situáciu zhodnotila D. Yoder, ktorá vyjadrila názor, že mesto neposudzuje apartmány ako právnu kategóriu, ale vyslovene funkčnú.
Plán Zmien a doplnkov Územného plánu je dnes už v meškaní približne pol roka. Postoje Hlavného mesta bližšie predstavil Andrej Leontiev, ktorý vysvetlil, že mesto si je vedomé, že také množstvá občianskej vybavenosti v Územnom pláne už nie sú potrebné. Nanešťastie sa však ukazuje, že zmeny ÚP budú trvať dlhšie, ako sa čakalo. Z krátkodobých cieľov bolo kľúčové vnesenie predvídateľného správania do územnoplánovacieho procesu a preverovanie reálneho stavu v rámci záväzných stanovísk. Magistrát má za to, že takto vlastne dodržuje zákon a kritiku odmieta. Nádej vzbudzujú niektoré z pripravovaných zmien. Najbližšie by to mali byť Zmeny a doplnky 06, ktoré sa týkajú viacerých metodických zmien, vrátane úprav podielu bývania v rámci funkcie 501 - Bývanie a občianska vybavenosť mestského a nadmestského významu, kde sa má zvýšiť podiel bývania, zmeny sa však nechystajú v prípade funkcie s kódom 201 - Občianska vybavenosť mestského a nadmestského významu, kde podiel bývania ostáva zachovaný na úrovni 30% (ide zároveň o najviac kritizovanú súčasť ÚP). Mesto okrem toho pripravuje preklasifikovanie niektorých území v meste v rámci ZaD 06, ktorého cieľom je budovanie nájomného bývania. NIMBY reakcia však bola silnejšia, ako sa predpokladalo, čo ukazuje, že prílišná transparentnosť je niekedy na škodu. Magistrát popritom pripomína, že už prijal viacero krokov, ktoré podľa neho zlepšia fungovanie povoľovania a výstavby v Bratislave. Prvým z nich je vznik komisie, ktorá posudzuje vhodnosť území pre výstavbu pri snahe o zmenu ÚP - teda sa týka veľkých developmentov, ktoré potrebujú úpravu ÚP alebo prijatie územného plánu zóny. Komisia dokáže vydať stanovisko k investičnému zámeru ešte pred vydaním záverečného stanoviska a odsúhlasenia zmien v zastupiteľstve, pričom toto stanovisko má poradný hlas. Komisia je vedená viceprimátorkou Luciou Štasselovou. Ďalšou novinkou je síce oneskorené, ale predsa len zrealizované podávanie žiadostí o záväzné stanovisko elektronickým spôsobom. Systém zatiaľ nefunguje aj pre veľké projekty, inak sa však predpokladá veľké zrýchlenie povoľovacieho procesu. V minulosti bolo totiž najväčším problémom „putovanie“ dokumentácie naprieč jednotlivými odbormi na Magistráte, ktoré trvalo neúmerne dlho.
Andrej Leontiev oboznámil diskutujúcich s aktuálnymi postojmi Hlavného mesta. Mesto potvrdzuje, že má víziu zmeniť podobu Územného plánu: nemalo by už ísť o veľa štvorčekov s obrovským množstvom funkcií, ale o plán s oveľa menším počtom kategórií (hovorí sa o štyroch). Takýmto spôsobom by sa mala dosiahnuť oveľa väčšia flexibilita plánu, ktorý bude schopný lepšie reagovať na aktuálne potreby a dopyt. Mesto však pripomína, že to je dlhodobá snaha, čo IUR potvrdzuje - príprava plánu môže trvať až desať rokov. Je to ďaleko nad rámec volebného obdobia, preto musí Magistrát podľa Andreja Leontieva uvažovať aj politicky a zabezpečiť si znovuzvolenie, aby dokázal naďalej celý proces viesť. Inštitút urbánneho rozvoja pripomína, že mesto by tak či tak malo pravidelne Územný plán aktualizovať, a to podľa zákona, v realite sa to však nedeje. To treba zmeniť a hľadať možnosti priebežných zmien, a prekonať pritom politické prekážky. Nástrojom k tomu by mala byť spoločná komunikácia IURu a Hlavného mesta, ktorá by viac hovorila o potrebe výstavby a dostupného bývania. Nástroj na to už vzniká - je ním Metropolitný inštitút Bratislavy, ktorý bude tvoriť odborné analýzy. Magistrát aj IUR pripúšťajú, že jeho budovanie nie je jednoduché, čo sa týka najmä presunu časti zamestnancov z Magistrátu na MIB. Hlavné mesto optimisticky predpokladalo, že toto zvládne už minulú jeseň, v praxi však tento plán zlyhal.
Dnes je Územný plán preplnený rozličnými farbami a problém je obrovský objem občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu (červenou). Postupne rastie tlak na zmenu. Od poslednej diskusie na túto tému, ktorá prebehla na minuloročnej konferencii CEDES 2019, sa mnohé optimistické plány Magistrátu značne zreálnili po strete s praxou. V čoraz väčšej miere si odborná verejnosť, vrátane zástupcov samosprávy, uvedomuje kritický stav v oblasti dostupnosti bývania. Pri bežnej ročnej produkcii na úrovni okolo 2-tisíc bytov (a apartmánov) sa cieľ 40-tisíc nových bytov dá dosiahnuť za 20 rokov, medzičasom však treba započítať meniace sa charakteristiky súvisiace s degradáciou staršieho bytového fondu či vplyvu migrácie či demografie. Do toho vstupuje ešte ukončenie povoľovania apartmánov a prísnejšie posudzovanie projektov, vrátane viacerých, kde je výklad ÚP sporný, čím Bratislava, ak sa potvrdia štatistiky IURu, príde o pätinu novoplánovaných rezidenčných jednotiek (mimochodom, asi polovica Magistrátom povolených bytov v roku 2019 pripadá na jediný projekt - Slnečnice). Za iných okolností by bol samozrejme prístup Hlavného mesta chvályhodný a dalo by sa s ním súhlasiť, lebo koreň problému leží inde - v Územnom pláne, ktorý je založený na zastaraných predpokladoch a je v niektorých veciach príliš rigídny. Výsledkom nie je „klepnutie po prstoch developerom“, ako sa mnohí tešia, ale zhoršenie situácie obyvateľov mesta, ktorí buď hľadajú nové bývanie, alebo zažívajú negatívne dôsledky rastu predmestí. Zle je na tom aj mesto, lebo sa mu zvyšujú náklady na modernizáciu dopravnej infraštruktúry alebo správu územia. Zákaz stavať apartmány tak prišiel v nesprávnom čase a Bratislava naň doplatí. Ak už malo toto rozhodnutie prísť, malo sa tak stať až po skutočnom naštartovaní prijímania zmien a doplnkov ÚP a nastavení všetkých procesov tak, aby bolo posudzovanie zmien efektívne a rýchle. Ako to už pri populizme býva, za lákavou fasádou sa skrýva úpadok.
tags: #rozdelenie #slova #apartman